考核范圍二物業(yè)機構基本知識(編輯修改稿)
2025-06-19 00:36 本頁面
【文章內容簡介】 （ 1） 首期維修基金的繳納 ① 房地產開發(fā)企業(yè)的繳納 ② 購房人的繳納 物業(yè)管理實務 2021年 6月 16日星期三 （ 2） 維修基金專戶的開立： 維修基金應開立專戶 ， 應當以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位 ， 按每幢住宅立帳 ， 并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的 ， 按門號立帳 ， 并分列每套住宅單元的分戶帳 。 物業(yè)管理實務 2021年 6月 16日星期三 （ 3） 維修基金的管理： ① 在業(yè)主委員會成立之前的管理 ② 業(yè)主委員會成立以后的管理 （ 4） 維修基金的收益：應當存入維修基金帳戶 。 （ 5） 維修基金的用途： ① 住宅共用部位 ， 共用設施設備的維修 、 更新； ② 共用部位 ， 共用設施設備的屬人為損壞的 ， 維修費用由責任人承擔； ③ 經業(yè)主大會決定 ， 業(yè)主委員會的活動經費可以在維修基金中列支 。 物業(yè)管理實務 2021年 6月 16日星期三 （ 6） 物業(yè)維修和更新的實施：應當在物業(yè)管理服務合同中的約定物業(yè)日常維修 ， 更新的范圍 、 標準和實施程序等事項 。 （ 7） 維修基金列支的范圍和方式： ① 共用部位 、 共用設備：費用由該幢住宅業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；一幢住宅有兩個或兩個以上門號的 ， 每個門號內發(fā)生的費用由該門號內的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔； 物業(yè)管理實務 2021年 6月 16日星期三 ② 物業(yè)管理區(qū)域公共設施：費用由全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；屬于兩個或兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的 ， 費用由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔； ③ 業(yè)主委員會活動經費在維修基金中列支的 ，由全體業(yè)主按擁有住宅建筑面積的比例共同承擔 。 物業(yè)管理實務 2021年 6月 16日星期三 （ 8） 維修基金的支取： ① 物業(yè)管理企業(yè)經同意可以從維修基金中暫借相當于一個月的物業(yè)日常維修 、 更新費用的備用金；除物業(yè)管理服務含另有約定外 ， 實際發(fā)生費用按月結算； ② 住宅需要大修或者專項維修 、 更新的 ， 施工承包合同中可以約定預付款 ， 但預付款最高不得超過工程總額的 30%； ③ 業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理企業(yè)的帳戶上留有相當于一個月活動經費的備用金；實際發(fā)生的經費 ， 除業(yè)主大會另有規(guī)定的 ， 按月結算； 物業(yè)管理實務 2021年 6月 16日星期三 （ 9） 維修基金的分攤： 物業(yè)的日常維修 、 更新費用和業(yè)主委員會活動經費由物業(yè)管理企業(yè)按季度按戶分攤；住宅大修和專項維修 、 更新費用 ， 應當單項即時按戶分攤；業(yè)主分戶帳外設立單獨帳目的 ， 可以在該帳目列支 。 （ 10） 法律對于挪用物業(yè)專項維修基金的行為 ， 國務院 《 物業(yè)管理條例 》 第六十三條作出處罰規(guī)定 。 2） 售后公房維修基金的繳納 物業(yè)管理實務 2021年 6月 16日星期三 [小知識 21] 根據(jù)上海市公積金發(fā) （ 1995） 字第 25號 ，滬房地改 （ 1995） 415號等文件規(guī)定 ， 公有住宅出售后形成三項基金：維修基金 、 電梯水泵基金 ， 街坊養(yǎng)護基金 ， 通常稱為 “ 三項基金 ） 。 在 “ 三項基金 ” 中 ， 維修基金由購房人和出售人分別交付而組成 。 （ 1） 根據(jù)上海市政府發(fā)布的 199 199 199199 1999公有住房出售方案規(guī)定：計算公式 =每平方米建筑面積成本價 比例面積 ， 其中 “ 比例 ” 的界定為：多層房屋 、購房人付 %， 出售人付 6%；高屋房屋 ， 購房人付 %， 出售人付 12%。 （ 2） 2021年方案規(guī)定 ， 購房人按每平方米建筑面積 18元 （ 多 、 高層相同 ） 繳納；出售人按多層每平方米建筑面積 ， 高層每平方米建筑面積 。 物業(yè)管理實務 2021年 6月 16日星期三 物業(yè)管理費的收費管理 1） 合理確定物業(yè)管理費： （ 1） 政府部門審定 （ 2） 業(yè)主商定 （ 3） 對于專項和特約服務的費用 ， 可由委托人與物業(yè)管理企業(yè)雙方議定 。 物業(yè)管理實務 2021年 6月 16日星期三 2） 物業(yè)管理費的收繳 物業(yè)管理企業(yè)每月要及時將收費通知單達業(yè)主或用戶的手中 ， 并由業(yè)主或使用人簽收 。 若業(yè)主成使用人不能按期繳納物業(yè)管理費 ， 物業(yè)管理企業(yè)要進行催繳：
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