【文章內(nèi)容簡介】 工區(qū)為依托的空港高科技產(chǎn)業(yè)群落，以林河工業(yè)區(qū)、北京汽車生產(chǎn)基地為依托的 現(xiàn)代制造業(yè)產(chǎn)業(yè)群落，以燕京、匯源、鯤鵬等企業(yè)為代表的都市型飲料食品產(chǎn)業(yè)群落，以空港物流基地、潮白河旅游產(chǎn)業(yè)帶、溫榆河綠色生態(tài)走廊為載體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)群落，以“三高”農(nóng)業(yè)示范區(qū)為代表的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)群落發(fā)展迅速，已經(jīng)成為促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的支撐力量。 2020 年，全區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 183 億元，同比增長 %，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 4000 美元，三次產(chǎn)業(yè)的比重達(dá)到 ： ： 。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，其 中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %。全區(qū)屬地財稅收入完成 億元，比上年增長 %。地方財政收入完成 億元，比上年增長 %。財政支出 12 億元，比上年增長 %。各項稅收完成 億元，比上年增長 %。其中國稅完成 億元，比上年增長 %；地稅完成 億元，比上年增長25%。 旅游資源 順義水土豐沃，風(fēng)光秀麗，景色宜人，是觀光旅游、休閑度假的勝地。京東第一大河潮白河縱貫?zāi)媳?，加上兩?4 萬畝森林，可謂林水相間，綠草如茵，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅。潮白河兩岸先后建起了北京鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部、北京高爾夫俱樂部、馬坡垂釣宮、綠色度假村、潮白溫泉、潮白賽車城等旅游景點(diǎn)以及別墅、賓館、娛樂、醫(yī)療保健等配套設(shè)施，吸引了眾多的國內(nèi)外游客。 東北部有以神唐湖、神唐谷為主體的唐指山風(fēng)景區(qū)。區(qū)內(nèi)峰巒疊嶂，山水相依，青山綠水，風(fēng)景如畫。神唐谷內(nèi)有“三潭六洞十八景”，每處景觀都給游客留下一段美麗動人的傳說。 順義東部正在恢復(fù)保護(hù)的漢石橋濕地，水面清澈，綠色蒼茫，百花爭艷，水鳥鳴啼。微風(fēng)吹拂，蘆葦搖曳，此起彼伏，猶如浩翰的 大海，景色頗為壯觀。 隨著順義經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，工業(yè)園區(qū)的健康成長，以及其自身的景觀資源優(yōu)勢，度假產(chǎn)業(yè)已經(jīng)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，度假村項目在順義市場存在巨大的發(fā)展空間。 13 本項目位于順義李遂鎮(zhèn)北京骨傷科醫(yī)院院內(nèi)，占地 28698 平方米，建筑面積 平方米，我們此次的調(diào)研主要針對養(yǎng)老公寓市場及度假村市場進(jìn)行，調(diào)研的區(qū)域集中在順義，昌平及懷柔。 北京順義區(qū)李遂鎮(zhèn)位于首都的東北郊潮白河畔。距首都北京天安門 40 公里，距首都國際機(jī)場僅 10 公里，悠悠 箭桿河從鎮(zhèn)域中流過，兩河環(huán)抱，依林傍水使這里形成了一道天然的風(fēng)景線，全鎮(zhèn)有土地 34000 畝，人口 2 萬，交通便利，通訊發(fā)達(dá)，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，適于工、農(nóng)、林、牧副漁各業(yè)的發(fā)展。李遂鎮(zhèn)處于北京市 13個風(fēng)景區(qū)之一的潮白河旅游度假區(qū)內(nèi)，這里是您開發(fā)旅游，投資辦廠，興建新項目最有希望的地方。 改革開放后，李遂鎮(zhèn)日新月異，經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。這里不僅是瓜果之鄉(xiāng)，蔬菜之鄉(xiāng)而且是香菇生產(chǎn)大鎮(zhèn)，年產(chǎn)香菇 1000 萬公斤，鎮(zhèn)南有幾十家工業(yè)企業(yè)。針織、服裝、機(jī)械制造、化工制劑、化學(xué)鍍鎳首飾、印刷、鋼窗、軋管、食品、飲料、建筑等 在我鎮(zhèn)形成了多種行業(yè)，其中這里既有國家定點(diǎn)項目的企業(yè)，也有聯(lián)營企業(yè)和外資企業(yè)。開放的李邃，旅游業(yè)發(fā)展迅速。全國有名的萬畝森林公園“北京市青少年綠色度假村”就坐落在這風(fēng)景秀麗的潮白河畔。溫泉療養(yǎng)院、鐵道部療養(yǎng)院都坐落在此，而著名的北京市潮百河骨傷科醫(yī)院正是我們項目的所在。 由于本項目的特殊性及其產(chǎn)品的形式，考慮到市場競爭的狀況以及項目的實(shí)際情況，本次調(diào)研，并不單一研究一種市場形態(tài)，而是針對度假村市場及養(yǎng)老公寓市場兩種形態(tài)進(jìn)行分析。力求通過不同市場形態(tài)的分析找到市場空白點(diǎn)，使項目獲得準(zhǔn)確定位 。 14 區(qū)域市場分析說明 區(qū)域市場的界定 本次調(diào)研覆蓋的區(qū)域稱為本案的區(qū)域市場。針對本案所處的地理位置，我們首先對本次市場調(diào)研的范圍進(jìn)行確定，針對區(qū)域內(nèi)度假村的分布狀況和對本案的競爭威脅程度，考慮到度假村市場的特殊性，本項目區(qū)域市場具最終界定為： 順義 ，而懷柔、昌平等區(qū)域?qū)τ诒卷椖康挠绊懖⒉皇呛艽螅虼瞬蛔鲋攸c(diǎn)分析。根據(jù)項目的實(shí)際情況，僅選取昌平區(qū)幾個溫泉主題的度假村項目作為參考。 樣本的確定 本次調(diào)研的樣本是根據(jù)貴司的意見，經(jīng)過敝司內(nèi)部討論并和貴司商 討最終確定的，在當(dāng)初確定的樣本中經(jīng)過敝司初步調(diào)研，最終確定了 9 個度假村項目作為調(diào)研樣本。 15 樣本的基本情況見表 1： 表 1： 項目名稱 地址 電話 安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊 北京市順義區(qū)龍灣屯鎮(zhèn)山里辛莊石門基地 64174382 順鑫綠色度假村 順義李遂鎮(zhèn) 北京怡生園國際會議中心 春暉園度假村（溫泉） 順義區(qū)高麗營鎮(zhèn) 鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村 華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所 順義縣馬坡鄉(xiāng) 鄉(xiāng)村樂園 順義縣馬坡鄉(xiāng) 小湯山龍脈溫泉旅游度假村 昌平小湯山 九華山莊 分析內(nèi)容說明 根據(jù)對樣本調(diào)研取得的詳細(xì)資料，敝司首先從供應(yīng)量、產(chǎn)品、價格、銷售等方面對區(qū)域市場作縱向的分析，明確以下的幾個問題： ? 區(qū)域市場的總體供應(yīng)量 ? 區(qū)域市場究竟提供了什么樣的產(chǎn)品及配套設(shè)施。 ? 區(qū)域市場的總體價格。 然后選定 2 個 項目進(jìn)行橫向點(diǎn)評分析，更清楚地明確競爭對手的情況，找出成功項目對本案的借鑒之處，以及應(yīng)避免的問題。 這樣從面到點(diǎn)，對區(qū)域市場作一個比較完整的分析解剖，為本案以后的市場定位提供強(qiáng)有力的依據(jù)。 16 供應(yīng)量分析 總體供應(yīng)量 表 1：區(qū)域樣本供應(yīng)量列表 項目名稱 接待量 安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊 536 順鑫綠色度假村 678 北京怡生園國際會議中心 644 春暉園度假村（溫泉） 560 鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村 320 華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所 312 鄉(xiāng)村樂園 280 小湯山龍脈溫泉旅游度假村 1000 人左右 九華山莊 2020 人左右 通過樣本供應(yīng)量分析看出，目前區(qū)域內(nèi)和周邊比較有競爭力的度假村其接待能力大致在 7000 人左右，個別度假村項目的接待能力達(dá)到了千人以上。從整體供應(yīng)上講，順義區(qū)在北京周邊度假村 市場上所占的分額并不是很大，且接待能力超過千人的度假村并不多見。 在區(qū)域內(nèi)規(guī)模較小的度假村比較多，雖然其接待能力不是很強(qiáng)，但是憑借其產(chǎn)品特點(diǎn)及服務(wù)特色仍舊吸引了大量的消費(fèi)者，帶來了穩(wěn)定的客源。 就我們項目自身的情況而言，我們的接待量應(yīng)該也屬于中等能力，我們也需要通過自身特色吸引消費(fèi)者，達(dá)到占領(lǐng)市場，提高競爭力的目的。 17 產(chǎn)品分析 規(guī)模分析 表 ：區(qū)域市場項目規(guī)模列表 項目名稱 占地面積（萬平方米） 安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊 順鑫綠色度假村 北京怡生 園國際會議中心 春暉園度假村（溫泉） 鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村 華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所 鄉(xiāng)村樂園 龍脈溫泉度假村 九華山莊 規(guī)模分組列表 規(guī)模分組 小于 10萬平方米 10萬 — 100萬 100萬以上 總計 個數(shù)（個） 4 2 3 9 個數(shù)比例 44． 44% 22． 22% 33． 33% 100% 供應(yīng)比例 1． 31% 8． 53% 90． 16% 100% 供應(yīng)面積加和（萬平方米） 9． 01 58． 7 620． 31 688． 02 18 通過統(tǒng)計可以看出所選樣本規(guī)模差距非常明顯，小規(guī)模項目有 4 個，其數(shù)量較多，但是其在總體供應(yīng)數(shù)量中所占比例非常小，只有 %，而占地面積在 100 萬以上的大規(guī)模項目其供應(yīng)比例占到 %。小規(guī)模項目數(shù)量較多，可是其供應(yīng)比例較低，中檔項目 2 個，大規(guī)模項目 3 個，可見目前度假村市場規(guī)模從絕對數(shù)量上講呈現(xiàn)出平均分布的態(tài)勢，大中小規(guī)模項目數(shù)量比較均等，這說明目前市場上對于度假村的需求參差不齊，不同檔次的度假村均會有客戶選擇，不同規(guī)模的度假村均有市場機(jī)會。 本項目占地 28698 平方米，屬于小規(guī)模項目，目 前市場上供應(yīng)的小規(guī)模項目應(yīng)當(dāng)作為我們重點(diǎn)比較的對象，其不同的經(jīng)營模式及經(jīng)營特色，可以為本項目尋找市場空白點(diǎn)提供具體而有價值的參考，增加項目入市的勝算。并為本項目產(chǎn)品形式的確定提供依據(jù)。 另外，通過規(guī)模分析及產(chǎn)品比較，我們還發(fā)現(xiàn)占地在 100 萬平方米以上的大規(guī)模項目，其建筑物占地比例非常小，大部分是水系及綠地占地，這種水系及綠地資源，使得大規(guī)模度假村的優(yōu)勢明顯，由此可以看出，目前消費(fèi)者選擇度假村首先考慮的還是其整體環(huán)境以及與自然的親合度，這一點(diǎn)非常值得關(guān)注。對于在面積上不占優(yōu)的小規(guī)模項目，如果能夠把園林做出自身 特色相信會吸引更多的消費(fèi)者。 項目建筑風(fēng)格 表 ：樣本建筑風(fēng)格 項目名稱 建筑風(fēng)格 安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊 歐式建筑風(fēng)格 順鑫綠色度假村 休閑中式風(fēng)格、木質(zhì)別墅、日式特色房 北京怡生園國際會議中心 歐美式風(fēng)格 春暉園度假村（溫泉） 歐式風(fēng)格、湖畔別墅中式風(fēng)格 鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村 歐式風(fēng)格 華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所 鄉(xiāng)村木屋 鄉(xiāng)村樂園 鄉(xiāng)村木屋 19 龍脈溫泉度假村 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 九華山莊 古典園林式風(fēng)格 通過統(tǒng)計可以看出，目前度假村市場建筑形式仍舊風(fēng)格迥異，各不相 同。但不論其規(guī)模大小，在建筑形式上都力求做到匠心獨(dú)運(yùn)，通過建筑風(fēng)格的變換吸引消費(fèi)者。 從圖表得出，目前度假村的建筑形式仍舊以歐式為主，具有異域風(fēng)情的歐式建筑占到了樣本總量的 %，這一建筑形式作為北京周邊度假村普遍采用的形式，已經(jīng)受到了市場的認(rèn)可。但是由于其進(jìn)入市場的時間較長，銷售者對于歐式建筑的熱情也已經(jīng)大大降低。這一形式目前大多體現(xiàn)在運(yùn)營時間相對較長的項目上，而眾多新興的度假村在建筑形式上推陳出新，力求做出自己的特色。 目前市場上比較常見的度假村建筑風(fēng)格，除了歐式外，還有中式及鄉(xiāng)村風(fēng)格，其中中式風(fēng) 格建筑多以皇家建筑為主，建筑形式比較復(fù)雜，運(yùn)營成本較高。因此，選擇中式建筑的多是規(guī)模較大的度假村。而鄉(xiāng)村風(fēng)格的出現(xiàn)更加充分的反映了消費(fèi)者對于親近自然的渴望。 就我們這個項目的現(xiàn)狀而言，目前建筑風(fēng)格已經(jīng)鎖定在徽派建筑上，這一建筑風(fēng)格在目前北京度價村市場上還屬于競爭的真空狀態(tài)，這將為項目入市帶來巨大的商機(jī)，如果能夠配合建筑風(fēng)格將本項目內(nèi)部園林也作成江南圖14：調(diào)研項目供暖方式比例歐式45%鄉(xiāng)村22%其他11%中式22% 20 風(fēng)格，使得項目整體風(fēng)格統(tǒng)一，那么項目的競爭力將會進(jìn)一步增強(qiáng)。 內(nèi)部配套 我們此次所選擇的樣本及研究對象是度假村項目，就其內(nèi)部設(shè)施而言與一般的房地產(chǎn)項 目有比較大的差別，在這里我們將所選樣本的內(nèi)部設(shè)施逐一列出，進(jìn)行比較，為本項目入市提供依據(jù) 21 項目名稱 衛(wèi)星電視 寬帶接口 會議室 餐廳 桑拿 保齡球 KTV 沙狐球 乒乓球 棋牌 臺球 高爾夫 游泳 健身 羽毛球 網(wǎng)球 排球 安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 順鑫綠色度假村 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 北京怡生園國際會議中心 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 春暉園度假村（溫泉） ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 鄉(xiāng)村樂園 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 龍脈溫泉度假村 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 九華山莊 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 22 我們選取了 17 項具有代表意義得基本配套設(shè)施進(jìn)行比較，各樣 本所具備得配套設(shè)施比例見下表： 項目名稱 配套項數(shù) 安利隆生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游山莊 12 順鑫綠色度假村 17 北京怡生園國際會議中心 12 春暉園度假村（溫泉） 13 鄉(xiāng)村高爾夫別墅度假村 12 華中園鄉(xiāng)村商務(wù)會所 12 鄉(xiāng)村樂園 10 龍脈溫泉度假村 16 九華山莊 16 通過統(tǒng)計可以看出，項目的配套與其規(guī)模有比較大的聯(lián)系，規(guī)模越大的項目其配套設(shè)施越完備。小規(guī)模項目由于受自身條件的限制很難配備大型的娛樂項目，而投資小，便于管理娛樂項目十分受青睞。 雖然由于項目規(guī)模的不同導(dǎo)致項目配套的不同 ，但是不論大規(guī)模項目還是小規(guī)模項目，對于娛樂配套的設(shè)立都是十分的重視，乒乓球、臺球、棋牌、游泳等項目在所選擇的樣本中，其擁有率達(dá)到了 100%，這也可以看出，目前度假村吸引消費(fèi)者的主要手段，除了優(yōu)良的環(huán)