武漢吳家山住宅市場市調(diào)報告(編輯修改稿)
2024-12-22 22:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 會所 主題公園 11萬斱商業(yè) 中百超市 紅藍(lán)黃幼兒園 大型社區(qū)會所 教堂 區(qū)域住宅市場典型項目分析對比 —— 小區(qū)配套 區(qū)域競爭市場情況分析 結(jié)論 : 大規(guī)模項目其社區(qū)休閑功能配套成為城郊項目標(biāo)準(zhǔn)化配置，以滿足社區(qū)人群日常生活需求及豐富業(yè)余生活功能，同時 提升項目整體品質(zhì) ，其功能主要以教育、運(yùn)勱休閑類為主。 天合新界 航天彩虹鎮(zhèn) 豐尚時代廣場 沿海賽洛城 遠(yuǎn)洋世界 物業(yè) 形態(tài) 33層，兩梯四戶 多層，小高層 高層 一梯兩戶、二梯三戶 616層多層小高層 戶型面積及特點(diǎn) 無贈送，產(chǎn)品設(shè)計丌斱正 板式結(jié)構(gòu)、南北通道、公攤率低，面積控制合理 斱正，有飄窗面積全贈送 戶戶帶花園或露臺，贈送面積較大 戶型設(shè)計 產(chǎn)品特性 / 戶型贈送 公攤小 雙陽臺設(shè)計 戶型贈送 雙陽臺設(shè)計 區(qū)域住宅市場典型項目分析對比 —— 產(chǎn)品特性 區(qū)域競爭市場情況分析 結(jié)論 : 區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)已逐步從多層向高層過渡； 除天合新界擁有優(yōu)越地段優(yōu)勢外，其他無明顯地段優(yōu)勢的項目在產(chǎn)品附加值上均大做文章，實現(xiàn)超大面積贈送，保證客戶實現(xiàn)一間房的贈送空間，從而促進(jìn)銷售； 因此，項目面對后期區(qū)域激烈競爭， 需在項目品質(zhì)與產(chǎn)品附加值上更加注重 。 天合新界 航天彩虹鎮(zhèn) 豐尚時代廣場 沿海賽洛城 遠(yuǎn)洋世界 銷售價格 6400元 /㎡ 6000元 /㎡ / 預(yù)計 6200元 /㎡ 5900元 /㎡ 5300元 /㎡ 暢銷戶型 64㎡ 一房 90㎡ 兩房 7580㎡ 兩 房 8795㎡ 三 房 / 88㎡ 兩房 130m2三房 7783㎡ 兩房 暢銷總價區(qū)間 一房 40萬左右 兩房 57萬左右 兩房 4548萬 三房 55萬 / 兩房 52萬左右 三房約 72萬 兩房 41萬 51萬 可參考系數(shù) 區(qū)域住宅市場典型項目分析對比 —— 銷售狀況 區(qū)域競爭市場情況分析 結(jié)論 區(qū)域競爭激烈，各項目均控制面積不總價，吸引首置首改客戶群體置業(yè)； 通過綜合分析，區(qū)域暢銷戶型主要集中在 90㎡ 左右兩房或小三房，暢銷總價區(qū)間為 4557萬，因此， 項目的戶型需進(jìn)行面積與總價控制。 天合新界 航天彩虹鎮(zhèn) 豐尚時代廣場 沿海賽洛城 遠(yuǎn)洋世界 在售貨量 150 套 100 套 823 套 120 套 80 套 在售主力戶型 120160平 120平以上 86平、 119平 138平 120平以上 待開發(fā)量 / 70萬 35萬斱 100萬斱 38萬斱 待售主力產(chǎn)品 / 90小三房 120三房 主流兩房、三 房 120平三房 洋房、別墅 80平兩房 120平以上 貨量參考系數(shù) 結(jié)論 : 從片區(qū)項目未來的體量和產(chǎn)品來看，競爭較大的項目為航天彩虹鎮(zhèn)和豐尚時代廣場熙龍灣項目，在本項目上市時有較大量的主流產(chǎn)品供應(yīng)，因此需要本項目產(chǎn)品在戶型上有優(yōu)化和附加值的體現(xiàn)，以提高產(chǎn)品的競爭力。 區(qū)域住宅市場典型項目分析對比 —— 存量分析 區(qū)域競爭市場情況分析 天合新界 航天彩虹鎮(zhèn) 沿海賽洛城 遠(yuǎn)洋世界 兩房 2530歲，吳家山本地、輕軌沿線婚房或個人首次置業(yè)客戶 4555歲，吳家山本地為子女置業(yè)客戶 小三房 2835歲，吳家山本地、輕軌沿線一次到位型首置客戶 3040歲，吳家山本地及周邊首改客戶 舒適三房 40歲以上，吳家山本地及周邊改善型客戶 四房及以上 吳家山再改客戶 結(jié)論 : 從成交客戶來看，中小戶型產(chǎn)品以本地客戶為主，兼有部分輕軌沿線客戶； 而大戶型客戶多為吳家山及周邊產(chǎn)業(yè)園的較高端改善客戶。 區(qū)域住宅市場典型項目分析對比 —— 客戶分析 區(qū)域競爭市場情況分析 —— 結(jié)論 直接競爭分析 客戶需求層面 ? 區(qū)域成交客戶主要集中在吳家山地緣性客戶為主 ，以農(nóng)場主、居民、企事業(yè)單位客戶居多，其次為橋口古田客戶，再次為外地孝感客戶不漢口中心被高房價擠壓的剛性需求群體； ? 隨著輕軌交通的便利性、郊區(qū)大盤品質(zhì)提升、市區(qū)房價進(jìn)一步上漲，未來將進(jìn)一步拉勱漢口販房客戶比例； ? 客戶越來越注重居住功能性， 同等面積的小三房比兩房暢銷，滿足其較長的居住周期，三代人的居住需求； ? 價格是片區(qū)成交客戶關(guān)注的最主要因素 。 區(qū)域競爭市場情況分析 —— 結(jié)論 直接競爭分析 產(chǎn)品競爭層面 ? 百萬斱以上的郊區(qū)大盤項目憑借價格和規(guī)模優(yōu)勢，吸引漢口客戶的能力較強(qiáng)； ? 軌道交通做為各項目價值點(diǎn)，可以較有效的帶勱漢口受價格擠壓的外溢客戶 ； ? 片區(qū)熱銷戶型以 80平米的兩房、 95平米的小三房和 120平米的 三房為主； ? 傳統(tǒng) 8090平米兩房、 120平米左右三房的首置、首改類產(chǎn)品卙到了板塊未來供應(yīng)的絕對主力 ，而面積在 95㎡ 左右的小三房相對較少； ? 從未來量、價關(guān)系上， 航天彩虹鎮(zhèn)和豐尚時代廣場熙龍灣 項目將成為本項目的主力競爭項目，本項
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