【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （ 2） 前期工程費(fèi)。 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 2 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5‰ 3 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 19 合計(jì) 57 （ 3） 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工 程費(fèi) 3% 57 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) 57 （ 4） 、社區(qū)配套費(fèi)用 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 會(huì)所 500 元 /平方米 2500 125 2 幼兒園 （ 5） 、 其他及 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目 建安費(fèi) 2%估算， 預(yù)計(jì)為 38 萬(wàn) （ 6）、 銷售管理 成本：按銷售總額的 7%計(jì)算 6750 萬(wàn)元 *7%=472 萬(wàn)元 （ 7） 、土地成本：按每畝 25萬(wàn)計(jì)算： 25 萬(wàn)元 *59畝 = 1475 萬(wàn) （ 8） 、 總成本合計(jì) 約為 ： 1900萬(wàn)元 + 57 萬(wàn)元 +57萬(wàn) +125 萬(wàn) +38萬(wàn) +472 萬(wàn) +1475=4124 萬(wàn)元 ㈢銷售收入 （ 1） 別墅 部分： 預(yù)計(jì)別墅均價(jià)做到 3500元 /平米， 5000 平米 *3500 元 /平米 =1750 萬(wàn) 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （ 2） 花園洋房 ： 預(yù)計(jì)均價(jià)做到 2500 元 /平米， 20200 平米 *2500 元 /平米 =5000 萬(wàn) （ 3）總銷售 總 收入合計(jì)： 1750 萬(wàn)元 + 5000 萬(wàn)元 = 6750 萬(wàn)元 ㈣ 總收益分析 1）總銷售收入 – 總成本： 總收益： 6750 萬(wàn)元 – 4124 萬(wàn)元 = 2626 萬(wàn)元 （ 2）稅后利潤(rùn)： 2626 萬(wàn)元 – 6750 ╳ % = 萬(wàn)元 ㈤投資收益分析 成本回報(bào)率：總收益 /總成本 ╳ 100%： ╳ 100% = % 由于按定向開(kāi)發(fā)考慮，總投資額主要為取得銷售許可證之前的土地補(bǔ)償，前期配套費(fèi)及部分建安成本等，取得銷售許可證后，用銷售回款進(jìn)行后期建設(shè)。 ㈥方案簡(jiǎn)評(píng)： 機(jī)會(huì)： 1）市場(chǎng)目前無(wú)同類產(chǎn)品，領(lǐng)先 XX 市場(chǎng)； 2） XX 市及周邊區(qū)縣財(cái)富階層形成，有提升居住品位的需求； 3）該方案的成功運(yùn)營(yíng)，可積累大量的金字塔頂富裕階層客群，對(duì)樹(shù)立公司形象、塑造公司品牌、占領(lǐng)最高端市場(chǎng)有重大戰(zhàn)略意義。 風(fēng)險(xiǎn)： 1）整體總價(jià)偏高，客戶群體范圍小，銷售回款速度較慢； 2）花園洋房平均總價(jià)約為 50 萬(wàn)，別墅單套總價(jià)在 100 萬(wàn)以上， 項(xiàng)目面臨的是兩種不同層次的客戶群體，在營(yíng)銷上容易顧此失彼，可能造成花園洋房的暢銷而別墅冷落，也可能相反。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 定位方向二： 城市奢侈品 —— 純別墅社區(qū) 建筑類 型：獨(dú)棟 +聯(lián)排 +疊加 ㈠規(guī)劃指標(biāo) （ 1）總占地面積： 59畝 = 平米 （ 2）總建筑面積：容積率按 計(jì)算，建筑面積約 平方米 （ 3）其中：聯(lián)排別墅： 20套，戶型區(qū)間 180— 300之間；總面積控制在 5000 平米 獨(dú)棟別墅： 10套， 戶型 區(qū)間控制在 260—— 400 之間 ， 總面積控制在： 3500平米； 疊加別墅 20 套，戶型區(qū)間控制在 180— 240之間；總面積控制在 4500 平米 會(huì)所 1500 平米 社區(qū)幼兒園 1000 平米 ㈡成本分析 （ 1）、 建安費(fèi)：別墅按 1200 元 /平米計(jì)算： 1200 元 /平米 *13000 平米 =1560 萬(wàn)； （ 2） 前期工程費(fèi)。 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 2 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5‰ 3 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 合計(jì) （ 3） 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi) 3% 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) （ 4） 、社區(qū)配套費(fèi)用 （ 單位：萬(wàn)元） 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 會(huì)所 500 元 /平方米 2500 125 2 幼兒園 （ 5） 、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目建安費(fèi) 2%估算， 預(yù)計(jì)為 萬(wàn) 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 （ 6） 、 銷售管理 成本：按銷售總額的 7%計(jì)算 4500 萬(wàn)元 *7%=315 萬(wàn)元 （ 7） 、土地成本：按每畝 25萬(wàn)計(jì)算： 25 萬(wàn)元 *59 畝 = 1475 萬(wàn) （ 8） 、 總成本合計(jì) 約為 ： 1560萬(wàn)元 + + 萬(wàn) +125 萬(wàn) + 萬(wàn) +315 萬(wàn) + 1475 = 萬(wàn)元 ㈢銷售收入 （ 1） 聯(lián)排 別墅部分：預(yù)計(jì)均價(jià)做到 3500 元 /平米， 5000 平米 *3500 元 /平米 =1750 萬(wàn) （ 2） 獨(dú)棟 ： 預(yù)計(jì)均價(jià)做到 4000 元 /平米， 3500 平米 *4000 元 /平米 =1400 萬(wàn) （ 3）、疊加別墅：預(yù)計(jì)均價(jià) 3000 元 /平米， 4500 平米 *3000 元 /平米 =1350 萬(wàn) （ 3）總銷售收入合計(jì)： 1750 萬(wàn)元 + 1400 萬(wàn)元 +1350= 4500 萬(wàn)元 ㈣ 總收益分析 1）總銷售收入 – 總成本： 4500 萬(wàn)元 – 萬(wàn)元 =900 萬(wàn)元 （ 2）稅后利潤(rùn)： 900 萬(wàn)元 – 4500╳ % = 萬(wàn)元 ㈤投資收益分析 成本回報(bào)率：總收益 /總成本 ╳ 100%： 900/ ╳ 100% = 25% ㈥ 方案簡(jiǎn)評(píng)： 機(jī)會(huì)： 1）市場(chǎng)目前無(wú)同類產(chǎn)品，領(lǐng)先 XX市場(chǎng)； 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 2） XX 市及周邊區(qū)縣財(cái)富階層形成，有提升居住品位的需求； 3）該方案的成功運(yùn)營(yíng)，可積累大量的金字塔頂富裕階層客群，對(duì)樹(shù)立公司形 象、塑造公司品牌、占領(lǐng)最高端市場(chǎng)有重大戰(zhàn)略意義。 4）國(guó)家政策限制發(fā)展別墅，其稀缺性是升值的根本動(dòng)力。一旦市場(chǎng)成熟，價(jià)格攀升空間大。 風(fēng)險(xiǎn)： 1）整體總價(jià)偏高，客戶群體范圍小，銷售回款速度慢； 2） 規(guī)劃設(shè)計(jì)要求高，營(yíng)銷推廣難度大； 3）就目前價(jià)格預(yù)期而言，利潤(rùn)空間狹小。 定位方向三：精裝修高層闊景大宅 ㈠規(guī)劃 指標(biāo) （ 1）總占地面積： 59畝 = 平米 （ 2）總建筑面積：容積率做到 建筑面積約 137667 平方米 （ 3）其中： 四棟 18F 高層 、四 棟 26F 高層，建筑面積控制在 11萬(wàn)平米 商業(yè)群樓： 萬(wàn)平米 會(huì)所 1000 平米 幼兒園 1000 平米 ㈡成本分析 （ 1）、 建安費(fèi)： 建安費(fèi)按 900 元 /平米計(jì)算： 900 元 /平米 * 萬(wàn) 平米 = 億元 （ 2） 、 前期工程費(fèi)。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 單位： 萬(wàn) 元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 建安工程費(fèi) % 2 水文地質(zhì)勘探費(fèi) 建安工程費(fèi) 5‰ 3 通水、通電、通路費(fèi) 建安工程費(fèi) 1% 合計(jì) （ 3） 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額 1 供電工程 建安工程費(fèi) 3% 2 供水工程 3 供氣工程 4 道路工程 5 綠化工程 6 通訊工程 7 照明工程 8 排污工程 9 環(huán)衛(wèi)工程 合計(jì) （ 4） 、社區(qū)配套費(fèi)用 單位：萬(wàn)元 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) 計(jì)價(jià)數(shù)量 金額 1 會(huì)所 500 元 /平方米 2020 100 2 幼兒園 （ 5） 、其他及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目建安費(fèi) 2%估算， 預(yù)計(jì)為 243 萬(wàn) （ 6） 、 銷售管理成本：按銷售總額的 7%計(jì)算 33700 萬(wàn)元 *7%=2359 萬(wàn)元 （ 7） 、精裝修成本：按 300 元 /平米計(jì)算， 110000 平米 *300 元 /平米 =3300 萬(wàn)元 （ 8） 、土地成本：按每畝 25萬(wàn)計(jì)算： 25 萬(wàn)元 *59畝 = 1475 萬(wàn) （ 9） 、 總成本合計(jì) 約為 ： 12150 萬(wàn)元 + 元 + 萬(wàn) +100萬(wàn) +243 萬(wàn) +2359 萬(wàn) +1475+3300 =20356萬(wàn)元 ㈢銷售收入 （ 1） 高層住宅均價(jià) 2200 /平米計(jì)算： 2200 元 /平米 *11 萬(wàn)平米 = 億元 （ 2） 商業(yè) ： 預(yù)計(jì)均價(jià)做到 3800 元 /平米， 平米 *3800 元 /平米 =9500 萬(wàn) （ 3）總銷售收入合計(jì) ： 24200 萬(wàn)元 + 9500 萬(wàn)元 = 33700 萬(wàn)元 ㈣總收益分析 1）總銷售收入 – 總成本： 總收益 = 33700 萬(wàn)元 – 20356 萬(wàn)元 = 13344 萬(wàn)元 （ 2）稅后利潤(rùn)： 13344萬(wàn)元 – 33700 ╳ % = 萬(wàn)元 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。