【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第十三章，葉慶祚、韋華寧編寫(xiě)了第十六章，謝智、朱宇、李毅編寫(xiě)了第十七章，雷洪慶、李毅編寫(xiě)了第十八章，周岐、唐建生編寫(xiě)了第十九章。 李大明 2021 年 3月 18 第 一 章 建設(shè)項(xiàng)目概況 11 項(xiàng)目構(gòu)成狀況 天仙湖（亦稱“苧溪 河水環(huán)境綜合治理項(xiàng)目”）是集庫(kù)區(qū)消落帶治理、生態(tài)環(huán)境、市政設(shè)施、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、景觀建設(shè)為一體的綜合性工程。該項(xiàng)目是重慶市十一五規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目，萬(wàn)州區(qū)重點(diǎn)工程，目前已控制區(qū)域面積 平方公里并含 2021 畝城市中心水域，規(guī)劃建筑面積達(dá) 560 萬(wàn)平方米。 天仙湖萊茵半島項(xiàng)目總地塊由 6 個(gè)地塊組成，總用地面積 ㎡ ?？偨ㄖ娣e： ㎡ 。地上建筑面積： ㎡ 。地下建筑面積： ㎡ 。由25 棟高層住宅、沿街商業(yè)及一個(gè) 5班幼兒園組成。整個(gè)地塊左鄰市政道路呈長(zhǎng)條狀，地塊內(nèi)地勢(shì)， 局部地形與市政規(guī)劃道路高差較大，在用地中部配置 5 班幼兒園，地塊沿街布置商業(yè)。其建筑風(fēng)格為經(jīng)典 ART DECO 新古典建筑風(fēng)格，景觀設(shè)計(jì)以歐洲萊茵河畔風(fēng)光之精髓為基礎(chǔ)，針對(duì)天仙湖區(qū)域特有的湖景資源進(jìn)行精心打造。力求將原汁原味的歐洲風(fēng)情帶到萬(wàn)州。同時(shí)，保證每個(gè)戶型的方正實(shí)用，尺度合適，干濕分區(qū)，杜絕空間的浪費(fèi)。其次，盡量擴(kuò)大間距和增加朝向湖面景觀的戶數(shù)；讓更多的戶型享受到沿湖的美麗景觀。 19 12 項(xiàng)目定位 121 主線定位 萬(wàn)州首席 國(guó)際高尚濱湖社區(qū) 來(lái)自歐洲萊茵河畔的國(guó)際生活居住區(qū) 122 形象定位 靜靜的萊茵 流淌的生活藝術(shù) 13 建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè) 、 設(shè)計(jì)、承包單位和建設(shè)監(jiān)理單位 建設(shè)單位： 重慶天仙湖置業(yè)有限公司 設(shè)計(jì)單位： 建筑方案： 初設(shè)及施工圖： 深圳市鑫中建建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司重慶分公司 20 承包單位： 另定 監(jiān)理單位： 另定 14 建設(shè)地區(qū)自然條件狀況 141 氣象資料 重慶屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，總的氣象特征是：空氣濕潤(rùn)，冬暖夏熱，春秋多雨，四季多霧，據(jù)有關(guān)資料表明：（離地 10M）最大風(fēng)速為 27M/S，風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，常年極大風(fēng)速為 16－ 20M/S，相當(dāng)于 － 。根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》，重慶基本風(fēng)壓為 ㎡ 。 142 地震資料 根據(jù)國(guó)家地震局、建設(shè)部頒發(fā)的《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》（ 1990 年），重慶地震烈度為 6 度。 第 二 章 建設(shè)目標(biāo)總體設(shè)計(jì) 21 總體目標(biāo)設(shè)計(jì)依據(jù) 211 關(guān)于天仙湖項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與萬(wàn)州區(qū)政府簽訂的《備忘錄》 212 集團(tuán)公司 2021 年總體目標(biāo) 213 天仙湖萊茵半島項(xiàng)目規(guī)劃方案 214 造地計(jì)劃與現(xiàn)狀 215 天仙湖項(xiàng)目自然條件 22 影響目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素 221 設(shè)計(jì)因素 2211 該項(xiàng)目的實(shí)施屬典型的“三邊”甚至“多邊”工程，就決定了宏觀風(fēng)險(xiǎn)因素多，特別是職能部門(mén)審查的不可預(yù)見(jiàn)性。目前該地塊的方案設(shè)計(jì)有兩種：一是場(chǎng)內(nèi)預(yù)留建筑（四棟）的拆除，一種為保留。計(jì)劃 2021 年 3月底、 4月初方案審批通過(guò)，相應(yīng)的工作（包括設(shè)計(jì)的下一步進(jìn)行、地質(zhì)勘探等）均無(wú)法進(jìn)行，故方案設(shè)計(jì)審批是影響項(xiàng)目按計(jì)劃順利進(jìn)行的關(guān)鍵。設(shè)計(jì)中心、發(fā)展部、總經(jīng)理等正在全力協(xié)調(diào)督辦。 2212 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)：根據(jù)計(jì)劃該項(xiàng)目基礎(chǔ)施工于 2021 年 4月底開(kāi)始，目前基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料仍不具備，但相應(yīng)的準(zhǔn)備工作已完成。 222 造地因素 21 2221 目前 12 122 場(chǎng)地平整正在進(jìn)行，后續(xù)強(qiáng)夯準(zhǔn)備已完成。在天氣條件影響不大的情況下，此兩地塊（除萬(wàn)州大橋七號(hào)橋墩兩邊各 30m 外）。 4 月下旬可具備開(kāi)工條件， 123 地塊造地計(jì)劃 9月份完成（具體詳造地計(jì)劃），故 Ⅲ標(biāo)段的動(dòng)工需在 9月份前后方能開(kāi)始。 2222 萬(wàn)州大橋七號(hào)橋墩的保護(hù)，此工作的保護(hù)方案設(shè)計(jì)需在天仙湖水位基本退至后才能確定并報(bào)批，實(shí)施時(shí)間的不定因素大，它將影響Ⅰ標(biāo)四棟建筑的動(dòng)工以及場(chǎng)地道路組織與布置。 223 天仙湖項(xiàng)目周?chē)匀粭l件因素 2231 交通因素 目前進(jìn)入該地塊的交通道路只有一條且天子路正在修建轉(zhuǎn)盤(pán)立交，經(jīng)了解需今年 8月底才能滿足通車(chē)，故進(jìn)入場(chǎng)地的道路只有一頭且該道路狹窄，平常交通車(chē)、社會(huì)車(chē)輛多，另場(chǎng)內(nèi)（特別是 Ⅲ標(biāo)段）除開(kāi)發(fā)建設(shè)外，造地需同時(shí)交叉進(jìn)行?，F(xiàn)擬進(jìn)行現(xiàn)狀道路重新整改，同時(shí)修建一條自 13地塊橫穿天仙湖至 12地塊的臨時(shí)道路（詳見(jiàn)造地布置圖） 2232 排污、排洪影響因素 該項(xiàng)目所處位置屬原老城區(qū)域。市政配套幾乎為零，片區(qū)的生活、生產(chǎn)污水包括排洪均為無(wú)組織、無(wú)處理排放至天仙湖。如果不進(jìn)行徹底截流并組織排放，長(zhǎng)期穿地塊 滲流，對(duì)擬建建筑基礎(chǔ)的安全隱患將是一顆懸在頭頂?shù)亩〞r(shí)炸彈。此項(xiàng)目工作的前期摸底排查，包括方案設(shè)計(jì)已基本完成，實(shí)施方案詳后場(chǎng)地排水組織。 2233 造地質(zhì)量的影響因素 該地塊為整體回填且深度大（最深處達(dá) 40 余米），回填料及分層碾壓控制不是很理想且回填期間雨季等因素影響較大，為樁基的施工造成不確定因素較多，現(xiàn)為將此風(fēng)險(xiǎn)盡量縮小，擬對(duì)整個(gè)場(chǎng)地進(jìn)行一次全面強(qiáng)夯處理。 224 天仙湖湖水影響 根據(jù) 6地塊樁基的實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，基礎(chǔ)工程受湖水水位影響非常大，造成樁基礎(chǔ)的直接成本呈三、四倍增長(zhǎng)，故進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 必須保障Ⅰ、Ⅱ標(biāo)段開(kāi)工工程的樁基在今年水位提升起前（九月份）完成。 225 材料供應(yīng)影響 主要是商品混凝土材料供應(yīng)的不及時(shí)影響，萬(wàn)州區(qū)只有三家（有資質(zhì)）商品混凝土供應(yīng)廠家，供應(yīng)量及時(shí)間無(wú)法及時(shí)保障，而樁基施工過(guò)程中，混凝土供應(yīng)不及時(shí)造 22 成塌孔的幾率非常大，不僅費(fèi)用增加且時(shí)間拖延太長(zhǎng)。故在選擇施工單位的過(guò)程需要求其與混凝土廠家的供貨合同保障，同時(shí)公司發(fā)展部與混凝土廠家溝通協(xié)調(diào)。 23 銷(xiāo)售回款目標(biāo) 根據(jù)進(jìn)度目標(biāo)，該項(xiàng)目今年四月全面啟動(dòng)，Ⅰ、Ⅱ標(biāo)段可銷(xiāo)售面積在 11月份達(dá)到 萬(wàn) ㎡ ， Ⅱ 標(biāo)段剩余建筑 及Ⅲ標(biāo)段建筑可銷(xiāo)售面積 16萬(wàn) ㎡ ，在 2021 年 5月份可達(dá)到銷(xiāo)售條件， 2021 年 可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款 億元 ， 2021 年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款 億元，全部銷(xiāo)售完成 億元 。 24 進(jìn)度目標(biāo) 241 確保 2021 年 4月下旬初Ⅰ標(biāo)段、Ⅱ標(biāo)段（三棟）開(kāi)工 242 Ⅲ標(biāo)段及 Ⅱ 標(biāo)段（剩余）， 2021 年 9 月底開(kāi)工 243 確保Ⅰ標(biāo)段、Ⅱ標(biāo)段（三棟）開(kāi)工部分樁基礎(chǔ) 2021 年 8月底完成 244 確保Ⅰ標(biāo)段、Ⅱ標(biāo)段（三棟）主體結(jié)構(gòu) 2021 年 11 月初滿足開(kāi)盤(pán)條件 ，即結(jié)構(gòu)完工 50%。 25 質(zhì)量目標(biāo) 251 基礎(chǔ)及主體結(jié)構(gòu)達(dá)到 合格 標(biāo)準(zhǔn) 252 感觀質(zhì)量達(dá)交房標(biāo)準(zhǔn)及重慶市分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 253 公共裝飾達(dá)優(yōu)良驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 254 景觀工程達(dá)優(yōu)良驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 255 其余附屬及專項(xiàng)工程達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn) 26 成本目標(biāo) 該項(xiàng)目屬三邊工程，故該項(xiàng)目成本目標(biāo)根據(jù) 6地塊及相關(guān)類(lèi)似項(xiàng)目指標(biāo)編制。詳附表：項(xiàng)目成本表。 27 社會(huì)綜合效益 271 環(huán)境效益 通過(guò)本項(xiàng)目的成功實(shí)施，可以基本完善沿天仙湖區(qū)域的市政設(shè)施（排污、排洪、道路交通等）建設(shè)，改變目前項(xiàng)目周邊臟、亂、差的環(huán)境現(xiàn)實(shí)；同時(shí) 可以為老城區(qū)打 23 造一個(gè)高檔、舒適的生活環(huán)境，大大提升區(qū)域形象，為萬(wàn)州宜居水平的提升做出貢獻(xiàn)；特別是工程效益與環(huán)保效益的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展，將成為萬(wàn)州一條靚麗的綠色風(fēng)景線。 272 民生效益 通過(guò)本項(xiàng)目的成功實(shí)施，可以徹底切斷天仙湖的大部分污染源，使天仙湖水質(zhì)得到徹底治理，達(dá)到環(huán)保治理、可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目的； 對(duì)減輕天仙湖區(qū)域水質(zhì)污染，改善生態(tài)環(huán)境，保護(hù)人民群眾的身心健康，促進(jìn)人與自然、進(jìn)一步保障和改善民生，都有十分重要的推動(dòng)作用。 273 產(chǎn)品和企業(yè)的品牌效益 通過(guò)本項(xiàng)目的成功實(shí)施，可以建立公司產(chǎn)品和企業(yè) 的品牌優(yōu)勢(shì)，品牌帶來(lái)的收益可以說(shuō)是任何一項(xiàng)投入都不能取代的；以天仙湖系列產(chǎn)品打造品牌將是公司樹(shù)立企業(yè)品牌的另一種形式，在眾多天仙湖系列的產(chǎn)品推出后，必然在萬(wàn)州公眾心目中形成良好的品牌效應(yīng)并實(shí)現(xiàn)企業(yè)的品牌效益。 274 第二大城市建設(shè)的綜合效益 通過(guò)本項(xiàng)目的成功實(shí)施，有利于改變?nèi)f州區(qū)域發(fā)展不平衡的現(xiàn)狀，有利于推動(dòng)萬(wàn)州城鎮(zhèn)體系建設(shè)；對(duì)實(shí)現(xiàn)萬(wàn)州社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的全面發(fā)展做出必要的貢獻(xiàn)；對(duì)萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，總量顯著提升，城市面貌的改善和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)起到促進(jìn)作用。 第 三 章 建設(shè)管理組織總體設(shè)計(jì) 31 建立管理組織機(jī)構(gòu) 311 建立管理組織機(jī)構(gòu)綜述 天仙湖綜合整治項(xiàng)目是大型綜合項(xiàng)目，根據(jù)其建設(shè)內(nèi)容多、技術(shù)復(fù)雜、建設(shè)周期長(zhǎng)、面臨問(wèn)題多的特點(diǎn)，按照組織高效有力原則，組建層次合理、管理跨度適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目公司，即重慶天仙湖置業(yè)有限公司。銀星集團(tuán)主要領(lǐng)導(dǎo)兼任該公司主要領(lǐng)導(dǎo)崗位，直接領(lǐng)導(dǎo)該項(xiàng)目實(shí)施。并根據(jù)工程進(jìn)度，適時(shí)在重慶和萬(wàn)州招聘高素質(zhì)的人才，充實(shí)相關(guān)崗位。在人才招聘方面，盡量實(shí)現(xiàn)萬(wàn)州本地化。 312 管理組織機(jī)構(gòu)框圖 根據(jù)天仙湖公司承擔(dān)的任務(wù)，按 矩陣式 原理設(shè)置組織機(jī)構(gòu)。在公司層面設(shè)立銷(xiāo)售中心、總工辦、 研發(fā)設(shè)計(jì)中心、合約部、材設(shè)部、發(fā)展部、行政人事部、財(cái)務(wù)部、資金部和保安部。在項(xiàng)目部?jī)?nèi)設(shè)置工程部、合約主管、設(shè)計(jì)主管、材設(shè)主管、財(cái)務(wù)主管； 24 并根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)度設(shè)立銷(xiāo)售部（代理公司）；后期設(shè)立物管處；行政人事部、保安部和發(fā)展部根據(jù)情況明確相關(guān)人員。 目前根據(jù)公司現(xiàn)狀，設(shè)立棕櫚長(zhǎng)灘（ 6 號(hào)地塊）項(xiàng)目部、萊茵半島（ 12 號(hào)地塊）項(xiàng)目部、黃金海岸（ 13 號(hào)地塊）項(xiàng)目部和公共工程（造地、污垃等）項(xiàng)目部，由公司副總經(jīng)理兼任項(xiàng)目經(jīng)理。上安土地整治公司由公司副總經(jīng)理兼任總經(jīng)理。隨著項(xiàng)目推進(jìn)設(shè)立重慶天仙湖物業(yè)管理公司，獨(dú)立運(yùn)作，管理天仙湖 所有物業(yè)。 25 說(shuō)明： 石冬輝協(xié)助韋華寧管理 行政人事和保衛(wèi)工作；協(xié)助馬軍管理土地整治工作； 李毅協(xié)助韋華寧管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作。 董事會(huì) 李大明 執(zhí)行總經(jīng)理 韋華寧 特別助理 李毅 監(jiān)事長(zhǎng) 石冬輝 副 董事長(zhǎng) 馬軍 總工程師 葉慶祚 總經(jīng)理助理 金鑫 副總經(jīng)理 何樺 棕櫚長(zhǎng)灘項(xiàng)目部 李沛榮 合約部 材設(shè)部 研發(fā)設(shè)計(jì)中心 銷(xiāo)售中心 物業(yè)管理公司 水利設(shè)計(jì)部 保安部 資金部 上安土地整治公司 鄧關(guān)鍵 工程三部 主管 主管 主管 主管 主管 代理乙 代理 代理甲 物管處 物管處 物管處 工程四部 工程二部 主管 主管 工程五部 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 主管 重慶天仙湖置業(yè)有限公司組織架構(gòu)圖 公共工程項(xiàng)目部 穆偉 工程一部 主管 行政人事部 發(fā)展部 發(fā)財(cái)務(wù)部 資金部 萊茵半島 項(xiàng)目部 郭紀(jì)宏 黃金海岸 項(xiàng)目部 尹大林 總工辦 26 32 組建管理團(tuán)隊(duì) 321 組建管理團(tuán)隊(duì)的要求 天 仙湖項(xiàng)目是銀星集團(tuán)的重點(diǎn)項(xiàng)目，建設(shè)好天仙湖項(xiàng)目意義重大。須組建一支精通專業(yè)、善于管理、團(tuán)結(jié)協(xié)作、能打硬仗、敢于擔(dān)當(dāng)?shù)膽?zhàn)斗團(tuán)隊(duì)。 對(duì)中高級(jí)管理人員有如下要求： 有很強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)能力 （ 1）團(tuán)隊(duì)領(lǐng)導(dǎo) 通過(guò)授權(quán)、激勵(lì)等管理手段充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)成員優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作，解決人員沖突，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)成員完成工作目標(biāo)。 （ 2）戰(zhàn)略規(guī)劃 通過(guò)對(duì)組織內(nèi)外環(huán)境的分析判斷，制定組織的中長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，并能把具體工作安排和整體發(fā)展目標(biāo)有效結(jié)合起來(lái)的能力。 有很強(qiáng)的管理能力 （ 1）計(jì)劃執(zhí)行 工作中能夠迅速理解上級(jí)意圖，形成目標(biāo)并制定出具 體 可操作的行動(dòng)方案，通過(guò)有效組織各類(lèi)資源，和對(duì)任務(wù)優(yōu)先順序的安排，保證計(jì)劃的高效 、順利實(shí)施，并努力完成工作目標(biāo)的能力。 （ 2）決策能力 通過(guò)對(duì)多個(gè)可行方案進(jìn)行分析和判斷，挑選出最適當(dāng)?shù)姆桨讣皩?shí)施時(shí)機(jī)，并能夠勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，做出有利于推進(jìn)工作的明晰決定的能力。 （ 3）培養(yǎng)指導(dǎo) 有培養(yǎng)他人的意愿，通過(guò)關(guān)注下屬的潛能與可塑性，為下屬的工作提供正確的指導(dǎo)，必要的支持，通過(guò)與下屬分享經(jīng)驗(yàn)、評(píng)價(jià)反饋等方法提高其工作績(jī)效的能力。 （ 4）影響能力 運(yùn)用數(shù)據(jù)、事實(shí)等直接影響手段，或通過(guò)人際關(guān)系、個(gè)人魅力等間接策略來(lái)影響他人，使其 接受自己的觀點(diǎn)或使其產(chǎn)生預(yù)想行為的能力。 （ 5）組織協(xié)調(diào) 根據(jù)工作目標(biāo)的需要，合理配置相關(guān)資源，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系、調(diào)動(dòng)各方面的積極性，并及時(shí)處理和解決目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中各種問(wèn)題的能力。 有很高的思維能力 27 （ 1）創(chuàng)新能力 關(guān)注身邊的新技術(shù)、新方法和新事物，挑戰(zhàn)傳統(tǒng)的工作方式，推陳出新，在服務(wù)、技術(shù)、產(chǎn)品和管理等方面追求卓越，進(jìn)行突破性創(chuàng)新的行為特征。 （ 2）分析式思維 通過(guò)把整體分解為部分來(lái)認(rèn)識(shí)事物的能力，即對(duì)問(wèn)題進(jìn)行逐步推進(jìn)式的分析，進(jìn)行前因后果的線性分析的能力。 （ 3）歸納思維 由部分結(jié)合形成整體來(lái)認(rèn)識(shí) 事物的能力，在面對(duì)復(fù)雜的問(wèn)題或現(xiàn)象時(shí)，能夠發(fā)現(xiàn)和掌握關(guān)鍵問(wèn)題所在，或者是能夠創(chuàng)造性的分析問(wèn)題