【文章內(nèi)容簡介】 接，把清新的自然氣息與濃郁的人文氛圍， 開放式的建筑空間與藝術(shù)化的園林生態(tài)融為一體。 a）總體景觀環(huán)境整合 本社區(qū)以東南亞文化特征的延伸作為精神線索，以綠地、自然、陽光的人居環(huán)境為主題，對(duì)物業(yè)的中 心綠地，各組團(tuán)的綠地環(huán)境進(jìn) 行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，以達(dá)到充分整合環(huán)境資源，提升物業(yè)環(huán)境品質(zhì)的目的。 b)景觀設(shè)計(jì)的空間脈絡(luò)結(jié)構(gòu) 整個(gè)物業(yè)在總體景觀在布局上由一軸三弧兩橫的空間脈絡(luò)結(jié)構(gòu)組成、形成“點(diǎn)、線、面”有機(jī)組合的 各式景觀空間。 規(guī)劃 本項(xiàng)目地塊總平面的規(guī)劃上充分考慮與市政規(guī)劃以及整體項(xiàng)目融合，在市場定位上根據(jù)策劃公司所進(jìn) 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 20 行的市場調(diào)查，采用價(jià)值性的原則來規(guī)劃設(shè)計(jì)本案。 國際溫泉旅游度假山莊擬設(shè)別墅區(qū)，公寓區(qū)，會(huì)所區(qū)已經(jīng)相關(guān)服務(wù)區(qū)，并有機(jī)聯(lián)通北海田野生態(tài)農(nóng)業(yè) 旅游區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 區(qū)域。 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 21 第三部分 —— 宏觀經(jīng)濟(jì)和市場環(huán)境 （一）中國及廣西宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ◆中國 2020 年的經(jīng)濟(jì)總量比 1952 年增加了 77 倍，改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)總量占世界的比重不斷提高， 2020 年為 %，位居美國和日本之后，居世界 第 3 位。根據(jù)世界銀行資料，折合成美元， 中國 2020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 38600 億美元， 相當(dāng)于美國的 %，日本的 %。 19532020 年國內(nèi)生產(chǎn)總值增速 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 22 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 倍，中國 由低收入國家躍升至世界中等偏下收入國 家行列。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值在由 1952 年的 119 元上升到 1978 年的 381 元后，迅速提 高到 2020 年的 22698 元，扣除價(jià)格因素， 2020 年比 1952 年增長 倍，年均增長 %，其中 19792020 年年均增長 %。 19522020 年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 ◆廣西 2020 年廣西生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，增速比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。今年，廣西經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面從以下幾個(gè)方面呈現(xiàn)出亮點(diǎn)。 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 23 農(nóng)業(yè)：糧食連續(xù)三年減產(chǎn)后首次增產(chǎn) 初步統(tǒng)計(jì)， 2020 年全區(qū)種植業(yè)增加值 億元，比上年增長%；糧食產(chǎn)量 萬噸，增長 %；園林水果產(chǎn)量 萬噸，增長 %；林業(yè)增加值 億元，增長 %；牧業(yè)增加值 億元，增長 %；肉類總產(chǎn)量 371 萬噸，增長 %；植樹造林面積365 萬畝。 工業(yè)：企業(yè)效益逐步好轉(zhuǎn) 2020 年全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，比上年增長%，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 在 38 個(gè)大類行業(yè)中有 23 個(gè)行業(yè)利潤比上年增加。分經(jīng)濟(jì)類型看，國有企業(yè)增長 %，集體企業(yè)增長 %， 股份合作企業(yè)增長 %，股份制企業(yè)增長 17%，外商及港澳臺(tái)商投資企業(yè)增長 23%。全年全區(qū)規(guī)模以上工 業(yè)企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤總額 億元，由上年下降 %轉(zhuǎn)為增長 %。 投資：規(guī)模明顯擴(kuò)大 2020 年全區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年新增 億元，增長 %，增速比上年 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 24 提高 個(gè)百分點(diǎn)；其中房地產(chǎn)投資增長 %，全年商品房銷售面積 萬平方米，增長 %， 商品房銷售額 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資中交通運(yùn)輸業(yè)投資增長 %，其中鐵路投資增 長 %，公路投資增長 %。 消費(fèi)：部分商品銷售快速增長 2020 年全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 %。在限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 25 個(gè) 大類商品中有 21 個(gè)大類商品零售額比上年增長，其中汽車、家具、中西藥品和機(jī)電產(chǎn)品及設(shè)備類商品零 售額分別增長 34%、 27%、 %和 %。全年全區(qū)入境旅游者人數(shù) 萬人次，比上年增長 %。 居民消費(fèi)價(jià)格：年底漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正 2020 年全區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格比 2020 年下降 %。其中，城市下降%，農(nóng)村下降 %。分類別看， 八大類商品價(jià)格“二漲六落”：煙酒及用品上漲 %，醫(yī)療保健和個(gè)人用品上漲 %，家庭設(shè)備用品及維 修服務(wù)下降 %，食品下降 %，衣著下降 %，交通和通信 下降%，娛樂教育文化用品及服務(wù)下降 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 25 %，居住下降 8%。居民消費(fèi)價(jià)格 12 月同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，當(dāng)月上漲 %。 外貿(mào)：進(jìn)出口實(shí)現(xiàn)增長 2020 年全區(qū)外貿(mào)進(jìn)出口總額 億美元，比上年增長 %。其中，出口 億美元，增長 %； 進(jìn)口 億美元，下降 %。全年廣西對(duì)東盟出口 億美元，增長 33%，其中對(duì)越南出口 億 美元，增長 %。高新技術(shù)產(chǎn)品、機(jī)電產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品出口分別增長%、 %和 9%。全年全區(qū)外商直 接投資額 億美元，比上年增長 %。 城鄉(xiāng)居民收入：繼續(xù)增加 2020 年全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15451 元，比上年增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 12%。全 年農(nóng)民人均純收入 3980 元，增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長%。全年居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，增長 %。全年全區(qū)城鎮(zhèn)新增就業(yè) 萬人，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 %。 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 26 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)：經(jīng)濟(jì)增勢 強(qiáng)勁 2020 年廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) (南北欽防四市 )GDP 比上年增長 %，增速比全區(qū)高 2 個(gè)百分點(diǎn)；規(guī)模以 上工業(yè)增加值增長 %，比全區(qū)高 個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長 %，比全區(qū)高 4 個(gè)百分 點(diǎn)；財(cái)政收入增長 22%，比全區(qū)高 個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長 %，比全區(qū)高 個(gè)百分 點(diǎn)。 （二）旅游地產(chǎn)市場分析 中國旅游地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 中國旅游房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)分析 A、 越來越多的企業(yè)投入旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域 到目前為止，國內(nèi)涉足旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過 100 家，除了 國外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司外，還 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 27 包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信中旅等大型企業(yè)， 也包括天鴻、萬通集團(tuán)等一大批房地產(chǎn)投資開發(fā)商。北京、 上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)。從1999 年海南“南海傳說”、三亞“ 博 鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個(gè)旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目在全國進(jìn)行，并取得了較大的市 場反應(yīng)。 B、旅游與房地產(chǎn)的嫁接日趨成熟 從 90 年代初海南開始，到 98 年隨著人民生活水平的提高，特別是社會(huì)有產(chǎn)階層的形成為旅 游房地產(chǎn) 消費(fèi)奠定了基礎(chǔ)，產(chǎn)生了第一批中國有錢階層 消費(fèi)群。多種旅游產(chǎn)品和投資品種的完善，多重市場價(jià)值 的凸顯使這一產(chǎn)品逐漸成為市場新寵，并與旅游消費(fèi)成功實(shí)現(xiàn)了嫁接。中國目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，比較類 似 發(fā)達(dá)國家 70 年代旅游物業(yè)飛速發(fā)展的初期，不論是供給，還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及 分時(shí)度假交換系統(tǒng)的條件。 C、市場的過渡使發(fā)展空間加大 工作時(shí)間的縮短和經(jīng)濟(jì)水平的提高，度假消費(fèi)成為時(shí)尚。每年 115 天的假期，對(duì)傳統(tǒng)旅游方式的不滿 足，使以單純觀光旅游階段已開始向度假旅游 過渡，并形成了每年24%以上的增長幅度。根據(jù)國際通行發(fā) 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 28 展慣例，度假需求從產(chǎn)生發(fā)展到具備一定規(guī)模所需時(shí)間為 3— 5 年。從這一方面來說，中國至少還有 3 — 5 年的火爆發(fā)展空間。 D、市場日趨成熟，可利用資金相對(duì)充足 傳統(tǒng)投資領(lǐng)域、生產(chǎn)領(lǐng)域已基本飽和，市場進(jìn)入成長發(fā)展階段，特別是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)越 來越少，住宅市場成熟期已基本到來。京、滬、 深、人均居住面積已超過 20 平方米。住宅消費(fèi)開始向舒 適型轉(zhuǎn)移，銷售市場出現(xiàn)了萎縮的前兆，即滯漲期。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始物色 新的領(lǐng)域。 中國旅游地產(chǎn)危機(jī)（ T）分析 A、經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新 中國的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項(xiàng)目單純照搬沒有創(chuàng)新外，在經(jīng)營操作上 也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，難以形成一個(gè)整體的營銷網(wǎng)絡(luò)。 B、經(jīng)營市場混亂 ，缺乏行業(yè)規(guī)范 巨大的市場和高額的利潤回報(bào)引來了眾多企業(yè)的爭奪。但由于旅游房地產(chǎn)在中國尚屬起步階段，行業(yè) 法規(guī)不夠完善，讓部分經(jīng)營者有機(jī)可乘，帶來了 許多不良影響。一些經(jīng)營者在廣告宣傳資料中明示了投 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 29 資回報(bào)，在購房者與酒店經(jīng)營公司簽定的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導(dǎo)消費(fèi)者。更有一些不法 之徒 采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利。 旅游房地產(chǎn)在中國主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式出現(xiàn)。盡管這一形式在外國已風(fēng)靡多年，但在中國尚屬新興事 物，消費(fèi)者普遍對(duì)其不太了解，加上中國人超前 消費(fèi)的意識(shí)并不強(qiáng)，一下子拿出多年的積蓄去購買未來 十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產(chǎn)權(quán)，這對(duì)于大多數(shù)中國老百姓來說仿佛有點(diǎn)太超前了。 而且 目前國內(nèi)市場上加入國際度假交換系統(tǒng)的部分分時(shí)度 假產(chǎn)品價(jià)格超出了國內(nèi)的支付能力，顧客想與 國外進(jìn)行交換度假的愿望很難實(shí)現(xiàn)。另外，帶薪休假制度在中國并 未全面實(shí)行，這使得廣大消費(fèi)者對(duì)于 投資旅游房地產(chǎn)更加審慎。 D、理念引導(dǎo)尚需時(shí)日 在旅游地產(chǎn)的具體運(yùn)作過程中，有一些細(xì)節(jié)問題成為發(fā)展的重要障礙。例如物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散就是阻礙地 產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)旅游化的一個(gè)重要障礙。這是指許多已經(jīng)出售的商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，經(jīng) 營項(xiàng)目和裝修風(fēng)格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使得物業(yè)不能形成吸引游人的景點(diǎn)。 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 30 E、旅游地產(chǎn)自身的“ 弱勢地位” 旅游業(yè)過分依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)，缺乏獨(dú)立生存的能力。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)形式發(fā)生不利變化，旅游業(yè)將迅速 蕭條，而依附于旅游業(yè)的別墅、度假村將再次出現(xiàn)門可羅雀的慘淡景象。 F、旅游地產(chǎn)理論支持落弱，現(xiàn)實(shí)操作有風(fēng)險(xiǎn) 盡管“旅游地產(chǎn)”概念早已提出，但該概念的理論支持實(shí)際比較薄弱： 其一，旅游地產(chǎn)主打的“假日經(jīng)濟(jì)”概念，僅僅局限在“假日”，時(shí)空范圍很小，同時(shí)人們休閑度假 選擇的自由度受到限制，度假時(shí)間過于集中容易形成“瓶頸”，這樣會(huì)使人的休閑效果大打折扣； 其二，旅游地產(chǎn)不太符合中國目前的國情。因?yàn)椤奥糜蔚禺a(chǎn)的依靠是 旅游”，這對(duì)于中國人來說需要 大量的時(shí)間和金錢，同時(shí)與西方許多國家有所不 同的是一年中給予職工幾天乃至一個(gè)月的帶薪休假的中 國企業(yè)并不多，“帶薪休假制度”在國內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等 國 家法定假日，這樣無法從時(shí)間上解決人們旅游過于集中的問題。另外，在每個(gè)節(jié)假日都有能力出去旅 游的群體也并不多。 其三，旅游地產(chǎn)雖然也打出休閑娛樂的旗號(hào)，但有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)投資的味道更濃些，這與人們享受生活的休 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 31 閑行為恰恰是格格不入的。 G、法律法規(guī)的相對(duì)滯后影響發(fā)展 旅游房地產(chǎn)還需要相關(guān)法律的支持，就現(xiàn)行法律來講，所謂的分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)就是一個(gè)敏感 的問題。 H、快速增長的支撐空泛 中國的旅游地產(chǎn)還只是處于起步階段，旅游地產(chǎn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的要求很高，對(duì)服務(wù)的要求很高，這都 不是一朝一夕可以達(dá)到的。 旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢與特征 特征一：旅游模式轉(zhuǎn)換 —— 旅游已經(jīng)從觀光旅游、商務(wù)旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)化 初級(jí)階段是以景點(diǎn)觀光為基礎(chǔ)的旅游概念，中級(jí)階段可能從城市開始，最初長假集中于城市，以看為 主，然后把一些商務(wù)活動(dòng)結(jié)合起來。 近年來國內(nèi)旅游經(jīng)濟(jì)獲得了長 足的發(fā)展，其表現(xiàn)是游客規(guī)模的不斷擴(kuò)大、旅游消費(fèi)形式的不斷豐富和 旅游經(jīng)營收入的持續(xù)增加。也是就說直觀地看 來，旅游市場在“量”的方面獲得了顯而易見的增長，并 北海田野國際溫泉旅游度假山莊項(xiàng)目市場運(yùn)營報(bào)告 (初稿 ) 32 且有進(jìn)一步強(qiáng)勁增長的趨勢。但通過對(duì)于這個(gè)市場客源、交通、以及消費(fèi)行為的進(jìn)行綜合分析之后，當(dāng)前 旅 游市場的發(fā)展不僅有表象上的“量”的增長，更蘊(yùn)藏著“質(zhì)”的提升，而體現(xiàn)集中這一“質(zhì)變”的， 就是旅游消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)換，即由傳統(tǒng)的以景點(diǎn)觀賞為目的的“觀 光旅游”向以休閑消費(fèi)、時(shí)間消費(fèi)與度 假居住為目的 的“休閑旅游”、度假旅游模式的轉(zhuǎn)換。 正是這樣一種新興的模式，對(duì)原有旅游配套服務(wù)設(shè)施與景區(qū)經(jīng)營模式提出了新興的功能要求。在“休 閑旅游”旅游模式中，人們需要的不僅僅是對(duì) 旅游景點(diǎn)的觀賞，更強(qiáng)調(diào)的旅游全過程的質(zhì)量與舒適程度， 尤其是遠(yuǎn)離城市的景區(qū)短期或定期居住，更成為未來旅游發(fā)展的時(shí)尚。這樣一種消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，是傳統(tǒng) 的旅游景區(qū)在設(shè)施上無法繼續(xù)適應(yīng)和滿足的，正是這樣一種轉(zhuǎn)變，使當(dāng)前以新型旅游消費(fèi)空間營造為目的 的“旅游房產(chǎn)”開發(fā)如火如荼。 當(dāng)中國的旅游解決了時(shí)間、收入和汽車這三個(gè)問題后，一般意義上的觀光旅游已 經(jīng)開始向商務(wù)型、度 假型的方向轉(zhuǎn)化。而這，也是未來旅游地產(chǎn)開發(fā)