【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的不同情況提供意見(jiàn)，內(nèi)容包括： ※分析及評(píng)估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專業(yè)意見(jiàn)： ※當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專業(yè)人員參加工程會(huì)議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)，了解工作進(jìn)度，以便即時(shí)提出專業(yè)意見(jiàn)，使日后管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來(lái)因修改設(shè)計(jì)而帶來(lái)的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)； 就各廠商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專業(yè)意見(jiàn)，例如該 設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿意 (可以引進(jìn)外國(guó)安全 )，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，并以此作為業(yè)主及建筑師參考。 6)停車場(chǎng)管理建議 依據(jù)現(xiàn)在的停車場(chǎng)規(guī)劃作出管理顧問(wèn)意見(jiàn)，內(nèi)容包括： ※訂定停車場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如出租營(yíng)運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。 ※停車塌車輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車，計(jì)時(shí)停車及貨運(yùn)車日常運(yùn)作模式的評(píng)估。 ※就選定的停車場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)作出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。 (二 )、物業(yè)竣工驗(yàn)證發(fā)放前的管理顧問(wèn)服務(wù)工 作 訂定租約條款及管理守則 就租約條款部份，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本給業(yè)主參考，并通過(guò)本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，并參照業(yè)主意見(jiàn)，在條例中訂定特定租約內(nèi)容及細(xì)則； 物業(yè)的管理守則將作為租約條款的一部份，本公司將依據(jù)外國(guó)的專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，訂定一套符合所設(shè)定的管理規(guī)章； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 211 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶制定租用戶手冊(cè)，使租用戶在使用及搬進(jìn)大樓前對(duì)管理運(yùn)作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務(wù)。 員工培訓(xùn)計(jì)劃 本公司將物業(yè)管理確認(rèn)為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)， 所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€管理人員的員工必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練，這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并行，半配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟習(xí)并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。 1)員工訓(xùn)練課程 就物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練項(xiàng)目，建議管理員工的課程主要包括下列各項(xiàng)： ●業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介 (包括人事組織及結(jié)構(gòu) ) ●管理員工職責(zé) ●管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色 ●員工守則、行為及紀(jì)律 ●物業(yè)專門名詞介紹 ●物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備 ●物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用 ●管理服務(wù)的目的及重要性 ●移交及回收單位的程序 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 211 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) ●防火知識(shí)及消防裝置 ●無(wú)線電通話機(jī)的應(yīng)用 ●物業(yè)管理的基準(zhǔn) ●緊急事件處理程序 V 水管爆破 V 火警應(yīng)變 V 電力故障 V 瓦斯泄漏 V 雷暴及臺(tái)風(fēng) V 盜竊或搶劫 V 處理租用戶投訴 V 處理可疑物體及恐嚇電話 V 偷車 V 拾獲財(cái)物 v 發(fā)現(xiàn)租用戶受傷或意外 v 物業(yè)內(nèi)違例或遺棄 車輛 v 急救學(xué)常識(shí) V 領(lǐng)導(dǎo)才能，組織能力及責(zé)任感等 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 211 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 對(duì)于物業(yè)維修技工而言，其訓(xùn)練課程除上述選擇性項(xiàng)目外，還將會(huì)加插以下課程： V 機(jī)電維護(hù)的措施及程序 V 物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程 V 維修工具維護(hù)及保管 v 物業(yè)設(shè)施的操作流程等 對(duì)于上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司計(jì)劃在營(yíng)運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。 財(cái)務(wù)預(yù)算 現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專業(yè)管理人員及特定的管 理系統(tǒng)設(shè)備外，對(duì)整棟建筑物的財(cái)務(wù)管理，更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對(duì)而言，也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長(zhǎng)期性保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致極限。 本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)國(guó)家及地方所采用的預(yù)算模式為基準(zhǔn)所作的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對(duì)物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作評(píng)估，而該項(xiàng)評(píng)估以使物業(yè)能達(dá)到專業(yè)管理服務(wù)為目的，所有有關(guān)數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。 對(duì)于該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便訂定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基準(zhǔn)： 1)、管理員工薪律 V 薪津及年終資金 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 211 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) V 加班費(fèi) V 勞工保險(xiǎn)費(fèi) v 制服及洗衣費(fèi) V 員工訓(xùn)練 2)、維修及保養(yǎng)費(fèi) V 升降機(jī) V 排水設(shè)備 V 電器裝置 V 保安系統(tǒng) V 消防設(shè)備 V 后備發(fā)電機(jī)設(shè)備 V 給水設(shè)備 V 樓宇維修 v 大樓標(biāo)志及指示牌 V 電訊及廣播 v 大樓自動(dòng)化系統(tǒng) V 垃圾處理設(shè)備 v 清洗儲(chǔ)水池 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 29 頁(yè)，共 211 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) V 衛(wèi)生設(shè)備 V 洗窗機(jī) V 停車場(chǎng)設(shè)備等 3)、公共事業(yè)支出費(fèi) V 電力 V 自來(lái)水 V 電話 V 雜項(xiàng)支出 V 園藝保養(yǎng) V 節(jié)日布置 V 大樓清潔 V 管理行政 V 會(huì)計(jì)稽核大樓賬目 V 大樓保險(xiǎn) V 預(yù)留修繕基金 V 管理經(jīng)理人酬金 錄 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 30 頁(yè)，共 211 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 1 中金國(guó)際廣場(chǎng)總體設(shè)想和管理模式 35 物業(yè)功能及服務(wù)分析 35 物業(yè)外部環(huán)境概述 35 物業(yè)情況概述 36 物業(yè)功能及服務(wù)需求分析 38 物業(yè)服務(wù)需求綜述 40 功能分 布的區(qū)域性 40 各功能區(qū)域既相對(duì)獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián) 40 總體設(shè)想和管理模式 41 “ 區(qū)域管理、分級(jí)服務(wù) ” 總體設(shè)想 41 “區(qū)域管理、分級(jí)服務(wù)”管理模式 44 2 管理指標(biāo)及 措施 46 管理目標(biāo) 46 分項(xiàng)管理指標(biāo)及主要措施 47 3 管理方式和工作計(jì)劃 52 管理方式 52 管理體系 53 管理服務(wù)流程 55 工作計(jì)劃 59 4 組織架構(gòu)及人員配置、培訓(xùn)和管理 62 物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu) 62 人員配備 64 配備原則 64 崗位人員配置表 65 高素質(zhì)高效率管理團(tuán)隊(duì) 66 員工培訓(xùn) 69 培訓(xùn)原則 69 培訓(xùn)內(nèi)容 69 培訓(xùn)方式 70 培訓(xùn)的評(píng)估考核 70 培訓(xùn)計(jì)劃 71 員工管理 73 聘用與考核 73 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 31 頁(yè)，共 211 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 量化管理與規(guī)范運(yùn)作 74 淘汰機(jī)制 75 5 制度和檔案的建立與管理 76 制度的建立 76 檔案管理運(yùn)作 78 資料的收集 78 資料的整理、分類和歸檔 79 資料的歸檔管理 81 檔案的使用 81 檔案的銷毀 82 6 物業(yè)的早期介入 85 工作內(nèi)容 85 機(jī)電設(shè)備設(shè)施和 裝飾裝修早期介入的重點(diǎn) 86 7 物業(yè)的接管驗(yàn)收 90 接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn) 90 接管驗(yàn)收的程序 1