【文章內(nèi)容簡介】 769)22992018 17 20201016： 關(guān) 于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見 ? 政策發(fā)布：七部門 ? 政策名稱：政策時間：政策內(nèi)容：利用住房公積金閑臵資金發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款，必須定向用于經(jīng)濟適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項目安臵用房、特大城市政府投資的公共租賃住房建設(shè)，禁止用于商品住房開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 《實施意見》明確，必須加強貸款管理，保證資金安全。一是設(shè)立資金監(jiān)管專項賬戶，對貸款資金流動實行全程封閉管理。二是住房公積金管理中心對貸款項目進行嚴格評審，并提交試點城市住房公積金管理委員會審議、人民政府批準(zhǔn) 。三是住房公積金管理中心要加強貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理，切實防范貸款風(fēng)險。四是落實貸款抵押，借款人必須以在建項目、房產(chǎn)或土地使用權(quán)足額抵押，不得重復(fù)抵押。五是規(guī)定試點城市政府承擔(dān)落實償還貸款的責(zé)任，確保貸款本息按時償還。 2020 年 10 月：《國土資源部關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》 ? 發(fā)布機構(gòu)：國土資源部 ? 政策內(nèi)容：于 9 月 1 號。國土資源部正式對外發(fā)布《國土資源部關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方政府加強土地批后監(jiān)管，及時向社會公布土地供應(yīng)計劃、供應(yīng)結(jié)果和實際開發(fā) 利用情況等動態(tài)信息。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項目市場調(diào)查報告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場 A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 18 點評： 該通知的規(guī)劃，會在全國上下各級政府掀起一股審查風(fēng)，在一定程度上會對開 發(fā) 商囤地、捂盤現(xiàn)象形成一定的沖擊，可以在一定程度上緩解當(dāng)前市場供需矛盾，同時對于市場的健康發(fā)展積極有利。 2020 年 10 月：《保險資金投資不動產(chǎn)管理辦法》 ? 發(fā)布機構(gòu)：保監(jiān)會 ? 政策內(nèi)容： 10 月 1 日，修訂后的《中華人民共和國保險法》開始實施，其中新增了 “ 投資不動產(chǎn) ” 這一新的保險資金運用形式，意味著保險資金可以進入房地產(chǎn)市場，具體細則將于近期出臺。 此前，保監(jiān)會相關(guān)人士稱，保監(jiān)會正在抓緊制定保險資金投資不動產(chǎn)和未上市 股權(quán)的管理辦法并廣泛征求意見，兩個辦法爭取今年 10 月 1 日新保險法正式實施之前出臺，最遲不晚于 10 月份公布。 經(jīng)濟復(fù)蘇預(yù)期的強化，作為機構(gòu)投資者的保險資金投向易受關(guān)注，尤其在新《保險法》實施的背景之下。 點評：述中金公司報告認為，保險資金進入房地產(chǎn)市場應(yīng)該是個長期過程。不動產(chǎn)投資過程較為復(fù)雜且周期較長，由于目前利率水平較低，流動性較為充裕，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)比較稀缺，短期內(nèi)增持大量商業(yè)物業(yè)可行性較差，而同時持有商業(yè)物業(yè)還涉及到流動性較差和對管理的要求較高，所以也難短期內(nèi)一蹴而就；此外，受經(jīng)濟低迷影響，商業(yè)物業(yè)租金 收益率仍處于下降之中，也阻礙了保險資金短期介入的積極性。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項目市場調(diào)查報告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場 A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 19 09 年 8 月 3 日：《要求各地稅務(wù)機關(guān)加強股權(quán)交易、反避稅、房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管的通知》 ? 發(fā)布機構(gòu)：國家稅務(wù)總局 ? 政策內(nèi)容：通知指出 ， 要重點對房地產(chǎn)開發(fā)成本費用進行審核 ， 并加強個體工商戶稅收管理以及大企業(yè)的重點項目檢查。除對房地產(chǎn)提出嚴格稅收征管外 ， 昨日下發(fā)的通知同時還提出 :加強股權(quán)交易稅收監(jiān)管 ， 防止利用海外注冊企業(yè)進行避稅；加強反避稅管理 ， 防止跨國企業(yè)將境外虧損轉(zhuǎn)移境內(nèi)；以及加強個體工商戶稅收管理 ， 加強大企業(yè)重點項目檢查等三個方面的稅收管理強化內(nèi) 容。 點評：由于此次通知涉及了房地產(chǎn)業(yè)土地儲備、土地一級開發(fā)、土地供應(yīng)、取得土地使用權(quán)、勘探、設(shè)計、開工、監(jiān)理、售房、保有、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為，因此對樓市將產(chǎn)生一定的影響，成本增加，則售價抬高。 09 年 7 月 30 日：《流動資金貸款管理暫行辦法（征求意見稿）》 ? 發(fā)布機構(gòu)：銀監(jiān)會 ? 政策內(nèi)容：將于 3 個月后實施：辦法內(nèi)容將除固定資產(chǎn)貸款以外的其他公司類貸款品種全部納入其中，強化了上述貸款的流向管理，以減少貸款被挪用的風(fēng)險。該辦法規(guī)定：單筆支付超過借款合同金額的 30%，且超過 100 萬元人民幣 的； 或單筆支付未超過借款合同金額的 30%，但絕對金額超過 1000萬元人民幣的貸款須采取貸款人受托支付。 所謂貸款人受托支付，是指銀行根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項目市場調(diào)查報告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場 A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 20 借款人交易對手。受托支付主要與借款人自主支付方式相區(qū)別，后者指借款人可根據(jù)貸款合同約定的用途，將貸款資金自主支付給交易對手。 點評：所謂貸款人受托支付，是指銀行根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。此條政策旨在重申和提示流動資金貸款存在的潛在風(fēng)險。同時，通過貸款人受托支付 ，來加強對信貸資金流向的管理。 2020 年 7 月 ：中國采取措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心和投資 ? 發(fā)布機構(gòu)： 住建部 加強監(jiān)督管理，確保完成今年保障性安居工程工作任務(wù)，重點督查年度計劃執(zhí)行、建設(shè)用地落實、資金使用、工程建設(shè)管理等情況； 繼續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資； 繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，加強對各地的分類指導(dǎo)。重點加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產(chǎn)市場新情況和新問題的分析和指導(dǎo)，著力穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。 09 年 06 月 19： 監(jiān)會關(guān)于銀進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理 的通知 ? 發(fā)布機構(gòu) :銀監(jiān)會 ? 銀監(jiān)發(fā) [2020]59 號 各銀監(jiān)局 ， 各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行： 最近，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較大波動，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù) 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項目市場調(diào)查報告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場 A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 21 中諸如 “ 假按揭 ” 、 “ 假首付 ” 、 “ 假房價 ” 、 “ 二套房貸 ” 標(biāo)準(zhǔn)放寬等問題也開始有所暴露。為加強信貸管理，切實防范按揭貸款風(fēng)險，促進按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下： 一、加強房地產(chǎn)行業(yè)形勢 研 判。 各銀行業(yè)金融機構(gòu)要進一步加強宏觀經(jīng)濟運行、相關(guān)行業(yè)產(chǎn)業(yè)狀況、相關(guān)政策面的分析研究，密切關(guān)注房地產(chǎn) 市場走勢、行業(yè)運作特征，密切關(guān)注經(jīng)濟周期、市場波動、資金鏈松緊、居民預(yù)期變化等可能給按揭貸款業(yè)務(wù)帶來的風(fēng)險。 二、嚴格貸前檢查和按揭貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要嚴格執(zhí)行《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（ 國辦發(fā) (2020)131 號）、《中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)? 2020? 359 號）、《中國銀監(jiān)會關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險管理的通知》 (銀監(jiān)發(fā) [2020]42 號 )規(guī)定，堅持貸款風(fēng)險審慎指標(biāo)控制，嚴格借款人資格審查，注重從 源頭上防范貸款風(fēng)險。要堅持面測面試和實訪制，把做實每筆貸款的盡職調(diào)查作為發(fā)放貸款的前提條件。 堅持落實借款合同面簽制度，核實借款人首付款真實情況，采取切實有效措施防范 “ 假按揭 ” 、 “ 假首付 ” 現(xiàn)象的發(fā)生。 堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。要堅持貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴格借款人資格審查，審慎評估借款人風(fēng)險，確定合理的貸款利率。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄 “ 二套房貸 ” 政策約束，不得自行解釋 “ 二套房貸 ” 認定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。 三、進一步完善按揭貸款風(fēng)險防控制度。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要根據(jù)外部市場 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項目市場調(diào)查報告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場 A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 22 環(huán)境的變化以及自身業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，建立完善與自身承受能力和風(fēng)險管理能力相適應(yīng)的按揭貸款管理體制機制，按照審慎經(jīng)營原則細化有關(guān)操作要求和業(yè)務(wù)流程，合理配臵資源，全面提升對按揭貸款客戶的風(fēng)險識別、計量和管理能力。做好客戶群識別與區(qū)分工作，改善差別化服務(wù)水平，提高差別化管理與定價能力。進一步優(yōu)化業(yè)績考核體系，從制度上引導(dǎo)分支機構(gòu)重視內(nèi)控機制建設(shè)和風(fēng)險管理。 四、進一步加強按揭貸款風(fēng)險狀況動態(tài)防控。對已經(jīng)發(fā)放的按揭貸款，要加強監(jiān)測和分析，用好 銀監(jiān)會客戶風(fēng)險監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，重點做好對客戶違約以及交叉違約情況的監(jiān)測。加強對房地產(chǎn)抵押物的管理，定期對抵押物價值重估和動態(tài)監(jiān)測，必須時采取追加擔(dān)保或壓縮貸款等動態(tài)風(fēng)險控制措施。對于違反 “ 二套房貸 ” 規(guī)定發(fā)放的住房按揭貸款，即使貸款已分類為正常類或關(guān)注類，各銀行業(yè)金融機構(gòu)要重新對其分類，同時要嚴格追究相關(guān)違規(guī)責(zé)任人員的責(zé)任，并及時將撥備補提情況和責(zé)任人追究查處情況上報相應(yīng)監(jiān)管部門。銀行業(yè)協(xié)會要充分發(fā)揮協(xié)調(diào)、維權(quán)職能，進一步加強行業(yè)信息共享機制、風(fēng)險防控合作機制的建設(shè)，健全完善 “ 黑名單 ” 制度，必要時組織采取協(xié)調(diào)一 致的風(fēng)險處臵措施。 五、加大監(jiān)督力度和對違法違規(guī)行為的查處力度。各級銀行業(yè)監(jiān)管機構(gòu)加大對按揭貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度，認真梳理存在的問題，開展有針對性的調(diào)查、抽查、暗訪和現(xiàn)場檢查，加強窗口指導(dǎo)和風(fēng)險提示，切實防范信貸風(fēng)險。對檢查中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題，要督促進行整改，嚴肅追究責(zé)任，對問題比較嚴重、整改不到位、屢查屢犯、繼續(xù)違規(guī)的機構(gòu)和責(zé)任人員要加大處罰力度，可視情況依法采取包括準(zhǔn)入限制在內(nèi)的相關(guān)監(jiān)管措施，如暫停相關(guān)機構(gòu)（分支機構(gòu)）房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)、暫停房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)條線的高管準(zhǔn)入、暫停境內(nèi)外新設(shè)機構(gòu)準(zhǔn)入等。 對 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項目市場調(diào)查報告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場 A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 23 因貸前、貸中、貸后管理不到位、制度執(zhí)行不到位造成損失的機構(gòu)和責(zé)任人，要落實責(zé)任，嚴肅處罰。對銀行業(yè)金融機構(gòu)內(nèi)部工作人員和外部不法分子勾結(jié)、合伙騙貸的，一經(jīng)查實，要嚴肅追究責(zé)任，涉嫌犯罪的依法送司法機構(gòu)處理。查處中發(fā)現(xiàn)的重大事項，各銀監(jiān)局要及時上報。 09 年 6 月 15 日：《關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》 ? 發(fā)布機構(gòu)：財政部、國家稅務(wù)總局 ? 政策內(nèi)容： 房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與的當(dāng)事雙方免征個人所得稅的三種情況主要包括：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外 孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 通知指出，除規(guī)定的上述三種情形外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照 “ 經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得 ” 項目繳納個人所得稅，稅率為２０％。 對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額 。贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價值的，稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。 楚雄兆順房地產(chǎn)魯班閣 項目市場調(diào)查報告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場 A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 24 此外，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購臵成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。