【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 (2)因本項(xiàng)目與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比， 存在著產(chǎn)品的不同， 因此，唯有給予客戶靈 活 輕松的付款方式和在投資回報(bào)上給予客戶以較高回報(bào)和較低風(fēng)險(xiǎn)，方是本項(xiàng)目從市場(chǎng)突圍的突破口。因此， 四 成 十 年銀行按揭的付款方式和 長(zhǎng)久 返租，年回報(bào)率較高 的返租方案，針對(duì)具體客戶實(shí)施如下 ； ，以小鋪位的旺銷全面帶動(dòng)大鋪位的銷售； ； ； 同的客戶群采用不同的媒介組合； ： 返租 4 年，返租率 9%，一次性返還給客戶，直接沖抵客戶的首付款。舉例說(shuō)明如下： ● 總價(jià)： 100000 元 ● 首付： 40000 元（ 40%） ● 按揭： 60000 元（ 60%） ● 4 年租金： 100000 9% 4=36000元 ● 客戶實(shí)際首付： 4000元 價(jià)格建議 ● B1： 8000 元 /㎡ ● B2： 6000 元 /㎡ ● B3： 4000 元 /㎡ 甲方收益計(jì)算 A、銷售收益 樓 層 面 積 單 價(jià) 總 銷 返祖租金 4 年租金 實(shí)際收益 B1 ㎡ 8000 元 / 4194000 3774600 1509840 2684160 ㎡ 元 元 元 元 B2 5527 ㎡ 6000 元 /㎡ 3316200元 2984580元 1193832元 2122368元 B3 4972 ㎡ 4000 元 /㎡ 1988800元 1789920元 7159680元 1272832元 合計(jì) ㎡ 9499000元 854910元 3419640元 6079360元 B、招商收益 樓層 使用面積 租金 年租金 4 年租金 出租率 80% B1 約 2500 ㎡ 40 元 /㎡ .月 1202000 元 4800000 元 3840000 元 B2 約 2500 ㎡ 35 元 /㎡ .月 1050000 元 4202000 元 3360000 元 B3 約 2500 ㎡ 28 元 /㎡ .月 840000 元 3360000 元 2688000 元 合計(jì) 約 7500 ㎡ 3090000 元 12360000 元 9888000 元 C、收益總計(jì) 銷 售 收 益 招 商 收 益 總 收 益 60793600 元 9888000 元 7068160 元 營(yíng)銷階段劃分 第一階段： 項(xiàng)目的導(dǎo)入期 目的：通 過(guò)有目的和針對(duì)性的廣告宣傳使本案充分被關(guān)注，循序有效地吸引目標(biāo)消費(fèi)群，從而在短時(shí)間內(nèi)對(duì)本項(xiàng)目形成初步的認(rèn)識(shí)，并產(chǎn)生興趣。在該階段，通過(guò)多種宣傳手段，以建立項(xiàng)目的形象為起點(diǎn)，隨后以產(chǎn)品主打賣點(diǎn)的方式進(jìn)行項(xiàng)目的推廣宣傳，使得產(chǎn)品很大一部分在開盤前就被消化，為項(xiàng)目正式開盤儲(chǔ)藏大量客戶。 銷售方式：領(lǐng)牌訂購(gòu)式銷售 以訂金的方式領(lǐng)牌或派號(hào)，為在開盤時(shí)營(yíng)造一個(gè)火爆的場(chǎng)面。 第二階段： 銷售開盤期 目的：在前述的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明晰并引起目標(biāo)消費(fèi)群的關(guān)注，對(duì)項(xiàng)目有明確的認(rèn)知，擴(kuò)大知名度，建立項(xiàng)目品牌，促進(jìn)銷售，廣泛積累客戶 。為形成有效需求奠定基礎(chǔ)，也為下階段的引爆儲(chǔ)蓄能量。 銷售要點(diǎn)：推出市場(chǎng)二層的多個(gè) 10 ㎡ 左右的小鋪位，以富有誘惑力的投資回報(bào)方案， 造成熱銷場(chǎng)面，吸引投資客進(jìn)場(chǎng)，并形成良好口碑。 銷售方式：投資返租方式 第三階段： 強(qiáng)銷期 銷售要點(diǎn)：“ 以低價(jià)格，高回報(bào) ”主概念，“ 物業(yè)投資計(jì)劃 ”之人氣帶動(dòng)價(jià)格最高的一層銷售和最不具優(yōu)勢(shì)的三層銷售，吸引大量投資者投資。 銷售方式：投資返租方式 第四階段 持續(xù)期 銷售要點(diǎn)：以專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司的經(jīng)營(yíng)理念為主打，商場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展前景，主推價(jià)格高的地下一層。 銷售方式：投資返租方式 第五階段 豐收期 銷售要點(diǎn)： 對(duì)剩余的商鋪進(jìn)行收尾。 八、 廣告策略 廣告目的 （ 1）、主目的 強(qiáng)烈刺激、促成 “ 橋東寶藏 ” 的銷售。 （ 2）、副目的 宣傳 “ 橋東寶藏 ” 形象，制造社會(huì)輿論提高大市場(chǎng)知名度； 廣告的訴求點(diǎn) 以廣場(chǎng)為中心、以街道為起點(diǎn)整體規(guī)劃未來(lái)發(fā)展前景； 地下商場(chǎng)將來(lái)會(huì)成為整個(gè)城市商場(chǎng)發(fā)展的主流市場(chǎng)； 商場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展前景，所帶來(lái)的商機(jī)； 物業(yè)投資計(jì)劃 —— 每個(gè)人都可以成為老板的心態(tài) 低總價(jià)，能夠承受 有如此高的回報(bào)率 擁有 100%自己的產(chǎn)權(quán) 全 程律師、公證處法律鑒證 廣告的表現(xiàn) ①整體形象塑造，強(qiáng)調(diào)氣勢(shì) 財(cái)富礦脈，無(wú)限資本傳奇。 ②區(qū)位、地段主題 雄踞南三條成熟商圈，延續(xù)財(cái)富神話 ③商場(chǎng)的發(fā)展、規(guī)劃 時(shí)尚寶貝，快樂(lè)城堡 ④強(qiáng)調(diào)價(jià)格主題 5000 元，鑄就頂級(jí)鋪王 ⑤經(jīng)營(yíng)管理主題 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，保證投資獲高利 ⑥建筑類型及商場(chǎng)規(guī)劃的價(jià)值 投資未來(lái) —— 用眼光鎖定您的財(cái)富！ 壯懷前景，鑄就時(shí)代高度 創(chuàng)意表現(xiàn)廣告基調(diào) ———— 以墨綠色為主，配金色的宣傳口號(hào)給人以醒目的效果。 廣告風(fēng)格 ———— 以濃厚的商業(yè)氛圍，刺激金錢欲 ，色彩要鮮明、大氣，有震撼力和吸引。 廣告計(jì)劃 由于本項(xiàng)目是石家莊市南三條小商品批發(fā)市場(chǎng)第一個(gè)以投資產(chǎn)權(quán)的商場(chǎng)，同時(shí)受諸多因素（交通、品牌、環(huán)境等）制約，我們綜合考慮后，決定采用 “ 一炮走紅 ” 的廣告策略。 根據(jù)銷售階段分期，廣告計(jì)劃安排如下： 一、開盤前 項(xiàng)目的導(dǎo)入期 時(shí)間：開盤前 7 天 策略：發(fā)布 “ 橋東寶藏 ” 的品牌，產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)。 宣傳途徑：車身、 報(bào)紙、廣告看板公開、手提袋 、 羅馬旗 訴求內(nèi)容： “ 橋東寶藏 ” 物業(yè)投資計(jì)劃 具體廣告業(yè)務(wù) ： A、主題：介紹 “ 橋東寶藏 ” 的出現(xiàn) 時(shí)間：開盤 前后一周內(nèi) 目的：說(shuō)明發(fā)展商實(shí)力，建立品牌效應(yīng)，介紹一種全新的投資概念。 途徑：大量派發(fā) 海報(bào) ，報(bào)紙廣告，現(xiàn)場(chǎng)廣告，戶外定點(diǎn)廣告，車身廣告。 內(nèi)容： （ 1） 海報(bào) 方式：街頭散發(fā) 時(shí)間：開盤一個(gè)星期前 （ 2）報(bào)紙廣告 方式：硬性廣告 數(shù)量：二篇 時(shí)間：開盤前一個(gè)星期（具體見執(zhí)行方案） 訴求內(nèi)容：介紹本案即將開盤，投資概念及說(shuō)明。 （ 3）現(xiàn)場(chǎng)廣告 ①