中國“鬼城”產(chǎn)生的原因(編輯修改稿)
2025-06-16 11:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 需求非常旺盛 ， 占比明顯超過 50%。 2021年初 ， 鄂爾多斯很多樓盤單價超每平米 2萬元 。 ?而溫州房價更高 ， 市區(qū)均價與杭州差不多 ， 位列全國前幾名 ， 最貴樓盤單價曾一度高達 10萬元左右 ， 2021年至 2021年 ， 均價從 8045元一路上漲至 33289元歷史高點 。 2021年 ， 兩地房價持續(xù)下跌 ， 領跌全國 ， 泡沫破滅 ， 2021年 8月 ， 溫州經(jīng)歷了 “ 30月連跌 ” 。 另外 ， 19921994年海南的房價泡沫及崩盤 ， 也符合這兩個條件 。 ?另外 ， 房地產(chǎn)泡沫與供應過剩之間 ， 存在密切聯(lián)系 。在房價泡沫形成階段 ， 市場銷售火爆 ， 價格大漲 ， 這使開發(fā)商熱情高漲 ， 擴大開發(fā)規(guī)模 ， 擴張經(jīng)營 。 但當泡沫破滅后 ， 市場一落千丈 ， 成交萎縮 ， 房價下跌 ，甚至是暴跌 。 由于房產(chǎn)開發(fā)周期較長 ， 從購地到賣房， 一般需要 12年時間 ， 近幾年部分項目已縮短至半年至一年 。 泡沫破滅時 ， 還有很多項目沒有達到賣房條件 ， 這些樓盤就成為滯銷品 ， 也是房價泡沫破滅后的犧牲品 ， 從而出現(xiàn)供應過剩的局面 。 表現(xiàn)為開發(fā)商破產(chǎn) 、 老板跑路 、 樓盤停工 ， 甚至樓盤爛尾等現(xiàn)象 。 決定房價的影響因素 ? ?土地價格、住房建造價格、住房銷售成本及利潤（各類交易費用） ? ?第一，政府土地供應計劃 ?第二，社會經(jīng)濟發(fā)展水平和居民收入水平 ?第三，貨幣供應量及信貸約束 ?第四，通貨膨脹、利率、匯率 ?第五，開發(fā)周期 ?第六，預期及心理因素 ?對土地財政過度依賴的 根子卻在于 中央對地方政府政績考核模式 。例如 ，在以 GDP、財稅等經(jīng)濟增長績效指標為核心的政績考核機制下， 上級政府每年都會對下級政府下達固定資產(chǎn)投資 等相關 的考核目標，使得許多地方 政府為 “增長而競爭” ，高價出讓國有建設用地， 獲取 土地收益，進而 想方設法搞大項目 、 大投資 、 重復建設 等，創(chuàng)造更多 GDP， “ 空城 、睡城、 鬼城 ” 是投資拉動經(jīng)濟的極端表現(xiàn)。 鬼城產(chǎn)生的第三個原因： 土地財政依賴 土地財政 ?土地財政，特指 1994年中國分稅制改革以后，在中央與地方財政分權體制不健全條件下，地方政府為緩解財政壓力，利用現(xiàn)行的土地產(chǎn)權與管理制度的不足，以自有可支配收入、資源控制及政治收益綜合的最大化為目標，以城市用地規(guī)模膨脹為核心，通過土地收購和出讓之間巨大
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