【文章內(nèi)容簡介】 第十三章，葉慶祚、韋華寧編寫了第十六章，謝智、朱宇、李毅編寫了第十七章，雷洪慶、李毅編寫了第十八章，周岐、唐建生編寫了第十九章。 李大明 2021 年 3月 18 第 一 章 建設項目概況 11 項目構(gòu)成狀況 天仙湖（亦稱“苧溪 河水環(huán)境綜合治理項目”）是集庫區(qū)消落帶治理、生態(tài)環(huán)境、市政設施、房地產(chǎn)開發(fā)、景觀建設為一體的綜合性工程。該項目是重慶市十一五規(guī)劃重點項目，萬州區(qū)重點工程，目前已控制區(qū)域面積 平方公里并含 2021 畝城市中心水域，規(guī)劃建筑面積達 560 萬平方米。 天仙湖萊茵半島項目總地塊由 6 個地塊組成，總用地面積 ㎡ 。總建筑面積： ㎡ 。地上建筑面積： ㎡ 。地下建筑面積： ㎡ 。由25 棟高層住宅、沿街商業(yè)及一個 5班幼兒園組成。整個地塊左鄰市政道路呈長條狀，地塊內(nèi)地勢， 局部地形與市政規(guī)劃道路高差較大，在用地中部配置 5 班幼兒園，地塊沿街布置商業(yè)。其建筑風格為經(jīng)典 ART DECO 新古典建筑風格，景觀設計以歐洲萊茵河畔風光之精髓為基礎，針對天仙湖區(qū)域特有的湖景資源進行精心打造。力求將原汁原味的歐洲風情帶到萬州。同時，保證每個戶型的方正實用，尺度合適，干濕分區(qū)，杜絕空間的浪費。其次，盡量擴大間距和增加朝向湖面景觀的戶數(shù)；讓更多的戶型享受到沿湖的美麗景觀。 19 12 項目定位 121 主線定位 萬州首席 國際高尚濱湖社區(qū) 來自歐洲萊茵河畔的國際生活居住區(qū) 122 形象定位 靜靜的萊茵 流淌的生活藝術(shù) 13 建設項目的建設 、 設計、承包單位和建設監(jiān)理單位 建設單位： 重慶天仙湖置業(yè)有限公司 設計單位： 建筑方案： 初設及施工圖： 深圳市鑫中建建筑設計顧問有限公司重慶分公司 20 承包單位： 另定 監(jiān)理單位： 另定 14 建設地區(qū)自然條件狀況 141 氣象資料 重慶屬中亞熱帶季風氣候，總的氣象特征是：空氣濕潤，冬暖夏熱，春秋多雨，四季多霧，據(jù)有關(guān)資料表明：（離地 10M）最大風速為 27M/S，風向為東南風，常年極大風速為 16－ 20M/S，相當于 － 。根據(jù)中國現(xiàn)行《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》，重慶基本風壓為 ㎡ 。 142 地震資料 根據(jù)國家地震局、建設部頒發(fā)的《中國地震烈度區(qū)劃圖》（ 1990 年），重慶地震烈度為 6 度。 第 二 章 建設目標總體設計 21 總體目標設計依據(jù) 211 關(guān)于天仙湖項目開發(fā)與萬州區(qū)政府簽訂的《備忘錄》 212 集團公司 2021 年總體目標 213 天仙湖萊茵半島項目規(guī)劃方案 214 造地計劃與現(xiàn)狀 215 天仙湖項目自然條件 22 影響目標實現(xiàn)的風險因素 221 設計因素 2211 該項目的實施屬典型的“三邊”甚至“多邊”工程，就決定了宏觀風險因素多，特別是職能部門審查的不可預見性。目前該地塊的方案設計有兩種：一是場內(nèi)預留建筑（四棟）的拆除，一種為保留。計劃 2021 年 3月底、 4月初方案審批通過，相應的工作（包括設計的下一步進行、地質(zhì)勘探等）均無法進行，故方案設計審批是影響項目按計劃順利進行的關(guān)鍵。設計中心、發(fā)展部、總經(jīng)理等正在全力協(xié)調(diào)督辦。 2212 基礎設計：根據(jù)計劃該項目基礎施工于 2021 年 4月底開始，目前基礎設計的基礎資料仍不具備，但相應的準備工作已完成。 222 造地因素 21 2221 目前 12 122 場地平整正在進行，后續(xù)強夯準備已完成。在天氣條件影響不大的情況下，此兩地塊（除萬州大橋七號橋墩兩邊各 30m 外）。 4 月下旬可具備開工條件， 123 地塊造地計劃 9月份完成（具體詳造地計劃），故 Ⅲ標段的動工需在 9月份前后方能開始。 2222 萬州大橋七號橋墩的保護，此工作的保護方案設計需在天仙湖水位基本退至后才能確定并報批，實施時間的不定因素大，它將影響Ⅰ標四棟建筑的動工以及場地道路組織與布置。 223 天仙湖項目周圍自然條件因素 2231 交通因素 目前進入該地塊的交通道路只有一條且天子路正在修建轉(zhuǎn)盤立交，經(jīng)了解需今年 8月底才能滿足通車，故進入場地的道路只有一頭且該道路狹窄，平常交通車、社會車輛多，另場內(nèi)（特別是 Ⅲ標段）除開發(fā)建設外，造地需同時交叉進行?，F(xiàn)擬進行現(xiàn)狀道路重新整改，同時修建一條自 13地塊橫穿天仙湖至 12地塊的臨時道路（詳見造地布置圖） 2232 排污、排洪影響因素 該項目所處位置屬原老城區(qū)域。市政配套幾乎為零，片區(qū)的生活、生產(chǎn)污水包括排洪均為無組織、無處理排放至天仙湖。如果不進行徹底截流并組織排放，長期穿地塊 滲流，對擬建建筑基礎的安全隱患將是一顆懸在頭頂?shù)亩〞r炸彈。此項目工作的前期摸底排查，包括方案設計已基本完成，實施方案詳后場地排水組織。 2233 造地質(zhì)量的影響因素 該地塊為整體回填且深度大（最深處達 40 余米），回填料及分層碾壓控制不是很理想且回填期間雨季等因素影響較大，為樁基的施工造成不確定因素較多，現(xiàn)為將此風險盡量縮小，擬對整個場地進行一次全面強夯處理。 224 天仙湖湖水影響 根據(jù) 6地塊樁基的實施經(jīng)驗，基礎工程受湖水水位影響非常大，造成樁基礎的直接成本呈三、四倍增長，故進度計劃的關(guān)鍵節(jié)點 必須保障Ⅰ、Ⅱ標段開工工程的樁基在今年水位提升起前（九月份）完成。 225 材料供應影響 主要是商品混凝土材料供應的不及時影響，萬州區(qū)只有三家（有資質(zhì)）商品混凝土供應廠家，供應量及時間無法及時保障，而樁基施工過程中，混凝土供應不及時造 22 成塌孔的幾率非常大，不僅費用增加且時間拖延太長。故在選擇施工單位的過程需要求其與混凝土廠家的供貨合同保障，同時公司發(fā)展部與混凝土廠家溝通協(xié)調(diào)。 23 銷售回款目標 根據(jù)進度目標，該項目今年四月全面啟動，Ⅰ、Ⅱ標段可銷售面積在 11月份達到 萬 ㎡ ， Ⅱ 標段剩余建筑 及Ⅲ標段建筑可銷售面積 16萬 ㎡ ，在 2021 年 5月份可達到銷售條件， 2021 年 可實現(xiàn)銷售回款 億元 ， 2021 年實現(xiàn)銷售回款 億元，全部銷售完成 億元 。 24 進度目標 241 確保 2021 年 4月下旬初Ⅰ標段、Ⅱ標段（三棟）開工 242 Ⅲ標段及 Ⅱ 標段（剩余）， 2021 年 9 月底開工 243 確保Ⅰ標段、Ⅱ標段（三棟）開工部分樁基礎 2021 年 8月底完成 244 確保Ⅰ標段、Ⅱ標段（三棟）主體結(jié)構(gòu) 2021 年 11 月初滿足開盤條件 ，即結(jié)構(gòu)完工 50%。 25 質(zhì)量目標 251 基礎及主體結(jié)構(gòu)達到 合格 標準 252 感觀質(zhì)量達交房標準及重慶市分戶驗收標準 253 公共裝飾達優(yōu)良驗收標準 254 景觀工程達優(yōu)良驗收標準 255 其余附屬及專項工程達合格標準 26 成本目標 該項目屬三邊工程，故該項目成本目標根據(jù) 6地塊及相關(guān)類似項目指標編制。詳附表：項目成本表。 27 社會綜合效益 271 環(huán)境效益 通過本項目的成功實施，可以基本完善沿天仙湖區(qū)域的市政設施（排污、排洪、道路交通等）建設，改變目前項目周邊臟、亂、差的環(huán)境現(xiàn)實；同時 可以為老城區(qū)打 23 造一個高檔、舒適的生活環(huán)境，大大提升區(qū)域形象，為萬州宜居水平的提升做出貢獻；特別是工程效益與環(huán)保效益的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展，將成為萬州一條靚麗的綠色風景線。 272 民生效益 通過本項目的成功實施，可以徹底切斷天仙湖的大部分污染源，使天仙湖水質(zhì)得到徹底治理，達到環(huán)保治理、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目的； 對減輕天仙湖區(qū)域水質(zhì)污染，改善生態(tài)環(huán)境，保護人民群眾的身心健康，促進人與自然、進一步保障和改善民生，都有十分重要的推動作用。 273 產(chǎn)品和企業(yè)的品牌效益 通過本項目的成功實施，可以建立公司產(chǎn)品和企業(yè) 的品牌優(yōu)勢，品牌帶來的收益可以說是任何一項投入都不能取代的；以天仙湖系列產(chǎn)品打造品牌將是公司樹立企業(yè)品牌的另一種形式，在眾多天仙湖系列的產(chǎn)品推出后，必然在萬州公眾心目中形成良好的品牌效應并實現(xiàn)企業(yè)的品牌效益。 274 第二大城市建設的綜合效益 通過本項目的成功實施，有利于改變?nèi)f州區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，有利于推動萬州城鎮(zhèn)體系建設；對實現(xiàn)萬州社會效益和經(jīng)濟效益的全面發(fā)展做出必要的貢獻；對萬州經(jīng)濟高速增長，總量顯著提升，城市面貌的改善和市場競爭力的增強起到促進作用。 第 三 章 建設管理組織總體設計 31 建立管理組織機構(gòu) 311 建立管理組織機構(gòu)綜述 天仙湖綜合整治項目是大型綜合項目，根據(jù)其建設內(nèi)容多、技術(shù)復雜、建設周期長、面臨問題多的特點，按照組織高效有力原則，組建層次合理、管理跨度適當?shù)捻椖抗?，即重慶天仙湖置業(yè)有限公司。銀星集團主要領導兼任該公司主要領導崗位，直接領導該項目實施。并根據(jù)工程進度，適時在重慶和萬州招聘高素質(zhì)的人才，充實相關(guān)崗位。在人才招聘方面，盡量實現(xiàn)萬州本地化。 312 管理組織機構(gòu)框圖 根據(jù)天仙湖公司承擔的任務，按 矩陣式 原理設置組織機構(gòu)。在公司層面設立銷售中心、總工辦、 研發(fā)設計中心、合約部、材設部、發(fā)展部、行政人事部、財務部、資金部和保安部。在項目部內(nèi)設置工程部、合約主管、設計主管、材設主管、財務主管； 24 并根據(jù)銷售進度設立銷售部（代理公司）；后期設立物管處；行政人事部、保安部和發(fā)展部根據(jù)情況明確相關(guān)人員。 目前根據(jù)公司現(xiàn)狀，設立棕櫚長灘（ 6 號地塊）項目部、萊茵半島（ 12 號地塊）項目部、黃金海岸（ 13 號地塊）項目部和公共工程（造地、污垃等）項目部，由公司副總經(jīng)理兼任項目經(jīng)理。上安土地整治公司由公司副總經(jīng)理兼任總經(jīng)理。隨著項目推進設立重慶天仙湖物業(yè)管理公司，獨立運作，管理天仙湖 所有物業(yè)。 25 說明： 石冬輝協(xié)助韋華寧管理 行政人事和保衛(wèi)工作；協(xié)助馬軍管理土地整治工作； 李毅協(xié)助韋華寧管理房地產(chǎn)開發(fā)工作。 董事會 李大明 執(zhí)行總經(jīng)理 韋華寧 特別助理 李毅 監(jiān)事長 石冬輝 副 董事長 馬軍 總工程師 葉慶祚 總經(jīng)理助理 金鑫 副總經(jīng)理 何樺 棕櫚長灘項目部 李沛榮 合約部 材設部 研發(fā)設計中心 銷售中心 物業(yè)管理公司 水利設計部 保安部 資金部 上安土地整治公司 鄧關(guān)鍵 工程三部 主管 主管 主管 主管 主管 代理乙 代理 代理甲 物管處 物管處 物管處 工程四部 工程二部 主管 主管 工程五部 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 重慶天仙湖置業(yè)有限公司組織架構(gòu)圖 公共工程項目部 穆偉 工程一部 主管 行政人事部 發(fā)展部 發(fā)財務部 資金部 萊茵半島 項目部 郭紀宏 黃金海岸 項目部 尹大林 總工辦 26 32 組建管理團隊 321 組建管理團隊的要求 天 仙湖項目是銀星集團的重點項目，建設好天仙湖項目意義重大。須組建一支精通專業(yè)、善于管理、團結(jié)協(xié)作、能打硬仗、敢于擔當?shù)膽?zhàn)斗團隊。 對中高級管理人員有如下要求： 有很強的領導能力 （ 1）團隊領導 通過授權(quán)、激勵等管理手段充分發(fā)揮團隊成員優(yōu)勢，促進團隊合作，解決人員沖突，帶領團隊成員完成工作目標。 （ 2）戰(zhàn)略規(guī)劃 通過對組織內(nèi)外環(huán)境的分析判斷，制定組織的中長期發(fā)展目標，并能把具體工作安排和整體發(fā)展目標有效結(jié)合起來的能力。 有很強的管理能力 （ 1）計劃執(zhí)行 工作中能夠迅速理解上級意圖，形成目標并制定出具 體 可操作的行動方案，通過有效組織各類資源，和對任務優(yōu)先順序的安排，保證計劃的高效 、順利實施，并努力完成工作目標的能力。 （ 2）決策能力 通過對多個可行方案進行分析和判斷，挑選出最適當?shù)姆桨讣皩嵤r機，并能夠勇于承擔風險，做出有利于推進工作的明晰決定的能力。 （ 3）培養(yǎng)指導 有培養(yǎng)他人的意愿，通過關(guān)注下屬的潛能與可塑性，為下屬的工作提供正確的指導，必要的支持，通過與下屬分享經(jīng)驗、評價反饋等方法提高其工作績效的能力。 （ 4）影響能力 運用數(shù)據(jù)、事實等直接影響手段，或通過人際關(guān)系、個人魅力等間接策略來影響他人，使其 接受自己的觀點或使其產(chǎn)生預想行為的能力。 （ 5）組織協(xié)調(diào) 根據(jù)工作目標的需要，合理配置相關(guān)資源，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系、調(diào)動各方面的積極性，并及時處理和解決目標實現(xiàn)過程中各種問題的能力。 有很高的思維能力 27 （ 1）創(chuàng)新能力 關(guān)注身邊的新技術(shù)、新方法和新事物，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的工作方式，推陳出新，在服務、技術(shù)、產(chǎn)品和管理等方面追求卓越，進行突破性創(chuàng)新的行為特征。 （ 2）分析式思維 通過把整體分解為部分來認識事物的能力，即對問題進行逐步推進式的分析，進行前因后果的線性分析的能力。 （ 3）歸納思維 由部分結(jié)合形成整體來認識 事物的能力，在面對復雜的問題或現(xiàn)象時，能夠發(fā)現(xiàn)和掌握關(guān)鍵問題所在，或者是能夠創(chuàng)造性的分析問題