【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 牧馬山麓，半坡逶迤、淺丘起伏，府河、金馬河、江安河、岷江 4 條水脈環(huán)繞；近 2021 畝原生松林，背依成都最早最標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)；常年平均氣溫 ℃，素有“都市香格里拉”贊譽(yù)。 27 項(xiàng)目總平圖 目前在售一期 1 組團(tuán)總平圖 聆溪 和綠蔭 組團(tuán)。 共 29套，面積集中在 490㎡左右，主要為 F、 G、 H戶型。 28 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ： 面積分布 —— 面積區(qū)間 3801200 ㎡，共 478 棟。其中 2 期臨楊柳河附近全為 900 多㎡獨(dú)棟產(chǎn)品；3 期為 1000 ㎡以上的定制別墅。 戶型點(diǎn)評(píng) 花園首層 娛樂休閑區(qū) 娛樂休閑廳 娛樂休閑廳 工人房 雙 車 庫(kù) 29 戶型特點(diǎn)： 主臥配備景觀陽(yáng)臺(tái)、步入式衣柜、超大主衛(wèi)，盡顯主人尊貴，獨(dú)立主人私密空間；次臥均配置衛(wèi)生間，提升生活品質(zhì)，增強(qiáng)私密性。 花園首層，“三廳”設(shè)計(jì)，雙娛樂休閑廳賦予強(qiáng)大的娛樂休閑功能；工人房空間設(shè)置配備完善，體現(xiàn)龍湖的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。 車庫(kù)直接入戶，方便快捷；地下室可直接出至水邊，直接親水；活動(dòng)室與視聽室的設(shè)計(jì)更增娛樂功能。 目前在售主力戶型 —— 建筑面積： 492㎡ 二層 次 臥 區(qū) 主 臥 區(qū) 30 負(fù)一層： 下沉式采光庭院 /格調(diào)茶室休閑區(qū) /超強(qiáng)娛樂功能享受區(qū) 入戶首層 ： 氣派 超寬外廊設(shè)計(jì) /中西廚雙重功能 /客廳三面充分采光 /挑高設(shè)計(jì)花園風(fēng)景 /臥室與陽(yáng)臺(tái)相通 31 目前在售主 力戶型 —— 建筑面積： 495㎡ 二層： 主臥功能強(qiáng)大 /獨(dú)立書房景觀露臺(tái) /臥室區(qū)域互不干擾獨(dú)立私密 /兒童房自帶精巧書房 地下一層 ： 動(dòng)靜分區(qū) /下沉式采光花園 /多功能娛樂區(qū) /家庭室 /儲(chǔ)藏間 /雙車庫(kù) /保姆房 32 首層 ： 外廊 、門廊相連 /客廳挑空 /寬敞廚房 /客廳、家庭廳合理布局 / 父母房 /雙衛(wèi) 二層： 獨(dú)立 主人區(qū)私密尊崇 /陽(yáng)臺(tái)與主臥相通 /步入式衣櫥、衛(wèi)浴區(qū) /雙臥室區(qū)設(shè)置，便于照顧 家人 33 套均占地 —— 項(xiàng)目總占地 735 畝，套均占地 畝 /套 立面風(fēng)格 —— 英倫獨(dú)棟莊園風(fēng)格。 項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上針對(duì)面向不同景觀的樓體作了不同的設(shè)計(jì)，提供了數(shù)種外型的獨(dú)棟戶型增大了客戶的選擇需求面。更從側(cè)面提升了客戶的尊崇感，體現(xiàn)了開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)理念。 項(xiàng)目外立面采用別墅專用的高品質(zhì)外裝文化石、外墻厚質(zhì)飾紋質(zhì)感涂料，注重以精良材質(zhì)雕琢別墅細(xì)節(jié)。 34 景觀設(shè)計(jì)： 長(zhǎng)橋郡保留了自然的坡地，利用周邊自然資源 水系，山體，沿水系打造橋梁，并鋪植 大片綠地，灌木，喬木提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，在河沿的灘邊使用了大小不一的鵝卵石為水景添色。 （ 1）喬木綠化屏障 項(xiàng)目除物業(yè)門口外，整個(gè)物業(yè)院子是由矮灌木叢形成的圍合，既綠色清新又環(huán)抱親切。更能體現(xiàn)開發(fā)商對(duì)為項(xiàng)目配置的物業(yè)公司的安保充滿信心。 （ 2）天然河道人工河灘 （ 3）小區(qū)內(nèi)道路 35 （ 4）橋 配套設(shè)施： （ 1）特靈中央空調(diào)系統(tǒng)、低溫?zé)崴匕遢椛涫降嘏到y(tǒng)、螺旋降噪排水系統(tǒng)、斷橋鋁合金雙層中空玻璃、高配比車位（車位比最少 1： 2，局部戶型達(dá)到 1： 3） （ 2） 長(zhǎng)橋郡專屬 3000 余平米純私人俱樂部式高尚會(huì)所，被楊柳河和碾河環(huán)繞 。 全歐式內(nèi)裝、木棧道、迭水瀑布等細(xì)節(jié)精致紛呈 ； 壁球館、室內(nèi)外恒溫游泳池、中西餐廳、健身房，乒乓球室等功能設(shè)施 齊全。 物業(yè)管理： 元 /平方米 月 包括 基本項(xiàng)英式管家服務(wù) （家居服務(wù)、商旅服務(wù)）、 酒店式全托管服務(wù) （清潔服務(wù)、生活物資配送服務(wù)、貼心管家 36 服務(wù)、綠化服務(wù)）、 個(gè)人式尊崇服務(wù) （特約商家 VIP 享受、小區(qū)穿梭車、代送代訂、托管服務(wù)等）。 客戶特征： ? 年齡 ： 3560 歲。其中 3540 歲占 40%， 4050 歲占 50%， 5060 歲占 10%。 ? 區(qū)域來(lái)源 ：客戶來(lái)源較廣，其中省內(nèi)客戶占 70%（以成都為主，占 95%），其他二級(jí)城市（如自貢、綿陽(yáng)等）占 5%；省外客戶占 20%，主要是以北京、重慶等地為主；其他客戶，比如海外客戶約占 10%，包括香港等地。 ? 階層 ：私營(yíng)業(yè)主占 90%；知名企業(yè)高級(jí)管理者占 5%；海外投資客戶占 5%。 ? 置業(yè)目的： 項(xiàng)目以自住為主，自住 90%，投資占 10%； ? 收入水平 ：資產(chǎn)在千萬(wàn)元以上； 銷售情況： ? 價(jià)格分析： 5002500 萬(wàn) /套。目前在售組團(tuán)均價(jià) 13000 元 /㎡。 ? 銷售速度分析： 約 20套 /月（ 2021年年中 2021年 4 月） ? 主力戶型分析： 490500多㎡ ? 主力戶型的價(jià)格差異： 640750 萬(wàn)，價(jià)差 110 萬(wàn)左右 ? 銷售率分析： 項(xiàng)目一期已全部推出， 200 套左右；二期推出 37 一部分，近 100 套。目前已售 180 套，銷售率 60%左右。項(xiàng)目整體余量近 300 套。 3）、 置信牧山麗 景 —— 牧馬后山地中海風(fēng)格山地小獨(dú)棟 位置與交通： 項(xiàng)目位于 新津縣牧馬山花源鎮(zhèn) 位置及 交通圖 交通： 交通條件比較成熟，交通通達(dá)性良好，可選線路較多。 二環(huán)路永豐立交 — 成都至新津大件路 — 牧馬山別墅區(qū) 二環(huán)路紅牌樓立交橋 — 老川藏路 — 雙 流 — 成都至新津大件路— 牧馬山別墅區(qū) 二環(huán)路雙楠立交 — 雙楠大道 — 新川藏路 — 雙流 — 牧馬山別墅 38 區(qū) 環(huán)境資源： 牧馬山淺丘山地； 緩坡臺(tái)地，大面積原聲山體、天然植被，形成人工補(bǔ)景與自然生態(tài)的情景交融。 2021 畝原生松林， 2800 畝牧山湖公元、 1500 畝四川國(guó)際高爾夫球場(chǎng)。 規(guī)劃布局 :項(xiàng)目總占地 730 畝，規(guī)劃分為三期開發(fā) ,一期 122 畝，規(guī)劃建設(shè) 97 棟獨(dú)棟別墅，采用整體圍合的方式布局，內(nèi)部獨(dú)立小組團(tuán)。 牧山麗景一期總平鳥瞰圖 產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 面積分布 175481 平米，三層地中海式小獨(dú)棟別墅，戶型設(shè)計(jì)上以四房和五房為主。 套均占地 : 畝 /套 立面風(fēng)格 :西班牙地中海式，高貴大氣。 255263 平米 E、 F 型為主 255263 平米 E、 F 型為主 220235 平米 B、 C、 D 型為主 220平米左右 A型為主 39 景觀設(shè)計(jì) : 地中海生活小鎮(zhèn)， 谷地公園水云花梯；自然疊水私享泳池，綠樹濃郁動(dòng)靜呼應(yīng) ， 園林人工湖 等。 40 林蔭大道意境圖 配套設(shè)施 :小區(qū)內(nèi)配私家會(huì)所； 七大中央系統(tǒng) ,包括 :地暖系統(tǒng)，以整個(gè)地面作為散熱體系，給人溫暖舒適的感覺；同時(shí)，房間內(nèi)各部分溫差較小，溫度分布平均。 家居智能化系統(tǒng)，包括可視對(duì)講、家庭內(nèi)部的安全防范、家居綜合布線系統(tǒng)、照明控制、家電控制、室內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)測(cè)和設(shè)備控制、遠(yuǎn)程視頻監(jiān)控、聲音監(jiān)聽、家庭影音 系統(tǒng)等。 中央空調(diào)系統(tǒng)，采用新型“戶式中央空調(diào)系統(tǒng)”，有效改善室內(nèi)空氣品質(zhì)，結(jié)合新風(fēng)系統(tǒng)可以預(yù)防空調(diào)病的發(fā)生。 中央熱水系統(tǒng)，每戶集中設(shè)置一臺(tái)熱水鍋爐，滿足家用熱水，并且熱水供應(yīng)采用循環(huán)泵，特別適合別墅多個(gè)衛(wèi)生間需求。 中央凈水系統(tǒng)，配置全自動(dòng)帶反沖洗前端過濾裝置，防止以為水雜質(zhì)等造成管道堵塞狀況，同時(shí)有效凈化水質(zhì)，并且具有自動(dòng)維護(hù)功能。 中央吸塵系統(tǒng)，中央吸塵系統(tǒng)分為放置在地下室或車庫(kù)的 41 除塵主機(jī)，嵌至墻里的吸塵管道、普通電源插座大小的吸塵插口。 中央新風(fēng)系統(tǒng)，確保在門窗全部關(guān)閉的情況下，提供給人 體所需的 新鮮空氣，結(jié)合中央空調(diào)系統(tǒng)，可在保證空調(diào)效果的同時(shí)滿足每戶新風(fēng)量及節(jié)能需要。 物業(yè)管理 :物業(yè)管理費(fèi)用為 4 元 /平 .月，星級(jí)管家式服務(wù)。 客戶特征 :首次購(gòu)買別墅的客戶，自住型需求為主；置信老客戶占一定比例；成都本地客戶。 銷售情況 : ? 價(jià)格分析 :均價(jià) 1202113000 元 /平米 ,總價(jià) 200 萬(wàn) 450 萬(wàn) ? 銷售速度分析 : 開盤當(dāng)月（ 2021 年 1 月）銷售 30 多套； 08 年 24 月：約 5 套 /月 08 年 512 月：約 2 套 /月 09 年 13 月：約 10 套 /月 ? 主力戶型分析 :210270 平米 建筑面積： 222㎡ 42 首層 二層平面布局 43 三層平面布局 戶型解析 : ? 首層錯(cuò)落坡地 ,地下室呈現(xiàn)地上；入戶車庫(kù) ,獨(dú)立傭人房； ? 二層精致門廳設(shè)計(jì)，凸現(xiàn)尊貴大氣；挑高客廳，面朝庭院美景，彰現(xiàn)尊貴身份； ? 三層寬景主臥，山景花園露臺(tái)，享受私人空間；人性化設(shè)計(jì)，充分考慮到各個(gè)起居室的功能性。 建筑面積： 255。 8 ㎡ 44 首層平面 二層平面布局 45 三層平面布局 戶型解析： ? 首層獨(dú)立地下活動(dòng)室；主仆分流，可依需求設(shè)置專用通道，體現(xiàn)主人身份的尊貴； ? 二層獨(dú)特花園玄關(guān)設(shè)計(jì)，彰現(xiàn)大氣；超大客廳，專設(shè)雙露臺(tái)家庭廳；美景陽(yáng)光餐廳銜接室內(nèi) 與室外；戶外會(huì)客廳，品味異域風(fēng)情的私家花園； ? 三層 米層高起居室，超大主臥室，書房與花園露臺(tái)相接；設(shè)室外樓梯，凸顯西班牙風(fēng)情，與自然親密接觸。 ? 主力戶型的價(jià)格差異 :250 萬(wàn) 320 萬(wàn) ,價(jià)差 70 萬(wàn)左右 ? 銷售率分析 :一期清盤中 ,僅余 1 套 ,銷售率 99%。 46 4）、 典型項(xiàng)目分析綜述： 長(zhǎng)橋郡：位置識(shí)別性強(qiáng)，山水資源豐富，規(guī)模適中； 引水入?yún)^(qū)提升景觀品質(zhì)和售價(jià)，林蔭大道和會(huì)所塑造大宅高端氣質(zhì)，綠化層次豐富； 中大獨(dú)棟產(chǎn)品設(shè)計(jì)到位，立面純正品質(zhì)感強(qiáng) 營(yíng)銷包裝細(xì)致，手法稍顯拘謹(jǐn)； 頂級(jí)購(gòu)墅人群基數(shù)有限。 牧山麗景：山居別墅，水資源欠缺，規(guī)模適中； 檔次落差明顯，景觀品質(zhì)一般，立面處理品質(zhì)感缺失； 小獨(dú)棟客戶基礎(chǔ)好，階段實(shí)現(xiàn)熱銷，但戶型過小影響品質(zhì)；別墅入門人群； 營(yíng)銷不到位，知名度高，主要得益于企業(yè)品牌，美譽(yù)度有限，主要受制于產(chǎn)品和營(yíng)銷表現(xiàn)。 南洋國(guó)際莊園：緊鄰花源鎮(zhèn)，周邊環(huán)境成熟，規(guī)模適中； 夾河兩岸，水資源豐富但利用不好，景觀品質(zhì)差； 產(chǎn)品品質(zhì)表現(xiàn)較差，戶型分級(jí)不明確，設(shè)計(jì)另類，第二居所特征明顯，市場(chǎng)接受度低； 營(yíng)銷缺位，市場(chǎng)知名度、美譽(yù)度雙低。 47 麓山國(guó)際社區(qū)：板塊成熟，多年經(jīng)營(yíng)知名度極高，規(guī)模超 大； 大尺度高爾夫景觀和社區(qū)園林營(yíng)造超強(qiáng)震撼力； 產(chǎn)品以復(fù)制北京成功別墅樣板社區(qū)小獨(dú)棟產(chǎn)品為主要手法，設(shè)計(jì)成熟，風(fēng)格經(jīng)典，總價(jià)控制得宜； 利用中高密度組團(tuán)麓鎮(zhèn)的打造支持社區(qū)商業(yè)配套的招商經(jīng)營(yíng)，已進(jìn)入大盤運(yùn)營(yíng)的中后期，銷售表現(xiàn)優(yōu)異； 面向獨(dú)棟別墅第一居所主流人群； 營(yíng)銷強(qiáng)勢(shì)，覆蓋面廣，現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品訴求稍弱。 雅居樂花園：板塊認(rèn)同度高，但位置偏遠(yuǎn)孤立，山水資源匱乏； 規(guī)模超大的綜合社區(qū)，運(yùn)作中前期即以中高密度組團(tuán)的打造支持社區(qū)商業(yè)配套的招商經(jīng)營(yíng)并烘托人氣，在提振客戶購(gòu)買信心的同時(shí)也造成市場(chǎng)印象中低端化的不利影響 ； 產(chǎn)品大中小獨(dú)棟、聯(lián)排產(chǎn)品兼具，少量創(chuàng)新產(chǎn)品，設(shè)計(jì)風(fēng)格中庸，以贈(zèng)送超大花園為主要賣點(diǎn)，前期銷售表現(xiàn)較好，后期受高密組團(tuán)影響進(jìn)入停滯； 力圖覆蓋獨(dú)棟別墅第一居所全序列人群； 營(yíng)銷表現(xiàn)中低端化，對(duì)高端產(chǎn)品銷售極為不利。 48 熱銷獨(dú)棟項(xiàng)目的三大產(chǎn)品路線： 產(chǎn)品品質(zhì)型路線：龍湖長(zhǎng)橋郡 綜合性價(jià)比路線：置信牧山麗景 配套資源型路線：麓山國(guó)際社區(qū)、中航云嶺、雅居樂花園 1）別墅客群在川內(nèi)有較好的購(gòu)買力基礎(chǔ) 鏈接資料： 最近 揭曉的 2021 胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告透露，全國(guó)有 萬(wàn)個(gè)千萬(wàn)富翁和 億萬(wàn)富豪，每 1萬(wàn)人中有 6人是千萬(wàn)富翁。其中四川千萬(wàn)富翁有 21200人，相當(dāng)于每 1萬(wàn)名四川人中，就有 3個(gè)是千萬(wàn)富豪；億萬(wàn)富豪有 1350名，相當(dāng)于每 10萬(wàn)名四川人中就有 2個(gè)是億萬(wàn)富翁。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都在國(guó)內(nèi)各地中排在第 9強(qiáng)。而成都就有 12200名千萬(wàn)富翁， 650名億萬(wàn)富豪。 通過對(duì)四川頂級(jí)自住房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì) ,價(jià)值 500 萬(wàn) 1000 萬(wàn)元之間的自住房產(chǎn)，成都約有 800套，價(jià)值 1000萬(wàn)以上的有 200套； 若按照成都一名千萬(wàn) 及億萬(wàn)富翁分別只購(gòu)置一套 5001000萬(wàn)房產(chǎn)和 1000 萬(wàn)以上房產(chǎn)計(jì)算，結(jié)合現(xiàn)有的同等價(jià)格區(qū)間房產(chǎn)，初步統(tǒng)計(jì)出 5001000 萬(wàn)房產(chǎn)和 1000 萬(wàn)以上房產(chǎn)分別有 9400 套及 450 套的市場(chǎng)缺口。 成都千萬(wàn)富翁人數(shù) 5001000 萬(wàn)房產(chǎn) 市場(chǎng)缺口 12200 人 800 套 9400 套