【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市土地 儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》的條件下進(jìn)行的，符合北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策要求。 2． 大興 區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策 《北京市大興區(qū)人民政府關(guān)于大興區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要的報(bào)告》中對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的主要思路和工作任務(wù)指出： 要以“新北京、新奧運(yùn)”為契機(jī)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)與管理，構(gòu)建現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)造良好的產(chǎn)業(yè)載體和理想的工作生活空間，核心在于科學(xué)規(guī)劃，關(guān)鍵在于城市建設(shè)和城市管理并舉，重點(diǎn)在于形成特色。 按照組團(tuán)發(fā)展的思路做好城鎮(zhèn)發(fā)展布局。緊密結(jié)合北京城市總體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮發(fā)展條件和因 素，以大興新城和亦莊新城為核心，以重點(diǎn)鎮(zhèn)為基點(diǎn)，加快發(fā)展六個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)，即：大興新城組團(tuán)，主要包括黃村鎮(zhèn)、西紅門(mén)鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)北部；亦莊新城組團(tuán)主要包括舊宮鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)；龐各莊組團(tuán)主要包括龐各莊鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)南部；榆垡組團(tuán)主要包括榆垡鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)南部；安定組團(tuán)主要包括安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)北部；榆垡組團(tuán)主要包括榆垡鎮(zhèn)和長(zhǎng)子營(yíng)鎮(zhèn)。通過(guò)深化各組團(tuán)規(guī)劃，加快編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)組團(tuán)的形成。 全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。堅(jiān)持規(guī)劃先行，高標(biāo)準(zhǔn)編制完成各項(xiàng)規(guī)劃，為高質(zhì)量建設(shè)奠定良好基礎(chǔ)。創(chuàng)新城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建 設(shè)機(jī)制和模式，吸引有實(shí)力的建設(shè)主體，提高城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)建設(shè)水平。按照北京城市總體規(guī)劃要求，大興新城規(guī)劃面積 65平方公里， 60萬(wàn)人口，未來(lái)五年，必須積極促進(jìn)大興新城承擔(dān)中心城區(qū)疏解功能，全面提升 輻射與帶動(dòng)能力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、相對(duì)獨(dú)立的具有綜合性區(qū)域服務(wù)功能的“京南綠色新城”。加快啟動(dòng)大興新城核心區(qū)建設(shè)，以新城開(kāi)發(fā)和舊城改造促進(jìn)城市功能完善，不斷提供滿(mǎn)足現(xiàn)代化城市生活需要的文化、體育、商業(yè)、休閑等公共場(chǎng)所和設(shè)施。繼續(xù)建設(shè)結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施完善、管理規(guī)范的住宅小區(qū)，加快推動(dòng)危舊小區(qū)和城中村改造。充分利用資源和政策優(yōu)勢(shì)，加快龐 各莊、榆垡、榆垡和安定四個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展步伐，提升城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)水平。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌，增強(qiáng)自我發(fā)展能力。抓好中心村建設(shè)，改善生活環(huán)境和條件，引導(dǎo)農(nóng)村人口適度聚集。 《北京市大興區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中提出要加快重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)，抓緊完成各城鎮(zhèn)組團(tuán)內(nèi)鎮(zhèn)域規(guī)劃的調(diào)整編制，以榆垡鎮(zhèn)、龐各莊鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、安定鎮(zhèn)等建設(shè)為重點(diǎn)，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 榆垡鎮(zhèn)做為重點(diǎn)鎮(zhèn)要重點(diǎn)建設(shè)國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地，以萬(wàn)畝生態(tài)旅游區(qū)為基礎(chǔ)，以北京野生動(dòng)物園和其他娛樂(lè)項(xiàng)目為核心，結(jié)合永定河綠色生態(tài)帶，發(fā)展會(huì)展、休 閑、娛樂(lè)、康體等休閑旅游娛樂(lè)業(yè)，完成北京育才小學(xué)榆垡分校等公共配套設(shè)施建設(shè)，建設(shè)京南旅游休閑生態(tài)新鎮(zhèn)。同時(shí)，輻射帶動(dòng)禮賢鎮(zhèn)南部發(fā)展。 3．行業(yè)準(zhǔn)入分析 北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心是實(shí)施市區(qū)政府土地整理儲(chǔ)備的辦事機(jī)構(gòu)，有能力承擔(dān)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作。 綜上所述，本項(xiàng)目符合北京市規(guī)劃要求及大興區(qū)功能規(guī)劃和定位，是促進(jìn)大興區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)和社會(huì)全面發(fā)展的需要，北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心可以承擔(dān)本項(xiàng)目的建設(shè)。 第三章 資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析 土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源等自然資源是人類(lèi)賴(lài)以生存的基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì) 社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的物質(zhì)保證。本項(xiàng)目主要涉及土地資源的開(kāi)發(fā)及利用。 我國(guó)人多地少的基本國(guó)情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。在城市化進(jìn)程中，通過(guò)對(duì)于土地的利用、土地宏觀調(diào)控政策與微觀政策、土地資源優(yōu)化配置等方面的研究，力求尋找集約利用土地資源的途徑，以實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，為全面建設(shè)小康社會(huì)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)提供保障。 北京市的年度土地供應(yīng)計(jì)劃是根據(jù)本市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃和城 市近期建設(shè)規(guī)劃堅(jiān)持總量控制、結(jié)構(gòu)合理的原則而制定的，是落實(shí)國(guó)務(wù)院對(duì)北京城市總體規(guī)劃批復(fù)意見(jiàn)，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展，保證北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃、北京城市總體規(guī)劃、北京市土地利用總體規(guī)劃的有效實(shí)施。 一、資源開(kāi)發(fā)方案 本項(xiàng)目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和街，東至今榮大街。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)明顯。 北京市大興區(qū)土地儲(chǔ)備中心作為本項(xiàng)目的實(shí)施主體，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目土地前期手續(xù)辦理、拆遷、市政規(guī)劃設(shè)計(jì)等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作，使項(xiàng)目用地達(dá)到很好的建設(shè)條件。 二、資源利 用方案 按照項(xiàng)目規(guī)劃方案，本項(xiàng)目總用地面積 公頃，建設(shè)用地面積 公頃，代征道路 公頃，代征綠地 公頃；新建面積 萬(wàn)平方米，其中居住用地建筑面積 萬(wàn)平方米，安置用房 A039 的建筑面積 萬(wàn)平方米，商業(yè)用地建筑面積 萬(wàn)平方米，容積率為 ，綠化率 30%，建筑高度24米。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639平方米。 三、資源節(jié)約措施 建設(shè)用地合理的容積率是滿(mǎn)足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)的需要，過(guò)高的容積率帶來(lái)人口的密集、環(huán)境的影響、市政及交通的負(fù)荷加 大等問(wèn)題，過(guò)低的容積率又會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，本項(xiàng)目的二級(jí)開(kāi)發(fā)將在滿(mǎn)足規(guī)劃要求的前提下，通過(guò)合理布局，有效提高土地的利用率。另外，在二級(jí)開(kāi)發(fā)工程實(shí)施時(shí)注意做到合理利用能源和節(jié)約能源。 第四章 節(jié)能方案分析 節(jié)約能源是我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，也是當(dāng)前一項(xiàng)極為緊迫的任務(wù)。 為推動(dòng)全社會(huì)開(kāi)展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設(shè)節(jié)能型社會(huì)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，加快建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，必須大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作中的節(jié)能工作，這有利于緩解我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源 瓶頸制約，有利于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的形成，是促進(jìn)資源永續(xù)利用，保障經(jīng)濟(jì)安全，減輕大氣污染，減少溫室氣體排放，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇。 本項(xiàng)目屬于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，必須在本項(xiàng)目的二級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中按國(guó)家《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 GB 501892020 和北京市《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ 016212020）、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB 5001620《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ 672020）、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB501761993）等相關(guān)規(guī)范進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。同時(shí)，在項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，還應(yīng)注意以下幾方面： 貫徹執(zhí)行國(guó)家能源政策：節(jié)約能源，提高能源利用效率和經(jīng)濟(jì)效益，保護(hù)環(huán)境，保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)將采用各種節(jié)能措施以降低能源消耗。 綠化環(huán)境：綠化設(shè)計(jì)改善項(xiàng)目的使用環(huán)境和區(qū)域氣候條件。 總體規(guī)劃布局：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)盡量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、夏季遮陽(yáng)及自然通風(fēng)。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 LOWE 中空玻璃，以減少太陽(yáng)輻射，保證室內(nèi)的熱舒適與視覺(jué)舒適的目的；加強(qiáng)戶(hù)間的隔 熱以適應(yīng)不同用戶(hù)的空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。 選用節(jié)能型產(chǎn)品：各專(zhuān)業(yè)均選用節(jié)能型的設(shè)備、材料、機(jī)械和產(chǎn)品。 用能系統(tǒng)：采用合理的變電室、換熱站、泵站、中水站等各種站房的布局，為優(yōu)化設(shè)計(jì)和節(jié)能運(yùn)行創(chuàng)造條件。 計(jì)量配置：水、電、采暖、燃?xì)?、供熱等均設(shè)置符合節(jié)能政策的計(jì)量裝置。 系統(tǒng)控制和運(yùn)行管理：為達(dá)到節(jié)能運(yùn)行，系統(tǒng)設(shè)置滿(mǎn)足根據(jù)不同氣候條件、不同時(shí)段、不同區(qū)域，能夠自動(dòng)調(diào)節(jié)或手動(dòng)調(diào)節(jié)控制。滿(mǎn)足節(jié)能運(yùn)行管理的各種模式。 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 一、項(xiàng)目選址及用地方案 1．建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn) 鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和路，東至今榮大街。 2．建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為 公頃（合 畝），用地性質(zhì)為集體土地，其中農(nóng)用地 公頃，建設(shè)用地 公頃。用地范圍內(nèi)現(xiàn)有涉及需要拆遷的民宅 16戶(hù)，建筑面積 4000平方米；土地種植部分主要為小麥等農(nóng)作物；項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)沒(méi)有古樹(shù)和文物設(shè)施。 區(qū)域分析 榆垡鎮(zhèn)位于北京市最南端，距北京市區(qū) 35公里，距大興新城 23公里。素有“京南第一鎮(zhèn)”美譽(yù)。鎮(zhèn)域南北長(zhǎng)約 11 公里，東西寬約 20 公里，鎮(zhèn)域總面積約 136 平方公 里。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門(mén)戶(hù)，是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)。 榆垡鎮(zhèn)隔永定河與河北省交界，處于北京“兩軸－兩帶－多中心”發(fā)展格局中的“西部生態(tài)帶”范疇，是多中心中的重要一點(diǎn)。 交通情況 有京開(kāi)路從鎮(zhèn)區(qū)中部穿過(guò)，規(guī)劃京開(kāi)高速南延長(zhǎng)線從鎮(zhèn)區(qū)西側(cè)穿過(guò)，規(guī)劃南部貨運(yùn)通道從鎮(zhèn)區(qū)北部穿過(guò)，發(fā)達(dá)的高速路網(wǎng)絡(luò)豐富了區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的渠道。 規(guī)劃條件優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。 3．用地方案 本項(xiàng)目用地控制性指標(biāo)如下： 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表 規(guī)劃 情況 總用地面積 (公頃 ) 建筑面積 (萬(wàn) m2) 容積率 建設(shè)用地面積 居住 代征道路面積 商業(yè) 代征綠地面積 安置房 其他 0 其它 0 高度(m) 24 編號(hào) 類(lèi)別 用地性質(zhì) 用地規(guī)模 （平方米） 總建筑面積 （平方米） 容積率 建筑高度（米） 建筑密度（ %） 綠地率(%) 備注 A039 [B] R2 55916.4 4 18 30 30 安置房 A040 [B] R2 44475.61 71160.976 18 30 30 A030 [B] C2 11915.75 17873.625 1.5 24 35 30 A038 [A] G1 3 0 0 0 0 100 A033 [A] G1 4 0 0 0 0 100 代征 道路 32769.55 二、土地利用合理性分析 本項(xiàng)目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。具體的規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)等法律文件正在辦理過(guò)程中。建筑規(guī)劃要求如下： 建筑使用性質(zhì)：住宅、商業(yè) 總建筑面積： 本項(xiàng)目實(shí)施后的土地具體利用方案將在二級(jí)開(kāi)發(fā)中體現(xiàn)。本項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格按照規(guī)劃要求，注意通過(guò)合理布局，符合土地利用規(guī)劃，符合集約和有效使用土地的要求。 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 1. 征地方案 按照《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（北京市人民政府令第 148號(hào)）文件的規(guī)定執(zhí)行。 根據(jù)《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（市政府 148 號(hào)令） “征地單位支付的征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi) ” （ 1）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)目前該地區(qū)集體土地征地補(bǔ)償?shù)囊话闱闆r及榆垡鎮(zhèn)與土地中心簽訂的協(xié)議價(jià)格，結(jié)合興創(chuàng)公司開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)涉及榆垡鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的農(nóng)用地補(bǔ)償價(jià)格暫定為 6 萬(wàn)元 /畝（含土地補(bǔ)償 、安置補(bǔ)助，含地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi)用）。 （ 2）征地相關(guān)稅費(fèi) 在征地過(guò)程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要包括防洪費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)、耕地占用稅等。其中： 防洪費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府令（ 1994）第 21 號(hào)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》，防洪費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為 20 元 /平方米。計(jì)費(fèi)基數(shù)為用地范圍內(nèi)建設(shè)用地面積。 耕地占用稅：根據(jù)北京市人民政府《北京實(shí)施〈中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例〉的辦法》自 2020 年 1 月 1 日起施行，規(guī)定大興區(qū)耕地占用稅為 40元 /平方米。 耕地開(kāi)墾費(fèi)：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四章第三十一條 規(guī)定，國(guó)家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開(kāi)墾與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒(méi)有條件開(kāi)墾或者開(kāi)墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開(kāi)墾費(fèi)，專(zhuān)款用于開(kāi)墾新的耕地。通過(guò)估價(jià)人員的實(shí)地調(diào)查，根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心提供的數(shù)據(jù)和估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的實(shí)際情況，該區(qū)域開(kāi)墾新耕地的費(fèi)用大約為 /畝。 本項(xiàng)目范圍內(nèi)總用地面積 公頃（合 畝），全部為集體土地。 取得成本 按照上述征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地取得費(fèi)為 2297 萬(wàn)元，本項(xiàng)目土地取得成本見(jiàn)下表： 征地成本構(gòu)成表 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 數(shù)量 計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 補(bǔ)償金額（萬(wàn)元） 備注 1 土地補(bǔ)償費(fèi) 6 萬(wàn)元/畝 1316 含安置補(bǔ)助費(fèi)及青苗補(bǔ)償 2 復(fù)墾費(fèi) 萬(wàn)元/畝 272 3 耕地占用稅 121057平方米 40 元 /平方米 484 4 防洪費(fèi)