【正文】 息 項(xiàng)目名稱(chēng)： 紫溪財(cái)富廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)定位： 綜合型商業(yè) 項(xiàng)目地址： 楚雄府后街與中大街交匯處 經(jīng)營(yíng)方式：租賃 開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2020 年 4 月 24 日 楚雄兆順?lè)康禺a(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 40 ? 業(yè)種規(guī)劃 1F：數(shù)碼城 /化妝品 2F：超市 /珠寶 /兒童用品等 3F：超市 意向沃爾瑪超市， 15000 平方米。說(shuō)明本項(xiàng)目在未來(lái)兩年能截留前往該區(qū)域的 臵業(yè)客戶(hù)。 ? 老城區(qū) 多為舊城改造項(xiàng)目，其高層產(chǎn)品中， 90110 m2 之間的小三房仍是市場(chǎng)主流戶(hù)型，去貨速度最快的是 57— 71 m2 之間的兩房（中央酈城占 26%、西城壹品占 %）。 A 獨(dú)立商業(yè)區(qū)，以餐飲和旅游配套為核心業(yè)態(tài)； 四、 楚雄 重點(diǎn) 商業(yè)項(xiàng)目信息 新龍江廣場(chǎng) ? 項(xiàng)目基本信息 項(xiàng)目名稱(chēng)： 新龍江廣場(chǎng) 業(yè)態(tài)定位： 綜合型商業(yè) 項(xiàng)目地址： 楚雄鹿城西路和鹿成南路的交匯十字路口處 經(jīng)營(yíng)方式： 聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn) 楚雄兆順?lè)康禺a(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 39 租賃價(jià)格： 扣點(diǎn)不統(tǒng)一 ， 平均扣點(diǎn)在 22 個(gè)點(diǎn)左右 。屬于發(fā)展中階段。對(duì)于面積不符的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。 三項(xiàng)指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)化、平均加權(quán)后在全國(guó)排序，并對(duì)不同位次給予評(píng)分，滿(mǎn)分為 65 分。2020 年，國(guó)家制定的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別，對(duì)于抑制建設(shè)用地快速增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。 09 年 5 月 商品房開(kāi)發(fā)資本金大限松動(dòng) 房貸風(fēng)險(xiǎn)總體可控 國(guó)務(wù)院總理溫家寶 4 月 29 日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定調(diào)整 11 類(lèi)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，其中包括商品住房 ，具體調(diào)整比例尚未公布 。對(duì)在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外單獨(dú)選址建設(shè)的保障性安居工程用地，不得征收新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。 楚雄兆順?lè)康禺a(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 28 保障性住房中的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地實(shí)行劃撥供應(yīng)，并按規(guī)定減免相關(guān)費(fèi)用，但對(duì)于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施用地，必須實(shí)行有償使用，嚴(yán)格 堅(jiān)持以招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方式供地。兩部司法解釋涉及了建筑物區(qū)分所有權(quán)及物業(yè)服務(wù)糾紛案件審判實(shí)踐中的若干熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，包 括業(yè)主身份的界定、專(zhuān)有部分和共有部分的劃定、車(chē)位和車(chē)庫(kù)糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費(fèi)糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。 以 07 年為例，國(guó)家出臺(tái)《通知》的背景為地價(jià)高企、房?jī)r(jià)快速上升的階段，而此次《管理規(guī)程》出臺(tái)的主要目的也是在告之市場(chǎng)，告之開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流是受到國(guó)家國(guó)政的總體調(diào)控之下的。其中，新增廉租住房房源 161 萬(wàn)套，新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 43 萬(wàn)戶(hù)。其中， 2020 年第四季度已開(kāi)工建設(shè)廉租住房 38 萬(wàn)套，三年內(nèi)再新增廉租住房 518 萬(wàn)套、新增發(fā)放租賃補(bǔ)貼 191 萬(wàn)戶(hù)（各省、自治區(qū)、直轄市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)任務(wù)分解見(jiàn)附表）。 09 年 6 月 15 日：《關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》 ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 ? 政策內(nèi)容： 房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與的當(dāng)事雙方免征個(gè)人所得稅的三種情況主要包括：房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外 孫子女、兄弟姐妹；房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。對(duì)于違反 “ 二套房貸 ” 規(guī)定發(fā)放的住房按揭貸款，即使貸款已分類(lèi)為正常類(lèi)或關(guān)注類(lèi)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要重新對(duì)其分類(lèi)，同時(shí)要嚴(yán)格追究相關(guān)違規(guī)責(zé)任人員的責(zé)任，并及時(shí)將撥備補(bǔ)提情況和責(zé)任人追究查處情況上報(bào)相應(yīng)監(jiān)管部門(mén)。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄 “ 二套房貸 ” 政策約束，不得自行解釋 “ 二套房貸 ” 認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。為加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展，現(xiàn)將有關(guān)事宜通知如下： 一、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì) 研 判。 所謂貸款人受托支付，是指銀行根據(jù)借款人的提款申請(qǐng)和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的 楚雄兆順?lè)康禺a(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 20 借款人交易對(duì)手。 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期的強(qiáng)化，作為機(jī)構(gòu)投資者的保險(xiǎn)資金投向易受關(guān)注，尤其在新《保險(xiǎn)法》實(shí)施的背景之下。三是住房公積金管理中心要加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后管理，切實(shí)防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)去年年底國(guó)家出臺(tái)的優(yōu)惠政策，自 2020 年 1 月 1 日至 12 月 31 日，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足 2 年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 2 年（含 2 年）的非 普通住房或者不足 2 年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò) 2 年（含 2 年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。 楚雄兆順?lè)康禺a(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 16 二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。 楚雄兆順?lè)康禺a(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 14 兆順云南楚雄項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告 － 政策 篇 【 20202020 年房地產(chǎn)政策】 2020417：《 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 》，簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)十條” ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)務(wù)院辦公廳 ? 政策內(nèi)容：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家 庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。兩軸相交于主城 。 ? 區(qū)域道路交通建設(shè) 城鎮(zhèn)間道路交通建設(shè)： 區(qū)域交通基礎(chǔ)設(shè)施，是保障城鎮(zhèn)健康發(fā)展的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)條件， 未來(lái)將 實(shí)施一些直接惠及地方各城鎮(zhèn)間聯(lián)系的道路建設(shè)項(xiàng)目。 楚雄兆順?lè)康禺a(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 9 ? 城鎮(zhèn)所在壩區(qū) 功能目標(biāo) 城鎮(zhèn)所在壩區(qū)（盆地），是人口、經(jīng)濟(jì)、設(shè)施聚集區(qū)，建設(shè)活動(dòng)集中，各類(lèi)矛盾突出，在城鎮(zhèn)所屬行政區(qū)中的地位舉足輕重。距今 800 年的大理國(guó)文物護(hù)法明公德運(yùn)碑與明代文廟、雁塔、西靈宮、興隆寺，蒼嶺發(fā)掘的中生代恐龍足印化石群，云龍古州南安民居構(gòu)成蘊(yùn)韻渾厚的人文景觀(guān)。 戰(zhàn)國(guó)時(shí)，楚人莊 喬從湘西來(lái)到滇池流域，便將此地定為楚，南詔時(shí)期，這里叫 “ 威楚縣 ” ，明代改為楚雄縣，建國(guó)后成立楚雄彝族自治州。金融機(jī)構(gòu)年末人民幣貸款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %。 圖 4 2 00 52020 年固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)速度0501001502002502020 2020 2020 2020 2020億元05101520253035404550%固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng) 楚雄 市 全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。 境內(nèi)東西距 93 公里，南北距 82 公里。而 2020 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 (GDP)達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %。 楚雄 居民收支 情況 （ 楚雄 統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)） ? 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 從 2020～ 2020 年， 楚雄 人居可支配收入的增幅 呈穩(wěn)定上升 狀態(tài)，實(shí)際收入的 穩(wěn)定 增長(zhǎng)在一定程度上 增加 了居民對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)力。 楚雄位于昆明以西，交通方便， 320 國(guó)道（滇緬公路）連接昆明與滇西各地州。但兩種文化又長(zhǎng) 楚雄兆順?lè)康禺a(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 6 期相互交融、相互影響，相互吸收，形成了楚雄州多元一體的民族地方傳統(tǒng)文化。 楚雄兆順?lè)康禺a(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 8 ? 楚雄城市主城區(qū)功能結(jié)構(gòu) 主城區(qū)是未來(lái)楚雄城市的核 心部分和首要功能區(qū)，以居住、行政、文教、商貿(mào)、交通、旅游功能及無(wú)污染、輕污染加工制造業(yè)為主，具有明顯的綜合型特征。但楚雄作為全州的中心城市 ，城市擴(kuò)展的勢(shì)頭較為迅猛。雙公路在全省乃至我省溝通西南腹地和通往東南亞的省際、 國(guó)際公路網(wǎng)絡(luò)中具有戰(zhàn)略地位，爭(zhēng)取將其設(shè)計(jì)等級(jí)由二級(jí)公路提升為一級(jí)公路或高速公路。 城市中圈 ，即主城區(qū)外 10 公里半徑內(nèi)的呂合、東華、子午、蒼嶺諸鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)。 2020110：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，涉及土地、信貸、市場(chǎng)監(jiān)管等十一個(gè)方面，簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)十一條” ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)務(wù)院辦公廳 ? 政策內(nèi)容：以家庭為單位，明確二套房首付比例不得低于 40％。 會(huì)議肯定了 為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)而施行的促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。 繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。此次將征免時(shí)限恢復(fù)到 5 年，意味著普通住房要購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn) 5年之后，才能享受到免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，無(wú)疑將使得短線(xiàn)的交易成本增大，從而抑制投機(jī)性購(gòu)房。 2020 年 10 月：《國(guó)土資源部關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》 ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)土資源部 ? 政策內(nèi)容：于 9 月 1 號(hào)。 楚雄兆順?lè)康禺a(chǎn)魯班閣 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 Add：東莞市南城區(qū)勝和路勝和廣場(chǎng) A 座 10 樓 : // Tel： (0769)22997118 Fax： (0769)22992018 19 09 年 8 月 3 日：《要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)股權(quán)交易、反避稅、房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管的通知》 ? 發(fā)布機(jī)構(gòu)：國(guó)家稅務(wù)總局 ? 政策內(nèi)容：通知指出 ， 要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用進(jìn)行審核 ， 并加強(qiáng)個(gè)體工商戶(hù)稅收管理以及大企業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目檢查。此條政策旨在重申和提示流動(dòng)資金貸款存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（ 國(guó)辦發(fā) (2020)131 號(hào)）、《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀發(fā)? 2020? 359 號(hào)）、《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》 (銀監(jiān)發(fā) [2020]42 號(hào) )規(guī)定，堅(jiān)持貸款風(fēng)險(xiǎn)審慎指標(biāo)控制，嚴(yán)格借款人資格審查，注重從 源頭上防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。做好客戶(hù)群識(shí)別與區(qū)分工作，改善差別化服務(wù)水平，提高差別化管理與定價(jià)能力。各級(jí)銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)加大對(duì)按揭貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管力度，認(rèn)真梳理存在的問(wèn)題，開(kāi)展有針對(duì)性的調(diào)查、抽查、暗訪(fǎng)和現(xiàn)場(chǎng)檢查，加強(qiáng)窗口指導(dǎo)和風(fēng)險(xiǎn)提示，切實(shí)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場(chǎng)價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或采取其他合