【文章內容簡介】 理位置 土地權屬類別 土地利用現狀 三、建設條件 自然條件 (1)地形、地貌基本情況和區(qū)域地質 、地震、防洪等歷史數據 。 (2)水源和水文地質條件調查分析 。 (3)氣象條件 ,收集分析地區(qū)氣溫、濕度、降水量、日照、風等資料。 基礎設施 (1)供電、電源情況 (2)供水、水源情況 (3)電訊、供熱、供氣等公用設施及可利用的種類、容量、技術特征等 (4)施工條件包括建筑材料及制品的供應條件 。施工勞動力來源 。施工運輸條件 。施工用動力來源等。 (5)市政建設及生活設施 ,包括當地的衛(wèi)生、郵電、文化教育 社會環(huán)境條件 主要上一年度項目所在地區(qū)的社會 、經濟發(fā)展狀況 政策條件 相關政府部門的政策支持 征地及拆遷移民安置條件 根據實際是否存在征地及拆遷情況 四、選址合理性分析 五、場址選擇 (如需比選 ) 工程條件比選 :土地種類及面積、自然條件、征地拆遷及移民安置條件、社會依托條件、環(huán)境條件、交通運輸條件、施工條件等 經濟性條件比選 :建設投資比較 (土地購置費、場地平整費、基礎工程費、場外運輸投資、場外公用工程投資、其它臨時設施投資 ) 第六章 建設方案 本章是整個報告的重點之一 ,也是難點。如果有關于專業(yè)技術方案 ,有條件的可以由業(yè)主提供 。工程方案 ,需要參考大量的建設標準與規(guī)范 (包括國家和地方 ),同時繪制總平面圖等。簡便的方法是找到相類似的工程 ,再根據當地條件、標準規(guī)范 ,進行適當的調整。 一、技術方案 根據不同需要來確定 (專業(yè)技術方案一般由業(yè)主來提供 ) 二、工程建設方案 項目規(guī)劃 項目總平面布置 建筑設計 設計依據、建筑平面布置要求、立面設計、剖面設計、交通組織等 結構設計 設計依據、建筑結構體系的選擇、荷載的取值 (難點 )、主要結構材料的選擇。 給排水設計 設計依據、給水方案、排水方案、用水量估算 (查看廈門用水定額 )、消防給水等 電氣設計 設計依據、用電負荷估算 (難點 )、強電 (弱電 )設計 暖通設計 消防設計 以上內容主要根標準、規(guī)范來編寫 第七章 節(jié)能措施 本章可以有參考的模板復制 ,根據項目進行適當的調整 。難點在于能耗指標的計算。 一、節(jié)能設計的依據 主要一些標準、規(guī)范 二、能耗指標分析 用電 空調、采暖用電 :中央空調與分體式空調用電指標及不同地區(qū)空調用電指標不相同 ,查看《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》 (JGJ752020)之“建筑物空調采暖年耗電指數的簡化計算方法”確定 ?W/?,按建筑面積確定空調系統耗電。 照明用電 :不同的功能用房照明用電指標不相同 (查看《建筑照明設計標準》 GB500342020 照明節(jié)能部分 ),按相應建筑面積計算照明耗電。 電器設備用電 :參照 用水 用氣 綜合能耗的折算 ,即項目需消耗多少噸標煤 三、節(jié)能措施 建筑節(jié)能措施 照明節(jié)能措施 給排水節(jié)能措施 管理節(jié)能措施 四、節(jié)能效果分析 文字性表述 ,項目能夠達到國家節(jié)能的標準 第八章 環(huán)境影響評價 如果業(yè)主有提供環(huán)評報告 ,可參考環(huán)評報告來寫。建設期的環(huán)境影響與保護措施基本相同 ,運營期根據項目有所區(qū)別。大部分可以找以前的項目作為參考。 一、建址環(huán)境現狀 二、環(huán)境影響因素 建設期環(huán)境影響因素 廢氣、廢水、固體廢棄物、噪聲、粉塵 運營期環(huán)境影響因素 三、環(huán)境保護措施 建設期環(huán)境保 護措施 運營期環(huán)境保護措施 四、環(huán)境影響評價 第九章 組織機構與人力資源配置 (新建法人項目 ) 可參改類似項目的法人組建方案。 一、組織機構設計原則 二、項目法人組建方案 包括組織機構圖 三、項目崗位編制計劃 (人員配置 ) 勞動定員、員工工資及福利 (作為財務評價中成本費用中的一部分 ) 四、企業(yè)工作制度 五、員工培訓 第十章 勞動安全衛(wèi)生與消防 不同項目有不同的區(qū)別 ,難點在于勞動安全中 危險因素的識別 ,根據危險因素 ,制定不同的安全衛(wèi)生防護措施 。消防與建設方案中的消防設計有所區(qū)別 ,這里主要分析可能引起火災的影響因素 ,從而提出相應的消防措施、配備消防設備。 一、危險因素識別 二、安全衛(wèi)生防護措施 三、消防措施 第十一章 項目組織管理及進度安排 不同項目有不同的組織管理方案 。重點在于項目的進度安排 ,可以根據業(yè)主提出的要求 ,以及查閱相應的工期定額 (主要是建筑工程類 )。 一、項目組織管理 二、項目建設工期 項目建設期 ,起始時間至終止時間 三、項目建設進度安排 (以房地產項目為例 ) 可行性研究報告編制及立項 代建大綱編制 項目評估和審批決策 (包括規(guī)劃局選址意見書審核、土地局用地預審、環(huán)保審核、發(fā)改委立項并聯時間 ) 方案擴初設計和報批 監(jiān)理招標、初步勘探 施工圖設計 審查 (供電、二次供水、綠化、施工圖、消防、人防、避雷、市政等并聯審查 ) 施工招投標 (含編制標書 ) 土建施工、設備采購 設備安裝及裝飾 1室外綜合管網及道路施工 1室外景觀、綠化工程施工 1竣工綜合驗收 四、項目實施進度表 以表格的形式 ,形象描述出項目的進度安排 ,一目了然 第十二章 工程招標 依據相關的招標法律法規(guī) ,重要在于招標方式的確定 一、工程概況 需招標的工程概況介紹 ,項目名稱、建設規(guī)模、建設內容、總投資額 二、工程招標依據 (以廈門為例 ) 《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國合同法》、《福建省招標投標管理辦法》、《福建省依法必須招標項目具體范圍和規(guī)模標準規(guī)定》、《福建省房屋建筑和市政基 礎設施工程施工招標投標采用經評審的最低投標價中標法》、《福建省房屋建筑和市政基礎設施工程施工招標在合理造價區(qū)間隨機抽取中標人辦法 (試行 )》、《廈門市建設工程施工招標投標管理辦法》 三、招標情況 招標情況、招標方式的簡要介紹 ,填寫招標情況表 第十三章 投資估算與資金籌措 重點投資估算表的填寫 ,難點在于各個項目子項的確定、單價的確定以及費率取費標準 ,相關指標可以詢問造價部門 ,有些專業(yè)設備可以電話詢價。 一、投資估算的依據 專門機構發(fā)布的建設工程造價構成、估算指標、 計算方法以及其他有關計算工程造價的文件。 專門機構發(fā)布的工程建設其他費用計算辦法和費用標準以及政府部門發(fā)布的物價指數。 類似工程的造價指標 業(yè)主有提供的資料 (依具體情況而定 ) 二、投資估算編制說明 投資估算范圍及一些基本指標的說明 三、投資估算 分別估算各單項工程所需的建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費、室外工程費。 在匯總各單項工程費用的基礎上 ,估算工程建設其他費用和基本預備費 (一般取 5%)。 建設期貸款利息 (上 一年度累計本息合計 +本年度貸款數額 /2)*貸款利率 ,建設各年利息之和為建設期貸款利息 估算流動資金 一般以擴大指標法計算 ,取固定資產投資或銷售收入的 %點 ,不同項目 ,根據需要取不同的比例 四、資金籌措計劃 資金渠道主要有 :項目法人自有資金 政府財政性資金 國內外銀行等金融機構的信貸資金 國內外證券市場資金 國內外非銀行金融機構的資金 外國政府、企業(yè)、團體、個人等的資金 國內企業(yè)、團體、個人的資金 第十四章 財務評價 作為評價項目是 否可行的一個主要指標 ,較為復雜 ,也是報告的重點。 一、財務評價的依據 國家發(fā)改委發(fā)布的《投資項目可行性研究指南》 國家發(fā)改委、建設部 2020 年頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》(第 3 版 ) 中國國際工程咨詢公司的《新建項目可行性研究經濟評估方法》 二