【文章內(nèi)容簡介】 我國目前物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)逾３萬家，從業(yè)人員突破３０ ０萬人，城鎮(zhèn)物業(yè)覆蓋率接近５０％。從 19xx 年到現(xiàn)在，在這近 25 年的發(fā)展歷史中，我國物業(yè)管理行業(yè)通過企業(yè)化、專業(yè)化、市場化的管理贏得了社會的認(rèn)可，并得到了長足的發(fā)展。 二、 xx 市是本次調(diào)查的必然選擇 xx 地處中國西南，長江與嘉陵江交匯于此，距離長江東海入?？诩s 2400 公里。作為中國西部唯一的中央直轄市，全市轄 40 個區(qū)縣，幅員面積 8 萬多平方公里，人口 3159 萬。各個區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。 在改革開放的推動下，作為一個新興的直轄市， xx 已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟實力位居西部各省市之首。 作為西部最開放和較發(fā)達(dá)地區(qū)， xx 的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出西部地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了 xx 市作為了本次暑期社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以 xx 市幾大主城區(qū)為主，涉及 xx 縣、 xx 區(qū)、 xx 縣、 xx 區(qū)等幾大區(qū)縣，以 xx 市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫。 在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近兩個月的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后 ，我現(xiàn)對問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了 xx 市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。 三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析 物業(yè)管理自 80 年代初在我國深圳、廣州初起步，至 90 年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，迅猛發(fā)展。全國 萬多家專業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進(jìn)入高等教 育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識世界進(jìn)入到理性認(rèn)識世界，已進(jìn)入競爭時代。 第二篇：物業(yè)管理調(diào)研報告 物業(yè)管理調(diào)研報告 物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排，我們對 **市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下： 一、物業(yè)管理的基本情況 總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會作用 發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。 （一）物業(yè)企業(yè)現(xiàn)狀 我市物業(yè)管理從年前后開始起步，至今發(fā)展僅年時間。據(jù)調(diào)查，截至年底，在我市注冊的物業(yè)企業(yè)共有 24 家，其中三級資質(zhì)企業(yè) 10家，從業(yè)人員 367 余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的 3 家，從業(yè)人員約 32 人。 （二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū) 34 個，物業(yè)管理面積 萬平方米。 新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指2021 年后開工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有 16 個，房屋建筑面積 143 萬平 方米，住宅套數(shù)有 萬余套，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到 95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得 **市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號。 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是 2021 年建成的住宅小區(qū)，共 18 個，房屋建筑面積 萬平方米，住宅套數(shù)有 萬余套，物業(yè)管理覆蓋率不足 50%。 住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從 2021 年開始?xì)w集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金 萬余元。 （三）小區(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀 截止 2021 年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會 6 個。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， %的小區(qū)業(yè)主對物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會召開困難。%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。 50%的小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。 %的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會，也未能起到應(yīng)有作用。 （四）物業(yè)管理行政機制現(xiàn)狀 在《物業(yè)管理條例》及《市物業(yè)管理實施辦法（ 暫行）》中明確：（ 1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督管理；（ 2）居民委員會、村民委員會依法對社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（ 3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是 阻擾街道、社區(qū)居委會的正常工作。按照《市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。 2021 年以來，我市針對物業(yè)管理工作先后出臺了《市物業(yè)管理實施辦法（暫行）》《市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《市物業(yè)管理實施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費指導(dǎo)價格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機構(gòu)作用、加強物業(yè)專項維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。 二、物業(yè)管理存在的主要問題及原因分析。 （一）物業(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。 物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅 7 萬平方米，物業(yè)公司管理 面積也不足 10 萬平方米，由于管理項目較小，管理規(guī)模不大，綜合實力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。 物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識不強。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動上門服務(wù)率為 32%，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為 61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識不是很強。 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，擅 自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查，我市 24 家物業(yè)企業(yè)的 34 個項目，有 31 個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機制和平衡機制。例如：同一職能機構(gòu)管理著水電氣的價格與物業(yè)服務(wù)價格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機制。當(dāng)水電氣的價格不斷上升時，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報酬僅 1200 元 /月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞 資雙方潛在矛盾十分突出。 （二）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。 物業(yè)服務(wù)費收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強 ,服務(wù)質(zhì)量差 ,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費。二是業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村，對物業(yè)管理概念不深，對物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接 ,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè) ,成為住戶不繳費的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費不及時等。 建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。 有以下三種情況： （ 1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗收，但向業(yè)主交房時仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使 用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。 （ 2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實際交房時不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。 （ 3）建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨立生 存的能力。 老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項維修資金。我市 2021 年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低 ,基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差 ,娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位 ,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項維修資金 ,根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。 住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。 （ 1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項維修資金。 （ 2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。 （三）小區(qū)業(yè)主委員會存在的主要問題及原因分析。 業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實踐中，對業(yè)主委員會的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對物業(yè)管理 的看法。 組成業(yè)主委員會的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識相對淡薄。 業(yè)主委員會的經(jīng)費來源無法自行解決。業(yè)主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)?；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經(jīng)費來源，業(yè)主委員會的日常工作都很難開展。 業(yè)主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的 小區(qū)沒有業(yè)委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業(yè)主委員會的工作也不方便。 業(yè)主大會和業(yè)主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業(yè)主很難達(dá)到 2/3 以上，業(yè)主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項無法決定。 （四）物業(yè)管理機制存在的主要問題及原因分析。 物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先 ,物業(yè)管理立法滯后。除了 2021年 10 月 1 日實施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和 2021 年 9 月 1 日正式實施的《物業(yè)管理條例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟合同一方主體的業(yè)主委員會是否具備訴訟資格等等。 物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個部門，有