【文章內(nèi)容簡介】 *“新華城”項(xiàng)目的同時(shí)，充分發(fā)揮經(jīng)營優(yōu)勢，積極發(fā)掘市場資源，快速開拓市場空間。創(chuàng)造資源整合條件，架構(gòu)資本運(yùn)營平臺。 戰(zhàn)略布點(diǎn)在沿線區(qū)域城市及其周邊中等縣市，重點(diǎn)對保定市、石家莊市及區(qū)域重要縣市，有效開展市場研究和項(xiàng)目考察論證，進(jìn)行項(xiàng)目資源儲備，做好項(xiàng)目運(yùn)作準(zhǔn)備。 （ 三 ） 、 “ **新華” 核心管理團(tuán)隊(duì) 董事長 田桂文 ?！靶氯A集團(tuán)”副總裁， 中共黨員，北弗吉尼亞大學(xué) MBA碩士，北 大房地產(chǎn)總裁高級研修班畢業(yè)。曾 任天津某區(qū)建委主任 ，大型房地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官等職。對房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)及政策精通，對企業(yè)管理、項(xiàng)目操作有非常豐富的經(jīng)驗(yàn)和決策能力。負(fù)責(zé) 的項(xiàng)目有 天津郊縣多個(gè)大型居住區(qū) 、世紀(jì)華 明衛(wèi)星城等，其中世紀(jì)華明衛(wèi)星城是天津小城鎮(zhèn)改造的“示范項(xiàng)目” 。 總裁 米建欣 ?！靶氯A集團(tuán)” **公司總經(jīng)理，中共黨員，工程師。 曾 在部屬設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)技術(shù)和項(xiàng)目監(jiān)理工作，在大型國際投資公司負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理工作，曾任項(xiàng)目經(jīng)理、經(jīng)營經(jīng)理、房地產(chǎn)副總經(jīng)理、房地產(chǎn)總經(jīng)理等職。 對項(xiàng)目運(yùn)作、 市場 經(jīng)營、公司管理等 有非常豐富的 經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)行能力。負(fù)責(zé) 的項(xiàng)目有 中南區(qū)域水電工程、五星級飯店籌備建設(shè)、大型居住小區(qū)、高層花園公寓 、 天津危房改造工程、低密度創(chuàng)新大型園區(qū) 、 陽光錦園、新華城等 。 副總裁 閆和聲 ?！靶氯A集團(tuán)”副總經(jīng)理，中共黨員，高級工程師。 曾青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項(xiàng)目申請報(bào)告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 13 在大型國企負(fù)責(zé)技術(shù)和管理工作，曾任項(xiàng)目經(jīng)理、 建筑公司 副總經(jīng)理、房地產(chǎn)副總經(jīng)理等職。 對項(xiàng)目成本控制、施工管理、項(xiàng)目策劃等 有豐富的經(jīng)驗(yàn)。負(fù)責(zé)的項(xiàng)目有天津梅江區(qū)片改造項(xiàng)目、天津郊縣大型居住區(qū)等 。 項(xiàng)目經(jīng)理 張偉東。工程師。曾在國有設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)技術(shù)工作，在國際投資公司負(fù)責(zé)技術(shù)工作，曾任工程經(jīng)理、房 地產(chǎn)副總經(jīng)理等職，對項(xiàng)目技術(shù)管理、工程組織等有豐富經(jīng)驗(yàn)。 項(xiàng)目經(jīng)理 師濤。高級工程師。曾在大型國企負(fù)責(zé)技術(shù)工作，在焦化、化工企業(yè)負(fù)責(zé)建廠籌備工作，曾任工程經(jīng)理、副廠長等職，對項(xiàng)目管理、工程組織等有豐富經(jīng)驗(yàn)。 財(cái)務(wù)及行政總監(jiān) 楊付英。曾獨(dú)立創(chuàng)業(yè)，在民營企業(yè)負(fù)責(zé)銷售和市場工作，曾任民營企業(yè)負(fù)責(zé)人等職，對市場營銷等有豐富經(jīng)驗(yàn)。 營銷總監(jiān) 魏立京。大衛(wèi)營銷公司經(jīng)理，策劃師。曾在大型房企負(fù)責(zé)營銷工作，在石家莊、保定等地區(qū)負(fù)責(zé)市場、策劃、營銷工作，曾任銷售經(jīng)理、民營企業(yè)負(fù)責(zé)人等職，對市場研究、產(chǎn)品研發(fā)、營銷 策劃等有豐富經(jīng)驗(yàn)。 顧問委員 杜濟(jì)軍。高級工程師。曾在 **省某廳負(fù)責(zé)技術(shù)和財(cái)務(wù)工作，曾任某廳總工程師等職，對項(xiàng)目管理有豐富經(jīng)驗(yàn)。 安淑敏。市人大專職委員。曾在 **市負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)管理工作，曾任 **市建委主任，在 **有良好的社會資源。 杜慶保。曾在 **市負(fù)責(zé)土地管理工作，曾任 **市國土管理局副局長等職，對土地政策、土地管理有較高的專業(yè)能力。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項(xiàng)目申請報(bào)告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 14 五 、 風(fēng)險(xiǎn)分析 合作方式及條件 1）合作方：楊莊子社區(qū) 居委會 投資方： 新華 集團(tuán) 2）合作方式 社區(qū)決定進(jìn)行改造，經(jīng)社區(qū)班子反復(fù)討論決定選擇投資 企 業(yè)進(jìn)行 合作，為此楊莊子社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)組織居民代表對天津新華公司進(jìn)行 考察， 經(jīng)過民主程序，決定與我們 合作，并簽訂了協(xié)議書 。又 按照政府要求的程序重新簽訂了 《 **市城中村改造意向書》 。 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 土地所有權(quán)歸屬：集體土地 （省政府已批復(fù)為建設(shè)用地） 土地用途：建設(shè)用地 土地政策：納入舊城改造的社區(qū)，土地全部變?yōu)閲小? 2）項(xiàng)目用地規(guī)劃 項(xiàng)目用地規(guī)劃為綜合居住區(qū)。 3）已取得的項(xiàng)目 文件 向 **市項(xiàng)目審批大廳請示進(jìn)行社區(qū)改造 申請 ，項(xiàng)目審批大廳 進(jìn)行 登記。 **市規(guī)劃局請示批復(fù)楊莊 子社區(qū)改造規(guī)劃意見，主管市長已批復(fù)。 楊莊子社區(qū)和新華集團(tuán)簽訂合作協(xié)議。 按照政府“捆綁招標(biāo)”的程序，雙方重新簽訂“ **市楊莊子片區(qū)改造意向書”，已報(bào)政府備案。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項(xiàng)目申請報(bào)告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 15 **市市委、市政府舉辦項(xiàng)目招商會， **新華房地產(chǎn)公司與 **市西城區(qū)辦事處簽訂了《 **市楊莊子社區(qū)區(qū)片舊城改造意向書》。 市政府對楊莊子社區(qū)舊城改造項(xiàng)目總體規(guī)劃方案的批復(fù)。 **市項(xiàng)目審批大廳，準(zhǔn)予啟動區(qū)立項(xiàng)批復(fù)。 **楊莊子改造項(xiàng)目中標(biāo)通知書。 **省人民政府關(guān)于建設(shè)用地的批復(fù) ，冀政轉(zhuǎn)征函【 2020】 0328 號。 4）項(xiàng)目法人及土地使用權(quán)確定程序 ? 先期簽訂合作協(xié)議，確定合作伙伴 ； ? 政府主導(dǎo)，進(jìn)行程序規(guī)范； ? 在政府主導(dǎo)下，簽訂招標(biāo)前 “片區(qū)改造意向書” ； ? 政府主導(dǎo)，社區(qū)組織，進(jìn)行“打捆招標(biāo)”準(zhǔn)備工作 ； ? 社區(qū)為組織 單位，市里充 分尊重社區(qū)意見，擬定準(zhǔn)入條件； ? 設(shè)定投標(biāo)條件。 主要針對目標(biāo)企業(yè)設(shè)置。包括改造方案和規(guī)劃方案、企業(yè)業(yè)績、出讓金報(bào)價(jià)等； ? 以“打捆招標(biāo)方式”確定楊莊子社區(qū)改造總體項(xiàng)目的中標(biāo)人， 為項(xiàng)目法人和實(shí)施單位； ? 分期簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓金，辦理國有土地使用權(quán)證； ? 進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施階段。 5）項(xiàng)目運(yùn)作程序保障 根據(jù) **市加快城中村改造的思路，原 則是政府主導(dǎo) 、整體規(guī)劃、規(guī)模改造、市場運(yùn)做、捆綁建設(shè)、依法推進(jìn)、分步實(shí)施。 為了加快推進(jìn)城中村改造， **市實(shí)行“建設(shè)項(xiàng)目捆綁招標(biāo)方案”，以“政府主導(dǎo)、企業(yè)實(shí)施、城市守信 、政府要業(yè)績 、企業(yè)要效益、群眾要得實(shí)惠”的原則實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)， 社區(qū)是組織單位。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項(xiàng)目申請報(bào)告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 16 根據(jù)以上原則項(xiàng)目運(yùn)作程序 保障措施 ： ? 基層關(guān)系基礎(chǔ)。 我們和社區(qū)已簽訂了合作協(xié)議， 進(jìn)行了大量的社區(qū)工作。而這次大規(guī)模的舊城改造組織實(shí)體是社區(qū)，這是我們工作的著眼點(diǎn)和立腳點(diǎn)； ? 政府支持力度 。舊城改造已是首要政務(wù)，我司適時(shí)進(jìn)入該區(qū)域市場，已經(jīng)建立了良好的政府形象 ，政府 、部門和社會已經(jīng)支持新華進(jìn)行全方位的工作； ? 政策扶持力度。 出讓金報(bào)價(jià)已經(jīng)趨于次要地位 ，因?yàn)榇蟛糠忠颠€ ，這為我們從程序上拿到項(xiàng)目提供了有利條件； ? 基礎(chǔ)工作扎實(shí)。 已經(jīng)做好了社區(qū)的基礎(chǔ) 工作。 一是社區(qū)黨支部有威信，二是社區(qū)工作扎實(shí)。 ? 新華和社區(qū)已經(jīng)簽訂過協(xié)議，又在政府主導(dǎo)下重新規(guī)范，這也是我們順利取得項(xiàng)目的資格。 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 1）項(xiàng)目“捆綁招標(biāo) ”中標(biāo)后，由于土地為毛地， 拆遷時(shí)間不好把控 。 風(fēng)險(xiǎn)控制： ? 由于我們前期作了扎實(shí)、深入的工作，進(jìn)行了入戶調(diào)查，居民改造的積極性非常高，特別擁護(hù)我 們 公司 進(jìn)行社區(qū)改造。 ? 市政府積極性非常高，把楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目列入 “十一五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和十大民心工程。 ? 一期拆遷戶數(shù)為 151 戶，拆遷戶數(shù)少，并且有空地，可以保證項(xiàng)目按期實(shí)施。 ? 實(shí)物還遷可以控制拆遷安置成本。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項(xiàng)目申請報(bào)告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 17 2） 項(xiàng)目“捆綁招標(biāo) ”中標(biāo)后， 繳納為起步區(qū) 248 畝土地的出讓金，因?yàn)槭谴蚶φ袠?biāo)，新華為中標(biāo)人、項(xiàng)目法人、 實(shí)施單位， 保證 了總體改造范圍的 權(quán)益。 風(fēng)險(xiǎn)控制： ? 該項(xiàng)目是按照政府“捆綁招標(biāo)”的程序確定項(xiàng)目的中標(biāo)人， 中標(biāo)人是項(xiàng)目的法人 ， 擁有項(xiàng)目的全部權(quán)益。 ? 該項(xiàng)目采用實(shí)物還 遷“產(chǎn)權(quán)調(diào)換”的方式操作，充分保證了我公 司的 權(quán)益 。 ? 楊莊子社區(qū)居委會已經(jīng)對 居民的房屋產(chǎn)權(quán) 面積進(jìn)行了登記 ， 還遷房屋面積按照已登記的產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。 六 、市場分析 （詳見附件 2） **市房地產(chǎn)市場 概況 ? **市房地產(chǎn)市場起步較晚， 產(chǎn)品檔次低、配套設(shè)施不完善，物業(yè)服務(wù)不到位。市場供應(yīng)量小，據(jù)有關(guān)部門了解從 2020 進(jìn)入商品房階段年到2020 年 市場供應(yīng)量不足 125 萬㎡ ，多為零散產(chǎn)品，規(guī)模小，品質(zhì)低。 ? **市 是 人口大縣和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，隨著 **市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快， **市委、市政府加快了建設(shè)中等城市的步伐 ，對住宅的需求量也 逐年增大 ，按 **市城區(qū)人口 30 萬、 2020 年 **省城鎮(zhèn)人均居住面積 平米（摘自〔 2020 年 **省城市化發(fā)展統(tǒng)計(jì)監(jiān)測新聞發(fā)布稿 〕）到2020 年 **省人均居住面積達(dá)到 30 ㎡，以此來計(jì)算 ： **改善用房新增 需 求量約 255 萬平米 ； 城市化進(jìn)程新增梯級 需求量約 500600 萬平米。 推算三年內(nèi) 有效青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項(xiàng)目申請報(bào)告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 18 需求量約為 300400 萬平米。 ? **區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，在 **省“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃中 **被列入優(yōu)先支持發(fā)展的中等城市， 近兩年有不少做生意和周邊縣市的人前來投資購房， 也 增大了房地產(chǎn)市場需求。 據(jù)相關(guān)部門了解， **市近兩年上市量每年在 50 萬㎡左 右，市場需求量每年在 85 萬㎡左右，市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的勢態(tài) ，商品房價(jià)格不斷上揚(yáng) 。 項(xiàng)目自身分析 1）項(xiàng)目優(yōu)勢（ S） ? 規(guī)模宏大，能產(chǎn)生聚居效應(yīng) 和 規(guī)模效益。 ? 區(qū)位條件好 項(xiàng)目北面 距離火車站和長途汽車站較近，東面距離市中心較近，南面近鄰環(huán)城路（ 新 107 國道 ） ?？傮w位于市中心繁華商業(yè)區(qū)與西部工業(yè)區(qū)之間 ， 處于城市發(fā)展的主導(dǎo)方向 上 。 ? 周邊有眾多城市公共配套設(shè)施 項(xiàng)目附近有 銀行、電信營業(yè)廳、多個(gè)加油站、大型蔬菜批發(fā)市場、醫(yī)院、郵政分局、公安派出所、街道辦事處等。 ? 交通便利 緊鄰的中山路、中興路、博陵街都是城市主干道， 中山路有 3 路公交車通過，博陵街有 4 路公交車通過。 ? 教育氛圍濃郁 周邊有眾多幼兒園、小學(xué)，由省重點(diǎn)中學(xué) **二中， 緊鄰 省重點(diǎn)大學(xué) **農(nóng)業(yè)大學(xué) **校區(qū)。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項(xiàng)目申請報(bào)告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 19 ? 土地取得價(jià)格低 由于楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目享受 **市城中村改造政策，土地出讓金 90%返還 。 ? 政府支持力度大 市政府把該項(xiàng)目列入 **市“十一五”重點(diǎn)項(xiàng)目，近期組織多次會議研究社區(qū)改造問題。 ? 啟動資金少 該項(xiàng)目 采取“雙方合作”方式開發(fā)，社區(qū) 出地，我公司出資，共同開發(fā)，項(xiàng)目前期啟動資金大約為 2780 萬元。 2）項(xiàng)目劣勢（ W） ? 目前該片區(qū)環(huán)境 較差 項(xiàng)目改造范圍內(nèi)原農(nóng)民戶口居 民宅基面積大，建房時(shí)間早，城市基礎(chǔ)設(shè)施非常落后，地勢低洼，住房低矮，道路狹窄，下水不通。 ? 作為外地開發(fā)商初次進(jìn)駐 **市場，開發(fā)商的信任度將略遜于本土開發(fā)企業(yè)。因此加強(qiáng)項(xiàng)目的親民性、誠實(shí)性、先進(jìn)性和開發(fā)商形象樹立將是本案規(guī)避劣勢的有效手段。 3）項(xiàng)目機(jī)會（ O） ? 被確立為 **市十大民心工程之一 西城住宅小區(qū) （即楊莊子社區(qū)改造項(xiàng)目）被確定為 **市“十一五”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，也是市政府的十大民心工程之一。 ? 楊莊子社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)積極性較高 楊莊子社區(qū)積極性高，支部威信高，各方面 積極配合，想方設(shè)法推動該項(xiàng)目的進(jìn)展。 青云街道辦事處南關(guān) 社區(qū)居委會 “城中村”改造 城陽銘座 項(xiàng)目申請報(bào)告 新泰市新國建設(shè)工程咨詢有限公司 20 ? 大多數(shù)人們 普遍認(rèn)可在該區(qū)域購房置業(yè) 市場研究表明，從打算購房的位置偏好方面看，在西城區(qū)開發(fā)商品住宅被大部分人普遍看好。 ? 處于城區(qū)向南發(fā)展的主軸方向上 **城市 總體規(guī)劃是“北工南文” ， 本案正處于城區(qū)向南發(fā)展的主軸方向上，是理想的宜居區(qū)域 。 ? 該區(qū)域現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售形勢普遍看好 近幾年，周邊項(xiàng)目（如通達(dá)莊園、世紀(jì)花園、名仕嘉苑、通達(dá)紫芳園等）的暢銷表明，該區(qū)域房地產(chǎn)銷售形勢普遍看好。 4）項(xiàng)目威脅（ T） ? 本案東南部緊鄰紫芳園 ，該 項(xiàng)目是由當(dāng)?shù)刂容^高的開發(fā)商通達(dá)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) ，具有一定競爭力，由于項(xiàng)目大部分銷售完競爭力不大 。 ? 本案東南部的人民公園風(fēng)景城剛 基本售完 ，這 個(gè)樓盤 的定位屬于中高檔商品住宅項(xiàng)目，但該項(xiàng)目因?yàn)榍捌诠ぷ饔?jì)劃分期實(shí)施。 ? 王莊子項(xiàng)目明年下半年 要上市，由于項(xiàng)目位于京廣鐵路以西，交通不便利，對項(xiàng)目基本形不成威脅。 項(xiàng)目分析結(jié)論 1）利好因素較多，對項(xiàng)目開發(fā)會起到正面的推動作用。 2）