【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有購(gòu)買(mǎi)力的被拆遷戶就進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，是推動(dòng)住宅市場(chǎng)化 的 重 要 步 驟 。 第 四 ， 服 務(wù) 于 首 都 建 設(shè) 的 大 局 的 原 則 。 房 屋 拆 遷 是 城 市 建設(shè)和 發(fā)展的重要內(nèi)容，無(wú)論是拆遷還是被拆遷人，都有應(yīng)當(dāng)服從首 都 建 設(shè) 和 發(fā) 展 的 需 要 。 修改后的〈辦法〉共５章， 55 條，變動(dòng)比較大的地方主要是： 根 據(jù) 國(guó) 務(wù) 院 的《 城 市 房 屋 拆 遷 管 理 條 例 》的 規(guī) 定，堅(jiān) 持 按 照 原 面積 進(jìn) 行 補(bǔ) 償 ，不 再 考 慮 人 口 的 因 素 ，確 立 了“ 按 房 不 按 人 ”的 拆遷 補(bǔ) 償 原 則 ，并 把 原《 細(xì) 則 》中 的“ 拆 遷 安 置 ”的 內(nèi) 容 并 入 了“ 拆遷 補(bǔ) 償 ” 中 ， 從 而 就 把 原 拆 遷 中 體 現(xiàn) 福 利 性 質(zhì) 的 “ 按 人 補(bǔ) 償 ”，轉(zhuǎn) 變 為 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 條 件 下 的 “ 按 房 補(bǔ) 償 ”。 切 實(shí) 保 護(hù) 被 拆 遷 房 屋 所有 人 的 權(quán) 益 ，對(duì) 于 使 用 權(quán) 人 ，只 限 于 執(zhí) 行 國(guó) 家 規(guī) 定 租 金 標(biāo) 準(zhǔn) 的 才可 以 給 予 補(bǔ) 償 。房 屋 拆 遷 ，可 以 直 接 進(jìn) 行 貨 幣 補(bǔ) 償，也 可 以 把 貨幣折為實(shí)物即房屋補(bǔ)償。補(bǔ)償數(shù)額，按照原建筑面積的重置價(jià)格結(jié) 合 成 新 確 定 ；如 果 進(jìn) 行 實(shí) 物 補(bǔ) 償 ，則 由 拆 遷 人 把 貨 幣 補(bǔ) 償 額 折算成等額的房屋。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作 的 透 明 度 。 總 的 說(shuō) ，拆 遷《 辦 法 》，把 拆 遷 工 作 從 計(jì) 劃 體 制 下 的 福 利 補(bǔ)償 方 式 ，轉(zhuǎn) 變 為 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 體 制 下 的 市 場(chǎng) 運(yùn) 作 方 式 ，即 有 力 地 保 護(hù)了被拆遷人和拆遷人的合法權(quán)益；有利于深化住房制度改革；有利于拆遷工作的進(jìn)行；也有利于發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)。 2 北京市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)政策 在 全 國(guó) 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 勢(shì) 趨 好 的 大 環(huán) 境 下，北 京市 2020 年上半年經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持積極向上的發(fā)展趨勢(shì)，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好。本市經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，景氣曲線呈上揚(yáng)勢(shì)態(tài) 。根 據(jù) 北 京 市 統(tǒng) 計(jì) 局 公 布 的 數(shù) 據(jù) 得 知 ，上 半 年 全 市 實(shí) 現(xiàn) 國(guó) 內(nèi) 生產(chǎn)總值 1044． 1 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比去年同期增長(zhǎng) 12％，為 1996 年以來(lái)同期最高增速，高于全國(guó)平均水平 3． 8 個(gè)百分點(diǎn)。 近 年 來(lái) 隨 著 國(guó) 家 出 臺(tái) 了 一 系 列 有 關(guān) 房 地 產(chǎn) 方 面 的 政 策 法 規(guī) ，北京市也相應(yīng)出臺(tái)了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方案與政策。例如 ：《 北 京 市 進(jìn) 一 步 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 設(shè) 實(shí) 施 方案》 ，《 已 購(gòu) 公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購(gòu)公有住房 和 經(jīng) 濟(jì) 適 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 讓 金 和 收 益 分 配 管 理 的 若 干規(guī) 定 》，《 關(guān) 于 調(diào) 整 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 若 干 稅 收 政 策 的 通 知 》，《 北 京 市 城市房屋拆遷管理辦法》等等。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改 革 ，開(kāi) 放 住 房 二 級(jí) 市 場(chǎng) ，規(guī) 范 房 屋 租 賃 市 場(chǎng)，按 照 市 場(chǎng) 經(jīng) 濟(jì) 原則改革公房租賃關(guān)系；對(duì)城市房屋拆遷實(shí)行貨幣補(bǔ)償，完善住房公積金制度，開(kāi)征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施，對(duì)于擴(kuò)大房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變?cè)谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下長(zhǎng)期形成的住房消費(fèi) 觀 念 ，增 加 居 民 住 房 消 費(fèi) 支 出 ，發(fā) 展 和 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng)，都 有著 重 要 的 現(xiàn) 實(shí) 意 義 ， 并 對(duì) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 產(chǎn) 生 長(zhǎng) 遠(yuǎn) 的 影 響 。 綠 化 隔 離 帶 政 策 分 析 ： 為 了 落 實(shí)《 北 京 市 城 市 總 體 規(guī) 劃 》，加 快 規(guī) 劃 市 區(qū) 內(nèi) 綠 化 隔離 地 區(qū) 建 設(shè) ，推 進(jìn) 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部 地 區(qū) 環(huán) 境 整 治 和 城 市 化 進(jìn) 程 ，促 進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展， 2020 年 3 月 20日 ，北 京 市 綠 化 隔 離 地 區(qū) 建 設(shè) 領(lǐng) 導(dǎo) 小 組 出 臺(tái) 了《 關(guān) 于 加 快 本 市 綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見(jiàn)》，提出從 2020 年 開(kāi) 始 ，在 規(guī) 劃 綠 化 隔 離地 區(qū) 范 圍 內(nèi) ， 用 3 年至 4 年時(shí)間完成綠化 60 平 方 公 里 的任務(wù)。 綠化隔離帶大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境相對(duì)比較差，土地開(kāi)發(fā)利用率低 ，人 口 居 住 密 度 高 ，又 多 為 農(nóng) 民 居 住 地，改 造 難 度大 。目 前 由 于 風(fēng) 沙 問(wèn) 題 嚴(yán) 重 ，氣 候 條 件 變 得 越 來(lái) 越 差，才 引 起 政府進(jìn)一步注意應(yīng)該加大環(huán)境保護(hù)的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。由于綠化隔離帶的建設(shè)，將改變周邊土地 環(huán) 境 ，把 原 來(lái) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 差 ，環(huán) 境 惡 劣，人 口 稠 密 的 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部改 變 成 環(huán) 境 優(yōu) 美 ， 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 齊 全 的 可 用 來(lái) 開(kāi) 發(fā) 居 住 小 區(qū) 的 優(yōu) 等地。 總 之 ， 綠 化 隔 離 帶 能 提 高 土 地 的 利 用 效 率 ， 沿 綠 化 隔 離 帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)；綠化隔離帶能擴(kuò)大商品房 供 應(yīng) 量 ， 按 照 京 政 辦 發(fā) [2020]20 號(hào) 文 件 ， 在 綠 化 隔 離 帶 周 邊 地區(qū)的 原 有 農(nóng) 民 宅 基 地 可 一 律 征 為 國(guó) 有 建 設(shè) 用 地 ， 可 用 于 新 村 建設(shè) ，其 中 農(nóng) 民 自 住 房 屋 和 上 市 出 售 的 商 品 房 屋 的 比 例 為 1： ；另 外 ，綠 化 隔 離 帶 能 提 升 周 邊 土 地 的 價(jià) 值 ，綠 化、環(huán) 境 是 小 區(qū) 永遠(yuǎn) 的 賣(mài) 點(diǎn) ， 而 綠 化 隔 離 帶 將 從 根 本 上 改 變 小 區(qū) 的 大 環(huán) 境 。 中 關(guān) 村 地 區(qū) 分 析 ： 1999 年 6 月 5 日 ，《 國(guó) 務(wù) 院 關(guān) 于 建 設(shè) 中 關(guān) 村 科 技 園 區(qū) 有 關(guān) 問(wèn)題 的 批 復(fù) 》公 布 ，使 中 關(guān) 村 地 區(qū) 成 為 眾 人 關(guān) 注 的 焦 點(diǎn)。中 關(guān) 村 地區(qū)有高等院校 68 所、科研院所 213 家、高科技企業(yè)數(shù)十家。這些都是使中關(guān)村地區(qū)成為“中國(guó)硅谷”的優(yōu)勢(shì)。但是，中關(guān)村地區(qū) 在 交 通 、市 政 配 套 、辦 公 場(chǎng) 所 、居 住配 套 等 方 面 也 存 在著先天不 足 ，使 一 些 想 進(jìn) 駐 中 關(guān) 村 地 區(qū) 的 國(guó) 際 高 科 技 企 業(yè) 望 而 卻 步 ，影響 了 中 關(guān) 村 向 “ 中 國(guó) 硅 谷 ” 進(jìn) 軍 的 步 伐 。 從 房 地 產(chǎn) 方 面 講 ， 中 關(guān) 村 地 區(qū) 存 在 著 很 大 的 缺 口 ， 該 地 區(qū)的 寫(xiě) 字 樓 、公 寓 、住 宅 嚴(yán) 重 不 足 ，這 從中 關(guān) 村 地 區(qū) 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目 的銷(xiāo)售情況就能看出來(lái)：方圓大廈、科技會(huì)展中心等高檔寫(xiě)字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價(jià)格一直上漲，無(wú)論從中關(guān) 村 的 發(fā) 展 ，還 是 從 市 場(chǎng) 需 求 的 角 度 考 慮 ，中 關(guān) 村 在 房 地 產(chǎn) 方 面都 有 相 當(dāng) 大 的 發(fā) 展 潛 力 。 預(yù) 計(jì) 北 京 市 房 改 方 向 和 政 策 走 勢(shì) 下一步北京市房改方向會(huì)是： 繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)公房租金改革，組織公房按成本 價(jià) 出 售 ，進(jìn) 行 住 房 普 查 ，建 立 住 房 檔 案 ，開(kāi) 放 住房 二 級(jí) 市 場(chǎng) ， 住 房 分 配 貨 幣 化 實(shí) 施 將 是 下 一 步 政 策 的 主 要 著 眼點(diǎn)。 政 策 導(dǎo) 向 將 有 助 于 啟 動(dòng) 和 完 善 北 京 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) ， 保 證 北 京房 改 政 策 的 進(jìn) 一 步 落 實(shí) ， 促 進(jìn) 北 京 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 。 3 國(guó) 家 及北京宏 觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影 響 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 發(fā) 展 水 平 與 房 地 產(chǎn) 業(yè) 根據(jù)世界各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)看，當(dāng)人均國(guó)民生產(chǎn)總值進(jìn)入 50 0－ 1 00 0 美 元 時(shí) ，住 宅 建 設(shè) 與 消 費(fèi) 也 將 進(jìn) 入 快 速 增 長(zhǎng) 階段 ，住 宅 投 資 隨 人 均 國(guó) 民 生 產(chǎn) 總 值 的 增 加 而 增 加 ，直 到 人 均 國(guó) 民生產(chǎn)總之達(dá)到 80 00 美元 1 00 0 0 美元 時(shí) ，住 宅 投 資 才 開(kāi) 始 減 少 ，而 人 均 國(guó) 民 生 產(chǎn) 總 值 為 1 00 0 美元左右，是住宅發(fā)展的增長(zhǎng)期。 我國(guó)目前人均國(guó)民生產(chǎn)總值約為 7 00 美元，房地產(chǎn)建設(shè)與消費(fèi)正處于快速增長(zhǎng)階段。通過(guò)近幾年的房地產(chǎn)投資額、銷(xiāo)售額與銷(xiāo) 售 額 投 資 額 比 率 趨 勢(shì) 圖 可 以 明 顯 看 出 這 一 點(diǎn) 。 9599年我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨勢(shì)圖3825310635794010283105001000150020202500300035004000450095 96 97 98 99億元 世界部分國(guó)家或地區(qū) 19 88 年 房 地 產(chǎn) 占 GD P 的 比 重 大 約 在 1 0%上下（參見(jiàn)下表）；香港地區(qū)高達(dá) 30 %，在這些國(guó)家或地區(qū)，房地 產(chǎn) 已 經(jīng) 成 為 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 。 表： 1988 年部分國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重 9599年我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)趨勢(shì)圖955134015632134265505001000150020202500300095 96 97 98 99億元9 5 9 9 年我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額與投資額比率趨勢(shì)圖R2 = 01994 1995 1996 1997 1998 1999 2020年代比率X Y 散點(diǎn)圖 1趨勢(shì)圖 國(guó)家或地區(qū) 美國(guó) 日本 英國(guó) 法國(guó) 韓國(guó) 臺(tái)灣 比重 11 . 4 目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重偏低（目前為 4%左 右 ），房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國(guó)際慣例是：只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重到達(dá) 10%左右才能成為 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) ）。 我 國(guó) 即 使 到 本 世 紀(jì) 中 葉 達(dá) 到 中 等 發(fā) 達(dá) 國(guó) 家 水 平 ， 住 宅 建 設(shè) 投資占 GDP 的比重也不應(yīng)該下降。如果這一比重能保持目前5%6%的 趨 勢(shì)（ 1 99 5 年為 5 .6 %），那 么 到 20 1 0 年 時(shí) ，則 我 國(guó) 城鎮(zhèn)住宅建設(shè)投資將達(dá)到每年 85 00— 1 02 00 億 元 。我 國(guó) 住 宅 產(chǎn) 業(yè)的增加值到 2 01 0 年將達(dá) 1 38 00 億元，占 GDP 的比重為 8 .1%。住宅 產(chǎn) 業(yè) 將 確 立 國(guó) 民 經(jīng) 濟(jì) 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 地 位 。 GDP 與 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 相 關(guān) 度 為 了 研 究 房 地 產(chǎn) 與 G DP 之 間 的 相 關(guān) 程 度 ， 我 們 采 取 了1 99 1— 19 99 年的北京市的商品房銷(xiāo)售額和 G DP 進(jìn)行一元線形回歸 分 析 ， 結(jié) 果 如 下 ： S t = 2 7 6 . 84 +0 .0 27 9* G t 3. R 2 = 0 . 9 8 17 , 其中， St 為北京市第 t 年的商品房銷(xiāo)售額； Gt 為北京市第 t 年的 國(guó) 民 生 產(chǎn) 總 值 ， 均 為 當(dāng) 年 價(jià) 格 ， 單 位 為 億 元 。 計(jì) 算 結(jié) 果 表 明 ： G DP 與 商 品 房 銷(xiāo) 售 額 之 間 的 相關(guān)程度較高，相 關(guān) 度 達(dá) 到 0 .9 81 7。 由于 GDP 與房地產(chǎn)業(yè)呈正相關(guān)關(guān)系，而且相關(guān)度很高，所以，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)趨好的大環(huán) 境 下 ， 房 地 產(chǎn) 業(yè) 將 面 臨 新 一 輪 的 發(fā) 展 周 期 。 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期 房地產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達(dá)國(guó)家有近百年的歷史。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同西方 經(jīng) 濟(jì) 一 樣 ，有 它 本 身 的 發(fā) 展 高 潮 和 低 潮 ，形 成 有 自 身 特 色 的 房地 產(chǎn) 經(jīng) 濟(jì) 周 期 。 據(jù) 有 關(guān) 資 料 介 紹 ， 美 國(guó) 房 地 產(chǎn) 業(yè) 大 約 按 18— 20年的時(shí)間完成一次周期 波動(dòng)，香港是 7— 8 年 為一次 周期波動(dòng) 。在我國(guó) ， 房 地產(chǎn) 業(yè) 是 一個(gè) 新 興 產(chǎn)業(yè) ， 剛 剛從 固 定 資產(chǎn) 投 資 及基 本建設(shè)中 獨(dú) 立 出來(lái) 的 房 地產(chǎn) 業(yè) ， 其發(fā) 展 歷 程相 當(dāng) 短 ，只 有 十 幾年 的歷史，但就這 十幾年來(lái) 看，我國(guó) 的房地 產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展可 以說(shuō)是 發(fā)展快、波動(dòng) 大 ， 它的 周 期 性波 動(dòng) 形 式在 一 定 程度 上 可 以探 討 我 國(guó)房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的規(guī)律。 房地產(chǎn)業(yè)始終是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)并將發(fā)展為 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 。 正是由于房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要超前于國(guó)民經(jīng)濟(jì)中其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng) 濟(jì) 繁 榮 、 蕭 條 的 重 要 標(biāo) 志 ， 是 經(jīng) 濟(jì) 升