學(xué)年論文對(duì)將北京市毛紡廠改造為“毛紡廠居住區(qū)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(編輯修改稿)
2025-07-02 15:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況，確定普通住宅售價(jià)：高層為 5000元 /㎡ ，多層為 5200元 /㎡ ；拆遷房售價(jià)：高層為 4500元 /㎡ ，多層為 4800元 /㎡ ；商業(yè)用房售價(jià)： 6500元 /㎡ ， 辦公用房售價(jià)： 6000元 /㎡，可售配套公建售價(jià)： 4000元 /㎡?？射N售面積的平均價(jià)格為 元 /㎡。 本項(xiàng)目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計(jì)為 757558㎡。 根據(jù)北京市同類項(xiàng)目和國(guó)家有關(guān)部門(mén)資料，銷售費(fèi)用取總銷售收入的 2%，銷售費(fèi)用 =萬(wàn)元 2%= 萬(wàn)元。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)和所得稅。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的稅率為 %，按總銷售額征收；所得稅稅率為 33%，以銷售利潤(rùn)為基數(shù)征收。北京市現(xiàn)已開(kāi)征土地增值稅。該稅按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)水平以累進(jìn)稅率征收，對(duì) 20%以內(nèi)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，免征土地增值稅。據(jù)測(cè)算，本項(xiàng)目不需繳納土地增值稅。 四、 投資 成本測(cè)算 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為 萬(wàn)元人民幣，融資費(fèi)用為 ，本項(xiàng)目的投資成本為 293745萬(wàn)元人民幣。 五、 利潤(rùn)分配 估算 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。 由項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 為 ， 大于 0； 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率為 % ，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率；全部投資回收期 為 年，小于行業(yè)基準(zhǔn)回收期。這表明項(xiàng)目從全部投資角度看有較強(qiáng)的盈利能力。 25%考慮； 4 為 。 六、 風(fēng)險(xiǎn)分析 由于人們認(rèn)識(shí)事物的局限性、獲取信息的局限性以及對(duì)未來(lái)事物的預(yù)見(jiàn)性的局限性，使得投資項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果可能偏離預(yù)想的結(jié)果，這時(shí)，就需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治 、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對(duì)整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒(méi)有影響，但是由于貸款的杠桿作用會(huì)影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，因此需要項(xiàng)目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考 慮。 由于本項(xiàng)目全部投資基本方案的內(nèi)部收益率為 %，遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目測(cè)算中的貸款年利率，因此自有資金的評(píng)價(jià)指標(biāo)隨自有資金占總開(kāi)發(fā)投資比例有較大的變化 。在確保項(xiàng)目正常運(yùn)作的情況下，應(yīng)盡可能降低自有資金的投入，使項(xiàng)目主辦者的自有資金再選擇其他理想的投資渠道。 七 、 總結(jié) 上述分析和財(cái)務(wù)效益評(píng)估的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一般的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。評(píng)估結(jié)果表明，該項(xiàng)目是可行的。 本項(xiàng)目評(píng)估中假定可銷售面積全部用于銷售，開(kāi)發(fā)建設(shè)前四年期間的全部銷售收入均用于項(xiàng)目投 資。因此，銷售與銷售進(jìn)度是本項(xiàng)目能否達(dá)到預(yù)期效益的關(guān)鍵。 本項(xiàng)目各類物業(yè)的預(yù)期售價(jià)是在多方考察北京目前同類物業(yè)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上確定的?？紤]到今后政府在啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)和降低普通住宅商品房售價(jià)方面將會(huì)有一些新政策出臺(tái)，預(yù)期售價(jià)將會(huì)有所變動(dòng)。但從當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢(shì)看，普通住宅商品房售價(jià)不會(huì)有太大的回落 。 （ 1） 本項(xiàng)目的關(guān)鍵是各年度預(yù)期銷售收入能否實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能加快，則項(xiàng)目投資更有保障，財(cái)務(wù)收益狀況會(huì)明顯好于評(píng)估結(jié)果，反之也亦然。因此，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立以質(zhì)量好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手 段，并根據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度和售價(jià)。 （ 2） 本項(xiàng)目有 30%是拆遷房，主要面對(duì)益華集團(tuán)其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷對(duì)象。這部分銷售收入受到其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展情況的影響，對(duì)此應(yīng)予以關(guān)注，并相應(yīng)調(diào)整各期拆遷房比例和進(jìn)度，如當(dāng)拆遷房對(duì)象確有保證時(shí)，在前期可適當(dāng)增加拆遷房比例，加快進(jìn)度，以取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。 （ 3） 按現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)拆遷房可以享受安居工程的有關(guān)優(yōu)惠條件，項(xiàng)目主辦者應(yīng)盡力爭(zhēng)取。 （ 4） 本項(xiàng)目的消失在很大程度上取決于東四環(huán)路及周圍地區(qū)的建設(shè)，尤其是東四環(huán)路的建設(shè) 5 速度，項(xiàng)目主辦者對(duì)此應(yīng)給予密切關(guān)注，適時(shí)調(diào)整工程進(jìn)度 與售價(jià)。 （ 5） 在工程施工工程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。 表 3 成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目或費(fèi)用名稱 投資金額（萬(wàn)元） 單方造價(jià)（元／㎡） 一 土地費(fèi)用 1 出讓金 2 城市建設(shè)配套費(fèi) 3 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 4 手續(xù)費(fèi)及稅金 二 前期工程費(fèi) 1 規(guī)劃設(shè)計(jì) 2 項(xiàng)目可行性研究 3 地質(zhì)勘探測(cè)繪 4 三通一平費(fèi) 三 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) (一 ) 建筑工程安裝費(fèi) 1 商品住宅 A 多層 B 高層 2 拆遷房 A 多層 B 高層 3 地區(qū)公建 A 商場(chǎng) B 寫(xiě)字樓 4 可銷售配套公建 5 不可銷售配套公建 （二） 附屬工程費(fèi) (三 ) 室外工程費(fèi) （四） 其他費(fèi)用 四 管理費(fèi) 五 財(cái)務(wù)費(fèi)用 六 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 1 電貼費(fèi) 2 用電權(quán)費(fèi) 3 其他稅費(fèi) 七 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
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