【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %%%%%小三房二廳大三房二廳四房二廳復(fù)式HOUSE 3) 面積配比分析 %%%%%118135150175195210 項(xiàng)目定位 他山之石，可以攻玉 —— 成功開(kāi)發(fā)模式的借鑒。 我們收集、整理了上海乃至于全國(guó)數(shù)十個(gè)大盤(pán)的資料，匯總出以下六類(lèi)基本開(kāi)發(fā)模式。 積累 完善 成熟型。典型的大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式，最符合一般項(xiàng)目公司的開(kāi)發(fā)程序和能力，一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的成功積累容易推廣到其他項(xiàng)目上。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，產(chǎn)品逐漸成熟，配套逐步完善，并逐漸形成自己的生活方 式和品牌凝聚力。 經(jīng)典樓盤(pán)：占地 6500畝的“中國(guó)第一村”祈福新村。 復(fù)合概念型。復(fù)合概念型是泛地產(chǎn)理念的一種體現(xiàn)，是指將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育科技等產(chǎn)業(yè)融合起來(lái)，形成的 產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn) 。最明顯的例子就是奧林匹克花園。奧園是住宅產(chǎn)業(yè)和體育產(chǎn)業(yè)有機(jī)嫁接的產(chǎn)物，是兩類(lèi)資源的重組優(yōu)化。它昭示了一種卓有成效的新型房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略模式，其精髓是 專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)商＋復(fù)合型地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念＋資源整合力＋具唯一性、權(quán)威性的體育資源庫(kù)＋獨(dú)到的市場(chǎng)推廣及公關(guān)策劃運(yùn)作＋優(yōu)秀的產(chǎn)品 。復(fù)合概念型的地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)模式，其平臺(tái)更高，空間更大，涵義更廣，競(jìng)爭(zhēng)力也更強(qiáng)，但也要求開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和專(zhuān)業(yè)水平更強(qiáng)。 經(jīng)典樓盤(pán)：奧林匹克花園系列 工業(yè)化規(guī)模擴(kuò)張。工業(yè)化規(guī)模擴(kuò)張的典型案例為碧桂園。碧桂園借助學(xué)校進(jìn)行成功營(yíng)銷(xiāo)之后，進(jìn)行大規(guī)模的推廣攻勢(shì)，在市場(chǎng)上快速樹(shù)立了品牌。隨后，在強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)下進(jìn)行規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)?；癄I(yíng)銷(xiāo)，進(jìn)軍廣州，先后開(kāi)發(fā)廣州碧桂園和華南碧桂園，同時(shí)進(jìn)行大規(guī)模土地積累，真正實(shí)現(xiàn)“出機(jī)制、出網(wǎng)絡(luò)”。碧桂園以縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作，形成整體建設(shè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈，有效地控制了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，實(shí)現(xiàn)了跨區(qū)域的大規(guī)?？焖贁U(kuò)張。 經(jīng)典樓盤(pán)：碧桂園 專(zhuān)業(yè)化品牌連鎖型。專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢(shì)是企業(yè)的核心能力，如環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃和物業(yè)管理等，重視企業(yè)運(yùn)作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和流程化，同時(shí)重視企業(yè)文化建設(shè)和職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的培養(yǎng)，專(zhuān)業(yè)化企業(yè)運(yùn)作，形成穩(wěn)健的擴(kuò)張和連鎖。采用此類(lèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科、合生，其目標(biāo)和定位較高，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中憑借品牌優(yōu)勢(shì)，處于領(lǐng)跑者的地位。 經(jīng)典樓盤(pán)：萬(wàn)科城市花園、珠江帝景苑系列 另類(lèi)前衛(wèi)型。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，產(chǎn)品同質(zhì)化的增強(qiáng)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了另類(lèi)風(fēng)格操盤(pán)的項(xiàng)目，如北京的建外 SOHO。另類(lèi)風(fēng)格是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行概念炒作 的一種手段，使得其他項(xiàng)目難以模仿，具有一定的產(chǎn)品差異性，但同時(shí)其另類(lèi)風(fēng)格面臨市場(chǎng)接受度的問(wèn)題，也具有相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)性。因此此類(lèi)項(xiàng)目需要開(kāi)發(fā)商具有很強(qiáng)的創(chuàng)造力和風(fēng)險(xiǎn)承受能力。 經(jīng)典樓盤(pán)：建外 SOHO。 異軍突起型，“過(guò)江龍”開(kāi)發(fā)模式。從其他行業(yè)轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)或資金實(shí)力超強(qiáng)的發(fā)展商涉足成熟市 場(chǎng)，在長(zhǎng)期謀劃及安排后，采取“暴力型”的營(yíng)銷(xiāo)策略，將公司及樓盤(pán)的形象及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)短期內(nèi)推到板塊、乃至于區(qū)域的領(lǐng)頭羊位置。 經(jīng)典樓盤(pán)：星河灣 本案開(kāi)發(fā)模式建議 —— 整體規(guī)劃，復(fù)合多元 我們認(rèn)為，在開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有的實(shí)力上更加適合 1+2（復(fù)合概念型 +積累 — 完善 — 成熟）的綜合開(kāi)發(fā)模式。他要求開(kāi)發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的資源整合，在沒(méi)有創(chuàng)出地產(chǎn)品牌前先積累經(jīng)驗(yàn)（一期摸索開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、積累原始消費(fèi)群）、在完善產(chǎn)品（二期的產(chǎn)品改良、擴(kuò)大一期的品牌影響）、最后通過(guò)品牌整合達(dá)到雙贏的效果（ “大上海國(guó)際花園”和華源集團(tuán)）。 項(xiàng)目定位：建設(shè)城市公園生活，塑造健康生態(tài)家園 充分利用惠山區(qū)作為一個(gè)新興城區(qū)的天然優(yōu)勢(shì)，借助良好的生態(tài)環(huán)境氛圍，加之依靠惠山區(qū)本身得天獨(dú)厚的科技園區(qū)優(yōu)勢(shì)和開(kāi)發(fā)商在科技方面的特長(zhǎng)，為無(wú)錫、長(zhǎng)三角，甚至全中國(guó)打造一個(gè)以“ 城市公園生活，健康生態(tài)家園”為主題精神的國(guó)際化大型社區(qū)。 主旨： 城市公園生活 =城市生活 +自然生活 即享受城市發(fā)展所帶來(lái)的繁華時(shí)尚，又享受自然生態(tài)帶來(lái)的愜意舒適。 健康生態(tài)家園 =生態(tài)規(guī)劃 +人性科技 很好的區(qū)域生態(tài)外圍環(huán)境和生態(tài)自然的社區(qū)規(guī)劃為人類(lèi)提供了最適宜居住的氛圍，加上人性的科技關(guān)懷，使這種生活更具時(shí)代意義和國(guó)際氣質(zhì)。 在原有基礎(chǔ)上對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃的部分建議： （ 一 ） 新城市主義的規(guī)劃方式 新城市主義的主要規(guī)劃理念與傳統(tǒng)城市形態(tài)特征非常相似，它尊重人文歷史、提倡多樣性、強(qiáng)調(diào)土地的綜合利用和發(fā)掘鄰里空間的 舒適居住品質(zhì)。 具有四大原則： ? 緊湊性原則。要形成有活力的社區(qū)，足夠的人口密度是基本前提，因而要有足夠的容積率和緊湊度，這樣也可以提高土地與基礎(chǔ)設(shè)施的利用效率； ? 適宜步行的原則。步行對(duì)營(yíng)造城市社會(huì)生活非常關(guān)鍵。為了支持步行與公共交通出行，應(yīng)該將各種公共活動(dòng)空間和公共設(shè)施布局于公共站點(diǎn)的步行距離之內(nèi)，而公交站點(diǎn)與住宅中心點(diǎn)之間的距離也在步 行范圍之內(nèi)，通過(guò)對(duì)適宜步行的空間設(shè)計(jì)，減少對(duì)汽車(chē)的依賴(lài)，有助于消除汽車(chē)造成的種種負(fù)面效應(yīng)。 ? 功能復(fù)合（多樣性）原則。在鄰里街坊或公交站點(diǎn)為中心的步行距離為半 徑的范圍內(nèi)，布置商 店、服務(wù)設(shè)施、綠地、中小學(xué)、 活動(dòng)中心以及盡可能多的就業(yè)崗位，以便支持以步行和公交為主導(dǎo)的生活方式。 ? 可支付性原則。通過(guò)緊湊性的開(kāi)發(fā)，提高土地以及基礎(chǔ)設(shè)施的利用率和效益，降低開(kāi)發(fā)成本。通過(guò)在社區(qū)中提供多種類(lèi)型，不同價(jià)格的住宅，讓更多的不同階層的家庭都可能支付得起。 ● 重視環(huán)境建設(shè)：新城市主義對(duì)環(huán)境的建設(shè)不但體現(xiàn)在建造優(yōu)美的自然環(huán)境上，而且強(qiáng)調(diào)在開(kāi)發(fā)建設(shè)中注意保護(hù)歷史人文環(huán)境。 （二）四脈合一的生態(tài)高尚社區(qū)。 水脈：社區(qū)的水脈系統(tǒng)穿越社區(qū)中心部位，或者社區(qū)主體部分有中心湖泊規(guī)劃。 綠脈：多載種健康植物，常線葉植物與落葉植物要互結(jié)合，做到一個(gè) 365 天，天天綠意蔥蔥。喬木、灌木，植被錯(cuò)落有致，形成高低起伏的層次感。 路脈：道路系統(tǒng)以社區(qū)中心為主據(jù)點(diǎn)，呈梯狀向四周分布，或以主軸道的形式統(tǒng)率社區(qū)，間或以各大次道路支節(jié)，人路與車(chē)路實(shí)現(xiàn)分流。 文脈：保留原有的文化特色并加以 利用，人造景觀與原有文化景觀做到物我兼容，神形一統(tǒng)。 （三）為社區(qū)增加科技含量，讓生活更方便、更人性、更國(guó)際 我們認(rèn)為本案在產(chǎn)品的定位上應(yīng)遵循“人無(wú)我有、人有我優(yōu)”的設(shè)計(jì)理念。高起點(diǎn)、高規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)、高實(shí)施。打造無(wú)錫樓盤(pán)的領(lǐng)頭羊，甚至在上海，在長(zhǎng)三角都具有重要影響的名盤(pán) 。 營(yíng)銷(xiāo)企劃 大手筆 —— 以我為主 ,自成一派 我們的營(yíng)銷(xiāo)企劃目標(biāo) ，使其成為區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)跑者 、價(jià)格策略、全程服務(wù)等 方式突破區(qū)域均價(jià)，為二期銷(xiāo)售做準(zhǔn)備 案名： 案名一： “大上海國(guó)際花園” ■案名釋意： 1． 長(zhǎng)三角的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象為客戶(hù)，突破無(wú)錫市的小范圍概念，因此以長(zhǎng)三角的龍頭“大上海”作為區(qū)域概念的統(tǒng)領(lǐng)者； 2． 國(guó)際花園，表明本案的產(chǎn)品規(guī)劃以世界級(jí)的眼光打選世界級(jí)的產(chǎn)品，起步就與世界同步。 3． “大上?！迸c“國(guó)際花園”組合，很好地詮釋了產(chǎn)品“高起點(diǎn)。高規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)、高實(shí)施”的四高精神內(nèi)涵。 ■企劃總精神： 【新城市生活，新國(guó)際態(tài)度】 跳出無(wú)錫市的小城市概念，以長(zhǎng)三角為著力點(diǎn)，塑造一個(gè)具有泛區(qū)域概念的大盤(pán)形象。 長(zhǎng)三角本身就是中 國(guó)最為發(fā)達(dá)的城市群落，在此區(qū)域生活理所當(dāng)然地要體現(xiàn)中國(guó)最具代表性的城市生活。而其本身的生態(tài)型小環(huán)境和生態(tài)型社區(qū)規(guī)劃則為業(yè)主提供了一個(gè)人居經(jīng)典式的氛圍，此處的新城市生活包括城市生活和自然生活二大主體。 新國(guó)際態(tài)度，有二層涵義：對(duì)外，無(wú)錫與長(zhǎng)三角各大城市來(lái)往皆自由暢達(dá)，融合在二小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈。對(duì)內(nèi)，其規(guī)劃內(nèi)涵所倡導(dǎo)的新城市主義和四脈合一的理論，要當(dāng)前樓市頗有代表性，足以引領(lǐng)一種全新的、國(guó)際化的生活方式和行為態(tài)度。 客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的要求結(jié)合中國(guó)國(guó)情可總結(jié)為： (1)滿(mǎn)足生活形態(tài)和生活方式的要求 戶(hù)型多樣化 樓型多樣化 新技術(shù)新材料的運(yùn)用 教育配套的強(qiáng)化 商業(yè)配套的實(shí)現(xiàn) 醫(yī)療體系的保障 (2)滿(mǎn)足身心健康的要求 組團(tuán)化生態(tài)設(shè)