【文章內容簡介】 列情形之一的，可中止履行：經營狀況嚴重惡化；轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；喪失商業(yè)信譽；有喪失或者可喪失履行債務能力的其他情形。 不安抗辯權的成立，一般情況下會導致中止履行合同的后果。所謂中止履行合同，是指先履行合同的當事人停止履行或延期履行合同。在對方當事人恢復了履行能力或提供了相應的擔保后，先履 行一方當事人應當恢復合同的履行。中止履行合后，如果對方在合理期限內未恢復履行能力并且未提供適當擔保的，中止履行合同的一方可以解除合同。 4． 1． 3 合同的變更、轉讓和終止 1．合同的變更 合同的變更，是指合同成立后，當事人雙方根據(jù)客觀情況的變化，依照法律規(guī)定的條件和程序，對原合同進行修改或者補充。合同的變更是在合同的主體不改變的前提下對合同內容或標的的變更，合同性質和標的性質并不改變。如有關標的物數(shù)量的增減、質量標準的修改、履行地點的變動、標的物包裝要求的改變等，都屬于合同的變更。當事人在變更合同時，也應本 著協(xié)商的原則進行。當事人可以依據(jù)有關法律規(guī)定，就變更合同事項達成協(xié)議。合同變更后，變更后的內容就取代了原合同的內容，當事人就應當按照變更后的內容履行合同。為了減少在合同變更時可能發(fā)生的糾紛，當事人對合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更。 2．合同的轉讓 合同的轉讓有三種情況：合同權利轉讓、合同義務轉移、權利和義務一并轉讓。 （ 1）合同權利轉讓 合同權利轉讓，又稱債權轉讓。是指不改變合同權利的內容，由債權人將合同權利的全部或者部分轉讓給第三人。這里轉讓權利的人稱之為讓與人，受讓權利的人稱之為受讓人。合同 權利全部轉讓的，原合同關系消滅，受讓人取代原債權人的地位，成為新的債權人，原債權人脫離合同關系。合同權利部分轉讓的，受讓人作為第三人加入到合同關系中，與原債權人共同享有債權。債權人轉讓主權利時，附屬于主權利的從權利也一并轉讓，受讓人在取得債權時，也取得與債權有關的從權利，但該從權利專屬于債權人自身的除外。債權人轉讓對人不發(fā)生效力。但有下列三種情形時，債權人不得轉讓合同權利：根據(jù)合同性質不得轉讓，如當事人信任關系訂立的委托合同、贈與合同都屬于合同權利不得轉讓的合同；根據(jù)當事人約定不得轉讓；依照法律規(guī)定不得轉讓 。 （ 2）合同義務轉移 合同義務轉移，是指經債權人同意，債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人。 債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人，應當經債權人同意；否則債務人轉移合同義務的行為對債權人不發(fā)生效力。債務人全部轉移合同義務時，新的債務人完全取代舊的債務人的地位，承擔全面履行合同義務的責任，享有債務人所應享有的抗辯。同時，與所轉移的主人自身的除外。債務人部分轉移合同義務時，新的債務人加入到原債務中，和原債務人一起向債權人履行義務。 （ 3）合同權利義務的一并轉讓 合同權利義務的一并轉讓，是指合同 當事人一方將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。 合同關系的一方當事人將權利和義務一并轉讓時，除了應當征得另一方當事人的同意外，還應當遵守合同法有關轉讓權利和義務轉移的其他規(guī)定。當事人訂立合同后合并的，由合并后的法人或者其他組織行使合同權利，履行合同義務。當事人訂立合同后合并的，除債權人和債務人另有約定的以外，由合并的法人或者其他組織對合同的權利和義務享有連帶債權，承擔連帶債務。 3．合同權利義務的終止 合同的權利義務終止，是指由于一定的法律事實發(fā)生，使合同權利義務歸于消滅的法律現(xiàn)象。合同當事人雙方終 止合同關系，合同確立的權利、義務關系隨之消滅。 根據(jù)合同法規(guī)定，有下列情形之一的，合同的權利義務終止： （ 1）債務已經按照約定履行 即債務人按照標的、質量、數(shù)量、價款或報酬、履行期限、履行地點和方式全面履行。 （ 2）合同解除 是指合同有效成立后，當具備法律規(guī)定的合同解除條件時，因當事人一方或雙方的意思表示而使合同關系歸于消滅的行為。合同解除有約定解除和法定解除兩種情況： 1）約定解除。根據(jù)合同自愿原則，當事人在法律規(guī)定范圍內享有自愿解除合同的權利。 2）法定解除。法定解除是指在合同成立后，沒有履行或沒有 完全履行完畢之前，當事人在法律規(guī)定的解除條件出現(xiàn)時，行使解除權而使合同關系消滅。合同法規(guī)定，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；在履行期限屆期滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；法律規(guī)定的其他情形，有以上情形之一的，當事人可以解除合同。 當事人一方主張解除合同時，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律 、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 （ 3）債務相互抵消 是指當事人互負到期債務，又互享債權，以自己債權充抵對方的債權，使自己的債務與對方的債務在對等數(shù)額內消滅。當事人主張抵消的，應當通知對方。通知自到達對方時生效。抵消不得附條件或者附期限。 （ 4）債務人依法將標的物提存 提存是指由于債權人的原因，債務人無法向其交付合同標的物而將該標的物交給提存機關保存，以終止合同權利 義務關系的行為。合同法規(guī)定，債權人無正理由拒絕受領；債權人下落不明；債權人死亡未確定繼承人或者喪失民事行為確定監(jiān)護人；法律規(guī)定的其他情形，有以上情形之一，難以履行債務的，債務人可以將標的物提存。 標的物提存后，除債權人下落明的以外，債務人應當及時通知債權人或債權人的繼承人、監(jiān)護人。標的物提存后，毀損、滅失的風險由債權人承擔。提存期間，標的物的孽息歸債權人所有。提存費用由債權人承擔。債權人領取提存物的權利，自提存之日起 5年內不行使而消滅，提存物扣除存物費用后歸國家所有。 （ 5）債權人依法免除債務 即債權人自 愿放棄了全權債務人的債務即被解除。債權人免除債務人部分或者全部債務的，合同的權利義務部分或者全部終止。 （ 6）債權債務同歸于一人 由于某種事實的發(fā)生，使一項合同中原本由一方當事人享有的債權和由另一方當事人負擔的債務統(tǒng)歸于一方當事人，使該合同的履行失去了實際意義，合同的權利義務終止。 （ 7）法律規(guī)定或者當事人約定終止的其他情形 4． 1． 4 違約責任 1．違約責任的概念 違約責任即違反合同的民事責任，是指合同當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時，依照法律規(guī)定或者合同約定所承擔的法律責任。 依法 成立的合同，對當事人雙方說，都具有法律約束力。如果不履行或者履行義務不符合約定，就要承擔違約責任。一般來說，違約責任的追究，要在合同履行期限屆滿時才能生效，因為只有在履行期限屆滿時才能確定債務人是否履行了合同或履行義務是否符合約定。但在合同生效后，履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。 2．承擔違約責任的形式 違約的當事人承擔違約責任的主要形式有四種：繼續(xù)履行、采取補救措施、賠償損失、支付違約金等。 （ 1）繼續(xù)履行 訂立合同的 目的是為了實現(xiàn)合同的約定，即實際履行合同。繼續(xù)履行合同，既是為了實現(xiàn)合同目的，又是一種違約責任。當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有法律上或者事實上不能履行、債務的標的不適于強制履行或履行費用過高債權人在合理期限內未要求履行等情形之一的除外。 （ 2）采取補救措施行 質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。受損害方可以根據(jù)標的的性質以及損失的大小，合理選擇要求對方采取修理、更換、退化、減少 價款者報酬等補救措施。 （ 3）賠償損失 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。 當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。 （ 4）支付違約金 違約金指合同當事 人一方由于不履行合同或者履行合同不符合約定時，按照合同的約定，向對方支付的一定數(shù)額的貨幣。為了保證合同的履行，保護自己的利益不受損失，合同當事人可以約定一方違約時向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。 違約金是對不能履行或者不能完全履行合同行為的一種帶有懲罰性質的經濟補償手段，不論違約的當事人一方是否已經給對方造成損失，都應當支付。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于的損失的，當事人可以請人民法院或者仲裁機構予以適當 減少。當事人遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金違約金條款。但由于二者在目的、性質、功能等方面具有共性而不能并用。當事人執(zhí)行定金定款后不足以彌補所受損害的，仍可以請求賠償損失。 3．違約責任的免除 一般來說，在合同訂立之后，如果一方當事人沒有履行合同或者履行合同不符合約定，應當向對方承擔違約責任。但是，當事人一方違約是由于某些無法防止的客觀原因造成的，則是可以根據(jù)情況免除違約方的違約責任。合同法規(guī)定，因不可抗 力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力造成違約的，違約方雖然沒有過錯，但法律規(guī)定因不可抗力造成的違約也要承擔違約責任的，違約方雖無過錯也要承擔違約責任。當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，并應當在合理期限內提供有關部門出具的證明。 4． 1． 5 物業(yè)管理合同的內容 根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》以及 建設部頒布的《前期物業(yè)服務合同（示范文本）》和實際中的合同訂立情況，物業(yè)管理合同主要包括以下內容： 1．物業(yè)基本情況 物業(yè)基本情況，包括物業(yè)的名稱、建成年月、類型、功能布局；物業(yè)坐落的 位置；物業(yè)的東西南北四至；物業(yè)的占地面積和建筑面積。 2．委托管理事項 委托管理事項主要闡述管理項目的性質、管理項目的組成，即具體負責哪些方面的問題，有哪些管理任務等。主要包括以下內容： 1）建筑物本體建筑的維修養(yǎng)護與更新改造。 2）物業(yè)共用設備、設施的使用管理、維修、養(yǎng)護和更新。 3）物業(yè)區(qū)域內市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的使用管理、維修、養(yǎng)護與更新。 4）附屬配套建筑和設施，包括商業(yè)網(wǎng)點等的維修、養(yǎng)護與管理。 5）環(huán)境衛(wèi)生管理與服務。 6）秩序管理與服務。 7）物業(yè)檔案資料管理。 8）環(huán)境的美化與綠 化管理。 9）供暖管理。 10）社區(qū)文化建設。 11）對于業(yè)主和物業(yè)使用人房屋的自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時應接受委托并收取合理費用。 12）業(yè)主或業(yè)主管理委員會委托的其他物業(yè)管理服務事項。 3．管理服務費用 根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》的有關規(guī)定，物業(yè)服務合同中的管理費用應包括： （ 1）管理費用的構成 即物業(yè)管理服務費用包括哪些項目。 （ 2）管理費用的標準 即每個收費項目收費的標準。 （ 3）管理費用的總額 即合計每平方米面積或每戶每月（或每年）應繳納的費用總計。 （ 4）管理費用繳納的方式與時間 即是按年繳納、按季繳納還是按月繳納，是分別繳納還是匯總繳納，什么時間或日期繳納等。 （ 5）管理費用的結算 即是實報實銷還是多退少補等。 （ 6）管理費標準的調整規(guī)定 即管理費調整的辦法與依據(jù)。 （ 7）逾期繳納管理費用的處理辦法 如處罰標準與額度等。 （ 8）某些管理費用的承擔責任 如房屋大中修費用如何分攤或承擔等。 （ 9）專項服務和特約服務收費的標準 （ 10）共用部位共用設施、設備維修基金的管理辦法 4．合同雙方的權利和義務 根據(jù)物權法、《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費 管理辦法》等有關法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務，明確合同雙方的權利和義務。 5．管理服務質量及標準的約定 根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《全國物業(yè)管理示范住宅、大廈、工業(yè)區(qū)標準及評分細則》、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》（試行）等有關法規(guī)規(guī)定，約定物業(yè)管理服務質量及標準。 6．合同期限 該條款關系到委托雙方責任的時間界限，要明確起止的具體時間。前期物業(yè)服務合同的期限，應按照《物業(yè)管理條例》 第二十六條 規(guī)定執(zhí)行，即 前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是期限未滿 ， 業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務 合同 一旦 生