【文章內(nèi)容簡介】 1998 (2 季度 ) 1998 (3 季度 ) 1998 (4 季度 ) 1998 年全年 1, 2, 1999 (1 季度 ) 1999 (2 季度 ) 1999 (3 季度 ) 1999 (4 季度 ) 1999 年全年 1, 1, 1, 1, 2020 (1 季度 ) 2020 (2 季度 ) 2020 (3 季度 ) 2020 (4 季度 ) 2020 年全年 1, 1, 1, 1, 2020 (1 季度 ) 2020 (2 季度 ) 2020 (3 季度 ) 2020 (4 季度 ) 2020 年全年 1, 1, 1, 2, 2020 (1 季度 ) 說明： 1)期房市場推案量 1998 年 —— 期房預(yù)售推案面積有 所下降，表明市場壓縮期房供應(yīng)量，提升成品房供應(yīng)量，從而試圖減少存量房的進一步增加。 1999 年 —— 全年的期房供應(yīng)量繼續(xù)下降，比 1998 年減少了 %，這對目前市場的有序進程具有不斷的推動作用。 2020 年 —— 期房市場的推案量在不斷打開，恢復(fù)了多年不見的生氣。 2020 年全年上海市商品房期房市場推案較 1999 年全年上漲了 %，基本與 1998 年持平，市場供應(yīng)有所復(fù)蘇?？梢娫诮鼉赡甑氖袌稣{(diào)整期后，整個市場正在不斷向良性化方向發(fā)展。 2020 年 —— 受到 2020 年 1 月實施的《上海市商品房住宅預(yù)售標準》的影響，一季 度期房推案量曾出現(xiàn)大幅度萎縮的現(xiàn)象，但后三季度推案量大幅回升，全年期房市場的推案量為 萬平方米，同比增長了 %。 2020 年 —— 1 季度本市期房推案量雖較前一季度有所下滑，但同比卻增加了 265%。 2)現(xiàn)房市場推案量 1998 年 —— 由于 1997 年大量上市的期房紛紛交樓，上?，F(xiàn)房推案量出現(xiàn)前所未有的 萬平方米，同比 1997 年增長了 %。 1999 年 —— 全年現(xiàn)房推案量比 1998 年下降了 %，造成如此大的幅度的原因一方面由于政府在 1998 年對期房供應(yīng)的控制；另一方面也是近 兩年現(xiàn)房銷售的大幅跳升所導(dǎo)致的。因此 1999 年市場狀態(tài)更趨合理、穩(wěn)定、平衡，這對 2020 年的市場發(fā)展更有利。 2020 年 —— 上半年現(xiàn)房推案面積較 1999 年同期增加 %，下半年較 1999年同期下降了 42%。全年上海市商品房現(xiàn)房市場推案較 1999 年全年下降了 15%，房地產(chǎn)市場總體上供求矛盾繼續(xù)緩解，商品房銷售保持良好勢頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。 2020 年 —— 現(xiàn)房總體推案量 萬平方米，同比增長了 %，但是后半年推案量有所下降，降幅為 %。其原因主要為新預(yù)售政策影響，大量新建樓盤紛紛 推遲上市后，間接影響了現(xiàn)房市場的供應(yīng)。而現(xiàn)房推案市場上半年仍能有充分的供應(yīng)，主要得益于 2020 年末樓盤的集中上市。 2020 年 —— 1 季度現(xiàn)房推案量為 萬平方米，同比微幅上揚 個百分點。 3)總體去化量 1998 年 —— 受“福利分房取消”政策影響，全年商品住宅成交量大幅上升，其中期房預(yù)售實際成交比 1997 年增長 %，現(xiàn)房銷售實際成交增長 %。 1999 年 —— 期房預(yù)售實際成交比 1998 年又增長 23%，現(xiàn)房銷售實際成交增長 38%。 1999 年上海商品住宅期房、現(xiàn)房市場總體成交率分別從 1998 年的 %、 %躍升至 %、 %，市場現(xiàn)房存量壓力大大減輕。表明市場受多方政策鼓勵及房地產(chǎn)業(yè)本身的良性發(fā)展已有所好轉(zhuǎn)。 2020 年 —— 上海商品房預(yù)銷售仍保持較高的勢頭，與 1999 年比較，預(yù)售去化增加 %，現(xiàn)房去化基本持平，其中 2020 年度，上海商品房期房市場預(yù)售總體去化率達到前所未有的 94％。 2020 年 —— 雖然受到新預(yù)售標準的影響， 2020 年上海市商品房總體去化量還是達到 萬平方米，較 2020 年同期，上漲幅度達 36%。期房和現(xiàn)房市場去化量雙雙走高，分別比去年同期有 了較大幅度的上升。與受新預(yù)售政策影響的期房市場相比，上海的現(xiàn)房市場顯得更為活躍，面積突破了2020 萬平方米，到達了 萬平方米，同比增長了 %。 2020 年 —— 一季度期房成交量為 萬平方米，同期增長 38%，全市供求比 1： ，市場供求偏緊。從現(xiàn)房推案量和去化量之比來看，本季度則與預(yù)售類呈反向運行態(tài)勢。 2020 年一季度，去化量為 萬平方米，較同比增長 %，供求比為 1： ，呈供略大于求的態(tài)勢。顯然上一年預(yù)售大幅放量，使今年一季度竣工后辦理初始登記的項目明顯增加，根據(jù)最近一年多來，增量房求大于供的實際，今后各季中，現(xiàn)房形態(tài)的供求會處于動態(tài)平衡之中。 黃浦區(qū)區(qū)域市場綜述 區(qū)域概況 黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū)，是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地，是上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域，是上海的行政文化中心，是上海發(fā)展都市旅游的精華之地，是體現(xiàn)上海國際大都市繁榮繁華的重要窗口。 ? 人文地理 黃浦區(qū)位于上海市城區(qū)的幾何中心部位，東臨黃浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江 邊路、黃浦江；北鄰蘇州河，上海市的 0公里就位于本區(qū)內(nèi)的國際 飯店。 全區(qū)面積 平方公里，占全市面積的 %，其中陸地面積 平方公里，水域面積 平方公里；行政區(qū)劃為 9 個街道共 190 個居委會。至 1999 年底，全區(qū)總?cè)丝跀?shù)為 萬人。 ? 道路交通 黃浦區(qū)交通四通八達。人民廣場是上海市內(nèi)重要的交通樞紐，設(shè)有通往市內(nèi)各主要地點的公交線路，軌道交通一、二號線在此交匯（人民廣場站）。加之南浦大橋、延安路隧道、延安路高架、內(nèi)環(huán)線高架、南北高架以及復(fù)興東路、西藏南路、陸家浜路等主要道路構(gòu)成了 快速、便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 主要橫向干道： 北京東路、九江路、福州路、延安東路、金陵東路、淮海東路 人民路、陸家浜路、中山南路。 主要縱向干道： 西藏中路 西藏南路、河南中路 河南南路、中山東路 中山南路。 ? 主要學校、醫(yī)院 黃浦區(qū)是上海近代文化及英語普及大區(qū)之一，區(qū)內(nèi)有市重點中學格致中學、大同中學、大境中學，區(qū)重點中學光明中學等各類中、小學。 ? 主要商圈 ? 南京東路商業(yè)街： 是全國著名的商業(yè)街，其每年的營業(yè)額都冠居全國。“新世界商城”、“市百一店東樓”、“寶大祥商廈”、“伊都錦商廈”等，使整個南京路成為具有國 際水平現(xiàn)代化商業(yè)大廈，展示國際名牌、一流商品，擁有一流購物環(huán)境、一流服務(wù)水平，是繁榮、文明、整潔、安定的現(xiàn)代化商業(yè)大街 ? 北京路五金一條街： 經(jīng)營門類有機電、交電、閥門管件、機動刀具等 60 余個大類，數(shù)萬個品種，使北京路成為名符其實的生產(chǎn)資料街。 ? 福州路文化街； 有上海科技圖書公司、上海外文圖書公司、上海書城、上海古籍書店等一大批名優(yōu)特色店，另外還經(jīng)營上千種文化用品，正以嶄新面貌，迎接國內(nèi)外賓客的文化生活需要。 ? 金陵路裝潢街； 以經(jīng)營各類中高檔裝潢材料為主要特色，以滿足各類人群不同的需要。 ? 豫園商城； 豫園旅游商城，在百余年的商業(yè)文化積淀的基礎(chǔ)上，場內(nèi)形成小商品、小吃、黃金等經(jīng)營特色的，享有“小吃王國”、“小商品王國”等美譽。 ? 主要旅游資源 黃浦區(qū)內(nèi)擁有豐富的歷史文化資源和眾多的城市新景觀，并成為近幾年景點旅游和都市旅游的熱點，目前沿外灘、豫園、西藏中路、人民廣場、南京東路步行街的旅游環(huán)線已經(jīng)形成，成為黃浦區(qū)商貿(mào)旅游得天獨厚的景觀資源。 ? 市政規(guī)劃 ? 南京路興建“浦西第一高樓” 總投資達 30 億元、高達 333 米、樓高 60 層的世貿(mào)國際廣場將矗立在南京東路、西藏南路口，總建面積近 14 萬平方米，由 6 層大型高檔購物商 場、 3 層會議、餐飲及娛樂中心、 48 層 800 多戶套客房的超豪華五星級酒店組成。 ? 董家渡將建本市最大濱水聚居區(qū) 董家渡聚居區(qū)東瀕黃浦江，北至復(fù)興路，西至中華路 —— 桑園街，南以陸家浜路為界，陸域面積 公頃，其中可開發(fā)土地面積為 66 公頃，將建本市最大的濱水聚居區(qū)。 ? 中華路環(huán)城綠帶的建設(shè) 在上海老城四周將建中華路環(huán)城綠化帶，其中占地達 ，改善了豫園地 區(qū)的綠化環(huán)境。 ? 蘇州河綜合治理工程 蘇州河四期（河南中路 —— 西藏中路）全長 1150 米，用地面積 公頃。將于 2020 年年底竣工。此 項工程建成標志著黃浦區(qū)蘇州河環(huán)境綜合治理工程的初步完成。 黃浦區(qū)區(qū)域特征 ? 上海市中心最好的黃金地塊，中央商務(wù)區(qū)最中心地塊，全國金融中心。境內(nèi)外灘金融一條街 30 年代起已馳名中外，具歷史價值。 ? 全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)異常發(fā)達，商業(yè)及其繁榮，南京東路步行街被譽為“中華第一街” ,營業(yè)總額冠居全國。 ? 區(qū)內(nèi)市府大樓、市人大、市政協(xié)等構(gòu)成全上海的政治中心。 ? 區(qū)境內(nèi)人民廣場、上海博物館、上海大劇院?形成市中心地區(qū)獨特的風景線。 ? 老式里弄眾多，人口密集，地價昂貴，動拆遷成本高昂，改造須主要依靠市政行為或與政府聯(lián)合開發(fā)。 ? 依 托豫園 — 城隍廟商業(yè)旅游城形成集聚老城廂及明清懷舊特色的商業(yè)旅游城區(qū)。 ? 區(qū)域中文物、古跡眾多，懷舊氣息濃郁，區(qū)境中人民路、中華路橢圓形方位內(nèi)有舊城鄉(xiāng)保護規(guī)劃（面積 公頃），保留有較完整的上海開埠初期的人文地理景觀。 ? 老式住宅，木結(jié)構(gòu)房屋較多，人口密集，道路縱橫交錯，路幅普遍較小，動拆遷難度較大。 黃浦區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 黃浦區(qū)期房市場供求分析 單位：萬 M2 時間 期房推案量 期房去化量 2020(1 季度 ) 2020(2 季度 ) 2020(3 季度 ) 2020(4 季度 ) 2020 年全年 2020(1 季度 ) 2020(2 季度 ) 2020(3 季度 ) 2020(4 季度 ) 2020 年全年 2020(1 季度 ) 說明： 2020 年 1 季度黃浦區(qū)期房推案量為 萬平方米，占全市總量的 %，較上季的 萬 平方米大幅回落，降幅達 %，去化量為 萬平方米，占全市總量的 %，較上季增加 萬平方米，增幅為 %。供求比為 1： ，期房供不應(yīng)求局面加劇。 黃浦區(qū) 2020 年區(qū)域單套單價與成交量的關(guān)系 黃浦區(qū) 2020 年區(qū)域單套面積與成交量的關(guān)系 黃浦區(qū) 2020 年區(qū)域單套總價與成交量的關(guān)系 黃浦區(qū)房地產(chǎn)市 場總體特征 ? 自 2020 年中旬與南市區(qū)實行“撤二建一”后，使房地產(chǎn)市場受到極大推動，區(qū)域供應(yīng)和去化量猛增。 ? 區(qū)域北部的 CBD 地區(qū)為上海甲級寫字樓最集中區(qū)域之一，其供應(yīng)性以商業(yè)性用房為主，而住宅供應(yīng)量微乎其微。 ? 住宅主要供應(yīng)來自與延安東路以南原南市地區(qū)。目前黃浦區(qū)的整體住宅市場已由原南市區(qū)物業(yè)所主導(dǎo)。 ? 區(qū)域均價再度走高，供應(yīng)量持續(xù)減量，市場成交穩(wěn)定增長，供不應(yīng)求局面有所加劇。 ? 區(qū)域整體價格走高已成定局，主力成交