大豐市豐中地塊可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2024-10-09 09:00 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年 數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局 如上表所示，上市量為統(tǒng)計(jì)已開工建設(shè)且獲得預(yù)售許可證的項(xiàng)目?？梢园l(fā)現(xiàn)， 2020年以來上市量一直在高速上升，而銷售率也同樣高速上漲。 自 2020 年以來，商品房上市與銷售面積迅速上升，但供銷比也開始變大，至 2020年上半年已達(dá)到 ： 1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過供應(yīng)，這值得我們警惕。 截止到 2020 年 7 月底，獲得 預(yù)售許可證的項(xiàng)目累計(jì)總量達(dá)到了 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米；而同期銷售累計(jì)已達(dá)到 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %?？砂l(fā)現(xiàn)，目前的市場(chǎng)環(huán)境下，供應(yīng)要大于銷售量，且供應(yīng)主要集中于西區(qū)的住宅。 商品房銷售總額增幅顯著 2 0 0 4 2 0 0 7 上半年商品房銷售額走勢(shì)3 . 3 44 . 6 15 . 3 72 . 9 40 . 7 52 . 5 83 . 9 22 . 0 66 3 . 7 %3 8 . 0 %1 6 . 5 %9 6 . 0 %01234562020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年0%20%40%60%80%100%120%商品房銷售額 ( 億元 ) 住宅 商品房增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局 在供應(yīng)大于銷售的情況下，商品房的銷售額依然保持了高速增長(zhǎng)， 2020 年上半年，商品房銷售額達(dá)到了 億元，預(yù)計(jì)全年可超過 6 億元。上半年商品住宅銷售額 億元，同比增長(zhǎng)了 96%，這是一個(gè)良好的勢(shì)頭與信號(hào)，預(yù)計(jì)下半年的銷售形勢(shì)將更好。 五） 商品房銷售價(jià) 格走勢(shì)分析 2 0 0 4 2 0 0 7 上半年商品住宅成交價(jià)格走勢(shì)圖16061797215023097 . 0 %1 9 . 7 %1 1 . 9 %1 4 . 3 %050010001500202025002020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年0%5%10%15%20%25%商品房銷售均價(jià) ( 元 / ㎡ ) 增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來源：大豐市房產(chǎn)局 上圖的商品房銷售均價(jià)走勢(shì)包括了大豐市的商業(yè)、住宅及港口區(qū)域的房產(chǎn)，而港口由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，配套不齊全，目前均價(jià)只有 16001800 元 /平方米，在數(shù)據(jù)上將大豐市的商品房均價(jià)拉低。事實(shí)上，大豐市的房?jī)r(jià)發(fā)力上漲是在 2020 年底及 2020 年上半年。但由于西區(qū)及港口房產(chǎn)的總體價(jià)格較低，因此影響了大豐市的整體房?jī)r(jià)。 六） 小結(jié) ? 土地供應(yīng)逐年遞減，而銷售逐年上升，形勢(shì)看好 前面已分析過，土地供應(yīng)的逐年下降，導(dǎo)致可開發(fā)土地短時(shí)間內(nèi)變短，有利于房地產(chǎn)開發(fā)的理性投資。 ? 西區(qū)開發(fā)相對(duì)集中，供應(yīng) 量巨大，銷售速度趨平穩(wěn) 西區(qū)是目前大豐市的熱點(diǎn)區(qū)域，也是開發(fā)商扎堆取暖的一個(gè)區(qū)域。在開發(fā)項(xiàng)目體量較大。目前供應(yīng)量明顯偏大，銷售速度落后于供應(yīng)速度。目前在售項(xiàng)目的銷售情況仍較好，但銷售速度已有變緩的跡象，天氣炎熱是其中原因之一，政府的搬遷方向則是又一原因。 ? 市中心供應(yīng)稀少，成交活躍，成交價(jià)格逐步上行 目前市區(qū)內(nèi)項(xiàng)目供應(yīng)較少，在售項(xiàng)目如世紀(jì)新城等二期已結(jié)束，而豐和麗都及永泰國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目目前住宅都未能上市，因此市區(qū)內(nèi)的供應(yīng)稀少已形成在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格逐漸上行的趨勢(shì)。 ? 商品房銷售速度與價(jià)格上漲幅度都較快 自 2020 年下 半年以來，大豐市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始快速發(fā)展，綜合看來有幾個(gè)方面的因素，港口的建設(shè)、市政府的即將搬遷、土地供應(yīng)的逐漸減少，需求的持續(xù)旺盛等造成了商品房?jī)r(jià)格的迅速上行，同時(shí)幅度也較大。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，市場(chǎng)不理性因素開始聚集 隨著市場(chǎng)的持續(xù)向好，價(jià)格持續(xù)上行，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資、投機(jī)因素開始聚集，最明顯的是，一些投資客開始對(duì)西區(qū)及市區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目投資，而開發(fā)商尚未對(duì)項(xiàng)目的推出體量進(jìn)行有意識(shí)的控制。 三、 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 一） 本地塊周邊直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 恒達(dá)世紀(jì)新城 恒達(dá)世紀(jì)新城位于黃海東路以南、康平路以西，由大豐市恒達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目總規(guī)模為 481 套，總建筑面積約 萬(wàn)平方米。項(xiàng)目共分為三期建設(shè)，已完成一、二期的建設(shè)，并銷售完畢。其中一期于 2020 年建設(shè)完成，并已銷售完畢，共推出 14 幢共 4 棟多層住宅，當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)為 2020 元 /㎡；二期分為兩個(gè)組團(tuán)建設(shè)，其中第一組團(tuán)為 5 棟多層住宅，于 2020 年年初推出銷售，銷售均價(jià) 2300 元 /㎡；二期第二組團(tuán)于 2020 年 9 月推出銷售，于 2020 年 3 月銷售完畢，共推出 6 棟多層住宅，至今年3 月時(shí)，實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià) 26002700 元 /㎡。 分
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