【文章內(nèi)容簡介】 本年利潤 200 ? 借：本年利潤 160 ? 貸：主營業(yè)務(wù)成本 160 ? （ 6） 計算營業(yè)稅及附加 。 32 ? 最終全部工程完工時 ： ? 借：工程結(jié)算 500 ? 貸：工程施工 — 合同成本 400 ? — 合同毛利 100 ? 33 ? 第 四 講 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算 34 ? 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 ? 一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要業(yè)務(wù) ? 土地的開發(fā)與經(jīng)營 ? 房屋的開發(fā)與經(jīng)營 ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā) ? 代建工程的開發(fā) 35 ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算 ? 分類：（ 1）原材料類 （ 2）設(shè)備類 （ 3）在產(chǎn)品類 （ 4）產(chǎn)成品類 （ 5）開發(fā)用品類 ? 開發(fā)產(chǎn)品的核算。設(shè) “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 科目 ? （ 1）開發(fā)產(chǎn)品增加：借：開發(fā)產(chǎn)品 ? 貸：開發(fā)成本 ? （ 2）開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓時：借：主營業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ? （ 3）采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時： ? 借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ? （ 4） 用于出租時：借：出租開發(fā)產(chǎn)品或周轉(zhuǎn)房 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 36 ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的核算 ? 土地開發(fā)成本 ? 房屋開發(fā)成本 ? 配套設(shè)施開發(fā)成本 ? 代建工程開發(fā)成本 37 ? 四、開發(fā)產(chǎn)品成本項目 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) :包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出。 ? 前期工程費(fèi)： 包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘探、測繪、 “ 三通一平 ” 等支出。 ? 建筑安裝工程費(fèi) ：以出包形式支付或以自營形式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：包括小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、通信照明、環(huán)衛(wèi)綠化等工程支出。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi) ：不能有嘗轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的支出。 ? 開發(fā)間接費(fèi)用： 企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、福利、折舊、修理等費(fèi)用。 ? 五、帳戶設(shè)置 ? 開發(fā)成本 ? 開發(fā)間接費(fèi)用 38 ? 六、會計核算 ? 發(fā)生費(fèi)用時： 借：開發(fā)成本 ? 貸：銀行存款 ? 原材料 ? 應(yīng)付工資 ? 開發(fā)間接費(fèi)用 ? 項目完工 借：開發(fā)產(chǎn)品 ? 出租開發(fā)產(chǎn)品 ? 貸：開發(fā)成本 ? 銷售開發(fā)產(chǎn)品時：借：銀行存款 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ? 計算營業(yè)稅金及附加。 39 房地產(chǎn)的涉稅處理 一、營業(yè)稅 采用預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象 采用 “ 還本 ” 方式銷售商品房時，是否是扣除“ 還本 ” 的收入再申報納稅。 銀行按揭款收入有否申報納稅，有否掛于往來帳如 “ 其他應(yīng)付款 ” 不作預(yù)收帳款申報納稅。 以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。 開發(fā)商以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報繳納計征營業(yè)稅。 以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。 ? 40 房產(chǎn)公司在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費(fèi)用如管道煤氣開戶費(fèi)等有否申報納稅。 將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅。 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。 開發(fā)商聘請境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機(jī)構(gòu)，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。 41 ? 1因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報納稅。 1銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價格是否合理。 1單位將不動產(chǎn)無償贈與他人有否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅。 1納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。 1企業(yè)以房屋對外投資入股，在轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時有否申報納稅。 42 ? 1以不動產(chǎn)投資入股取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險的，是否按 “ 租賃業(yè) ” 申報營業(yè)稅。 1以無形資產(chǎn)投資入股后又轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時有否申報納稅。 1拍賣、被拍賣應(yīng)稅的無形資產(chǎn)，有否申報納稅。 1以應(yīng)稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔(dān)投資風(fēng)險，其取得的實物或其他（包括取得固定利潤）補(bǔ)償收入有否申報納稅。 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)收取的價外費(fèi)用（如培訓(xùn)費(fèi)、辦證費(fèi)等）有否申報納稅 。 43 ? 二、土地增值稅 檢查是否存在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入未按規(guī)定繳納土地增值稅的情況。重點(diǎn)檢查： 未竣工清算項目是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，竣工清算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。 申報計征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實物收入、其他收入等全部收入。 申報的扣除項目是否符合稅法規(guī)定，其中： 44 ? （ 1）納稅人在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的，這部分土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否又做重復(fù)扣除？ （ 2）納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否作為開發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除？ （ 3）在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計算扣除，而在計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除時又重復(fù)計算？ 45 ? （ 4）、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是否在 “ 利息 +（取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5%”以內(nèi)計算扣除。 凡不能按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按“ （取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%”以內(nèi)計算扣除。 （ 5）在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時，對已計入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除。 （ 6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按 《 細(xì)則 》第七條（一）、（二）項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額之加計 20%的扣除。 增值額的計算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確 46 ? 三、房產(chǎn)稅 有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。 免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報納稅。 新建的房屋應(yīng)從建成或使用的次月起計算繳稅，檢查時應(yīng)注意：（ 1）自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛 “ 在建工程 ” 帳，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。（ 2）固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實際使用的房產(chǎn)是否按時繳納了房產(chǎn)稅。（ 3）企業(yè)新建房產(chǎn)未驗收，但已交付使用，是否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳