【文章內(nèi)容簡介】 有購買力的被拆遷戶就進入了房地產(chǎn)市場，是推動住宅市場化 的 重 要 步 驟 。 第 四 ， 服 務 于 首 都 建 設 的 大 局 的 原 則 。 房 屋 拆 遷 是 城 市 建設和 發(fā)展的重要內(nèi)容，無論是拆遷還是被拆遷人，都有應當服從首 都 建 設 和 發(fā) 展 的 需 要 。 修改后的〈辦法〉共５章， 55 條，變動比較大的地方主要是： 根 據(jù) 國 務 院 的《 城 市 房 屋 拆 遷 管 理 條 例 》的 規(guī) 定，堅 持 按 照 原 面積 進 行 補 償 ，不 再 考 慮 人 口 的 因 素 ，確 立 了“ 按 房 不 按 人 ”的 拆遷 補 償 原 則 ，并 把 原《 細 則 》中 的“ 拆 遷 安 置 ”的 內(nèi) 容 并 入 了“ 拆遷 補 償 ” 中 ， 從 而 就 把 原 拆 遷 中 體 現(xiàn) 福 利 性 質(zhì) 的 “ 按 人 補 償 ”，轉(zhuǎn) 變 為 市 場 經(jīng) 濟 條 件 下 的 “ 按 房 補 償 ”。 切 實 保 護 被 拆 遷 房 屋 所有 人 的 權(quán) 益 ，對 于 使 用 權(quán) 人 ，只 限 于 執(zhí) 行 國 家 規(guī) 定 租 金 標 準 的 才可 以 給 予 補 償 。房 屋 拆 遷 ，可 以 直 接 進 行 貨 幣 補 償，也 可 以 把 貨幣折為實物即房屋補償。補償數(shù)額，按照原建筑面積的重置價格結(jié) 合 成 新 確 定 ；如 果 進 行 實 物 補 償 ，則 由 拆 遷 人 把 貨 幣 補 償 額 折算成等額的房屋。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作 的 透 明 度 。 總 的 說 ，拆 遷《 辦 法 》，把 拆 遷 工 作 從 計 劃 體 制 下 的 福 利 補償 方 式 ，轉(zhuǎn) 變 為 市 場 經(jīng) 濟 體 制 下 的 市 場 運 作 方 式 ，即 有 力 地 保 護了被拆遷人和拆遷人的合法權(quán)益；有利于深化住房制度改革；有利于拆遷工作的進行；也有利于發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)建設市場和住宅市場。 2 北京市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)政策 在 全 國 宏 觀 經(jīng) 濟 勢 趨 好 的 大 環(huán) 境 下，北 京市 2020 年上半年經(jīng)濟繼續(xù)保持積極向上的發(fā)展趨勢，總體經(jīng)濟運行良好。本市經(jīng)濟保持強勁的發(fā)展勢頭，總體經(jīng)濟持續(xù)走強，景氣曲線呈上揚勢態(tài) 。根 據(jù) 北 京 市 統(tǒng) 計 局 公 布 的 數(shù) 據(jù) 得 知 ，上 半 年 全 市 實 現(xiàn) 國 內(nèi) 生產(chǎn)總值 1044． 1 億元，按可比價格計算，比去年同期增長 12％，為 1996 年以來同期最高增速，高于全國平均水平 3． 8 個百分點。 近 年 來 隨 著 國 家 出 臺 了 一 系 列 有 關 房 地 產(chǎn) 方 面 的 政 策 法 規(guī) ，北京市也相應出臺了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方案與政策。例如 ：《 北 京 市 進 一 步 深 化 城 鎮(zhèn) 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 設 實 施 方案》 ，《 已 購 公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》，《已購公有住房 和 經(jīng) 濟 適 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 讓 金 和 收 益 分 配 管 理 的 若 干規(guī) 定 》，《 關 于 調(diào) 整 房 地 產(chǎn) 市 場 若 干 稅 收 政 策 的 通 知 》，《 北 京 市 城市房屋拆遷管理辦法》等等。這些政策規(guī)定有利于深化住房制度改 革 ，開 放 住 房 二 級 市 場 ，規(guī) 范 房 屋 租 賃 市 場，按 照 市 場 經(jīng) 濟 原則改革公房租賃關系；對城市房屋拆遷實行貨幣補償，完善住房公積金制度，開征利息所得稅等一系列政策規(guī)定的出臺和實施，對于擴大房地產(chǎn)投資，轉(zhuǎn)變在計劃經(jīng)濟體制下長期形成的住房消費 觀 念 ，增 加 居 民 住 房 消 費 支 出 ，發(fā) 展 和 規(guī) 范 房 地 產(chǎn) 市 場，都 有著 重 要 的 現(xiàn) 實 意 義 ， 并 對 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 產(chǎn) 生 長 遠 的 影 響 。 綠 化 隔 離 帶 政 策 分 析 ： 為 了 落 實《 北 京 市 城 市 總 體 規(guī) 劃 》，加 快 規(guī) 劃 市 區(qū) 內(nèi) 綠 化 隔離 地 區(qū) 建 設 ，推 進 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部 地 區(qū) 環(huán) 境 整 治 和 城 市 化 進 程 ，促 進城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展， 2020 年 3 月 20日 ，北 京 市 綠 化 隔 離 地 區(qū) 建 設 領 導 小 組 出 臺 了《 關 于 加 快 本 市 綠化隔離地區(qū)建設的意見》，提出從 2020 年 開 始 ，在 規(guī) 劃 綠 化 隔 離地 區(qū) 范 圍 內(nèi) ， 用 3 年至 4 年時間完成綠化 60 平 方 公 里 的任務。 綠化隔離帶大都處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，環(huán)境相對比較差，土地開發(fā)利用率低 ，人 口 居 住 密 度 高 ，又 多 為 農(nóng) 民 居 住 地，改 造 難 度大 。目 前 由 于 風 沙 問 題 嚴 重 ，氣 候 條 件 變 得 越 來 越 差，才 引 起 政府進一步注意應該加大環(huán)境保護的力度，從而綠化隔離帶政策又被提到較高的重視程度。由于綠化隔離帶的建設，將改變周邊土地 環(huán) 境 ，把 原 來 基 礎 設 施 差 ，環(huán) 境 惡 劣，人 口 稠 密 的 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部改 變 成 環(huán) 境 優(yōu) 美 ， 基 礎 設 施 齊 全 的 可 用 來 開 發(fā) 居 住 小 區(qū) 的 優(yōu) 等地。 總 之 ， 綠 化 隔 離 帶 能 提 高 土 地 的 利 用 效 率 ， 沿 綠 化 隔 離 帶地區(qū)的土地將被大大改善，利于開發(fā)房地產(chǎn)；綠化隔離帶能擴大商品房 供 應 量 ， 按 照 京 政 辦 發(fā) [2020]20 號 文 件 ， 在 綠 化 隔 離 帶 周 邊 地區(qū)的 原 有 農(nóng) 民 宅 基 地 可 一 律 征 為 國 有 建 設 用 地 ， 可 用 于 新 村 建設 ，其 中 農(nóng) 民 自 住 房 屋 和 上 市 出 售 的 商 品 房 屋 的 比 例 為 1： ；另 外 ，綠 化 隔 離 帶 能 提 升 周 邊 土 地 的 價 值 ，綠 化、環(huán) 境 是 小 區(qū) 永遠 的 賣 點 ， 而 綠 化 隔 離 帶 將 從 根 本 上 改 變 小 區(qū) 的 大 環(huán) 境 。 中 關 村 地 區(qū) 分 析 ： 1999 年 6 月 5 日 ，《 國 務 院 關 于 建 設 中 關 村 科 技 園 區(qū) 有 關 問題 的 批 復 》公 布 ，使 中 關 村 地 區(qū) 成 為 眾 人 關 注 的 焦 點。中 關 村 地區(qū)有高等院校 68 所、科研院所 213 家、高科技企業(yè)數(shù)十家。這些都是使中關村地區(qū)成為“中國硅谷”的優(yōu)勢。但是，中關村地區(qū) 在 交 通 、市 政 配 套 、辦 公 場 所 、居 住配 套 等 方 面 也 存 在著先天不 足 ，使 一 些 想 進 駐 中 關 村 地 區(qū) 的 國 際 高 科 技 企 業(yè) 望 而 卻 步 ，影響 了 中 關 村 向 “ 中 國 硅 谷 ” 進 軍 的 步 伐 。 從 房 地 產(chǎn) 方 面 講 ， 中 關 村 地 區(qū) 存 在 著 很 大 的 缺 口 ， 該 地 區(qū)的 寫 字 樓 、公 寓 、住 宅 嚴 重 不 足 ，這 從中 關 村 地 區(qū) 房 地 產(chǎn) 項 目 的銷售情況就能看出來：方圓大廈、科技會展中心等高檔寫字樓、公寓在廣告不多的情況下，租售良好且價格一直上漲，無論從中關 村 的 發(fā) 展 ，還 是 從 市 場 需 求 的 角 度 考 慮 ，中 關 村 在 房 地 產(chǎn) 方 面都 有 相 當 大 的 發(fā) 展 潛 力 。 預 計 北 京 市 房 改 方 向 和 政 策 走 勢 下一步北京市房改方向會是： 繼續(xù)穩(wěn)步推進公房租金改革，組織公房按成本 價 出 售 ，進 行 住 房 普 查 ，建 立 住 房 檔 案 ，開 放 住房 二 級 市 場 ， 住 房 分 配 貨 幣 化 實 施 將 是 下 一 步 政 策 的 主 要 著 眼點。 政 策 導 向 將 有 助 于 啟 動 和 完 善 北 京 市 房 地 產(chǎn) 市 場 ， 保 證 北 京房 改 政 策 的 進 一 步 落 實 ， 促 進 北 京 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 發(fā) 展 。 3 國 家 及北京宏 觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的影 響 國 民 經(jīng) 濟 發(fā) 展 水 平 與 房 地 產(chǎn) 業(yè) 根據(jù)世界各國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程來看，當人均國民生產(chǎn)總值進入 50 0－ 1 00 0 美 元 時 ，住 宅 建 設 與 消 費 也 將 進 入 快 速 增 長 階段 ，住 宅 投 資 隨 人 均 國 民 生 產(chǎn) 總 值 的 增 加 而 增 加 ，直 到 人 均 國 民生產(chǎn)總之達到 80 00 美元 1 00 0 0 美元 時 ，住 宅 投 資 才 開 始 減 少 ，而 人 均 國 民 生 產(chǎn) 總 值 為 1 00 0 美元左右，是住宅發(fā)展的增長期。 我國目前人均國民生產(chǎn)總值約為 7 00 美元，房地產(chǎn)建設與消費正處于快速增長階段。通過近幾年的房地產(chǎn)投資額、銷售額與銷 售 額 投 資 額 比 率 趨 勢 圖 可 以 明 顯 看 出 這 一 點 。 9599年我國房地產(chǎn)投資增長趨勢圖3825310635794010283105001000150020202500300035004000450095 96 97 98 99億元 世界部分國家或地區(qū) 19 88 年 房 地 產(chǎn) 占 GD P 的 比 重 大 約 在 1 0%上下（參見下表）；香港地區(qū)高達 30 %，在這些國家或地區(qū)，房地 產(chǎn) 已 經(jīng) 成 為 國 民 經(jīng) 濟 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 。 表： 1988 年部分國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重 9599年我國房地產(chǎn)銷售額增長趨勢圖955134015632134265505001000150020202500300095 96 97 98 99億元9 5 9 9 年我國房地產(chǎn)銷售額與投資額比率趨勢圖R2 = 01994 1995 1996 1997 1998 1999 2020年代比率X Y 散點圖 1趨勢圖 國家或地區(qū) 美國 日本 英國 法國 韓國 臺灣 比重 11 . 4 目前，我國房地產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重偏低（目前為 4%左 右 ），房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國際慣例是：只有當房地產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重到達 10%左右才能成為 國 民 經(jīng) 濟 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) ）。 我 國 即 使 到 本 世 紀 中 葉 達 到 中 等 發(fā) 達 國 家 水 平 ， 住 宅 建 設 投資占 GDP 的比重也不應該下降。如果這一比重能保持目前5%6%的 趨 勢（ 1 99 5 年為 5 .6 %），那 么 到 20 1 0 年 時 ，則 我 國 城鎮(zhèn)住宅建設投資將達到每年 85 00— 1 02 00 億 元 。我 國 住 宅 產(chǎn) 業(yè)的增加值到 2 01 0 年將達 1 38 00 億元，占 GDP 的比重為 8 .1%。住宅 產(chǎn) 業(yè) 將 確 立 國 民 經(jīng) 濟 的 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 地 位 。 GDP 與 房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 相 關 度 為 了 研 究 房 地 產(chǎn) 與 G DP 之 間 的 相 關 程 度 ， 我 們 采 取 了1 99 1— 19 99 年的北京市的商品房銷售額和 G DP 進行一元線形回歸 分 析 ， 結(jié) 果 如 下 ： S t = 2 7 6 . 84 +0 .0 27 9* G t 3. R 2 = 0 . 9 8 17 , 其中， St 為北京市第 t 年的商品房銷售額； Gt 為北京市第 t 年的 國 民 生 產(chǎn) 總 值 ， 均 為 當 年 價 格 ， 單 位 為 億 元 。 計 算 結(jié) 果 表 明 ： G DP 與 商 品 房 銷 售 額 之 間 的 相關程度較高，相 關 度 達 到 0 .9 81 7。 由于 GDP 與房地產(chǎn)業(yè)呈正相關關系，而且相關度很高，所以，國民經(jīng)濟的發(fā)展將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在國家宏觀經(jīng)濟趨好的大環(huán) 境 下 ， 房 地 產(chǎn) 業(yè) 將 面 臨 新 一 輪 的 發(fā) 展 周 期 。 宏觀經(jīng)濟發(fā)展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟周期 房地產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達國家有近百年的歷史。房地產(chǎn)經(jīng)濟同西方 經(jīng) 濟 一 樣 ，有 它 本 身 的 發(fā) 展 高 潮 和 低 潮 ，形 成 有 自 身 特 色 的 房地 產(chǎn) 經(jīng) 濟 周 期 。 據(jù) 有 關 資 料 介 紹 ， 美 國 房 地 產(chǎn) 業(yè) 大 約 按 18— 20年的時間完成一次周期 波動，香港是 7— 8 年 為一次 周期波動 。在我國 ， 房 地產(chǎn) 業(yè) 是 一個 新 興 產(chǎn)業(yè) ， 剛 剛從 固 定 資產(chǎn) 投 資 及基 本建設中 獨 立 出來 的 房 地產(chǎn) 業(yè) ， 其發(fā) 展 歷 程相 當 短 ，只 有 十 幾年 的歷史，但就這 十幾年來 看，我國 的房地 產(chǎn)業(yè)的 發(fā)展可 以說是 發(fā)展快、波動 大 ， 它的 周 期 性波 動 形 式在 一 定 程度 上 可 以探 討 我 國房 地產(chǎn)經(jīng)濟周期波動的規(guī)律。 房地產(chǎn)業(yè)始終是國民經(jīng)濟的先導產(chǎn)業(yè)和基礎產(chǎn)業(yè)并將發(fā)展為 支 柱 產(chǎn) 業(yè) 。 正是由于房地產(chǎn)的基礎性和先導性，使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要超前于國民經(jīng)濟中其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng) 濟 繁 榮 、 蕭 條 的 重 要 標 志 ， 是 經(jīng) 濟 升