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正文內(nèi)容

清河尙居營(yíng)銷推廣方案(編輯修改稿)

2025-06-17 08:00 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 生活配套 經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn), 目前項(xiàng)目周邊配套主要依賴楓橋水郡、水榭花都、巴山夜雨以及兩所高校外的眾多商業(yè)門面,能基本滿足區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居民的日常生活需求。 雖然 其商業(yè)業(yè)態(tài)和整體形象總體偏低,不能滿足中高端消費(fèi)群需求,但是,隨著東原香山、萬(wàn)科渝園 、朗潤(rùn)園 等 中 高端項(xiàng)目的建成、入住和臨街商業(yè)的啟動(dòng),區(qū)域內(nèi)商業(yè) 配套的 整體形象和檔次將得到大幅的提升 , 生活配套 將會(huì)越來(lái)越 成【 清河尙居 】營(yíng)銷推廣方案 14 / 34 熟 、越來(lái)越高端 。 教育 配套 項(xiàng)目周邊集中分布了 西南政法大學(xué)、海聯(lián)學(xué)院、南方翻譯學(xué)院 、一中、實(shí)驗(yàn) 小 學(xué) 等 眾多學(xué)校 ,涵蓋了普通教育和高等教育,具有一定的教育優(yōu)勢(shì) 。 醫(yī)療配套 相對(duì)而言, 本片區(qū) 的醫(yī)療配套較為匱乏 , 最近的是位于兩路的渝北人民醫(yī)院。 但是據(jù) 渝北區(qū)衛(wèi)生局相關(guān)人士稱,他們 已經(jīng)在積極準(zhǔn)備 在該區(qū)域 內(nèi) 引進(jìn)較大型公立醫(yī)院, 以滿足周邊越來(lái)越多居住人口的需求 。 環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況 該地塊上幾乎無(wú)任何 人工建筑物,原生植被一直良好,與生地?zé)o異。因此該地塊的 水 資源、 土地 資源狀況良好,無(wú)任何 污染。 地塊 雖 處于城鄉(xiāng)結(jié)合部, 距離主城較遠(yuǎn), 但周邊多為別墅區(qū)和高校用地,人員整體素質(zhì)較高,無(wú)明顯 社會(huì)治安 問(wèn)題。 三 、 項(xiàng)目限制性條 ? 整個(gè)項(xiàng)目 東西高差較大,地塊規(guī)劃難度較高 。 ? 三組 220KV 高壓線穿越地塊。 ? 地形 較 復(fù)雜 。 【 清河尙居 】營(yíng)銷推廣方案 15 / 34 四 、土地屬性研究 土地屬性清單: 從項(xiàng)目土地的屬性研究來(lái)看,我們發(fā)現(xiàn),我們面臨這樣的現(xiàn)狀: 唯一能夠成為其優(yōu)勢(shì)依托的即是 區(qū)域是未來(lái)的新興區(qū)域 、 周邊道路交通狀況較好 、 旁邊有西政分校和川外分校等院校 。 核心價(jià)值分析 ? 區(qū)域 ―― 優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)兼具的雙刃劍 項(xiàng)目所處的大區(qū)域 “三北區(qū) ”,其樹立的區(qū)域形象以及確立的重慶中高端居住圈的地位是項(xiàng)目最大的承載體; 但同時(shí),地塊處于北部農(nóng)業(yè)科技園區(qū),區(qū)域限制于其交通、配套、形象等因素,目前是整個(gè)三北區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱的區(qū)域,客戶在心理上很容易將其脫離北部新區(qū)。 核心一:在推廣時(shí)是否有強(qiáng)化項(xiàng)目和北部新區(qū)的聯(lián)系,而弱化農(nóng)業(yè)園區(qū)的必要,以解決項(xiàng)目面臨的區(qū)域問(wèn)題?我們又該如何在推廣中表述項(xiàng)目的區(qū)域坐標(biāo)? ? 客戶群 ―― 給予推廣足夠延展的空間,瞄準(zhǔn)他們重磅出擊 本項(xiàng)目定位的客戶群特點(diǎn)明確、個(gè)性宣明, 在群體內(nèi)具有一定的影響力 ,能夠打動(dòng)他們 便可影響足夠范圍的客群。 核心 二 :針對(duì)目標(biāo)客戶群確定整個(gè)推廣的路線和基調(diào),倡導(dǎo)他們追尋的生活理念。 ? 性價(jià)比 ―― 敏感卻又具有魅力的詞匯 根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)情況,性價(jià)比是項(xiàng)目核心的競(jìng)爭(zhēng)力之一。但是對(duì)于 未來(lái)推廣中所宣傳的品質(zhì)小區(qū)來(lái)說(shuō) , “性價(jià)比 ”卻又是一個(gè)相對(duì)敏感的詞匯。 【 清河尙居 】營(yíng)銷推廣方案 16 / 34 核心 三 :如何從側(cè)面的角度,采用藝術(shù)的手段表述項(xiàng)目具有的高性價(jià)比的特點(diǎn)? ? 產(chǎn)品 ―― 產(chǎn)品創(chuàng)新無(wú)多,資源缺乏優(yōu)勢(shì) 面對(duì)本身的產(chǎn)品,沒(méi)有顛覆性的亮點(diǎn),也沒(méi)有不可復(fù)制的資源,相較其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,我們?cè)谶@方面不具備優(yōu)勢(shì),以其為推廣核心很難脫穎而出。 核心 四 :分 階段進(jìn)行推廣產(chǎn)品訴求,更多的將產(chǎn)品的特點(diǎn)用體驗(yàn)式的營(yíng)銷方式讓客戶心動(dòng)。 小結(jié): 我們的推廣核心是 湖景 生活與 高 性價(jià)比 ; 我們的推廣對(duì)象以及切入點(diǎn)是我們 的 客戶群體 ; 我們的 湖景 生活和 性價(jià)比 是我們最大的賣點(diǎn); 我們的 區(qū)域和產(chǎn)品 是我們需要分階段訴求的重心。 五 、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析 序號(hào) 名稱 單位 數(shù)據(jù) 備注 1 總用地面積 ㎡ 其 中 建筑物占地面積 ㎡ 綠化占地 ㎡ 其它占地 ㎡ 道路,鋪裝等 2 總建筑面積 ㎡ 其中 居住建筑面積 ㎡ 公建 面積 商業(yè)用房 ㎡ 車庫(kù) 配套設(shè)施建筑面積 物管用房 ㎡ 社區(qū)組織用房 消防控制 室 設(shè)備用房 3 建筑密度 % 4 容積率 1: 5 綠地率 % 6 居住總戶數(shù) 戶 360 【 清河尙居 】營(yíng)銷推廣方案 17 / 34 7 總居住人數(shù) 人 1152 人/戶 9 停 車位 個(gè) 198 地上停車 81 輛 地下停車 117 輛 六 、 項(xiàng)目周邊物業(yè) 本項(xiàng)目地處農(nóng)業(yè)園區(qū)回興中心地段,地理位置良好,一直是房地產(chǎn)開發(fā)的熱土,就近一兩年來(lái)看,本區(qū)域的普通住宅項(xiàng)目已基本開發(fā)完畢(楓橋水郡、水榭花都),新開發(fā)物業(yè)檔次較高、開發(fā)周期較長(zhǎng)、市場(chǎng)影響力較大,與本項(xiàng)目有一定的市場(chǎng)定位錯(cuò)層(萬(wàn)科渝園、 東原 香山、常青藤)。 萬(wàn)科渝園 萬(wàn)科在重慶的第一個(gè)別墅項(xiàng)目,位于西南政法大學(xué)渝北校區(qū)對(duì)面,被機(jī)場(chǎng)高速和寶圣大道所包夾 。目前,該項(xiàng)目尚未進(jìn)行銷售,但其獨(dú)創(chuàng)的 “重慶院子 ”的本土別墅產(chǎn)品和萬(wàn)科品牌的強(qiáng)大 影響力,已經(jīng)吸引了大量業(yè)內(nèi)外的人士對(duì)該項(xiàng)目強(qiáng)烈關(guān)注。作為中國(guó) 的開發(fā)公司,萬(wàn)科的一舉一動(dòng)或許都會(huì)影響整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的變化。 ? 銷售價(jià)格 均價(jià): 12021 元 /㎡ 【 清河尙居 】營(yíng)銷推廣方案 18 / 34 東原 香山 東原 香山位于本項(xiàng)目正對(duì)面,以后待項(xiàng)目成型后,高樓層的住戶可以直接看到 月升 香山的中庭景觀,該項(xiàng)目定位為高檔別墅區(qū),主要以聯(lián)排別墅為主。從開盤至現(xiàn)在,項(xiàng)目銷售已接近尾聲, 目前在進(jìn)行最后一期物業(yè)的銷售。 戶型面積配比 建筑形態(tài) 戶型面積及比例 價(jià)格 聯(lián)排別墅 180210, 45% 單價(jià)區(qū)間: 6000—7500 元 /平米 總價(jià) 區(qū)間: 100 萬(wàn) —160 萬(wàn) 160180, 30% 210230, 20% 獨(dú)棟 230300, 5% 單價(jià)區(qū)間: 12021 元 /平米 總價(jià)區(qū)間: 320360 萬(wàn) 【 清河尙居 】營(yíng)銷推廣方案 19 / 34 常青藤 較早開發(fā)的高端物業(yè),位于項(xiàng)目對(duì)岸,目前仍有物業(yè)銷售中,但為數(shù)不多。 廣告訴求點(diǎn) ―― 人文環(huán)境影響命運(yùn) ―― 經(jīng)典再版,常青藤吹來(lái)純粹美國(guó)風(fēng) ―― 來(lái)自美國(guó)的常青藤 ―― 一評(píng):別墅的氣質(zhì);二評(píng):別墅的私密性;三評(píng):別墅的容積率;四評(píng):別墅的建筑;五評(píng):別墅的室內(nèi)原理;六評(píng):別墅的庭院;七評(píng):別墅的植物;八評(píng):別墅的社交圈 ―― 有思 想的人都寂寞,幸好還有常青藤 風(fēng)情、人文藝術(shù)的營(yíng)造和推廣,加上強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品打造的優(yōu)點(diǎn)用以吸引客戶。 宣傳活動(dòng) ? 常青藤榮膺 CIHAF2021 中國(guó)別墅國(guó)際大獎(jiǎng) ? 產(chǎn)品品質(zhì)說(shuō)明會(huì)在重慶萬(wàn)豪酒店舉行 ? 人文別墅現(xiàn)代家裝風(fēng)水學(xué)講座 ? 常青藤聯(lián)盟 —美國(guó)名校主題展 ? 常青藤人文別墅業(yè)主生日 PARTY 【 清河尙居 】營(yíng)銷推廣方案 20 / 34 第三部分 項(xiàng)目總體定位 一、 形象定位 定位策略: (從哪幾個(gè)方向給項(xiàng)目定位?) ? 湖景 生活 : “逐水而居,向水而生”是所有都市人的夢(mèng)想, 在家里望湖,到樓下靜靜望著月升湖面,心靈感受湖面平靜,感受月光下湖面的 美,自然的美,與自然充分融合,回歸自然,感受生活之美、感受寧?kù)o心靈。人生最大的幸福不在外物,在于內(nèi)心的安寧。因此, 能在水岸邊有一個(gè)屬 于自己的家,相信對(duì)大多數(shù)人都是有吸引力的 ; ? 高性價(jià)比 : 高綠化率、低建筑密度 ( 10%) 、低容積率(可接近花園洋房)、 低公攤率,“三低一高”構(gòu)成了項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值 ,將本項(xiàng)目的公共空間和綠地面積得以最大限度的展示, 與同類物業(yè)相比,本案產(chǎn)品方面具有明顯的規(guī)劃優(yōu)勢(shì) ; ? 精致 戶型 : 本項(xiàng)目 戶型經(jīng)過(guò)多次研究和更改 , 面積控制合理,總價(jià)低,得房率高,專為首次置業(yè)的實(shí)用主義者精心打造 。 形象定位語(yǔ) 針對(duì)以上定位策略分析,本案形象定位語(yǔ)為: 湖景生活 精巧 小戶 二 、 檔次 定位 定位原則 本項(xiàng)目需要在開盤期間實(shí)現(xiàn)快速銷售,因此前期定位和推廣方面必須拔高目標(biāo)客群心理預(yù)期,然后開盤時(shí)以低于其心里預(yù)期的價(jià)格推出,方可實(shí)現(xiàn)順利銷售。鑒于此,在項(xiàng)目檔次定位上需適當(dāng)拔高。 檔次定位 區(qū)域內(nèi)中偏高檔 精致生活 居所 三、目標(biāo)客群定位 目標(biāo)客 戶 群概述 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)已售樓盤的分析, 在 本 區(qū)域內(nèi)買 普通住宅 的 主力消費(fèi)群有以下 幾 種: ? 本地 原住 居民,他們居住此地多年,已適應(yīng)周圍的環(huán)境,對(duì)各種配套沒(méi)有太高要求
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