現(xiàn)階段我國(guó)的土地權(quán)利(編輯修改稿)
2025-06-15 05:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 四、土地使用權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)的一般法律特征： ① 主體的廣泛性； ② 建設(shè)用地使用權(quán)可在土地的地表、地上或者地下分別 設(shè)立，但不及于地下礦藏； ③建設(shè)用地使用權(quán)以宗地為單位設(shè)置權(quán)利； ④ 建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為屬于民事法律行為； ⑤建設(shè)用地使用權(quán)以權(quán)利主體發(fā)生變化為轉(zhuǎn)移要素 ； ⑥ 建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立與變更自登記時(shí)發(fā)生物權(quán)效力。不登記不發(fā)生物權(quán)效力，但不影響合同效力 。 ⑦建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。 ⑧ 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿，自動(dòng)續(xù)期。 四、土地使用權(quán) 關(guān)于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)： （ 1）劃撥建設(shè)用地的設(shè)立受范圍限制； （ 2）歷史沿用（ 1982年 5月 14日前）的建設(shè)用地使用權(quán)一般歸并為劃撥建設(shè)用地使用權(quán)； （ 3）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)屬于無償取得，使用權(quán)人無處分權(quán)，其財(cái)產(chǎn)權(quán)及處置權(quán)均屬于國(guó)家。 （ 4）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)一般不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押， 并嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)土地用途的規(guī)定； （ 5）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可以隨同地上建筑物、附著物設(shè)定抵押權(quán)； （ 6）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)后，按出讓建設(shè)用地使用權(quán)管理； （ 7）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒有期限限制。為了公共利益需要，政府可依法收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)。并對(duì)地上建筑物給予補(bǔ)償，同時(shí)對(duì)土地進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。 四、土地使用權(quán) 關(guān)于出讓建設(shè)用地使用權(quán) （ 1）出讓建設(shè)用地使用權(quán)屬于有償取得，可以單獨(dú)設(shè)立抵押權(quán)，在達(dá)到法定條件后可以轉(zhuǎn)讓（含出資、互換、贈(zèng)與），也可以作為財(cái)產(chǎn)權(quán)依法繼承； （ 2）設(shè)立出讓建設(shè)用地使用權(quán)屬于民事法律行為，出讓權(quán)由政府壟斷，必須與縣級(jí)以上國(guó)土行政主管部門簽訂出讓合同，權(quán)利人不得改變出讓合同約定的土地用途； （ 3）出讓最高年限法定。實(shí)際出讓年限及其起算日期和交地日期按合同約定； （ 4）出讓建設(shè)用地使用權(quán)自登記（含預(yù)告登記）之日起設(shè)立，并以按規(guī)定或合同約定交清全部出讓金和相關(guān)稅、費(fèi)為登記要件； （ 5）以權(quán)利人變更為轉(zhuǎn)讓要件，并訂立合同，出讓合同約定權(quán)利和義務(wù)全部轉(zhuǎn)移，年期為剩余年限，自辦理了變更登記時(shí)生效； （ 6）出讓應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣（掛牌）等方式公開競(jìng)價(jià)。 （ 7）使用期屆滿權(quán)利滅失。因公公利益需要政府可提前收回，但必須依法對(duì)土地和地上附著物進(jìn)行補(bǔ)償。 四、土地使用權(quán) 關(guān)于宅基地使用權(quán) ? （ 1）定義： 是指農(nóng)村居民依法在 本集體所有 的土地上取得的用于建造住宅及其附屬設(shè)施的土地使用權(quán)。 ? （ 2）法律特征： ? ① 主體的特定性。本集體經(jīng)濟(jì)組織成員； ? ② 由農(nóng)民居住，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員或代表集體研究分配，經(jīng)依法批準(zhǔn)，一戶一宅，并不得超過法定面積； ? ③ 宅基地使用權(quán)人對(duì)依法設(shè)立的宅基地享有占有和使用的權(quán)利，不得出租、抵押和向本集體以外轉(zhuǎn)讓； ? ④ 宅基地使用權(quán)自依法批準(zhǔn)之日起設(shè)立； ? ⑤ 未經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)，不得對(duì)抗善意第三人。 四、土地使用權(quán) 關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán) ? （ 1）定義： 是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民依法獲取的，用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)、個(gè)體企業(yè)，或者進(jìn)行公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，或者是與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式興辦企業(yè)的所占用的建設(shè)用地使用權(quán)。 ? （２）法律特征： ① 所有權(quán)性質(zhì)屬于集體所有； ② 權(quán)利主體必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織或其設(shè)立的企業(yè)； ③ 用途只能是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)或進(jìn)行公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)； ④ 依法辦理土地使用和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)； ⑤用于生產(chǎn)的 可以連同地上建筑特設(shè)定抵押權(quán)，但需要改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)時(shí)必須依法審批。 五、土地他項(xiàng)權(quán)利 （一）地役權(quán) ? １、定義： 地役權(quán)是指地役權(quán)人按照合同約定，利用他人的土
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