【文章內(nèi)容簡介】 除法律另有規(guī)定外，國有財產(chǎn)由國務院代表國家行使所有權。 【例題 多選題】（ 2020年）根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列各項中，所有權只能屬于國家的有（ ） 。 [答疑編號 4478040601] 『正確答案』 CD 『答案解析』礦藏、水流、海域、城市的土地、無線電頻譜資源、國防資源，僅屬于國家所有。 （二）集體所有權 主體 多元性：城鎮(zhèn)集體、集體的全體成員 客體 有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂； 、生產(chǎn)設施、農(nóng)田水利設施； 、科學、文化、衛(wèi)生、體育等設施； 。 內(nèi)容 必須由集體組織的成員進行民主管理，并且依照法定的程序行使權利。 保護 集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員利益的，可以請 求人民法院撤銷 行使 （ 1）農(nóng)民集體所有權的行使（共同管理權）：下列事項應當依照法定程序經(jīng)本集體成員決定： ① 土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個人承包； ② 個別土地承 包經(jīng)營權人之間承包地的調(diào)整； ③ 土地補償費等費用的使用、分配辦法； ④ 集體出資的企業(yè)的所有權變動等事項； ⑤ 法律規(guī)定的其他事項。 （ 2）自然資源集體所有權的行使：集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權： ① 屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權； ② 分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟組織或者村民小組代表集體行使所有權； ③ 屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權。 （三）私人所有權 三、業(yè) 主的建筑物區(qū)分所有權 （一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的概念、特征 ：指由 專有部分所有權、共有權、共同管理權 結合而成的一種 “ 復合物權 ” 。 ： 權利的復合性 由三個因素復合而成 專有所有權的主導性 ； 大小 決定區(qū)分所有權人共有所有權和共同管理權的大??； ，而共有所有權和共同管理權 不需要單獨登記 。 一體性 不可分離 ，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，應將三者同時進行 （二）專有所有權 專有所有權是指區(qū) 分所有權人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權利。 （ 1）業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。 （ 2）住改商：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。 （三）共有所有權 ：共有所有權是指業(yè)主對建筑物內(nèi)房屋的專有部分以外的部分享有的共有權。 —— 不得以放棄權利為由不履行義務。 ： （ 1）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 （ 2）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有 ，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 （ 3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。 （ 4）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。 （ 5）建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。 （四）共同管理權 ，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。 ，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 ： （制定和人事過半，財產(chǎn)三 分之二） ； 約； 員； 人； 經(jīng) 專有部分占建筑物總面積過半數(shù) 的業(yè)主且占 總人數(shù)過半數(shù) 的業(yè)主同意。 （ 1/2+1/2） 金； 、重建建筑物及其附屬設施 經(jīng) 專有部分占建筑物總面積 2/3以上 的業(yè)主且占 總人數(shù) 2/3以上 的業(yè)主同意 （ 2/3+2/3） 【例題 單選題】某小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會。根 據(jù)物權法律制度的規(guī)定，下列關于業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會表決通過標準的表述中，正確的是（ ）。 2／ 3以上的業(yè)主或占總人數(shù) 2／ 3以上的業(yè)主同意 2／ 3以上的業(yè)主且占總人數(shù) 2／ 3以上的業(yè)主同意 1／ 2的業(yè)主或占總人數(shù)超過 1／ 2的業(yè)主同意 1／ 2的業(yè)主且占總人數(shù)超過 1／ 2的業(yè)主同意 [答疑編號 4478040602] 『正確答案』 D 『答案解析』選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員的，須經(jīng) 專有部分占建筑物總面積過半數(shù) 的業(yè)主且占 總人數(shù)過半數(shù) 的業(yè)主同意。 四、相鄰關系 相鄰關系是指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權或使用權時，因相互間依法應當給予方便或接受限制而發(fā)生的權利義務關系。 —— 法定要求， 不是獨立的物權 相鄰用水、排水關系 對自然流水的利用，應當在不動產(chǎn)的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放，應當尊 重自然流向。 因通行產(chǎn)生的相鄰關系 不動產(chǎn)權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。 因修建施工、防險發(fā)生的相鄰關系 不動產(chǎn)權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，權利人應當提供必要的便利。 因通風、采光發(fā)生的相鄰關系 建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。 相鄰排污關系 不動產(chǎn)權利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污 染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 相鄰防險關系 不動產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得 危及相鄰不動產(chǎn)的安全。 【例題 單選題】相鄰關系是不動產(chǎn)的相鄰各方因不動產(chǎn)行使所有權或使用權而發(fā)生的權利義務關系，相鄰關系的客體是（ ）。 [答疑編號 4478040603] 『正確答案』 D 五、共有 （一）共有概述 （ 1）概念：指兩個或兩個以上的主體就同一不動產(chǎn)或動產(chǎn)享有所有權。 （ 2）特征： ① 主體：多個所有權人 ② 客體：并不是分別所有 ③ 內(nèi)容：按照各自的份額享有權利并承擔義務，或平等享有權利，承擔義務。 ④ 性質(zhì)：不是一種獨立的所有權類型 ：按份共有和共同共有。 （二）按份共有 ： 共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共 有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外， 視為按份共有 。 ：享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。 （約定 → 出資額 → 等額） 占有、使用、收益 （按份額享受） 按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn) 按照其份額 享有所有權。但對共有財產(chǎn)的使用方法， 應由全體 共有人 協(xié)商 確定。 管理財產(chǎn) （約定 →均有） 有權 按照約定 管理共有財產(chǎn)。有約定按約定；沒有約定或者約定不明確的，各共有人 都有 管理的權利和義務。 處分份額 可以 轉(zhuǎn)讓 其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。 ，其他共有人在同等條件下享有 優(yōu)先購買 的權利。 處分共有財產(chǎn) （約定 →2/3 ） 處分 共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作 重大修繕 的，應當經(jīng)占 份額 2／ 3以上 的按份共有人同意，但共有人之間另有 約定 的除外。 費用承擔 （約定 →份額） 按照各自的份額享有權利，同時也要按各自的份額分擔義務。對共有物的管理費用，有 約定 按約定，沒約定或約定不明，按 份額 負擔。 共有物的分割 （約定 → 隨時） 有 約定 按約定，沒有約定或者約定不明確的：按份共有 人可以 隨時 請求分割 共同債務 對外承擔責任后 ，對內(nèi)按份共有人 按照份額 享有債權、承擔債務 【例題 單選題】甲、乙、丙共有一套房屋，其應有部分各為 1/3。為了提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。下列正確的是（ ）。 ，甲、乙不得鋪木地板 、乙的份額已占份額的 2/3以上，故甲、乙可以鋪木地板 、乙只能在自己的應有部分上鋪木地板 、乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋 [答疑編號 4478040604] 『正確答案』 B 『答案解析』處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額 2／ 3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外 【例題 單選題】甲、乙各以 30%與 70%的份額共有一間房屋，現(xiàn)甲欲將自己的份額轉(zhuǎn)讓給第三人丙，下列表述中說法正確的是（ ）。 ，丙沒有優(yōu)先購買權 先購買權，乙沒有優(yōu)先購買權 、丙都有優(yōu)先購買權，兩人處于平等地位 、丙都有優(yōu)先購買權，乙的優(yōu)先購買權優(yōu)先于丙的優(yōu)先購買權 [答疑編號 4478040605] 『正確答案』 A 『答案解析』共有人轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。 （三）共同共有 共同共有是指兩個或兩個以上的法人或公民，根據(jù)某種共 同關系（如夫妻關系、共有所有權）而對某項財產(chǎn) 不分份額 地共同享有權利并承擔義務。 份額的確定 共有財產(chǎn)不分份額，只有在 共同共有關系終止時，才能確定各共有人的份額 ，以分割共有財產(chǎn)。 【鏈接】按份共有：享有的份額，沒有約定或約定不明的，按出資額確定；不能確定出資額，視為等額享有。 處分共有財產(chǎn)（約定 → 全體） 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng) 全體共同共有人同意 ，但共有人之間另有約定的除外。 【鏈接】按份共有：經(jīng)占份額 2／ 3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 所有權 共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn) 共同享有 所有。 【鏈接】按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權。 費用承擔 各共有人 平等地 享有權利和承擔義務。對共有物的管理費用及其他，有約定按約定；沒有約定或約定不明，共同共有人共同負擔。 【鏈接】按份共有：按照各自的份額享有權利，按各自的份額分擔義務。對共有物的管理費用，有約定按約定，沒約定或約定不明，按份額負擔。 共有物的分割 有 約定 按約定，沒有約定或者約定不明確的，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時 可以請求分割 。但是造成損害要 賠償。 【鏈接】有約定按約定，沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割 共同債務 對外承擔責任后 ，對內(nèi)共同共有人 共同 享有債權、承擔債務。 【鏈接】對外承擔責任后，對內(nèi)按份共有人按照份額享有債權、承擔債務 （四）共有物的分割 分割方式 協(xié)商 確定。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割 （實物分割） ；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價 （折價分割）或者拍賣、變賣取得的價款 （變價分割） 予以分割。 （五）因共有財產(chǎn)而產(chǎn)生的共同債務 因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外。 按份共有人按照 份額 享有債權、承擔債務，共同共有人 共同 享有債權、承擔債務。 第四節(jié) 用益物權 一、用益物權概述 ：用益物權是對他人所有（他物權）的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益（限制物權）的權利。 ：土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權和準物權（海域使用權、探 礦權、采礦權、取水權、養(yǎng)殖權和捕撈權）。 【例題 單選題】（ 2020年）下列物權中，屬于用益物權的是（ ）。 [答疑編號 4478040701] 『正確答案』 A 『答案解析』選項 B、 C、 D均屬于擔保物權。 二、土地承包經(jīng)營權 （一）土地承包經(jīng)營權的概念 土地承包經(jīng)營權，又稱農(nóng)村土地承包經(jīng)營權，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對集體所有或國家所有的由農(nóng)民集體使用的土地進行占有、使用和收益的權利。 （二）土地承包經(jīng)營權的設立、確認和期限 ：土地承包