房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第八章風(fēng)險分析與決策(編輯修改稿)
2025-06-15 23:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 盈利，所必須達到的銷售量。 ?最低出租率是指在預(yù)定的房屋租金水平下，要達到預(yù)期的最低盈利，所必須達到的出租率水平。 ?最低銷售量與可供銷售數(shù)量之間的 差距越大 ， 最低出租率的值越低 ，說明房地產(chǎn)項目 抗市場風(fēng)險的能力越強 。 （三）最高土地取得價格 ?最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。 ?最高土地取得價格與實際估測的土地取得價格之間的 差距越大 ，開發(fā)項目 承受土地取得價格風(fēng)險的能力越強 。 （四）最高工程費用 ?最高工程費用是指在預(yù)定銷售額下，要滿足預(yù)期的開發(fā)項目收益要求，所能承受的最高工程費用。 ?最高工程費用與預(yù)測可能的工程費用之間 差距越大 ，說明開發(fā)項目 承受工程費用增加風(fēng)險的能力越大 。 （五）最高購買價格 ?房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始購買價格，對能否實現(xiàn)預(yù)期投資收益目標非常重要。 最高購買價格是指在這樣的購買價格水平下，項目投資剛好滿足投資者的收益目標要求。 ?最高購買價格 高出實際購買價格的數(shù)額越大 ，說明該置業(yè)投資項目 抵抗風(fēng)險的能力越強 。 （六）最高運營費用比率 ?運營費用比率是指投資性物業(yè)中運營費用支出占毛租金收入的比率。 該比率越高，則預(yù)示投資項目所獲得的凈經(jīng)營收入越低，進而影響投資績效。 ?最高運營費用比率，是指滿足投資者預(yù)期收益目標時的運營費用比率。 最高運營費用比率越高，說明投資項目抵抗風(fēng)險的能力越強 。 （七）多因素臨界點組合 ?多個風(fēng)險因素同時變化，引起開發(fā)項目經(jīng)濟效益指標的變化，達到臨界點，這時各因素變化值組合成為多因素臨界點組合。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例 （一）保本點分析 （二）臨界點分析 第三節(jié) 敏感性分析 一、敏感性分析的概念 ? 概念： 從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法 。 ?目的： ?找出影響項目經(jīng)濟效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，為進一步進行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)； ?研究不確定性因素變動引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔風(fēng)險的能力； ?比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。 二、敏感性分析的步驟 。 – 通常用內(nèi)部收益率，必要時也可選用財務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)利潤等其他經(jīng)濟指標。選取指標時，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復(fù)雜程度。 。 ，評價指標的相應(yīng)變動值。 ，找出較為敏感的不確定性因素，做出進一步的分析。 ?進行房地產(chǎn)項目敏感性分析時，可采用列表的方法表示由不確定性因素相對變動引起的評價指標相對變動程度，也可以采用敏感性分析表對多個不確定性因素進行比較。 三、單因素和多因素敏感性分析 ? 根據(jù)不確定性因素每次變動數(shù)目的多少，敏感性分析可分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。 ? 單因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。分析時，先假設(shè)各因素之間相互獨立，然后每次只考察一項不確定性因素的變化而其他不確定性因素保持不變時，項目財務(wù)評價指標的變化情況。 ? 多因素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化時，對項目財務(wù)評價指標的影響。 ? 多因素敏感性分析一般在單因素敏感性分析的基礎(chǔ)上進行。 注意，多因素敏感性分析假定同時變動的幾個因素相互獨立，且各因素發(fā)生變化的概率相同。 項目評估過程中參數(shù)或因素同時變化的情況非常普遍，所以多因素敏感性分析的實用價值高。 ? 例 82 某開發(fā)商擬在其以 20萬美元購得的一塊土地上開發(fā)一棟普通寫字樓，規(guī)劃允許建筑面積 2021m2，建造成本為 200美元 /m2，項目的準備期為 3個月，建造期為 12個月，第 4個月到第 15個月投入的建造費用分別占扣除 5%缺陷責(zé)任期保留金后之總建造成本的%、 %、 %、 %、 %、 %、%、 %、 %、 %、 %和 %。預(yù)計項目投入使用后年凈租金收入為 ，貸款利率為 14%。用現(xiàn)金流法對該項目進行評估的結(jié)果如表所示，試對項目進行敏感性分析。 ? 例 83 已知影響某房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益的主要不確定性因素為開發(fā)項目總投資和銷售價格。試針對該項目全部投資的主要評價指標，在總投資和銷售價格分別變化 177。 15%、 177。 10%、 177。 5%時，進行敏感性分析。 評價指標 內(nèi)部收益率（ IRR） 凈現(xiàn)值（ NPV）（萬元） 靜態(tài)投資回收 期（年） 動態(tài)投資回收 期（年） 基本方案 % 租售價格變化 15%
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