【文章內(nèi)容簡介】 讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場； ◆房地 產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利； ◆土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地 18 使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用； ◆房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 ◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；一般合同條件下此三通一平工作，多為業(yè)主建設(shè)單位負責解決范圍 . ◆七通一平：是指土地 (生地 )在通過一級開發(fā)后，使其達到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設(shè)。 [1]主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。 ◆紅線圖：又叫（宗地圖），紅線 圖是規(guī)劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規(guī)范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。 建筑紅線 :一般為建筑物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物 (如外墻、臺階等 )靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。 用地紅線： 各類建筑工程項目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界線。與建筑紅線相比，用地紅線詞義明顯寬泛。只要是在所屬用地紅 線內(nèi)的施工，都不受外界的影響（噪音、粉塵方面的污染除外）。例如，如果建筑遠離城市或道路，建筑豎向（不包括地上一層或半地下地下一層）可以不受道路紅線和建筑紅線的約束，建筑可以做成倒錐形的結(jié)構(gòu)，下小上大的形式，是解決用地面積緊張的一種方法。這種方法在香港、臺灣、日本等用地緊張的地區(qū)較多。 ◆建筑面積 建筑面積是指外墻（柱）勒腳以上各層外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 （含 ）的永久性建筑。 它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。它包括 三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 ◆什么是套內(nèi)建筑面積？ 房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的 19 使用面積、墻體面積及陽臺面積。 ◆什么是公用建筑面積？ 各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼止珨偟墓媒ㄖ娣e和不能分攤的公用建筑面積。 ◆房屋銷售面積有哪些組成？ 房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和。 ◆居 住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)備總用地，道路、廣場、庭院、綠化用地的總和。 ◆住宅總用地 指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。 ◆公建總用地 指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。 ◆道路、廣場用地 指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于 、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。 ◆庭院、綠化面積 指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積之總和。 ◆ 人均總占地面積（平 方米 /人） 人均總占地面積 =建筑紅線內(nèi)總用地 /本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 ◆ 人均住宅用地面積（平方米 /人） 人均住宅用地面積 =小區(qū)內(nèi)總住宅用地 /本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。 ◆人口毛密度 人口毛密度 =小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù) /小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃） ◆居住建筑面積毛密度 居住建筑面積毛密度 =小區(qū)總居住建筑面積（平方米） /小區(qū)總用地面積（平方米）。 ◆ 居住建筑面積凈密度 居住建筑面積凈密度 =小區(qū)居住總面積（平方米） /小區(qū)居住總用地（平方米） 20 ◆ 住宅間距 二棟住宅間距（外墻與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 ◆層高 指主要臥室的下一層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面標高之間的距離。 ◆平均每平方米造價（元） 平均每平方米造價 =建筑物總造價 /建筑面積 . ◆使用面積系數(shù) K1（ %） 使用面積系數(shù) =總使用面積（平方米） /總建筑面積（平方米） 100% ◆居住面積系數(shù) K2（ %） 居住面積系數(shù) =總居住面積（平方米） /總建筑面積（平方米） 100% ◆結(jié)構(gòu)面積系數(shù) K3（ %） 結(jié)構(gòu)面積系數(shù) =總結(jié)構(gòu)面積（平方米） /總建筑面積（平方米） 100% ◆使用面積 是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。 ◆輔助面積 是指建筑物中各層平 面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。 ◆結(jié)構(gòu)面積 是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間壁墻、垃圾道、通風道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。 ◆ 總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi) 的土地面積； ◆ 建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積； ◆ 總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。 ◆ 容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在 10萬平方米的土地上，有 20萬平方米 的建筑總面積，其容積率為 ） ◆ 建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 （含 ）的永久建筑。 ◆ 建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在 10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為 8萬平方米，其建筑覆蓋率為 〈建 21 筑密度為 80%〉） ◆ 綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在 10萬平方米的土地上有 3萬平方米的綠化面積，其綠化率為 30%） ◆ 綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率； ◆ 房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和； ◆ 套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積； ◆ 套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計算應符合以規(guī)定： A、 室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面 尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內(nèi)皮尺寸計算； B、 煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積； C、 非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積； D、 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。 單元內(nèi)使用面積系數(shù) =單元內(nèi)使用面積 /單元內(nèi)建筑面積 +按規(guī)定應分攤公用建筑面積。 ◆套外使用面積：指套外全體住宅的公用使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。 ◆公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶 共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼謹偟墓步ㄖ娣e和不能分攤的公共建筑面積； ◆實用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額； ◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 ◆凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值； ◆公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 22 各單元 與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 ◆得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。 ◆道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。 ◆道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。 ◆玄關(guān) ：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“ 領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。 ◆期房：是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。 ◆現(xiàn)房： 是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 ◆毛坯房：是指沒有裝修的房。 ◆業(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項擁有決定權(quán)。 ◆會所的功能和建設(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費使用；超級會 所則適當對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所。 ◆入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。 ◆契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。 23 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在 中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。 （ 1）國有土地使用權(quán)出讓； （ 2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈予。 在稅率設(shè)計上，契稅采用幅度比例稅率。目前，我國采用 3%－ 5%的幅度比例，這是國家定下的政策，各省、自治區(qū)、直轄市，在這個范圍內(nèi)可以自行確定各自的適用稅率。 從 2021年 11月 1 日起 ,對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的 ,對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅 ,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房 消費的收費減免政策。 房子的種類 ◆安居房指實施國家 安居（或康居）工程 而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 ◆經(jīng)濟適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準立項建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 ◆使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。 ◆產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房 屋占用范圍內(nèi)的土地擁有使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利。 ◆商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是 80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。 ◆集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同 承擔，通過籌集資金，進行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 24 集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當年的房改成本價格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價房。 ◆公房又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中