考核范圍二物業(yè)機(jī)構(gòu)基本知識(shí)(編輯修改稿)
2025-06-19 00:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （ 1） 首期維修基金的繳納 ① 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的繳納 ② 購(gòu)房人的繳納 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 （ 2） 維修基金專戶的開(kāi)立： 維修基金應(yīng)開(kāi)立專戶 ， 應(yīng)當(dāng)以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?， 按每幢住宅立帳 ， 并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個(gè)或者兩個(gè)以上門(mén)號(hào)的 ， 按門(mén)號(hào)立帳 ， 并分列每套住宅單元的分戶帳 。 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 （ 3） 維修基金的管理： ① 在業(yè)主委員會(huì)成立之前的管理 ② 業(yè)主委員會(huì)成立以后的管理 （ 4） 維修基金的收益：應(yīng)當(dāng)存入維修基金帳戶 。 （ 5） 維修基金的用途： ① 住宅共用部位 ， 共用設(shè)施設(shè)備的維修 、 更新； ② 共用部位 ， 共用設(shè)施設(shè)備的屬人為損壞的 ， 維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)； ③ 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定 ， 業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)可以在維修基金中列支 。 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 （ 6） 物業(yè)維修和更新的實(shí)施：應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同中的約定物業(yè)日常維修 ， 更新的范圍 、 標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施程序等事項(xiàng) 。 （ 7） 維修基金列支的范圍和方式： ① 共用部位 、 共用設(shè)備：費(fèi)用由該幢住宅業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；一幢住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上門(mén)號(hào)的 ， 每個(gè)門(mén)號(hào)內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用由該門(mén)號(hào)內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)； 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 ② 物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施：費(fèi)用由全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)；屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域的 ， 費(fèi)用由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)； ③ 業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)在維修基金中列支的 ，由全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān) 。 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 （ 8） 維修基金的支取： ① 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)同意可以從維修基金中暫借相當(dāng)于一個(gè)月的物業(yè)日常維修 、 更新費(fèi)用的備用金；除物業(yè)管理服務(wù)含另有約定外 ， 實(shí)際發(fā)生費(fèi)用按月結(jié)算； ② 住宅需要大修或者專項(xiàng)維修 、 更新的 ， 施工承包合同中可以約定預(yù)付款 ， 但預(yù)付款最高不得超過(guò)工程總額的 30%； ③ 業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶上留有相當(dāng)于一個(gè)月活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的備用金；實(shí)際發(fā)生的經(jīng)費(fèi) ， 除業(yè)主大會(huì)另有規(guī)定的 ， 按月結(jié)算； 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 （ 9） 維修基金的分?jǐn)偅? 物業(yè)的日常維修 、 更新費(fèi)用和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)按季度按戶分?jǐn)?；住宅大修和專?xiàng)維修 、 更新費(fèi)用 ， 應(yīng)當(dāng)單項(xiàng)即時(shí)按戶分?jǐn)?；業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨(dú)帳目的 ， 可以在該帳目列支 。 （ 10） 法律對(duì)于挪用物業(yè)專項(xiàng)維修基金的行為 ， 國(guó)務(wù)院 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 第六十三條作出處罰規(guī)定 。 2） 售后公房維修基金的繳納 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 [小知識(shí) 21] 根據(jù)上海市公積金發(fā) （ 1995） 字第 25號(hào) ，滬房地改 （ 1995） 415號(hào)等文件規(guī)定 ， 公有住宅出售后形成三項(xiàng)基金：維修基金 、 電梯水泵基金 ， 街坊養(yǎng)護(hù)基金 ， 通常稱為 “ 三項(xiàng)基金 ） 。 在 “ 三項(xiàng)基金 ” 中 ， 維修基金由購(gòu)房人和出售人分別交付而組成 。 （ 1） 根據(jù)上海市政府發(fā)布的 199 199 199199 1999公有住房出售方案規(guī)定：計(jì)算公式 =每平方米建筑面積成本價(jià) 比例面積 ， 其中 “ 比例 ” 的界定為：多層房屋 、購(gòu)房人付 %， 出售人付 6%；高屋房屋 ， 購(gòu)房人付 %， 出售人付 12%。 （ 2） 2021年方案規(guī)定 ， 購(gòu)房人按每平方米建筑面積 18元 （ 多 、 高層相同 ） 繳納；出售人按多層每平方米建筑面積 ， 高層每平方米建筑面積 。 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)管理 1） 合理確定物業(yè)管理費(fèi)： （ 1） 政府部門(mén)審定 （ 2） 業(yè)主商定 （ 3） 對(duì)于專項(xiàng)和特約服務(wù)的費(fèi)用 ， 可由委托人與物業(yè)管理企業(yè)雙方議定 。 物業(yè)管理實(shí)務(wù) 2021年 6月 16日星期三 2） 物業(yè)管理費(fèi)的收繳 物業(yè)管理企業(yè)每月要及時(shí)將收費(fèi)通知單達(dá)業(yè)主或用戶的手中 ， 并由業(yè)主或使用人簽收 。 若業(yè)主成使用人不能按期繳納物業(yè)管理費(fèi) ， 物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)行催繳：
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