【文章內(nèi)容簡介】 ?項目定位：產(chǎn)權(quán)式商鋪 /摩爾購物天堂、不夜城、休閑娛樂大型商業(yè)中心 ?總價特點： 3200 萬元， 3100 萬居多 ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 星河商業(yè) 城項目定位報告 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)黃金口岸，老百貨公司寸土寸金地段。顯示地段與口岸的真實價值，大型的純投資性商業(yè)物業(yè)，實現(xiàn)廣安地區(qū)缺乏大型高檔購物休閑場所“零“的突破。人流量大，交通方便。 奧林 .財富世界 ?地理位置： 項目位于廣安渠江北路、建設(shè)路延伸處。濱江路、廣安區(qū)體育場通往奎閣大橋的圍合處，集廣安老城的商氣、人氣于一體。具有較強的商業(yè)和投資氛圍。 ?商業(yè)面積：約 20200 ㎡ ?項目定位：高檔的成熟商業(yè) ?門面面積： 1680 ㎡ ?功能特點： 1F 上海假日百貨， 1F 服裝百貨， 2F 服裝皮具賣場 ?價格特點： 6000 元 / m178。，均價 9500 元 /㎡ ?規(guī)劃地塊功能及優(yōu)勢 屬于一、二類商業(yè)用地。廣安老城區(qū)北大門，以老廣安汽車站和廣安區(qū)體育場為核心改造而成，屬傳統(tǒng)的商業(yè)黃金口岸，周邊配套 設(shè)施較齊全，緊鄰濱江大道、人氣足、是由政府支持開發(fā)的商業(yè)中心。 結(jié)論：板塊中，較大的競爭對手是思源宮和浦東商業(yè)廣場、財富 .奧林世界等項目，而且?guī)讉€項目都在修建之中，都將于 2020 年 5 月或年底交房。從目前來看，本項目啟動較晚，因此，本項目的定位要有創(chuàng) 星河商業(yè) 城項目定位報告 意性和創(chuàng)新意識，充分挖掘商業(yè)地產(chǎn)的精髓和諳熟商業(yè)地產(chǎn)的密碼，才能立與不敗之地，創(chuàng)造新價值。 二、已建項目調(diào)查分析 供應(yīng)市場特點： 30— 60 平方米的獨立門面是市場供應(yīng)的主力，從市場調(diào)研的數(shù)據(jù)可看出： 30— 60 平方米的獨立門面占供應(yīng)量的 70%左右，而 集中式商鋪不足 30%。 價格特點： 現(xiàn)在售供應(yīng)項目售價在 1800— 10000 元 /㎡不等， 4000 元 /㎡以下的在售項目占供應(yīng)總量 50%左右， 4000 元 /㎡占 20%左右， 6000— 10000 元/㎡占 13%左右， 10000 元 /㎡以上的占 17%左右。 三、在建項目調(diào)查分析 主要需求市場特征分析： 將在 2020 年推出的商業(yè)地產(chǎn)項目眾多，供應(yīng)量大，城南明年亮相項目達(dá) 7 個，城北達(dá) 5 個，總規(guī)模（含住宅）約 100 萬平方米。 項目的定位特征 ?新項目定位的趨勢，較多的是商住項目，比較典型的 商住項目約占 68％以上，其他約為 30％； ?商住項目中，產(chǎn)權(quán)式商鋪與獨立門面較多，占到 90％以上。 ?在商業(yè)經(jīng)營中，混業(yè)經(jīng)營與綜合商場居多，達(dá)到 70％，休閑新型 星河商業(yè) 城項目定位報告 的商業(yè)地產(chǎn)式項目較少，約占 30％； ?在經(jīng)營模式上，以獨立購買、自主經(jīng)營為主，投資商鋪，統(tǒng)一經(jīng)營管理較少，租賃經(jīng)營一般。 結(jié)論：在廣安，傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營方式依然是商業(yè)的主流，新型的商業(yè)地產(chǎn)模式尚處于幼稚期，亟需改變和拓展，人們的購物環(huán)境還不夠超前。大多數(shù)投資者習(xí)慣于購獨立商鋪。但，由于投資性商鋪的出現(xiàn)，不少投資者已經(jīng)從傳統(tǒng)商業(yè)投資慣例中嗅到了新的商機(jī)。如浦東商業(yè)廣場的出現(xiàn)，必將帶動廣安商業(yè)地產(chǎn)新的發(fā)展。 廣安區(qū)典型商業(yè)（鋪）調(diào)查一覽表 序號 項目名稱 開 發(fā) 商 位 置 總建面 （ m2） 商業(yè)面積（ m2） 均價 (元 /m2) 租賃價 (元 /m2) 付款方式 (租賃 ) 主要單位 結(jié)構(gòu)（劃分） 租售率（％） 01 浦東商業(yè) 廣 場 廣安浦東地產(chǎn) 公司 老城老百貨公司 34000 27161 4900 22 按年付 大開間 / 3m178。產(chǎn) 權(quán)式商鋪 50 02 思源宮 廣安東陽地產(chǎn) 公司 思源廣場南側(cè) 27000 2200 二層門面 20 按年付 門面 租賃式商場 /租賃式商場 71 03 奧林 .財 富世界 四川得益集團(tuán) 城北商業(yè) 集中區(qū) 50521 20200 7500 門面 25 按年付 大開間 / 門面 /租賃式商場 20 04 立新景苑 廣安立新公司 思源廣場 西側(cè) 30000 2448 4900 20 按年付 獨立門面 90 05 凱達(dá)商業(yè) 廣場 廣安凱達(dá)地產(chǎn) 公司 城北商業(yè) 中心 10000 3350 12500 25 按年付 產(chǎn)權(quán)式商鋪 80 06 正元星辰 .時代廣場 廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司 洪州大道 興安街 44420 13360 4300 20 按年付 大開間 /門面 58 07 望江臺花園 廣安三合房地產(chǎn)公司 城南城北 接合部 萬 10000 3300 20 按年付 獨立門面 50 08 世貿(mào)購物 廣場 廣安世紀(jì)房地產(chǎn)公司 金安大道萬盛街 32143 10000 3300 10 按年付 獨立門面 /產(chǎn)權(quán)式商場 /租賃式商場 50 09 洪州大市場 廣安錦城房地產(chǎn)公司 城南城北交界處 70000 10000 5000 20 按年付 大開間 /門面 68 10 車站大市場 四川得益集團(tuán) 城鄉(xiāng)交界處 占地 120 畝 40000 7800 20 按年付 大開間 /門面 40 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 第四章 目標(biāo)客戶分析 通過研究人員對個案周邊區(qū)域客源構(gòu)成地毯式調(diào)研，通過 對廣安區(qū)及思源大道沿 線周邊的商業(yè)現(xiàn)狀、購房意愿等多項指標(biāo)的綜合細(xì)分；同時調(diào)查人員經(jīng)過在成都、重慶以及外商中招商意向的洽談，從中提煉出星河商業(yè)城的客源： 一 、 目標(biāo)區(qū)域 ，廣安周邊地區(qū)； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商 經(jīng)營零售商。 二 、隱形客戶群 1. 國 內(nèi)其他城市商業(yè)投資商 ； 2. 區(qū)縣經(jīng)商戶投資者； 3. 其他行業(yè)轉(zhuǎn)行投資商。 三 、顯性客戶群 1. 廣安區(qū)商業(yè)投資者； ； 、成都投資客商； 、成都、國內(nèi)及外商經(jīng)營零售商。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 四 、目標(biāo)客戶定位分析 ： 第一類是 已經(jīng)進(jìn)入商鋪經(jīng)營的投資者 ； 第二類是周邊區(qū)縣投資商鋪或欲投資商鋪的投資者； 第三類是重慶及成都規(guī)模商場經(jīng)營者。 ： 小綜合商店、建材店、食雜店、商業(yè)拆遷戶、飲食店 ； ：私營企業(yè) 、個 人 等； ：年 （經(jīng)營） 收入在 1020 萬元 以上 。 ：首付 3～ 5 萬元，月供 1500 元以上； ： 50％以下按揭； ：目前 20～ 40％擁有率； ： 廣安區(qū)商業(yè)投資者 為主， 重慶、成都及 其他區(qū)域為次； ： 投資 為主（ 80％）， 自己經(jīng)營 為輔（ 20％）； 第五章 項目定位 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 多少年來中國的商業(yè)經(jīng)營模式幾乎沒有變化，一直是用一種傳統(tǒng)的一成不變的模式在經(jīng)營，九六年國外先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營模式搶灘中國市場后，國人才驚醒，原來商業(yè)模式是可以變化的。誠然，國外 最大的零售商山姆公司、家樂福、沃爾瑪?shù)鹊炔豢煞裾J(rèn)是最為優(yōu)秀的。 山姆，沃爾瑪，家樂福等國外的超級百貨商場。他們之以所做的優(yōu)秀，不是賣其它商家沒有的商品或不賺錢，而是采用了一整套科學(xué)的、嚴(yán)密的管理模式和經(jīng)營手段以及非常合理的業(yè)態(tài)定位。因此，這幾家外企先后在中國都運作的非常成功，它的成功代表了一種新的經(jīng)營模式的確立。這種新的模式也是對傳統(tǒng)舊的老模式的一種挑戰(zhàn)，相繼在全國各大城市出現(xiàn)了外企的一些分店，這更是對國企商業(yè)的一種威脅。中國目前的商業(yè)界是有必要進(jìn)行整改和重新進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整和采用新的管理模式。當(dāng)然 ，這種整改不是全盤照搬成功企業(yè)的模式，而必須用成功企業(yè)先進(jìn)模式和管理方法同星河商業(yè)城實際相結(jié)合走一條具有特色的整改途徑。 在老百貨傳統(tǒng)模式下沉靜了幾十年，國外零售業(yè)進(jìn)駐中國給中國商業(yè)帶來了一個新課題，現(xiàn)代商業(yè)應(yīng)該在社會發(fā)展快速的今天怎么樣做才能贏得更多的利潤和消費者。因而，商場業(yè)態(tài)建立的好壞直接影響商場的運作和發(fā)展。 業(yè)態(tài)， Market analysis 是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)本地的實際情況所做的經(jīng)營調(diào)整，包括如：當(dāng)前國際零售業(yè)的經(jīng)營模式、國內(nèi)最好的本土商 業(yè)經(jīng)營模式、發(fā)展中的城市商業(yè)經(jīng)營的模式、本企業(yè)內(nèi)的人員素質(zhì)、自身的硬軟件的條件、周邊商業(yè)發(fā)展的新動向等等，我們將依據(jù)這些來分析定位我們的業(yè)態(tài)。 國家內(nèi)貿(mào)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 部在《零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范意見》中，將中國零售業(yè)商店分類確定為 8 類：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)店、專賣店、購物中心。 依據(jù)這些新的國際國內(nèi)商品經(jīng)營模式，結(jié)合四川廣安本地的實際購物消費習(xí)慣，星河商業(yè)城的經(jīng)營模式應(yīng)定位在這樣一個業(yè)態(tài)下：以服務(wù)中低檔次的消費群加上‘會員制主題購物商城’以及特色個性化服務(wù)，深信這樣的定位是比較實際和切實可行的。 在顧客心目中有一定地位的商場，不光是有一個好決策者，和華麗的商場裝修，最重要的是有物美價廉的好商品和一個好的經(jīng)營策略。客流量的多少會直接影響商場的利潤。因此， 商品結(jié)構(gòu)的優(yōu)選是首當(dāng)其沖的問題。必須經(jīng)營 ‘ 高流轉(zhuǎn)的商品，以商養(yǎng)商，滾動發(fā)展 ’ ，每月每件商品的動 銷 率應(yīng)平均在 75%85%。良好的企業(yè)形象包裝，企劃、宣傳、促銷、企業(yè)形象包裝是商業(yè)競爭的必要手段。 會員會對現(xiàn)有商場形成一大批固定的 消 費群體，同時，優(yōu)秀的商品結(jié)構(gòu)和良好的購物環(huán)境以及人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，會給商場吸引來更多的非會員 消費，這將極大的增加我們的營業(yè)額和利潤，這樣滾動發(fā)展下去，會員帶動非會員來購物，非會員又帶動非會員來消費， 像 滾雪球一樣，消費群體會在一年中翻天覆地的大變化（這里當(dāng)然少不了宣傳和促 銷 等強有力的支持） 。 一、 商業(yè)形態(tài)定位 結(jié)合廣安區(qū)的商業(yè)投資與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營調(diào)查，確立項目的基本定位： 新型商業(yè)地產(chǎn)（集中式賣場） 門面投資分析 按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可繞建安路與步行街建設(shè)門面（按二層計）房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 約 5000 平米，均價 2800 元 /㎡，則門面總收入為 1400 萬元。按利潤 1000元 /㎡計，利潤為 500 萬元。但商業(yè)形象受 到極大損害，且有一定的風(fēng)險。 集中式賣場（商業(yè)地產(chǎn)式） 按星河商業(yè)地塊的現(xiàn)狀，可建集中式商業(yè)賣場（按 層計）約 8500平米，均價 2020 元 /㎡，則門面總收入為 1700 萬元。按利潤 700 元 /㎡計，利潤為 595 萬元。商業(yè)形象得到極大提升。風(fēng)險較小。 因此，我們主張按商業(yè)地產(chǎn)式的模式建設(shè)星河商業(yè)城。 二 、商場定位 的意義 一個商業(yè)項目要在經(jīng)營上取得成功，無疑需要牽涉到諸多方面的工作，歸納以來，至少有以下幾個方面： 階段 內(nèi) 容 目 標(biāo) 開 業(yè) 前 ： 1）商場定位 2）形象包裝 3）商場布局設(shè)計 4）目標(biāo)商戶組合 5）租金或分成比例之?dāng)M定 6）招商推廣策略制定和實施 吸引目標(biāo)商戶進(jìn)場，實現(xiàn)零空置率，提高租金水平或分成比例。 開 業(yè) 后 商品定價體系 庫存 /配送體系管理 品類 /品牌 /商戶組合 服務(wù)管理 促銷策略 品質(zhì)管理 旺場，取得持續(xù)經(jīng)營效益，塑造企業(yè)品牌。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上，房地產(chǎn) 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