財務(wù)管理——現(xiàn)代的財務(wù)指標(biāo)分析(編輯修改稿)
2024-11-15 03:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 191++11 013+） 3%=（萬元） 2）銷售費用。銷售費用主要包括：廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 2%；銷售代理費，占銷售收入的 2%；其他銷售費用，占銷售收入的 1%。合計為：2 。銷售收入詳見表 627。 ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 3）財務(wù)費用。指建設(shè)期借款利息。第 1 年借款 10 000萬元，貸款利率為 %，每年等本償還，要求從建設(shè)期第 2年起 2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計算如下： 第 1年應(yīng)計利息：（ 0+10 000247。 2） % = 第 2年應(yīng)計利息：（ 10 +0247。 2） %= 第 3年應(yīng)計利息：（ 5 +0247。 2） %= 則財務(wù)費用為上述合計： 1 。詳見表 630：貸款還本付息表。 開發(fā)費用小計： 4 總成本費用合計： 35 。 ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 3．投資與總成本費用估算匯總表。 詳見表 623。 ： ； :； ： 序號 項 目 金 額 估算說明 其中 :住宅分?jǐn)? 建房成本 (元 /㎡ ) 商鋪分?jǐn)? 建房成本 (元/㎡ ) 1 開發(fā)成本 30 以下 (1)~(7)項合計 5 648 7 815 (1) 土地費用 15 191 2 769 4 442 (2) 前期工程費 186 186 (3) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 137 137 (4) 建安工程費 11 013 1 996 2 350 (5) 開發(fā)期稅費 2 444 584 (6) 不可預(yù)見費 116 116 2 開發(fā)費用 4 以下 (1)~(3)項合計 789 1 379 (1) 管理費用 116 116 (2) 銷售費用 2 銷售收入 5% 370 960 (3) 財務(wù)費用 1 303 303 3 合 計 35 6 437 9 194 表 623 投資與總成本費用估算匯總表 單位：萬元 ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 4．項目銷售收入估算 1）銷售價格估算。 銷售價格的估算采用市場比較法和成本定價法確定。 （ 1）住宅部分 ① 市場比較法定價過程 在市場上收集到與該住宅所在區(qū)域、個別因素、交易情況及交易日期均類似或接近的 4個比較案例 A、 B、 C、 D。其中 A、 B、 D項目的交易日期均為 2021年 11月 1日， C項目的交易日期為 2021年 9月 1日。已知 2021年下半年至今，該城市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動率為+%。其他條件見表 624和表 625。 考慮了所有因素后，通過系數(shù)修正計算出其加權(quán)平均數(shù)，確定本項目的住宅價格為： 7 458元 /㎡ 。詳見表 624和表 625。 ： ； :； ： 序 號 項目 名 稱 成交價（元 /㎡ ） 交易日 期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情 況修正 比準(zhǔn)價格（元/㎡ ） 交通 配套 環(huán)境 小計 裝修 使用率 小計 1 A 7 986 +1 +2 +3 100/106 +5 +1 100/106 100/100 7 250 2 B 8 660 0 +5 +3 100/108 +5 +2 100/107 100/100 7 644 3 C 8 500 1 +1 +5 +3 100/109 +7 +1 100/108 100/100 7 444 4 D 8 200 0 +2 0 100/102 +5 +3 100/108 100/100 7 593 表 624 本項目住宅價格市場比較法系數(shù)修正表 ： ； :； ： 項 目 名 稱 A B C D 合計 比準(zhǔn)價格（元 /㎡ ） 7 250 7 644 7 444 7 593 銷售狀況權(quán)重（銷售率） 82% 35% 57% 86% 260% 加權(quán)的相對價格（元 /㎡ ） 5 945 2 675 4 243 6 530 19 393 本項目住宅銷售價格（元 /㎡ ） 7 458 表 625 本項目住宅價格市場比較法 銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 ② 成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目住宅部分的建房成本為 6 437元 /㎡ （見投資與總成本費用表 623），成本利潤率取10%，則該項目住宅部分的銷售單價為： 銷售單價 = 建房成本 （ 1+成本利潤率） =6 437 （ 1+10%） =7 080（元 /㎡ ） ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 （ 2）商鋪部分 ① 市場比較法定價過程 目前該市房地產(chǎn)市場商鋪多為租售并舉，且以出租為多，因此可比實例資料較少，我們只選取到兩個相近項目 E、 F作比較實例。其中， E項目的交易日期是 2021年 11月 1日， F項目的交易日期是 2021年 1月 1日，其價格變動情況同住宅相同。但由于二者的銷售狀況權(quán)重難以確定，故最后采用算術(shù)平均值確定了本項目的商鋪單價為： 19 283元 /㎡ 。詳見表 626。 ： ； :； ： 序 號 項目 名稱 成交價 （元 /㎡ ） 交易日 期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn) 價格 交 通 繁華程度 小計 1 廣場 22 000 1． 02 +2 +3 100/105 100/100 100/100 19 429 2 大廈 18 000 1． 01 0 0 100/100 100/95 100/100 19 137 表 626 本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 ： ； :； ： —— 某房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)分析事例 ② 成本定價法過程 經(jīng)測算，本項目商鋪部分的建房成本為 9 194元 /㎡ （見投資與總成本費用表 623），成本利潤率取10%，則該項目商鋪部分的銷售單價為： 銷售單價 =建房成本 （ 1+成本利潤率） =9 194（ 1+10%） =10 （元 /㎡ ） 天馬行空官方博
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