一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-09 12:20 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 (采取此種方式購(gòu)房可以給予一定優(yōu)惠 )； (簽訂合同時(shí)先付總房款的 40%,房屋封頂時(shí)再付 40%,交房時(shí)最后付 20%)。 (首付為總房款的 50%,剩余房款客戶向銀行貸款付清 )。 這一方式能最大限度的回籠資金，加快其總體項(xiàng)目工程進(jìn)度；但提高了置業(yè)者門檻，延長(zhǎng)了銷售周期，在時(shí)間上大大影響了發(fā) 展商資金回籠。 因此，結(jié)合現(xiàn)在商鋪銷售上存在的實(shí)際情況，建議采用這兩種銷售方式相結(jié)合的銷售方案。對(duì)此我們對(duì)這一銷售方案的可行性進(jìn)行了相關(guān)分析。 （三）銷售方式組合分析。 一次性付款和按揭對(duì)于發(fā)展商回籠資金來說是一樣的，而對(duì)于分期付款方式，因工程進(jìn)度不同而有異，故只以第一期款額計(jì)算資金回籠。（據(jù)保守估計(jì)，計(jì)劃銷售占總戶的 85%，計(jì) 40 戶） 下表 — 租售月租金以 22 元 /㎡收取，租賃合同以一年為期限 戶數(shù)（戶） 面積（㎡） 房款（元） 備注 以租代售 15 900 1290600 房款 30%+一年租金 一次性付款 （含按揭） 10 600 2340000 分期付款 15 900 1404000 總房款 40%，（一年內(nèi)封頂可收回總房款的80%） 銷售總計(jì) 40 2400 5034600 （四）投資回報(bào)分析。 無論是置業(yè)者還是投資者都很關(guān)注自身的投資回報(bào)。姑孰商業(yè)街高檔家居裝飾區(qū)是新興市場(chǎng)，市場(chǎng)人氣有待提升，所以租金不宜定的過高， 但也不宜定的過低，這樣不利于商鋪地位的提升，也不利于高檔品牌市場(chǎng)的形成。但是隨著發(fā)展和市場(chǎng)的壯大，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)幅度一定會(huì)更大。 下表是投資一年后投資的回報(bào)率： 5 年期月利率為 ?， 十年期月利率為 ? 月租金（元 /㎡） 投資回報(bào)率（一次性付款） 投資回報(bào)率（按揭）10 年期 投資回報(bào)率（按揭） 5 年期 18 % % % 22 % % % 26 % % % 投資者供款一年或購(gòu)買一年后，房?jī)r(jià)上漲一定幅度，則回報(bào)更可觀。 根據(jù)上部分投資回報(bào)率的分析，可以看出為更快形成市場(chǎng)，增加人氣，利于下一期商鋪的銷售，發(fā)展商可以代替那些投資客戶吸引經(jīng)營(yíng)戶來租賃經(jīng)營(yíng)商鋪，并保證可以給其一定的回報(bào)率如 %，這樣從表面上看可能會(huì)給開發(fā)商帶來一定風(fēng)險(xiǎn)，如達(dá)不到一定的回報(bào)率，開發(fā)商每平米可能要承擔(dān) 200 元的風(fēng)險(xiǎn)，但隨著市場(chǎng)逐漸完善，房?jī)r(jià)上漲，這種風(fēng)險(xiǎn)將降到最低。對(duì)于我們這個(gè)項(xiàng)目，這種銷售方式是可行的，尤其在姑孰新城商業(yè)街真正形成后。因此針對(duì)這種情況，發(fā)展商就要采取積極合理的招商策略，更快吸引經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐，這樣既加強(qiáng)了投資戶的投資信心，還可以更快提升項(xiàng)目的知名度和影響力。 （五）、具體的招租方式 不管是以租代售還是為投資戶進(jìn)行招商，開發(fā)商都必須積極的吸引經(jīng) 營(yíng)戶進(jìn)駐商鋪，針對(duì)商鋪市場(chǎng)的初步定位 —— 高檔品牌家居裝飾區(qū)，因 此建議采取一些主動(dòng)出擊的招商方式，可以更好的吸引經(jīng)營(yíng)戶。具體操作如下： 推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略 品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營(yíng)者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以建議對(duì)于有意進(jìn)駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事處，在售價(jià)或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價(jià)上給予一定的折扣或在租金上給予 3 個(gè)月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動(dòng)其它商鋪的銷售與招租； “客戶領(lǐng)袖”獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 針對(duì)目前地區(qū)商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動(dòng)人氣，建議對(duì)此推行“客戶領(lǐng)袖獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃”，凡已認(rèn)購(gòu)的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購(gòu) 并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎(jiǎng)勵(lì)給予領(lǐng)袖客戶，如：按其所購(gòu)買的商鋪總價(jià)的 1%作為優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)商業(yè)時(shí)的二個(gè)月稅收全免或其他形式。
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