【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 駕駛員應(yīng)做好安全防范工作，保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助，但對(duì)車輛損壞不承擔(dān)賠償責(zé)任。 非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車 非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車應(yīng)停放在指定位臵， 自行車應(yīng)停放在車架上，摩托車、助動(dòng)車應(yīng)聽從保安人員的指揮順序停放； 各類非機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫(kù)，嚴(yán)禁隨地亂放影響通道； 車主應(yīng)做好安全防范工作，保安人員不承擔(dān)賠償責(zé)任。 5. 安全防范作業(yè)規(guī)程 職責(zé) 保安中心負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行土法事件及異常情況處理等培訓(xùn)。 管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。 保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位，負(fù)責(zé)安全防范。 其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)。 6. 消防管理作業(yè)規(guī)程 中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)，制定 演習(xí)方案，檢查、整改工 作。 每年 12 月制定下一年度《消防演聯(lián)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)； 每年 12 月制定下一年度《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》，按時(shí)制訂《消防演練方案》，并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn)； 負(fù)責(zé)《臨時(shí)動(dòng)火證》的審核，并監(jiān)護(hù)動(dòng)火作業(yè)。 擔(dān)任大廈安全檢查員，發(fā)現(xiàn)消防隱患，制止違章作業(yè)；如發(fā)現(xiàn)火警隱患，填寫《消防檢查整改通知單》交有關(guān)用戶，限期整改； 管理消防器材設(shè)備，定期檢查，確保各類器材和裝臵處于良好狀態(tài)，防 火疏散通道保持暢通。 工程師負(fù)責(zé)對(duì)中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。 管理處經(jīng)理為大廈消防責(zé)任人，對(duì)大廈消防工作全面負(fù)責(zé)。 審批《臨時(shí)動(dòng)火證》； 批準(zhǔn)《消防演練計(jì)劃》，《消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃》、《消防演練方案》、《消防知識(shí)培訓(xùn)方案》。 臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)管理工作程序： 本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動(dòng)火的工程，原則上應(yīng)報(bào)消防局審批，特殊情況下，在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)，施工單位動(dòng)火前必須采取切實(shí)有效的防火安全措施，且管理處派人監(jiān)督其動(dòng)火完畢后立即清查現(xiàn)場(chǎng)； 在經(jīng)批準(zhǔn)的重點(diǎn)部位（變壓器、配電房、車庫(kù)、樓層等處）動(dòng)火，必須做到“七不、四要、一請(qǐng)”。 保潔管理 物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象，故此外墻清潔至為重要，當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后，清潔的好壞尤其大堂的清潔程度成為首要注意方向。 確定基本方針 充分研究各種建材及設(shè)備的特性，配合該性質(zhì)使用最適當(dāng)清掃材料及用具。 清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選， 使每位清潔員與大廈的高品位相稱。 作業(yè)時(shí)配合節(jié)省能源原則，將水、電用量降低到最低限度。 作業(yè)時(shí)應(yīng)與物業(yè)部其他人員密切配合，符合大廈各種功能及防范。 清潔工作分類 日常作業(yè) a) 道路，地面清掃； b) 玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭； c) 電梯去除污漬； d) 廣告指示牌除塵、污跡； e) 安全通道、大門刷洗光亮 f)；金屬欄桿去手印、除塵； g) 消防栓、滅火器擦拭； 定期保養(yǎng) a) 花卉、盆栽 ； b) 地面清潔； c) 玻璃、鏡面清潔； d) 外圍綠化殺蟲； e) 金屬部分打光、保養(yǎng)； f) 燈具、衛(wèi)生死角清潔； 作業(yè)時(shí)間 公共部分 日常作業(yè)：每日 7： 00AM— 16： 00PM 實(shí)施。 定期作業(yè)：利用平常不影響客戶活動(dòng)為最佳作業(yè)時(shí)間。 專業(yè)部分 日常作業(yè)：配合平常用戶活動(dòng)時(shí)間外再作業(yè)。 定期作 業(yè)：利用晚間操作。 檢查計(jì)劃 每日管理人員須做好當(dāng)日工作安排及特別注意事項(xiàng)； 制定每日巡檢表以使清潔水準(zhǔn)維持在較高水準(zhǔn) . 道路地面保潔 每日上班時(shí)清掃場(chǎng)地面一遍，將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi)，對(duì)確保地面無明顯沙土，及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等； 清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物。 每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站； 傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上； 每周對(duì)垃圾桶消殺兩次。 樓梯 樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。 升降梯擦洗其內(nèi)部的設(shè)施（包括控制按鈕、開關(guān)、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設(shè)備、應(yīng)急電話）。 電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。 如遇潮濕季節(jié)，樓梯臺(tái)階和電梯地面增加擦洗次數(shù)，以保證地面的干凈。 垃圾收集與清運(yùn) 通過規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn)，保持整潔美觀，消除臭味和各種細(xì)菌、害蟲，不污染環(huán)境，不影 響人們的健康。 及時(shí)清除樓面上所有的垃圾，收集清運(yùn)時(shí)，用垃圾袋裝好，并選擇適宜的通道和時(shí)間； 在清除垃圾時(shí)，不能將垃圾散落在地面上； 要保持垃圾間的整潔，防止產(chǎn)生異味及飛蟲； 配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。 定期聘請(qǐng)專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。 4. 園藝保養(yǎng)及節(jié)日布臵 安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護(hù)工作，并挑選供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境；于特定節(jié)日，如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布臵。 5. 公共區(qū)域 本公司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù)，定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí)，本公司將第一時(shí)間查明受損原因，派遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。 管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作，整個(gè)部門運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營(yíng)，所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益，加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。 工程管理目標(biāo) 1. 完好設(shè)備，完好機(jī)房，完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。 目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管 理成本，建立良好的大廈形象。 2. 完備資料，完備圖紙，完備操作的完備目標(biāo)。 目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料，建立充分的 軟件支持。 3. 完整材料設(shè)備，完整技術(shù)檔案，完整操作規(guī)程的完整。 目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、 發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。 為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 ,本司將把大廈的所有設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上，而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬 定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊(cè)，要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表，使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。 設(shè)備設(shè)施日常管理工作 1. 房屋、建筑設(shè)施 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托維修的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋 養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； d. 對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查 驗(yàn)證； e. 每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門； f. 每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫《房屋完好情況匯總表》，上報(bào)公司主管部門。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu) a. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無傾斜、無裂縫出現(xiàn)； b. 鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無剝落，主筋無外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力； c. 基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ) 結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。 屋面 平整完好，屋面防水層基本完好，隔熱保溫板完好無缺，無裂縫，排水暢通，壓頂出線無起殼、裂縫，粉刷完好。 外粉刷 外粉刷無起殼（包括各類線腳粉刷，雨蓬、陽臺(tái)等粉刷），無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。 內(nèi)粉刷 各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象，粉刷完好。 水、電 a. 各種照明電器線路完好，無老化，開關(guān)、插 座、燈泡正常工作。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通， 排水系統(tǒng)暢通。 落水 各種水落、水管無損壞，托鉤鐵腳完好，排 水暢通。 2. 供配電設(shè)備 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管；負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視配電房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄 ，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 低壓開關(guān)柜 a. 耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定； b. 開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好； c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d. 接地線連接應(yīng)緊密牢固，導(dǎo)電漆均勻無遺漏； e. 操作部分應(yīng)靈活，接點(diǎn)和 機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確； f. 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好； g. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； h. 雙電源箱能自動(dòng)切換； i. 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。 照明設(shè)備 a. 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊； b. 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無觸電危險(xiǎn)； c. 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定； d. 防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具； 防雷接地裝臵 a. 接地電阻值應(yīng)符合要求； b. 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象； c. 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。 機(jī)房環(huán)境 a. 消防設(shè)施完備，有效； b. 內(nèi)、外保持清潔，室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬； c. 電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。 3. 供氣設(shè)備 與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請(qǐng)煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。 4. 給排水設(shè)備 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)計(jì)劃的編制，委托修理的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃 表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢