【文章內(nèi)容簡介】 行指導(dǎo) 部門經(jīng)理和策劃總管 項目建議書 由管委會審批項目建議書 對投資計劃進(jìn)行審查 全體管委會成員 審批簽署過的項目建議書 立項階段 進(jìn)入項目策劃階段 辦理手續(xù)報建 文件存檔備查 部門經(jīng)理及策劃主管 部門經(jīng)理或指定人員 部門秘書 項目策劃書 報批后的手續(xù) 無 監(jiān)督執(zhí)行階段 使集團(tuán)調(diào)整后的戰(zhàn)略能及時地在項目運(yùn)行中得以貫徹、執(zhí)行 全體管委會成員和部 門策劃人員 審批和修改的項目建議書 企劃部 營銷中心 戰(zhàn)略發(fā)展部 企劃部 企劃部 總經(jīng)理 財務(wù)部 營銷中心 企劃部 管委會 企劃部 開發(fā)部 行政人事部 管委會、企劃部 項目經(jīng)理和策劃主管 部門經(jīng)理 部門經(jīng)理 無 219 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 選址征地意見書應(yīng)該包括下列主要內(nèi)容 選址征地建議 ? 列出多塊備選地塊 ? 地塊背景資料分析 ? 對獲得地塊成本進(jìn)行分析 房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢分析 ? 市場供求分析 ? 市場競爭分析 社會背景分析 ? 整體城市規(guī)劃設(shè)計對待開發(fā)地段的影響 ? 相關(guān)政策分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ? 市政建設(shè)情況 ? 交通狀況 ? 開發(fā)的地形地貌 宏觀環(huán)境分析 ? 社會環(huán)境分析 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ? 文化環(huán)境分析 ? 周邊環(huán)境分析 ? 人口密度分析 ? 人均住房面積 ? 人均收入 ? 商業(yè)狀況分析 ? 消費(fèi)者行為分析 ? 未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 ? 獲得地塊難易程度分析 ? 開發(fā)的基本設(shè)想 220 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 可行性研究報告應(yīng)該包括下列主要內(nèi)容 敏感性分析 ? 項目的價格定位 ? 項目開發(fā)面積定位 ? 盈虧平衡點(diǎn)分析 經(jīng)濟(jì)效益測算 ? 市場供求分析 ? 市場競爭分析 ? 細(xì)分市場的分析 資金使用情況分析 ? 資金需求分析 ? 資金獲得方式分析 ? 資金成本分析 房地產(chǎn)開發(fā)市場分析 宏觀環(huán)境分析 ? 社會環(huán)境分析 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ? 文化環(huán)境分析 ? 消費(fèi)者行為分析 ? 區(qū)域市場的價格走向 ? 未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 ? 項目開發(fā)中的現(xiàn)金流預(yù)測 ? 項目總投資估算 ? 事業(yè)部內(nèi)部資金協(xié)調(diào)建議 ? 銷售收入現(xiàn)金流的預(yù)測 ? 項目投資收益率預(yù)測 ? 銷售收入的估算 ? 項目開發(fā)成本的估算 ? 項目利潤預(yù)測 ? 確定敏感性因素 ? ABC情景分析法 ? 控制風(fēng)險的建議 221 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 項目建議書應(yīng)該包括下列主要內(nèi)容 項目開發(fā)建議 ? 產(chǎn)品的基本定位 ? 項目的經(jīng)營目標(biāo)預(yù)測 ? 敏感性分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ? 市場供求分析 ? 區(qū)域市場細(xì)分 ? 競爭對手分析 社會背景分析 ? 整體城市規(guī)劃設(shè)計對待開發(fā)地段的影響 ? 相關(guān)政策分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ? 市政建設(shè)情況 ? 交通狀況 ? 開發(fā)的地形地貌 宏觀環(huán)境分析 ? 社會環(huán)境分析 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ? 文化環(huán)境分析 ? 周邊環(huán)境分析 ? 人口密度分析 ? 人均住房面積 ? 人均收入 ? 商業(yè)狀況分析 ? 消費(fèi)者行為分析 ? 未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 222 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 項目策劃書制定和審批流程 決策 實施 監(jiān)督 依據(jù) 討論 提出 初審 項目建議書市場調(diào)查報告地塊分析 組織綜合審議 審批 監(jiān)督項目策劃方案的及時貫徹執(zhí)行 未通過 匯總提出各項指標(biāo) (過程報告 ) 成立項目部負(fù)責(zé)實施 存檔 通過 行政人事部 事業(yè)部內(nèi)其它職能部門 管委會 總經(jīng)理 企劃部 * 項目策劃書 *： 包括 項目 經(jīng)理 人 選 存檔 參與討論提出書面意見 抄送 / 反饋意見 存檔 未通過 223 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 項目策劃流程說明 依據(jù)項目建議書和地塊情作出量化指標(biāo)、市調(diào)分析及地塊分析 提出準(zhǔn)確的量化指標(biāo) 企劃部 部門全員參加 分析報告 匯總量化指標(biāo)交各職能部門討論提出書面意見 整理出初步的建議意見 企劃部、營銷中心、財務(wù)部、物業(yè)公司、材設(shè)部、工程部 企劃部全員，其余各職能部門經(jīng)理 整理的意見過程報告 完成項目策劃書，并交各職能部門反饋明確意見 完成項目策劃書，并交各職能部門提出意見 企劃部、營銷中心、財務(wù)部、物業(yè)公司、材設(shè)部、工程部 企劃部全員，各職能部門經(jīng)理 項目策劃書，意見反饋表 交由總經(jīng)理主持綜合審議 綜合審議項目策劃書是否可行 企劃部、營銷中心、財務(wù)部、物業(yè) 公司、材設(shè)部、開發(fā)部、工程部 總經(jīng)理、企劃部、 各職能部門經(jīng)理 審議意見書 報請管委會審批 審批策劃方案及投資計劃 執(zhí)委會 管委會成員 簽署審批意見的 項目策劃書 項目部實施 成立項目部委派項目經(jīng)理 總經(jīng)理、企劃部 總經(jīng)理、企劃部有 關(guān)人員 執(zhí)行實施的文件 監(jiān)督項目策劃方案的及時貫徹執(zhí)行 監(jiān)督和調(diào)整項目策劃的執(zhí)行 總經(jīng)理、企劃部 總經(jīng)理、企劃部有關(guān)人員 階段性的執(zhí)行分析報告 責(zé)任 參與部門 參與崗位 交付品質(zhì) 流程步驟 224 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 項目策劃書應(yīng)該包括下列主要內(nèi)容 (1) 背景分析 ? 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢 ? 城市規(guī)劃定位 ? 相關(guān)政策分析 項目的定位 ? 項目的市場定位 ? 項目的功能定位 ? 標(biāo)準(zhǔn)定位 ? 項目的開發(fā)理念 項目的規(guī)劃與設(shè)計 ? 規(guī)劃及設(shè)計原則 ? 環(huán)境規(guī)劃及設(shè)計 ? 建筑規(guī)劃及設(shè)計 ? 交通規(guī)劃及設(shè)計 ? 住宅設(shè)計 項目的建設(shè)與管理 ? 項目的建設(shè)管理 ? 施工現(xiàn)場管理 ? 開發(fā)方式設(shè)想 ? 項目進(jìn)度計劃 ? 設(shè)施配套設(shè)計 ? 智能化、信息化設(shè)計 ? 新技術(shù)的應(yīng)用 ? 主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .. 225 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 物業(yè)管理 ? 物業(yè)管理目標(biāo) ? 物管原則績標(biāo)準(zhǔn) ? 物管模式 項目營銷策劃方案 ? 定價策略 ? 付款方式 ? 銷售模式 ? 項目推廣策劃方案 項目投資及經(jīng)濟(jì)效益分析 ? 資金組織及運(yùn)作方式 ? 項目投資估算 ? 現(xiàn)金流預(yù)測 項目策劃書應(yīng)該包括下列主要內(nèi)容 (2) ? 物業(yè)管理內(nèi)容 ? 物業(yè)管理方式 ? 物業(yè)管理移交原則 ? 經(jīng)濟(jì)效益測算 ? 項目投資風(fēng)險分析 ? 社會效益評價 226 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 企劃部項目控制計劃書編審流程 初審 決策 執(zhí)行 依據(jù) 提出 討論 編制 項目策劃書初步設(shè)計圖 組織會審 審批 組織項目部實施 項目控制計劃書草稿 存檔 通過 組織內(nèi)部討論 未通過 財務(wù)部 工程部 材設(shè)部 管委會 總經(jīng)理 企劃部 * 開發(fā)部 營銷中心 行政人事 投資計劃書 工程概算書 參與討論并提出書面意見 未通過 項目控制計劃書正式文本 抄送 / 意見反饋 *： 包括 項目 經(jīng)理 人 選 通過 227 Lines 協(xié)信集團(tuán) Roland Berger – Strategy Consultants 項目控制計劃書編審流程說明 參與部門 參與崗位 交付品質(zhì) 流程步驟 依據(jù)提供 企劃部 財務(wù)部 工程部 部門經(jīng)理和策劃主管 部門經(jīng)理 部門經(jīng)理和設(shè)計院 項目策劃書、初步設(shè)計圖 投資計劃書 工程概算書 責(zé)任