【文章內(nèi)容簡介】 人數(shù)很多，這說明我市居民很喜歡舉行這樣的展覽，市場機會是有的，看你怎么挖掘啦，從客觀上說我市還缺乏必要的展覽設施來承載這些展覽，因此發(fā)展更專業(yè)的展會是市場大勢所趨。 4）、西安市房地產(chǎn) 市場總體價格特征分析 長期以來，本地市場在星級酒店的眼里都是 “ 雞肋 ” ，不僅利潤不大，而且還有降低酒店格調(diào)和品位的危險。因此，星級酒店一般都 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 把目光緊盯住國外游客，他們的營銷計劃也基本上為此展開。由于西安是一個國際化的旅游大都市，來此旅游的國內(nèi)外賓客數(shù)以百萬計，從市場細分的角度而言，星級酒店這一經(jīng)營策略無可厚非， 在這幾年星級酒店中一些五星、四星級酒店業(yè)開始進入平民市場，價格也是普通大眾能承受得起，普通標間價格僅在 300— 700 元 /天之間，這說明在市場競爭的加劇星級酒店服務的服務提高價格也在緩步調(diào)整，未來走勢將有 可能上揚或步入調(diào)整期。 寫字樓市場雖不如住宅那樣競爭激烈，但其競爭程度也很不差，好的寫字樓不僅綜合情況好，而且價格也在一路上揚，我市目前甲級寫字樓市場銷售價格達到每平方米 40007000 元左右，比普通寫字間貴了大概 100300 元，其出租價也在 5090 元之間，有的打上百元，租賃價格也在緩步上調(diào)，但上調(diào)幅度不會太大。 展會由于受到一定環(huán)境和行業(yè)其他條件影響，價格基本上在維持不動，但一些熱門行業(yè)其展會的價格應經(jīng)開始上調(diào)，幅度也在每個展位 100— 200 元之間。 西安市城市建設發(fā)展分析 1）、西 安市整體發(fā)展狀況 西安城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的新思路： “近期向南、遠期向西發(fā)展 ”，即近期在西安市南郊建設行政中心新城區(qū)，將行政機關從舊城遷出， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 同時將舊城內(nèi)人口向外疏散，實現(xiàn) “重心 ”南移；遠期向西發(fā)展，形成關中城市群。 大西安都市圈 ”。一是城市發(fā)展方向：近期向南，在韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬路至灃浴口、中部的長安路至秦嶺和東邊的長鳴公路至引鎮(zhèn)的三個城鎮(zhèn)軸發(fā)展。遠期主要向西，與咸陽銜接，形成西安與咸陽一體化的大都市。二是城市空間布局分為四個層次：西安中心市區(qū)、西安中心城市、大西安都市圈、關中城市群。三是中心市 區(qū)發(fā)展方向，近期城市發(fā)展主要沿及格功能軸延伸，中遠期則以西接咸陽，東接臨潼，南拓長安，北跨渭河至三原為延伸方向形成四個城市副中心。 南郊建設行政中心新城區(qū) 保護西安歷史文化名城地位，在南郊建設行政中心新城區(qū)，將行政機關從舊城內(nèi)遷出；在城市外圍建成規(guī)模面積為 2 平方公里左右的居住社區(qū)，將舊城內(nèi)人口向外疏散；舊城內(nèi)嚴格控制建設用地，不再建新居住區(qū)。 以西安為中心發(fā)展 “九宮格局 ” 西安城市發(fā)展方向近期主要向南，沿韋曲至秦嶺北麓范圍內(nèi)，沿西邊的西萬路至灃峪口、中部的長安路至秦嶺、東邊的長鳴公路至引鎮(zhèn)發(fā)展 。遠期考慮西安發(fā)展方向主要向西，與咸陽銜接，形成西安與 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 咸陽一體化的大都市。目前西安在功能上已形成 “九宮格局 ”：中央舊城，東郊工業(yè)區(qū)，西郊工業(yè)區(qū)，南郊文教區(qū)，北郊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，東南郊曲江旅游度假區(qū)，西南郊高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，西北郊漢城遺址，東北郊 灞生態(tài)區(qū) ， 大力發(fā)展西安市三個商業(yè)中心，即城內(nèi)、高新、南二環(huán)。 2）、西安市整體規(guī)劃狀況 沿 6 個功能軸延伸 近期西安市城市發(fā)展主要沿 6 個功能軸延伸： 向東，結合 灞河道整治，建低密度高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)；向東南，結合交大科技園、曲江旅游開發(fā)區(qū)和杜陵保護區(qū)， 發(fā)展高科技園和旅游度假區(qū)；向南，與韋曲銜接，發(fā)展大學城、高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)；向西南，拓展高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)；向西北，發(fā)展空港區(qū)；向東北，發(fā)展高尚居住區(qū)和旅游度假區(qū)。 中遠期發(fā)展，西面以咸陽為核心形成工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，北面以經(jīng)濟開發(fā)區(qū)向外輻射形成向三原擴展的經(jīng)濟發(fā)展軸，西南沿高新開發(fā)區(qū)形成向戶縣延伸的高新科技發(fā)展軸，東南沿曲江旅游度假區(qū)形成向藍田延伸的旅游度假發(fā)展軸。 電視塔周圍成中央商務區(qū) 西安市規(guī)劃新增設 6 個城市新功能區(qū)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 6 大物流中心，新筑的綜合城市物流中心、北郊草灘的果品物流中心 、西郊三橋鎮(zhèn)的汽車及零部件綜合物流中心、南郊長安路的科技產(chǎn)品物流中心、東郊紡織城的紡織品物流中心、北郊石家街的建材物流中心； 南郊中央商務區(qū) (電視塔周圍 )，占地面積 平方公里； 新的城市居住區(qū)，太華路以東至 河的東北郊居住新區(qū)及西萬路以東居住新區(qū)； 開發(fā)區(qū)擴展區(qū)，高新區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)沿城市發(fā)展軸擴展；大學城，韋曲、草灘、狄寨塬和戶縣； 空港區(qū)，以西安咸陽國際航空港和鐵路北客站為中心的周邊地區(qū)。 3）、西安市整體發(fā)展預測 西安市行政中心的北遷，三大商業(yè)中心的形成，九宮格局、西咸一體化 等都將是我市步入一個經(jīng)濟發(fā)展得快車道，必將是我市成為西部經(jīng)濟開發(fā)的橋頭堡，把我市打造成一個名副其實的西部經(jīng)濟強市。必將帶動我市一些相關產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 結論 1)、 市場總結 從目前現(xiàn)有市場情況來看，我市在星級酒店業(yè)處于半飽和狀態(tài) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 下，市場在未來幾年里仍能容納 3 家左右的星級酒店，尤其在四星級以上酒店市場還有部分市場空缺，因此在市場上怎樣挖掘現(xiàn)有市場潛力、彌補市場不足成為新的星級酒店在市場上取勝的關鍵。 而對于甲級寫字間來說，市場需求雖然很大，但是企業(yè)通常在第一年甚至很長時間里只考慮租賃而不是購買，而少數(shù) 能賣甲級寫字間的都是一些跨國公司、高科技企業(yè)、金融證券業(yè)，地理位置、大的商業(yè)環(huán)境、信息交流互通就顯得十分重要，因此在新的甲級寫字間開發(fā)上應在地理上靠近金融、商業(yè)圈，辦公環(huán)境要立足于生態(tài)、綠色辦公環(huán)境的改善。展會也要從傳統(tǒng)的產(chǎn)品、交易形式向?qū)I(yè)的行業(yè)、特色展覽轉變，并且近幾年我市的個人畫展、藝術展都吸引很多人群前來參觀這就是很好的例證。 2）、未來市場預測 從我市現(xiàn)有市場供應情況來看，在星級酒店方面未來市場換需要23 家左右的四星級以上的酒店，并且需要星級酒店能提供很完善的商業(yè)服務功能。在甲級寫字樓市場需求 很大，不僅需要有能滿足大的國際企業(yè)、金融證券、保險、 IT 行業(yè)要求，還要有能滿足中小企業(yè)的高檔甲級寫字間，市場的需求量很大。展會已經(jīng)從單純的傳統(tǒng)型會展類向相對較專業(yè)的藝術、收藏展過渡，雖然目前市場不大，但是這是未來市場發(fā)展的一個大趨勢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 3）、重大事件對西安市房地產(chǎn)市場的影響 從我市成立西安旅游酒店協(xié)會、酒店行業(yè)協(xié)會等行業(yè)機構從整體上規(guī)范市場運營行為是市場經(jīng)營規(guī)范，世界銀行卡協(xié)會與中國旅游酒店協(xié)會的合作是酒店在經(jīng)營運作上有更大空間。中國假日辦要求各地市旅游酒店協(xié)會、假日辦建立網(wǎng)上信息披露制加強信息的交流與監(jiān)管 ，這對市場規(guī)范的運作和經(jīng)營起到指導作用。加上我市在致力打造旅游城市，這些都對星級酒店有很強的需求。 我國對房地產(chǎn)業(yè)的土地掛牌、爛尾樓的處理等相關法規(guī)都對房地產(chǎn)市場起到指導作用， 2021 年 8 月西安市政府出臺了十項關于處理我市目前所有爛尾樓政策，將我市房地產(chǎn)的供應量有一定增加，并且政府給于一定的行政支持，將改變目前現(xiàn)有爛尾樓狀況。將其改造成住宅、寫字間等。 目前會展業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位還是微不足道的。難怪有人認為中央政府部門對于會展業(yè)發(fā)展中的一系列問題似乎還沒有騰出手來進行全面研究的緊迫感，對會展的發(fā)展一直沒有 一個統(tǒng)一的規(guī)劃和政策，無法針對存在的各種問題提出系統(tǒng)的解決辦法，更談不上為規(guī)劃會展行為和管理來制定專門的法規(guī)。 去年我國有部分省市成立會展協(xié)會，而我市也即將有展會協(xié)會成立，這些都將更大限度規(guī)范目前我市展會市場的無序局面。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 第二章 區(qū)域市場調(diào)查分析 一、 西安市整體市場概述 西安市商品房市場整體分析 在西安房地產(chǎn)市場上二環(huán)以內(nèi)稱之為城，城墻以內(nèi)是老城，對二環(huán)以外的看法是“南金、北銀、東銅、西鐵”。加上高新區(qū)的商業(yè)環(huán)境、曲江的生態(tài)環(huán)境共同構筑了我市住宅市場。 目前我市一共有三大商圈，城內(nèi)、南二環(huán)、西高新。西高新是高科技產(chǎn)業(yè) 園，進駐了大量的高科技企業(yè)在里面，南二環(huán)沿線則是大量金融證券、保險等行業(yè)企業(yè)集聚地。城內(nèi)由于歷史原因一直是城市的政治金融中心吸引大量的國際企業(yè)、科技、金融公司入住。 西安市的片區(qū)市場特征分析 我市地產(chǎn)市場共分七大板塊，城內(nèi)、城北、城南、城東、城西、高新、曲江。城內(nèi)主要以商業(yè)辦公為主開發(fā)的項目基本上都是寫字間，住宅項目很少。城北近幾年發(fā)展很快，以基本具備小型 CBD 商圈的輪廓，加上市政府北遷，城北將成為我市第二大經(jīng)濟金融中心。城南市場一直是眾多開發(fā)商關注的焦點，住宅開發(fā)占到很大比例，而寫字間比例很少，甚至 微乎其微，只是在南二環(huán)沿線上寫字間比較多。城西區(qū)近來成為市場關注的焦點，因為城西區(qū)的新一輪城市改造開始就吸引更多的眼球。城東區(qū)也在紫薇地產(chǎn)進入后成為市場關注得主力， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 其擁有比較豐富的教育資源，形成交大板塊、產(chǎn)河板塊、大城東板塊，在此間已有西部國際電力廣場甲級寫字樓出現(xiàn)，城東也顯示出較好的商業(yè)環(huán)境來。西高新是一個高科技產(chǎn)業(yè)園，里面集中很多高科技公司，這里開發(fā)的項目以寫字間多些，但是整個西高新是一個比較成熟商務區(qū)，因此這里的住宅開發(fā)市場量也很大，主要為進駐這里的企業(yè)、工作者服務。曲江由于有良好的旅游資源其開發(fā)的主 要是以住宅為主。但是很少有企業(yè)開發(fā)星級酒店，有的化也只是停留在小型的投資型商務酒店，因為其收益期比較長，很少有企業(yè)關注，開發(fā)的四星級酒店就更少，只是集中在城市的旅游資源豐富的區(qū)域。 西安市經(jīng)典五星酒店、寫字間、展會介紹 西安市目前有 21 家四星級以上的酒店，主要分布在城里、城南、城東、曲江幾個區(qū)域內(nèi)。以金花豪盛酒店（五星）為例，其開業(yè)在2021 年 10 月 1 日開業(yè)，不僅迅速進入西安酒店業(yè)市場，而且客房出租率挺高的，在旅游旺季能達到 80%左右的出租率。其成功在于西安金花集團和香港豪盛酒店管理集團的合作，由金花集 團投資，豪盛管理，走國際化管理模式取得成功。 在寫字間市場上我市的甲級寫字間在 20 多個，主要集中在城內(nèi)、高新、城北、南二