【文章內(nèi)容簡介】 多層除釉面磚及涂料外，可考慮運用部分仿真石磚，可營造歐洲建筑風(fēng)情。 ③ 底墻面可采用具有文化底蘊(yùn)的浮雕設(shè)計。 ④ 窗的形式采取多樣化處理（飄窗、角窗等），開閉方式以平移和外開為主。 ⑤建議用較活潑的暖色作為主色調(diào)如黃色、藍(lán)色等。 ? 景觀陽臺 ① 在考慮住宅內(nèi)部采光條件的同時，盡量加大陽臺部分的進(jìn)深，以供住戶作為休閑空間。 ② 在立面上避免單調(diào)重復(fù)，將其分段配合色彩變化，使大面積墻壁富于變化。小高層采用上下錯位式陽臺設(shè)計。 ③建議增加大角度觀景窗 ,比如用 270度觀景窗 ,讓業(yè)主感受到“溪石共嬉戲，水月相玲瓏”的江南風(fēng)情。 ④為統(tǒng)一立面，建議空調(diào)位統(tǒng)一隱蔽在陽臺內(nèi)側(cè)。 ? 車庫設(shè)計 由于小區(qū)規(guī)模大且定位中高檔社區(qū)，因此建議人車分流，車庫泊位按 1：，既有地上臨時停車位，又需要有地下車庫，地 下車庫建議設(shè)計在小區(qū)北部廣場下，可直接從車庫通往小高層，出入十分方便。地下車庫一般凈高 4米左右。 九、戶型建議 ? 設(shè)計原則 由于本項目定位中高檔，因此設(shè)計應(yīng)秉承“以人為本”設(shè)計理念，堅持實用適用原則，進(jìn)行戶型創(chuàng)新。 ? 戶型設(shè)計理念 戶型設(shè)計體現(xiàn)人本理念，有明確合理的功能分區(qū)，注意采光通風(fēng)，講究房間的間隔分布，具體一點就是：全明設(shè)計，大開間，短進(jìn)深，景觀陽臺，動線合理，功能分區(qū)，公私分開，干濕分離等。 ? 主力戶型 小戶型熱銷是今年常州樓市的一大主題，也反映了由于房價不斷攀生，為控制購房總價，消費者在保證功能齊全的 情況下，對經(jīng)濟(jì)實用的 100130 平方米中小戶型更獨有情鐘，新城芳草園 105 平方米小三房熱銷就說明了這一點。 鑒于項目定位為中高檔住宅，購房者多為周邊工薪階層，因此我司建議以經(jīng)濟(jì)實用的 100130 平方米大小三房作為本項目主力戶型，而其中 110120 平方米三房二廳一衛(wèi)戶型配比適當(dāng)放大，以迎合市場實際需求。 而 130150平方米的戶型為補(bǔ)充戶型，而 150平方米以上的戶型只是點綴，主要為提升樓盤檔次需要。因此，我們的戶型配比建議是： 戶型配比 戶型面積 戶型類別 配比建議 備 注 90100 平 方米 2 房 2 廳 1 衛(wèi) 20% 輔助戶型 110— 120 平方米 3 房 2 廳 1 衛(wèi) 40% 主力戶型 120130 平方米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 20% 主力戶型 130— 150 平方米 3 房 2 廳 2 衛(wèi) 4 房 2 廳 2 衛(wèi) 5% 輔助戶型 150 以上平方米 4 房 /5房 /躍層 5% 輔助戶型 ? 戶型細(xì)節(jié) 玄關(guān)： 玄關(guān)可適當(dāng)壓低，造成先抑后揚的視覺效果，上方建議做成吊柜，還可以適當(dāng)存放一些物品，一舉數(shù)得。 客廳： 開間 米，不少于 4 米，客廳設(shè)計最忌諱所有房間繞廳布置，造成開門太多，通行線路交叉，不利于 廳內(nèi)家具的布置和使用，也影響休息區(qū)的私密性和安靜。 餐廳： 臨窗景觀餐廳概念，視覺與味覺完美結(jié)合，吃飯成為一種享受。 臥室： “大廳小臥”曾經(jīng)流行，但不能走極端，建議客廳面積在 2130平方米，臥室 1215 平方米。 書房 : 三房的戶型中可將多功能房設(shè)計成書房 ,迎合比較注重文化品味的學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)單位人員。 儲藏室： 建議既可設(shè)計成“走入式”，也可在臥室內(nèi)設(shè)計“嵌入式”壁櫥。 墻體： 房間在無非承重墻的要求下，建議選擇優(yōu)質(zhì)薄板或者空留請業(yè)主打成櫥壁墻，以節(jié)省空間。 廚房： 建議“ L”設(shè)計，動線合理，實 用方便，有操作平臺。 衛(wèi)生間： 一般大戶型有雙衛(wèi)，一間主臥，一間公用。公用衛(wèi)生間建議浴廁與洗手分離，先是“洗手間”，里面是“浴廁間”。 洗衣機(jī)： 建議在衛(wèi)生間或陽臺辟出一定位置，以免洗衣弄濕地面或穿廳越室不方便。 景觀陽臺： 面積控制在 56 平方米，形狀有變化以豐富立面效果。 十、物業(yè)配套及景觀設(shè)想 家庭智能化建議 前瞻、實用原則 24 小時保安巡邏 /小區(qū)電子紅外線監(jiān)控 /可視對講系統(tǒng)（選裝） /三表出戶遠(yuǎn)傳/小區(qū)一卡通系統(tǒng) /車庫閉路監(jiān)視系統(tǒng) /有線電視 /寬帶 /三防報警系統(tǒng)等 交通系統(tǒng) 人車分流的三級道路體系： 盡量避免長距離直線車道，希望以弧形車道來控制車速，以減弱噪音及廢氣污染提高安全系數(shù)。 以步道路作為紐帶，建立三級網(wǎng)絡(luò)道路系統(tǒng)，車行路、單元路、景觀人性小徑相結(jié)合，達(dá)到出行方便、散步達(dá)到視覺上移步換景的連續(xù)感。 地面材質(zhì)考慮：車道要耐用、防滑、基本無噪聲，設(shè)有減速帶；步道具有健身、賞景、休閑散步的作用； 景觀及休閑 ? 建筑景觀化 建筑是剛性的，應(yīng)通過景觀柔性，把自然和人性回歸。因此建筑擺設(shè)、朝向、布局應(yīng)盡量面向景觀資源，做到“推窗見景、戶戶有景”。 ? 立體綠化水化 建議保留或移植原有大樹林，少建綠地多栽樹，大樹既是“空氣吸塵器”，更容易塑造人與自然的和諧統(tǒng)一。起伏坡地、立體綠化，大大提高綠化率的同時，使景觀變化富有動感和層次。在提高綠化率的同時，也應(yīng)強(qiáng)化“水化率”概念。本地塊南鄰大通河，自然的河道，像人的血液一樣，流動顯示生命活力。園內(nèi)也應(yīng)有水景，建議導(dǎo)入“疊水活景”設(shè)計，也就是瀑布的一種變形，水從高到低，蜿蜒起伏，潺潺流水，滋潤心田，形成雙水景概念。 ? 主題景觀與組團(tuán)景觀結(jié)合 由于項目規(guī)模較大，建議設(shè)置一個主題廣場，形成一個開放的精神堡壘式休閑活動廣場，建議以 “城市之光”命名，顯示武進(jìn)湖塘大常州副城市中心的美好城市前景。 為照顧景觀的均好性，以弱化位置不好房子的銷售抗性，建議設(shè)計組團(tuán)景觀，做到戶戶有景，家家見綠。 水、綠色、石、雕塑，是造園的基本元素?！笆钊斯?，水令人遠(yuǎn)”、“園可無山，不可無石”，“小中見大”是造園的常用手法與精髓。建議雕塑一些與湖塘紡織有關(guān)的人文歷史小品，提升小區(qū)的文化內(nèi)涵。比如浣紗女等。 ? 運動休閑 強(qiáng)調(diào)景觀的可參與性，融合自然、運動、健康的生活居住主題，是小區(qū)規(guī)劃的一個重要方面。 因此本項目一定要考慮設(shè)置一些必要的運動休 閑設(shè)施。建議設(shè)計一條慢跑道，把小區(qū)串聯(lián)在一起利于晨練。還要考慮老人和小孩的健身玩耍需求，比如建造親子樂園、老人健身廣場、休閑涼亭等，讓老有所樂、幼有所玩。 配置一定數(shù)量的戶外健身運動器材，部分散落在小區(qū)的內(nèi)部，部分集中在健身休閑廣場，提高運動設(shè)施的利用率。 ? 背景音樂 小區(qū)建議設(shè)置背景音樂，兼做緊急廣播之用。假日的午后，一杯香茗，舒緩的音樂，如畫的風(fēng)景，打造音樂侵淫的生活境界，讓人沉醉其間，流連忘返。 ? 植物選配 風(fēng)格自然化，園林主題化。即局部不同風(fēng)格的園林與建筑風(fēng)格融合一致，相輔相成，形成數(shù)個園區(qū)，而每個園 區(qū)均有其相應(yīng)的主題，為其塑造特殊的文化背景，別具一格，趣味無窮。具體做法是運用各類植物的獨有風(fēng)味，進(jìn)行人格化配置，形成各種風(fēng)格的景觀，如松柏之挺拔傲然，竹之瀟灑風(fēng)流，楊柳之婀娜多姿，蓮之亭亭玉立等。讓業(yè)主盡享“樓在園中，家在景中，小橋流水到我家”的生活意境。 園林化的景觀還需要貼切的藝術(shù)化的好名稱，便于提煉主題景觀組團(tuán)特色，并形成一個系列，使景觀特色鮮明有文化歸屬感，也便于景觀的宣傳推廣。比如以代表江南特色的“梅、蘭、竹、菊”命名，組團(tuán)名分為梅園、蘭園、竹園、菊園。當(dāng)然，這里只是假設(shè)，屆時景觀設(shè)計出臺后，我 司再根據(jù)景觀特色給一個恰如其分的組團(tuán)稱謂。 十一、開發(fā)流程及銷售安排 房地產(chǎn)開發(fā)流程 第一階段 前期階段 第二階段規(guī)劃設(shè)計階段 同時進(jìn)行 第三階段施工圖階段 同時進(jìn)行 第四階段 招標(biāo)階段 第五階段 施工階段 第六階段 驗收階段 第七階段 物業(yè)管理階段 銷售安排 ? 開發(fā)推廣步驟 ㈠工商注冊 ㈡稅務(wù)登記 ㈢立項 ㈣土地手續(xù) 名稱登記 國稅 項目建議書 定樁驗線 驗資 地稅 可行性研究報告 丈量 房地產(chǎn)資質(zhì) 統(tǒng)計登記 立項 交納地價款 機(jī)構(gòu)代碼 銀行開戶 報批 土地過戶 資格預(yù)審 標(biāo)底編制 編制標(biāo)書 招標(biāo)（議標(biāo)） 合同簽定 基礎(chǔ) 主體結(jié)構(gòu) 管線 內(nèi)外裝潢 市政配套設(shè)施 各分部、分項工程竣工驗收 —— 全部工程竣工驗收 —— 開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理公司、設(shè)計院四方驗收 —— 房屋入庫（確定房屋管理形式房屋驗收） —— 出庫分配及銷售，辦理產(chǎn)權(quán)證 拆遷安置方案建議（領(lǐng)取拆遷許可證） 動遷會及拆遷安置 場地三通一平（房地產(chǎn)開發(fā)手冊） 申請伐樹許可證 與各市政配套部門協(xié)調(diào)（尤其供電局） 實現(xiàn)七通一平 制作資料（包括用途、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、布置等） 完成總投資 25%以上 物價局備案 建議物價局下對比價 （以上的工作領(lǐng)取預(yù)售許可證） 物 業(yè)