【文章內(nèi)容簡介】 廣東白云學(xué)院 關(guān)于在舊住宅小區(qū)推行 現(xiàn)代物業(yè)管理的 思考 第 3 頁 共 13 頁 2 現(xiàn)代物業(yè)管理 的 特點 以前的 房屋管理 ，事實上是福利分房的衍生物。住房制度改革后，隨著市場的不斷發(fā)展，現(xiàn)代物業(yè)管理模式逐漸取代傳統(tǒng)的房 屋 管 理模式?，F(xiàn)代物業(yè)管理公司在服務(wù)體系，資金來源以及修繕維護等方面打破了傳統(tǒng)物業(yè)管理公司的限制，組建成一個具有更多自由度及資金操控能力的組織，能夠更好地發(fā)揮自己的長處，為小區(qū)的修繕維護提供保障。 服務(wù)對象廣內(nèi)容多 傳統(tǒng)物業(yè)管理公司服務(wù)對象 只局限于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主， 而 在現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式中，物業(yè)管理公司所扮演的“角色”，既是服務(wù)的供應(yīng)者又是服務(wù)的組織者，是現(xiàn)代服務(wù)集成商。 其服務(wù)對象 不僅是小區(qū)業(yè)主，還 增加了建筑開發(fā)商、購房者、 以及 游離于社會中的服務(wù)供應(yīng)商 。 而在服務(wù)內(nèi)容方面，除了傳統(tǒng)物業(yè)管理公司的 基本服 務(wù) ，包括 房屋、設(shè)備的維修、維護和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的管理 以及增值服務(wù)，包括 代送牛奶、報紙，小孩接送，室內(nèi)裝修，電器修理， 商務(wù)服務(wù)等， 還增設(shè)了不同顧客群 需要的服務(wù)。例如向服務(wù)供應(yīng)商發(fā)放 小區(qū)業(yè)主的需求信息 ，如鐘點工等；或者向購房人與房產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務(wù)等；創(chuàng)建社區(qū)文化，為業(yè)主打造良好的社區(qū)環(huán)境，提供“情感”服務(wù)，也是現(xiàn)代物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容， 雖然不能直接從這項服務(wù)中獲得收入，但它能間接的創(chuàng)造利潤。 這項服務(wù)內(nèi)容既能為 開展日常管理工作 創(chuàng)造方便 ， 使業(yè)主們愿意把更多的增值服務(wù)委托給物業(yè)管理公司；又能使物 業(yè)管理公司收集更多 關(guān)于業(yè)主群體的需求信息，因此，“情感”服務(wù)實際上起著“放大”利潤的作用。 資金來源渠道更多 傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司一是通過提供基本服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)管理費，二是通過提供增值服務(wù)向業(yè)主收取勞務(wù)費。而現(xiàn)代物業(yè)管理公司利用自身資源，在小區(qū)業(yè)主群體開展增值服務(wù)，收取物業(yè)管理費和勞務(wù)服務(wù)費；通過創(chuàng)建信息服務(wù)平臺，把小區(qū)業(yè)主的需求信息 “出售 ”給社會服務(wù)供應(yīng)商，獲取信息服務(wù)費；公司利用掌握的物業(yè)管理方面知識和經(jīng)驗向購房者和房產(chǎn)開發(fā)商提供咨詢服務(wù)，獲取咨詢服務(wù)費，或在與開發(fā)商共同打造房產(chǎn)品牌中，接受開發(fā) 商的補助 [3]。這些都是現(xiàn)代 物業(yè)管理公司 的利潤來源，足夠的資金，能夠建立更專業(yè)的團隊，團隊人員的素質(zhì)大大提高，能夠真正做到作為 物業(yè)管理公司 應(yīng) 廣東白云學(xué)院 關(guān)于在舊住宅小區(qū)推行 現(xiàn)代物業(yè)管理的 思考 第 4 頁 共 13 頁 做的內(nèi)容，為廣大受眾帶來更好的服務(wù)。 三化一體 傳統(tǒng)物業(yè)管理模式是 “一條龍 ”服務(wù)，從綠化，環(huán)衛(wèi)，治安到利用專項維修資金修繕等，統(tǒng)一由承包的 物業(yè)管理公司 負責(zé)，這種模式的服務(wù)有一個很大的缺點，就是 物業(yè)管理公司 每項都涉足，但每項的收效都不理想。在現(xiàn)代物業(yè)管理模式中， 物業(yè)管理公司 會把一部分的權(quán)利下放，讓專業(yè)的團隊去處理公司不熟悉的問題，得出的結(jié)果自然更令人滿意。 現(xiàn)代物業(yè) 管理模式可以說是集專業(yè)化、現(xiàn)代化、規(guī)范化于一身的，適合當(dāng)今社會發(fā)展趨勢的管理模式，能做到在自身有利可循的前提下，為消費群提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 廣東白云學(xué)院 關(guān)于在舊住宅小區(qū)推行 現(xiàn)代物業(yè)管理的 思考 第 5 頁 共 13 頁 3 推行物業(yè)管理中各方出現(xiàn)的問題及解決辦法 政府 方面 政府作為一個城市前進方向的主導(dǎo)者， 在舊區(qū)整治計劃中擔(dān)當(dāng)著 策劃的角色。舊住宅小區(qū) 的現(xiàn)狀 阻礙了城市的現(xiàn)代化進程，不僅有損城市環(huán)境，降低居民生活質(zhì)量，甚至造成社會治安 混亂等 問題，這些都是 政府必須制定舊區(qū)整治計劃的起因。但是由于歷史原因，人流密集，產(chǎn)權(quán)分散的老舊城區(qū)，使得多數(shù) 地方政府都無從下手。 但從本世紀(jì)初，有部分城市引入現(xiàn)代物業(yè)管理對舊區(qū)進行整治，以專業(yè)的角度去解決問題，效果令人滿意。 這是現(xiàn)階段能夠證實可行并有長效作用的一種整治手段，引入現(xiàn)代物業(yè)管理 解決舊住宅小區(qū)現(xiàn)狀，政府需要面對 3 個問題 ： 舊住宅小區(qū) 產(chǎn)權(quán) 多樣性 ， 政府難以制定統(tǒng)一計劃 隨著房改政策的逐步 施行， 原來產(chǎn)權(quán)為國家公有的公房， 逐 漸多元化 。 老 舊住宅小區(qū) 普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點 ， 住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房 、 房 改 房 、 回遷房 、農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房 、 居民承租房 。 住房的產(chǎn)權(quán)人多樣 ， 有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包 括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位 )、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人 (如各市政設(shè) 施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn) )、托管房、二手房產(chǎn)權(quán) 人等。 產(chǎn)權(quán)的多元化，在很多方面都影響到了老 舊住宅小區(qū) 整治的進度。各業(yè)主間不同的房屋所有權(quán)年限，一手業(yè)主與二手業(yè)主之間的協(xié)議合約，這些都為政府 制定一個統(tǒng)一規(guī)范的 整治方案造成 困難。 舊住宅小區(qū)整治耗時耗力更耗錢 ， 政府 前期投入巨大 老 舊住宅小區(qū) 實施物業(yè)管理改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進行不同程度的改造，如小區(qū)進行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項目的多少和改造等級的不同 ，資金量少則幾十萬 多則上百萬，甚至上千萬。 這些款項前期大部分是來自于政府，只有在老 舊住宅小區(qū) 整治成功，管理漸趨成熟，做到自負盈虧后，政府方能慢慢退出?？梢姡媾R的不單單是一筆筆的巨款支出，同時亦要考慮到老 舊住宅小區(qū)以后的經(jīng)營管理 ，務(wù)求 使其做到自給自足 ， 最終 脫離對政府的 經(jīng)濟 依賴 。 解決建議 面對眾多難題，地方政府應(yīng)因地制宜，相近的城市可以互相借鑒， 整理出有效的整 廣東白云學(xué)院 關(guān)于在舊住宅小區(qū)推行 現(xiàn)代物業(yè)管理的 思考 第 6 頁 共 13 頁 治方案 。 對于多元化產(chǎn)權(quán)的老 舊住宅小區(qū) ，以產(chǎn)權(quán)屬性劃分等級，一個小區(qū)大部分業(yè)主為同一屬性的，在大多數(shù)業(yè)主得益的前提下制定與之相 應(yīng)的整治計劃，統(tǒng)一落實實施行，這是對應(yīng)多元化產(chǎn)權(quán)小區(qū)的一個有效方法。 加大力度宣傳 舊住宅小區(qū) 推行物業(yè)管理的重要性，從業(yè)主自身的角度出發(fā)，讓業(yè)主們充分了解到舊區(qū)整治不僅僅是為了維護城市形象，加快城市進程，同時 更 是一項與業(yè)主貼身利益相關(guān)的舉動 ， 做到充分調(diào)動業(yè)主們的積極性，為日后開展的物業(yè)管理相關(guān)措施打下基礎(chǔ) 。 業(yè)主 方面 業(yè)主作為舊住 宅小區(qū)房屋的所有人， 自身的利益與小區(qū)修繕情況 好壞 有直接的經(jīng)濟聯(lián)系 ，社區(qū)環(huán)境臟亂，影響到生活質(zhì)量，連帶整個小區(qū)周圍的樓價都會受到影響，對于打算出租或出售的業(yè)主來說，是非常大的損失。把現(xiàn)代物業(yè)管理引進 舊住宅小區(qū) ，不僅僅是對城市形象起到維護作用，而且可以直接提高舊住宅小區(qū)的使用價值與經(jīng)濟價值。只有保持長期專業(yè)合理的修繕，維持街道整潔，增加綠化帶，維護好社區(qū)治安，方能建立一個和諧健康的小區(qū)，業(yè)主無論是對自身生活質(zhì)量還是經(jīng)濟方面的考慮，都應(yīng)該了解到這項舉動的重要性。 為舊住宅小區(qū)引入現(xiàn)代物業(yè)管理，業(yè)主方面 存在 的問題有： 物業(yè)管理消費意識淡薄 多年來計劃經(jīng)濟體制下形成的 居民住房福利制度 ， 使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念 。 習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式 ， 認為實行物業(yè)管理就是想多收錢 ， 如果實施物業(yè)管理需要收費，也應(yīng)該由單位交。 許多業(yè)主對物業(yè)管理意識淡薄，沒有 物業(yè)管理 消費的覺悟，認為 物業(yè)管理 公司是干收錢不做事的角色。個別業(yè)主在談到維權(quán)時，就認為管理費越低越好，而不管物業(yè)管理的工作內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量。在物業(yè)服務(wù)過程當(dāng)中，屢