【文章內容簡介】 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 16 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 第一節(jié) 崗位設置 一、行政事務崗位設置結構圖 行政助理 園林 綠化 保安消防 運 行維修 保潔 服務 文 員 經(jīng) 理 樓宇管理員 收 費 員 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 17 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 第二節(jié) 管理制度 一、 物業(yè)接管驗收 和移交程序 管理規(guī)定 接管驗收程序管理規(guī)定 （ 1）確認接管項目所有公共設備、設施是否已取得國家有關部門頒發(fā)的竣工驗收合格證明。如已取得國家竣工驗收合格證明，則按有關程序正常進行接管驗收；如無相應的國家竣工驗收合格證明，則由物業(yè)公司和開發(fā)商另行協(xié)商接管驗收具體辦法。 （ 2）物業(yè)部依據(jù)市場部提供的《物業(yè)管理委托合同》 組建物業(yè)接管驗收小組 ， 并同發(fā)展商具體 協(xié)商 辦理物業(yè)的接管手續(xù) ，確定接管日期 。 （ 3） 接管驗收 準備工作： ① 接管驗收小組成員熟悉《物業(yè)管理委托合同》； ② 接管 驗收 小組 熟悉物業(yè) 情況； ③ 與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等； ④ 派出先頭技術人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃； ⑤ 對于新建樓宇，要 提前參與竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心里有數(shù)； ⑥ 準備好接管驗收記錄表格： a、 《房屋接管驗收表》 ； b、 《公共配套設施接管驗收表》 ； c、 《機電設備接管驗收表》 ； d、 《接管驗收問題整改表》。 （ 4） 接管驗收小組人員組成 及驗收職責范圍 ： ① 檔案 驗收 管理 人 員負責接管物業(yè)的產(chǎn)權、工程、設備資料的驗收移交工作 ； ② 樓宇驗收人員負責 業(yè)主資料 和 樓宇房屋本體 的驗收移交工作； 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 18 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 ③ 運行維修驗收人員 負責公共設施和機電設備的 接管 驗收 及水電表等計量器具的原始數(shù)據(jù)抄表； ④ 警隊驗收人員負責對區(qū)域消防系統(tǒng)及器材、監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、停車場（庫）及其配套設施設備等安保設施設備進行接管驗收； ⑤ 園林綠化驗收人員負責對區(qū)域綠化規(guī)模、綠化標準、綠化資料及綠化設備設施進行接管驗收。 （ 5） 接管驗收的工作程序 ① 下達接管驗收指令 ； ② 組建接管驗收小組 ； ③ 作好接管驗收準備 ； ④ 進行資料驗收移交 。 驗收 合格標準： ① 資料 正確、真實 、齊全 ； ② 硬件設施 正常，符合設計要求 。 驗收不 合格 處理辦法： ① 是否要求發(fā)展商限時整改： ② 開發(fā)商書面確認后， 記錄歸檔。 （ 6） 接管驗收資料的 類別 ① 物業(yè)產(chǎn)權資料： a、 項目開發(fā)批準報告； b、 規(guī)劃許可證； c、 投資許可證； d、 土地使用合同； e、 建筑開工許可證； f、 用地紅線圖。 ② 綜合竣工驗收資料： a、 竣工圖 (包括總平面布置圖、建筑、結構、水暖、電、氣、設備、附寫字樓物業(yè)管理工作手冊 19 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖 )； b、 建設工程竣工 驗收證書； c、 公共配套設施綜合驗收合格書； d、 供水合同； e、 供電協(xié)議書、許可證； f、 供氣協(xié)議書、許可證； g、 有線電視合格證； h、 通信設施合格證； i、 電梯準用證。 ③ 施工設計資料： a、 地質報告書； b、 全套設計圖紙 ； c、 圖紙會審通知單 ； d、 設計變更通知單 ； e、 工程預決算報告書 ； f、 重要的施工會議紀要 ； g、 隱蔽工程驗收記錄 ； h、 沉降觀測記錄 ； i、 其 它 可能會影響將來管理的原始記錄。 ④ 機電設備資料： a、 機電設備出廠合格證 ； b、 機電設備使用說明書 (要求中文 )； c、 機電設備安裝、調試報告； d、 設備保修卡、保修協(xié)議。 ⑤ 業(yè)主資料： a、 已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等； b、 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 20 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 （ 7） 接管驗收標準和驗收方法 ： ① 驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求 ； ② 驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。 （ 8） 樓宇本體硬件設施的具體驗收標準 ① 主體結構： a、 外墻不得滲水； b、 屋面排水暢通、無積水、不滲 漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。 ② 樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，無起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角， 粘貼 牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。 ③ 內墻面： a、 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； b、 塊料 (如瓷磚 )面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。 ④ 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無 漬 水痕跡，無污漬。 ⑤ 衛(wèi)生 間、陽臺地面應低于相鄰地面 2 厘米左右，不應有積水，倒泛水和滲漏。 ⑥ 木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。 ⑦ 門、窗。 a、 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形； b、 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； c、 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷： d、 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整： e、 電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡： 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 21 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 f、 不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固； g、 高檔裝飾 、裝修 完整。 ⑧ 樓梯、扶手： a、 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； b、 樓梯無裂縫，無表皮剝落。 ⑨ 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。 ⑩ 飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。 ○11 油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。 ○12 電器插座安裝牢固，符合 左零右火 規(guī)定，電源已接通正常。 ○13 有線電視已開通，收視良好。 ○14 開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好 。 ○15 燈具 安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發(fā)光正常。 ○16 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。 ○17 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。 ○18 給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。 ○19 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。 ○20 門鈴、對講電話安裝 牢固 ，操作靈活，效果良好。 ○21 其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。 （ 9） 公共配套設施接管驗收標準 ① 天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。 ② 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。 ③ 屋面避雷設施連接牢固。 ④ 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完寫字樓物業(yè)管理工作手冊 22 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 好。 ⑤ 綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩(wěn)固。 ⑥ 道路： a、 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； b、 路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； c、 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； d、 交通標識線、路牌清楚完好。 ⑦ 室外消防栓： a、 消防箱標識清楚，玻璃完好； b、 消防設施配件齊全； c、 消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。 ⑧ 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。 ⑨ 垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。 ⑩ 保安崗亭安裝，配件齊全，標識清晰，完好無損。 ○11 保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。 ○12 停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施好，排水設施良好。 ○13 單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。 ○14 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。 ○15 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。 ○16 護坡、擋土墻泄水 暢通，砌筑牢固。 ○17 臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。 ○18 水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。 ○19 信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。 （ 10） 機電設備的接管驗收 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 23 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 ① 電梯設備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。 ② 變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通 風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。 ③ 中央空調設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光，降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。 ④ 發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設備表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音，防護設置完好，通風，采光良好。 ⑤ 消防監(jiān)控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。 ⑥ 給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好 ，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機房配置完整。 ⑦ 保安監(jiān)控設備．同消防監(jiān)控設備。 （ 11） 接管驗收遺留問題的處理 ① 遺留問題的登記確認： a、 對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關人員簽字確認； b、 對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請發(fā)展商相關人員簽字確認； ② 對資料遺留的問題，接管驗收 小組應當積極同發(fā)展商聯(lián)系補齊； ③ 對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題，一般問題接管驗收小組應當要求發(fā)寫字樓物業(yè)管理工作手冊 24 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 展商在兩周內解決；重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內解決； ④ 對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應當以備忘的形式將問題登記后交給發(fā)展商進行備錄。 （ 12） 《接管驗收資料遺留問題登記表》和備忘錄交公司行政部歸檔長期保存。 物業(yè)移交程序管理規(guī)定 （ 1）物業(yè)移交的條件 ① 管理處接到上級通知，開始準備移交。 ② 具體移交日期，應該按照新的物業(yè)委托協(xié)議約定的時間。 ③ 移交對 象：新物業(yè)公司驗收接管小組。 （ 2） 物業(yè)移交驗收接管的主要內容 ① 物業(yè)管理 運行 情況； ② 管理期間未完工程進展和已完工程竣工驗收付款 情況； ③ 基礎設施、公共設施設備的質量和完善情況 ； ④ 維修基金代收代繳情況 ； ⑤ 公用設施設備及相關房屋產(chǎn)權界定 遺留問題； ⑥ 服務用房的提供和產(chǎn)權落實情況； ⑦ 物業(yè)資料移交情況； ⑧ 有關承諾的落實情況 和后續(xù)處理辦法 ； ⑨ 物業(yè)移交驗收接管前、后的相關責任明確與界定 建議 ； ⑩ 物業(yè)管理 遺留處理問題 ； ○11 物業(yè)移交驗 收人員 在物業(yè)移交驗收 接管過程中議定的其它內容。 （ 3） 物業(yè)移交接管時，提交以下資料： ① 規(guī)劃部門最終批準的四圖一書。（規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠化規(guī)劃圖及區(qū)詳細規(guī)劃說明書 —— 接管時就沒有的，應書面說明 ）； 寫字樓物業(yè)管理工作手冊 25 恒蟻 物業(yè)管理有限公司 ② 寫字樓 內所有單項工程竣工驗收備案書、竣工圖紙（包括竣工總平面圖、單項建筑、結構、設備竣工圖、地下管線竣工圖 —— 接管