北大縱橫-濟南高新區(qū)國有資產運營現狀分析報告(編輯修改稿)
2025-02-03 23:43 本頁面
【文章內容簡介】 入 凈資產 收益率 高新控股 30,665, 1,041,039, 21,651, 59,628, % 金橋集團 (17,766,) 264,927, (13,142,) 65,652, (%) 齊魯軟件園 161, 509,562, 18,624, 22,114, % 創(chuàng)業(yè)服務中心 (316,) 60,207, 2,984, 3,160, (%) — 25 — 北大縱橫 園區(qū)內寫字樓、廠房租金較低，國資單位的收入來源較為單一，主要靠租金收入 ? 國資單位的收入來源主要依靠寫字樓租金，因而造成一些單位的租金收入只能維持運營費用，有的甚至還需要財政補貼 單位名稱 租金（元 /平方米 /天） 齊魯軟件園 創(chuàng)業(yè)服務中心 出口加工園 凱貝特基地 大學科技園 1 環(huán)?？萍紙@ 高新區(qū)各園區(qū)寫字樓、廠房租金 資料來源：山東房地產網， 2022年濟南市寫字樓市場回顧及未來展望 2022120， 注：平均租金（按使用面積 ,使用率按 70%計算，單位：元 /平米 /天） ? 為了引入企業(yè)，創(chuàng)造稅收，高新區(qū)寫字樓的租金價格為濟南市最低 2022年濟南市寫字樓租金 — 26 — 北大縱橫 ? 前言 ? 濟南高新區(qū)的發(fā)展階段 ? 濟南高新區(qū)國有資產現狀分析 ? 濟南高新區(qū)國有資產運營管理現狀分析 ? 總結 導讀 — 27 — 北大縱橫 ? 融資渠道較為單一，融資和投資未能形成封閉的環(huán)路，缺乏科學的投資決策程序和風險監(jiān)控機制 ? 多個主體進行基礎設施建設，權、責、利主體不清晰，監(jiān)督制約機制難以建立 , 資產管理的責任難以落實，難以發(fā)揮資產經營的作用，影響資金使用效率 ? 全員招商向專業(yè)化招商轉變，提高了招商的效率，減少了資源的浪費 ? 房地產開發(fā)業(yè)務較為薄弱，房地產企業(yè)規(guī)模較小，專業(yè)化程度較低；對房地產業(yè)務缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和協調 ? 齊魯軟件園的經營模式對于其他園區(qū)具有借鑒意義，濟南出口加工區(qū)和濟南高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心面臨經營困境，需要采取措施加以解決 ? 缺乏高素質的專業(yè)人才和管理人才，官本位意識較重，競爭意識較弱；在企業(yè)化經營的單位中有多種人員身份，增加了管理的難度 內容概述 — 28 — 北大縱橫 ? 前言 ? 濟南高新區(qū)的發(fā)展階段 ? 濟南高新區(qū)國有資產現狀分析 ? 濟南高新區(qū)國有資產運營管理現狀分析 投融資業(yè)務 基礎設施建設 招商業(yè)務 房地產業(yè)務 園區(qū)經營業(yè)務 國資單位人力資源管理 ? 總結 導讀 — 29 — 北大縱橫 目前高新區(qū)融資渠道較為單一，無法滿足新區(qū)大規(guī)模建設所需大量資金 說明：目前融資渠道單一的狀況與政企關系不清有關。政企關系不清將導致產權關系不清。由于無法提供投資人清晰的產權結構，必然引起市場的質疑。投資人不清楚投資對象的資產狀況，也就無法對投資風險做出評估，必然會出現政府一方面大力推動產權多元化，而另一方面社會資本卻難有真實舉動的尷尬局面。 銀行貸款 工程聯建 吸引外部投資 ? 目前高新區(qū)融資主要以銀行貸款為主 ? 融資主體為高新控股集團（以前是投資公司） ? 融資資金全部上繳財政局 ? 齊魯軟件園及其他國資單位采取聯建方式，解決建設資金緊張問題 ? 以土地作為投入，吸引外部企業(yè)資金進行建設 ? 會展中心等項目采取與民間資本合作的方式吸引外部資金 ? 投入運營后，按合作開發(fā)合同規(guī)定的利潤分配比例進行利益分配 現有融資渠道 資料來源：訪談 — 30 — 北大縱橫 融資和投資未能形成封閉的環(huán)路，財務風險全部轉嫁到財政局，財政資金嚴重不足 財政局 投資公司 銀行 貸款 支付利息 歸還貸款 上繳財政 撥付資金 使用單位 ? 融資和投資未能形成封閉的環(huán)路，使用單 位只管使用不管還貸，資金利用率低，監(jiān)管難度較大 ? 財務風險全部轉嫁到財政局，財政資金嚴重不足 財政局 銀行還貸 新區(qū)建設 下屬企業(yè) 日常開支 ? 稅收一年 7億 ? 銀行負債 50億，每年還本付息 ? 新區(qū)建設今年需要 ? 下屬企業(yè)改制和維持、管委會日常開支需 要大量資金 資料來源：訪談 — 31 — 北大縱橫 管委會 財政局 投資項目 上報 上報 審批 撥款 ? 投資決策缺乏科學的程序 ? 有些投資項目是形象工程或是純粹為了招商引資 ? 缺乏專業(yè)機構進行投資分析和決策，對投資項目的監(jiān)督機制不健全 ? 投資項目的財務風險全部由財政局承擔，財務風險很大 ? 投資回報率低 投資 政府職能 基礎設施 風險投資 參股企業(yè) ? 引入外部資本較少，財政投入比例過大 ? 建設主體不清，資金使用缺乏監(jiān)管 ? 對小企業(yè)的支持力度不夠，要求過高的成功率 ? 缺乏適時的退出機制，造成國有資產的沉淀 資料來源：訪談 缺乏科學的投資決策程序，投資缺乏風險監(jiān)控，財務風險較大 — 32 — 北大縱橫 ? 前言 ? 濟南高新區(qū)的發(fā)展階段 ? 濟南高新區(qū)國有資產現狀分析 ? 濟南高新區(qū)國有資產運營管理現狀分析 投融資業(yè)務 基礎設施建設 招商業(yè)務 房地產業(yè)務 園區(qū)經營業(yè)務 國資單位人力資源管理 ? 總結 導讀 — 33 — 北大縱橫 基礎設施建設的資金來源較為單一，但正在進行吸引外部資本的有益嘗試 財政局 道路建設 供水設施建設 供熱設施建設 供電設施建設 煤氣設施建設 …… ? 基礎設施建設資金的主要來源是財政撥款，缺 乏其他渠道資金支持，導致建設資金不足 ? 基礎設施建設較難在短期內產生回報，盈利模 式較難實現，因此如全部資金由財政投入，風 險較大 投入資金 管委會 綠化公司 提供土地使用權 無償進行綠化帶建設 ? 綠化公司無償進行綠化帶建設和維護，為高新 區(qū)節(jié)省大量資金 ? 高新區(qū)為綠化公司提供大面積土地的使用權， 為綠化公司解決用地問題 ? 這是一種吸引外部資本、解決建設資金的先進 模式，應該大力推廣 資料來源：訪談 — 34 — 北大縱橫 ? 高新區(qū)的基礎設施建設是以建設局為主，原國有資本營運公司、金橋集團、中心區(qū)指揮部、教育局、創(chuàng)業(yè)服務中心等單位和部門分頭進行，建設主體不清 ? 由于缺乏一個獨立完整的實體來進行基礎設施建設，造成資產難以落實、資金使用效率不高、責任不清等弊端 ? 基礎設施建成后，其資產落在不同部門，在管理上
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