【正文】 列行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入和利潤： （ 1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等； （ 2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； （ 3）將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資以及分配給股東或投資者； （ 4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； （ 5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)。 49 ? 五、印花稅 各類購銷合同、建筑安裝工程承包合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是否按規(guī)定貼花。 48 ? 四、土地使用稅 已征用未開發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。 企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。 已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳未改變、仍提固定資產(chǎn)折舊的，有否繳納了房產(chǎn)稅。（ 2）固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實(shí)際使用的房產(chǎn)是否按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅。 免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。 （ 6）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人是否按 《 細(xì)則 》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之加計(jì) 20%的扣除。 凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按“ （取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10%”以內(nèi)計(jì)算扣除。 申報(bào)計(jì)征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部收入。 43 ? 二、土地增值稅 檢查是否存在轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入未按規(guī)定繳納土地增值稅的情況。 1以應(yīng)稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，其取得的實(shí)物或其他（包括取得固定利潤）補(bǔ)償收入有否申報(bào)納稅。 1以無形資產(chǎn)投資入股后又轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)有否申報(bào)納稅。 1企業(yè)以房屋對外投資入股，在轉(zhuǎn)讓其股權(quán)時(shí)有否申報(bào)納稅。 1單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。 41 ? 1因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報(bào)納稅。 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅。 ? 40 房產(chǎn)公司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅。 開發(fā)商以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營業(yè)稅。 銀行按揭款收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來帳如 “ 其他應(yīng)付款 ” 不作預(yù)收帳款申報(bào)納稅。 ? 五、帳戶設(shè)置 ? 開發(fā)成本 ? 開發(fā)間接費(fèi)用 38 ? 六、會(huì)計(jì)核算 ? 發(fā)生費(fèi)用時(shí)： 借：開發(fā)成本 ? 貸：銀行存款 ? 原材料 ? 應(yīng)付工資 ? 開發(fā)間接費(fèi)用 ? 項(xiàng)目完工 借：開發(fā)產(chǎn)品 ? 出租開發(fā)產(chǎn)品 ? 貸：開發(fā)成本 ? 銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)：借：銀行存款 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ? 計(jì)算營業(yè)稅金及附加。 ? 公共配套設(shè)施費(fèi) ：不能有嘗轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的支出。 ? 建筑安裝工程費(fèi) ：以出包形式支付或以自營形式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。設(shè) “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 科目 ? （ 1）開發(fā)產(chǎn)品增加：借：開發(fā)產(chǎn)品 ? 貸：開發(fā)成本 ? （ 2）開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓時(shí)：借：主營業(yè)務(wù)成本 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ? （ 3）采用分期收款結(jié)算方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)： ? 借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 ? （ 4） 用于出租時(shí)：借：出租開發(fā)產(chǎn)品或周轉(zhuǎn)房 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 36 ? 三、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的核算 ? 土地開發(fā)成本 ? 房屋開發(fā)成本 ? 配套設(shè)施開發(fā)成本 ? 代建工程開發(fā)成本 37 ? 四、開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目 ? 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) :包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 30 ? 第二年： ? （ 1） 登記成本 ? 借：工程施工 合同成本 150 ? 貸：原材料 、 應(yīng)付工資等 150 ? （ 2） 登記合同結(jié)算款 ? 借：應(yīng)收帳款 200萬 ? 貸：工程結(jié)算 200萬 ? （ 3） 實(shí)收款：借：銀行存款 220 ? 貸：應(yīng)收帳款 220 31 ? （ 4） 確認(rèn)收入和成本等 ? 收入 =500 40%=200萬 成本 =400 40%=160萬 ? 毛利 =200160=40萬 ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 160 ? 工程施工 合同毛利 40 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 200 ? （ 5） 結(jié)轉(zhuǎn)：借：主營業(yè)務(wù)收入 200 ? 貸：本年利潤 200 ? 借：本年利潤 160 ? 貸：主營業(yè)務(wù)成本 160 ? （ 6） 計(jì)算營業(yè)稅及附加 。 計(jì)入主營業(yè)務(wù)稅金及附加 。 第一年完工程度 60%。 第一年實(shí)際發(fā)生成本 250萬元 ，第二年為 150萬元 。 27 ? 三 、 主要業(yè)務(wù)事項(xiàng)： ? 例：某建筑工程 ， 合同總收入為 500萬元 ， 合同總成本 400萬元 ， 分兩年交工 。 ? （ 1） 直接成本：人工費(fèi) 、 材料費(fèi) 、 機(jī)械使用費(fèi) 、 其他直接費(fèi) 。 24 ? 二 、 會(huì)計(jì)科目的設(shè)置 ? 在 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 基礎(chǔ)上增設(shè)下列科目： ? 周轉(zhuǎn)材料 、 臨時(shí)設(shè)施 、 臨時(shí)設(shè)施攤銷 、臨時(shí)設(shè)施清理 、 工程結(jié)算 、 機(jī)械作業(yè) 、工程施工 （ 合同成本 、 合同毛利 ） 25 ? 周轉(zhuǎn)材料 ? 領(lǐng)用時(shí)：借：工程施工 ? 貸：周轉(zhuǎn)材料 ? 臨時(shí)設(shè)施 ? （ 1） 臨時(shí)設(shè)施搭建時(shí)： ? 借：在建工程 臨時(shí)設(shè)施工程 ? 貸：原材料 、 應(yīng)付工資 、 銀行存款等 ? （ 2） 交付使用時(shí)：借：臨時(shí)設(shè)施 ? 貸：在建工程 臨時(shí)設(shè)施工程 ? （ 3） 臨時(shí)設(shè)施攤銷時(shí)：借：工程施工 ? 貸：臨時(shí)設(shè)施攤銷 ? （ 4） 出售 、 報(bào)廢 、 拆除等：設(shè) “ 臨時(shí)設(shè)施清理 ” ，其處理與固定資產(chǎn)的處理相似 。 主要分為土木工程建筑業(yè) 、 線路管理和設(shè)備安裝業(yè) 、 裝飾裝修三大業(yè)務(wù)組成 。 ? 費(fèi)用總額 180000+75000=255000， 超支 5000元 。 20 ? 假設(shè) 2020年發(fā)生實(shí)際成本 75000元 ，收到余款 15萬元 。 2020年 12月 31日 ， 經(jīng)專業(yè)測量師測量 ， 軟件的開發(fā)程度為 70%。 17 ? 二 、 跨期完成 ， 按完工百分比法 ? 例 2：某企業(yè)于 2020年 10月 1日為客戶研制一項(xiàng)軟件 ，合同規(guī)定的研制開發(fā)期為 5個(gè)月 ， 合同總收入 400000元 ， 至 2020年 12月 31日已發(fā)生成本 180000元