【文章內(nèi)容簡介】 總體描述 以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀光旅游、會議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。 支撐原由： 1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會議、觀光旅游價(jià)值的挖掘 2. 離市區(qū)距離不遠(yuǎn)：居家價(jià)值可以利用 3. 城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好 4. 成都市良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：保證了本項(xiàng)目的市場基礎(chǔ) ——尤其是項(xiàng)目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。 5. 開發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇 6. 別墅、多層建筑成本低 ，開發(fā)商所需資金占用少 7. 觀光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷售和品牌建設(shè) 項(xiàng)目購置理由綜合描述：一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、 與市區(qū)相比的價(jià)格優(yōu)勢。 定位分解 功能定位： 本項(xiàng)目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個(gè)發(fā)展方向。 居家休閑物業(yè)：地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。從成都市五桂橋一帶到項(xiàng)目僅需 20 分鐘的車程，在市區(qū) 3 環(huán)范圍從西至東也將花上 3040 分鐘。所以，如果本項(xiàng)目再配上購房直通車，同時(shí)完善社區(qū)各項(xiàng)配套、滿足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶層面將有望大幅度擴(kuò)大。 會議度假物業(yè)：優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設(shè)此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設(shè)；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場容量令人擔(dān)憂；該方案投資回收期長，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營方合作建設(shè)。能夠與本項(xiàng)目會議中心形成競爭的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。本項(xiàng)目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢在于距離市區(qū)近、消費(fèi)相對低廉；不足點(diǎn)在 于人文景觀的相對缺乏。 旅游物業(yè)：本項(xiàng)目具備較好的開發(fā)旅游的自身和周邊旅游環(huán)境條件；同時(shí)該類物業(yè)有利于聚集人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；但旅游屬長期投資型項(xiàng)目，不利于短期內(nèi)收回投資。本項(xiàng)目建設(shè)旅游物業(yè)主要考慮為帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。為項(xiàng)目帶來更多人流，促進(jìn)銷售。 注：多個(gè)功能區(qū)的混雜，要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨(dú)立，互不干擾 —— 主要是旅游、會議等對居家的干擾。 —— 發(fā)展戰(zhàn)略：以觀光旅游區(qū)帶動(dòng)人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)；以會議度假物業(yè)提升項(xiàng)目形象，打造項(xiàng)目 品牌?？傮w實(shí)現(xiàn)低開高走的開發(fā)策略。 客戶定位： 第一圈層客戶：也是項(xiàng)目第一期開發(fā)所主推的客戶，這類客戶以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費(fèi)特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。因?yàn)榈鼐墐?yōu)勢（近距離、同時(shí)可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關(guān)系，這類客戶將成為本項(xiàng)目挖掘的第一批客戶。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢外，尚需通過需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動(dòng)客戶。因?yàn)樗麄冃枰囊膊皇呛唵巫∷?，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。 第二圈層客戶：指第二階段擴(kuò)展客戶，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員 、周邊縣市富有階層。通過對第一圈層客戶的挖掘，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定品牌及人氣，加上項(xiàng)目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項(xiàng)目置業(yè)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場的有效放大。 第三圈層客戶：即第三階段擴(kuò)展客戶，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶。通過上述兩個(gè)階段的營銷，項(xiàng)目開發(fā)已經(jīng)到達(dá)一定程度，各種實(shí)在的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)管理清晰可見，同時(shí)項(xiàng)目品牌價(jià)值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。 會議中心客戶：經(jīng)濟(jì)效益好的外資、合資、民營、國有企業(yè)及政府部門。這些企業(yè)、團(tuán)體開會及培訓(xùn)機(jī)會多 —— 希望為員工謀福利。開會的同時(shí)也是度假、放松的時(shí)機(jī)。針對成都人的生活態(tài)度，市場潛力較大。 客戶消費(fèi)特征： 客戶 消費(fèi)特征 第一圈層 求方便 —— 與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位 —— 項(xiàng)目優(yōu)美的自然環(huán)境；青睞性價(jià)比 —— 項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢； 第二圈層 求生活的便利 —— 配套、交通；求環(huán)境 —— 自然與人工；求舒適 —— 社區(qū)已經(jīng)營造的舒適感覺；求品位 —— 社區(qū)文化營造 第三圈層 追求 高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn) 價(jià)格定位： 總體上低開高走，初期保持項(xiàng)目同城區(qū)普通住宅的競爭力；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“金子的品質(zhì)、銀子的價(jià)格”，后期通過項(xiàng)目品牌價(jià)值逐步抬升售價(jià)。增加項(xiàng)目利潤空間。 規(guī)劃初步提示 入口處的處理 小區(qū) 141 畝地入口，不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分。更是項(xiàng)目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。在開發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛 “繃面子 ”的個(gè)性，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開發(fā)。 對水體的利用 本項(xiàng)目擁 有得天獨(dú)厚的大面積水體，是項(xiàng)目的特色所在，同時(shí)也將是項(xiàng)目的品質(zhì)塑造點(diǎn)所在。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對包括各類親水設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理。 項(xiàng)目自身配套條件的完善 高檔完善的配套，不僅可以提升項(xiàng)目檔次、標(biāo)榜客戶身份，同時(shí)也是滿足客戶的基本需要。如購物中心、名牌中小學(xué)、高檔會所等的建設(shè)。 四川成都龍泉項(xiàng)目策劃案 調(diào)查目的： 針對項(xiàng)目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場背景）進(jìn)行分析，了解在現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場條件下，本項(xiàng)目應(yīng)采取的最佳市場應(yīng)對策略，為項(xiàng)目發(fā)展定位（價(jià)格檔次定位、產(chǎn)品定位 、目標(biāo)客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。 調(diào)查思路 —— 從宏觀到微觀，從整體到局部 ` 成都市社會經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展戰(zhàn)略 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜述 —— 成都位于中國川西平原的腹地，是四川省省會和一座具有悠久歷史的文化古城。 1999 年被國務(wù)院確定為中國西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融、通訊及交通樞紐的中心城市，它也是一座充滿生機(jī)的現(xiàn)代化城市。 成都市自然資源豐富、土壤肥沃、礦產(chǎn)資源種類繁多、終年溫暖濕潤、四季分明。城市交通運(yùn)輸在西南地區(qū)起著舉足輕重的作用；全市總面積 12390 平方公里，市區(qū)面積 129 平方公里，平原僅占 %，全市共有 8 區(qū) 4 市 8 縣。 2020 年成都市總?cè)丝谶_(dá)到 萬人，比上年增加 1%左右，市區(qū)人口為 330 萬人，人口平均密度為每平方公里 765 人，平原地區(qū)為 1000 人 /平方公里以上。 改革開放 20 多年，成都經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會事業(yè)和人民生活水平都發(fā)生了巨大的變化。特別是 九五 計(jì)劃期間，成都市改革開放和現(xiàn)代化建設(shè)取得重大突 破。 2020年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1419億元，年均增長 %，提