【文章內容簡介】 費方式。 079 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括： 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 辦公費用； 物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊； 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任 保險費用； 經業(yè)主同意的其它費用。 080 物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用 應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。 081 業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金 業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。 082 《 中華人民共和國物權法》 是 2020 年 3 月 16 日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過， 2020 年 10 月 1 日起施行 083 物 包括不動產、動產和法律規(guī)定的權利。 084 物權 是指權利人依法對特定的物享 有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權 。 085 物權的基本原則 包括物權法定原則、一物一權原則、物權公示原則和物權優(yōu)先原則。 086 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權包括 專有部分所有權、共有部分享有共有和共同管理的權利。 087 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分 不得以放棄權利不履行義務。 088 業(yè)主共有權包括 建筑區(qū)劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等。 089 建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫 應當首先滿足業(yè)主的需要。 090 建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸 屬 由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 091 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位 屬于業(yè)主共有。 092 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益 受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。 093 業(yè)主共同決定的事項： 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)； 籌集 和使用專項維修資金； 改建、重建建筑物及其附屬設施； 有關共有和共同管理權利的其他重大事項 。 094 通過籌集和使用建筑物及其附屬設施的 維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設施 事項 應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意 095 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項 有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定 096 處理相鄰關系的原則 有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則。 097 處理相鄰關系的依據 法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當地習慣 098 對自然流水的排放 應當尊重自然流向。 099 物權法對采光 權是否有規(guī)定？ 有。 第八十九條“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。” 100 共有 是指兩個以上的單位或者個人對一項財產共同享有所有權 101 共有的類型 按份共有和共同共有。 102 按份共有 是數人按份額對共有物共同享有權利和分擔義務 103 共同共有 是指數人根據某種共同關系對某項財產不分份額共同享有權利并承擔義務。 104 共同共有最典型的形式 是夫妻共有和家庭共有。 105 共有人對共有物的管理 按照約定管理；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務。 106 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕 應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 107 共有物的管理費用以及其他負擔 有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負擔，共同共有人共同負擔。 108 共有人對共有財產的分割方式 可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。 109 共有人 分割所得的不動產或者動產有瑕疵 其他共有人應當分擔損失。 110 其他共有人對按份共有人轉讓的共有財產 在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。 111 共有人對共有財產的債權債務在對外關系上 享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。 112 共有人對共有財產的債權債務在對內關系上 除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償。 113 共有人對共有財產沒有約定或者 約定不明確 除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。 114 按份共有人對共有財產享有的份額 有約定的，按約定確定；沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。 115 拾得遺失物 應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。 116 拾得人因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失 應當承擔民事責任。 117 拾得人侵占遺失物 無權請求保管遺失物等支出的費用，也無權請求權利人按照承諾履行義務 118 權利人領取遺失物 應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要 費用。 119 漂流物、埋藏物或者隱藏物無人認領 歸國家所有。 120 土地承包經營權何時設立 自土地承包經營權合同生效時成立。 121 建設用地使用權的空間范圍 地表、地上或者地下 122 不得抵押的財產 是 土地所有權； 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外； 學校、幼兒園、醫(yī)院 等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施； 所有權、使用權不明或者有爭議的財產； 依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產； 法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押 的其他財產。 123 同一財產 向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款的清償順序： 抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償； 抵押權已登記的先于未登記的受償； 抵押權未登記的，按照債權比例清償。 124 物權法中對占有的分類 善意 占有和惡意占有 125 1989 年 12 月 21 日 ，建設部發(fā)布《城市異產毗連房屋管理規(guī)定》，是我國對建筑物區(qū)分所有權制度最早的確認。 126 物業(yè)管理立法的重要意義 ： 1）物業(yè)管理法制建設是我國住房制度改革的內在要求； 2）物業(yè)管理法制建 設是維護房地產市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理行為，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要保證； 3）加強物業(yè)管理法制建設是依法保障物業(yè)所有人、使用人合法權益的客觀需要。 127 物業(yè)管理立法的原則： 1）實事求是，從實際出發(fā)； 2）科學借鑒，廣泛吸收成功經驗；3）科學的創(chuàng)建性； 4）協(xié)調配套。 128 物業(yè)管理立法的主要內容 ： 1）明確政府主管部門的職責； 2）完善對房地產開發(fā)商的要求； 3）明確業(yè)主的權利和義務； 4）明確業(yè)主大會的職權； 5）確定業(yè)主委員會組成、召開辦法及其職責； 6）規(guī)定物業(yè)服務公司的具體服務內容； 7）規(guī)定物業(yè)管理費用的確定 方式和構成標準； 8）規(guī)定物業(yè)管理中的各種法律責任。 129 物業(yè)管理立法體系框架 ： 1）憲法； 2）法律； 3）行政法規(guī)； 4）部門規(guī)章； 5）地方性法規(guī)規(guī)章。 130 物業(yè)管理法律關系的特征 ： 1）物業(yè)管理法律關系的產生、變更的基礎是協(xié)議委托。 2）物業(yè)管理法律關系的基本主體是業(yè)主和管理公司，是平等的民事主體的關系，通過合同來設立有償的管理服務關系。 *物業(yè)服務公司的管理權來自于產權人的委托授權。 131 物業(yè)的法律屬性 集中反映在物權關系上。房地產物權是指物權人在法律規(guī)定的范圍內享有房屋的所有權及其占有土地的使用權。 132 業(yè)主委員會委員任期： 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過 5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權 。 133 新設立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質等級按照最低等級核定，并設 一年的暫定期 。 134物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉讓資質證書的 ，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。 135物業(yè)管理師 ，是指經全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。 136取得《中華人民共 和國物業(yè)管理師資格證書》并申請注冊的人員 ，應當受聘于一個具有物業(yè)管理資質的企業(yè)，并通過聘用企業(yè)向本企業(yè)工商注冊所在省的注冊審查機構提出注冊申請。 137 物業(yè)管理師資格注冊有效期為 3 年 ?！蹲宰C》在有效期限內是物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。 138 物業(yè)管理師因喪失行為能力、死亡或者被宣告失蹤的， 其《注冊證》失效 。 139 物業(yè)管理師 注冊申請人有下列情形之一的， 注冊審批機構不予注冊 ： （一）不具有完全民事行為能力的； （二）刑事處罰尚未執(zhí)行完畢的； （三）在物業(yè)管理活動中受到刑事處罰 ，自刑事處罰執(zhí)行完畢之日起至申請注冊之日止不滿 2 年的； （四）法律、法規(guī)規(guī)定不予注冊的其他情形 。 140物業(yè)管理項目負責人應當由物業(yè)管理師擔任。 物業(yè)管理師只能在一個具有物業(yè)管理資質的企業(yè)負責物業(yè)管理項目的管理工作。 141 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍 ： （一）制定并組織實施物業(yè)管理方案； （二）審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財務預算； （三）查驗物業(yè)共用部位、共用設施設備和有關資料； （四）負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養(yǎng)護與管理； （五）維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序； （六 ）法律、法規(guī)規(guī)定和《物業(yè)管理合同》約定的其他事項 。 142 物業(yè)管理項目管理中的關鍵性文件 ，必須由物業(yè)管理師簽字后實施，并承擔相應法律責任。 143 物業(yè)管理師應當接受繼續(xù)教育，更新知識，不斷提高業(yè)務水平。 每年接受繼續(xù)教育時間應當不少于 40 學時。 144物業(yè)管理師資格考試科目 為《物業(yè)管理基本制度和政策》、《物業(yè)管理實務》、《物業(yè)管理綜合能力》、《物業(yè)經營管理》。 145 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起 3日內召開 首次業(yè)主委員會會議 ，推選產生業(yè)主委員會主任 1 人，副主任 1— 2 人。 146 業(yè)主委員會應當 自選舉產生之日起 30 日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業(yè)主委員會備案的有關事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。 147業(yè)主委員會任期屆滿 2 個月前 ，應當召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起 10 日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。 148 物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主 管部門的規(guī)定 實行明碼標價 ，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。 149房地產開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時 ，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》可以作為商品房的購銷合同的補充約定。 150建筑主體 ，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋 架、懸索等。 151 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為 ：（一）搭建建 筑物、構筑物；（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；（三）拆改供暖管道和設施；（四）拆改燃氣管道和設施。 152住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規(guī)范增加樓面荷載的 ，應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。 153 裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內裝飾裝修活動，應當遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施， 不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè) ，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產的安全。 154裝修 人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議 。住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括下列內容：（一）裝飾裝修工程的實施內容；（二）裝飾裝修工程的實施期限；（三）允許施工的時間；（四）廢棄物的清運與處置；（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；（六）禁止行為和注意事項；（七）管理服務費用；（八）違約責任；（九）其他需要約定的事項。 155 物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協(xié)議進行現場檢查 ，對違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務協(xié)議的，應當要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。 156在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年 ，有防水要