【文章內(nèi)容簡介】 主線 . B、住宅區(qū)中軸景觀 (萬水千山有情 ) 按古絲綢之路中段所途徑的地點代表建筑及風情為軸 (敦煌莫高窟 柳園 新疆哈密 天山 吐魯番 ),江山如此多嬌！ C、住宅商業(yè)結(jié)合部景觀軸線 (走向世界 ) 按西行線 :阿富汗 烏茲別克斯坦 伊朗 羅馬 埃及亞歷山大 南行線 :巴基斯坦達麗爾 阿富汗喀布爾 今錫斯坦 波斯灣頭 ,將異域風情再現(xiàn)。 D、世紀大道的商業(yè)前廣場景觀軸線 仿深圳著名雕塑群 “深圳人的一天 ” ,以嬉戲的兒童 ,悠閑的老人等優(yōu)雅恬淡的生活場景相映成趣 ,逐一展現(xiàn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 P75 24個亮點： 春、夏、秋、冬； 天、地、日、月； 星、云、風、雨； 冰、雪、露、霧； 霜、霞、光、虹； 山、水、江、河； 形成 24種意境。 景點命名： 春樹暮云、夏雨雨人、秋水伊人、冬日可愛； 天作之合、天設(shè)地造、日久天長 、月夕花朝 星羅棋布、烘云托月、風姿綽約、和風細雨 冰弦玉柱、雪花飛舞、露垂草彎、霧鎖重樓； 霜天浪漫、丹霞似錦、浮光掠影、氣貫長虹； 山盟海誓、水滴石穿、陸海潘江、氣壯山河。 P76 道路交通 結(jié)廬在人境，而無車馬喧：實現(xiàn)人車相對分流 . ① 機動車道圍繞小區(qū)及商業(yè)區(qū)形成圍合，車道外圍為露天硬地綠化停車場，地下停車場設(shè)置在綜合部分 ,小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)人車分流。 ② 四條主要景觀軸線（臨世紀大道的商業(yè)前廣場景觀軸線、中心景觀軸線、住宅區(qū)內(nèi)中心景觀軸線、商業(yè)住宅結(jié)合部景觀軸線）為紐帶，將小區(qū)各個景 點巧妙地聯(lián)系起來，成為一個既統(tǒng)一和諧又富有變化的完整空間形態(tài)。 ③ 人行通道彎曲流暢，道路與步行廊分別形成庭園交通的外部、內(nèi)部兩套系統(tǒng)；步行圍合出的樓間庭院，將體現(xiàn)自然的隨意性、自由性與本案現(xiàn)代建筑的幾何形、簡約性融合一體，最終兩種空間形態(tài)剛?cè)嵯酀噍o相成。 ④ 行車入口設(shè)置在世紀大道東西兩邊 。 ⑤ 南面規(guī)劃路設(shè)置一個小區(qū)入口 P77 五、建筑內(nèi)外裝修標準： 住宅： 外墻面：彩色涂料 內(nèi)墻面及頂：混合砂漿壓光 地面：水泥砂漿拉毛 門：入戶三防門，內(nèi)門預留門洞 窗：雙層玻璃塑鋼窗 商業(yè)中心及度假中心： 墻面：鋼化玻璃、彩鋼、局部天然石材干掛 地面：水泥砂漿拉毛 產(chǎn)權(quán)酒店及酒店式公寓： 外立面 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 裙樓：干掛天然石材、中空鋼化玻璃幕墻 主樓：高檔墻磚、中空鋼化玻璃落地窗、中空鋼化玻璃幕墻 一樓大堂（高層部分）： 地面：高檔天然石材，局部拼花 墻面：高檔天然石材 頂：輕鋼龍骨石膏板造型頂 P78 六、配套設(shè)施的內(nèi)容、規(guī)模、標準 : 生活是開放的、豐富的！繁華源于功能的齊全或物質(zhì)或精神的消費，吸引著越來越多的人向它聚集 …… 總體原則：人無我有，人有我優(yōu)，完美 生活新高度 硬件配套：氣勢恢弘，重新定義了輝煌和榮耀 溫泉度假中心： 度假中心內(nèi)所有設(shè)施均屬于小區(qū)配套。 超大型會所 采用與綜合區(qū)商業(yè)帶風格相近的建筑風格設(shè)計，在綠樹及水景的環(huán)繞下和中心園林有機配合。 會所內(nèi)部功能：酒吧、臺球、小型影院、 KTV、健身房、室內(nèi)泳池、商務(wù)中心、兒童托管中心、棋牌室等。 P79 小區(qū)安全設(shè)施： 燃氣泄漏報警系統(tǒng)；出入口管理及周界防御報警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；對講防盜門禁系統(tǒng)；住戶報警系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)等。 室外配套： 銀行、籃球場、超市、凈菜市場、兒童 游樂場、醫(yī)療診所等成熟公共配套設(shè)施悉數(shù)引進小區(qū)，為業(yè)主創(chuàng)造舒適居家生活環(huán)境。 教育體系： 全程名校教育體系作為本案一個核心賣點，與西安市內(nèi)名校聯(lián)辦，無論師資力量、教育設(shè)施，在區(qū)域內(nèi)均屬于佼佼者。 建立小區(qū)名校教育網(wǎng)絡(luò)。 供暖系統(tǒng) : 供暖：據(jù)調(diào)查，城市管網(wǎng)已進入世紀大道，小區(qū)采用城市管網(wǎng)集中供熱。 熱力井：開采段為蘭田霸河組上部 2700—3000米，水溫： 90 ℃ 供應(yīng)對象：溫泉度假中心及住宅熱水供應(yīng)。 占地面積： 200平方米左右。 P80 特別建議： 溫室花房：讓每一個家庭隨時隨處感覺 春天，并體會到親手培育植物的樂趣，定期舉辦賽花會； 寵物會所：讓愛心彌散在社區(qū)每一角落，定期舉辦賽寵會； 老年人健康中心 /健康登記系統(tǒng)：使在外工作的子女后顧無憂。 休閑書屋：配備電腦、音樂、西式糕點、鮮果、飲料。 家政咨詢：美容咨詢、心理輔導、家教、鐘點工、家傭、產(chǎn)前輔導及產(chǎn)后護理等家政類。 記時托兒所：在家長購物或接待朋友時臨時寄托。 軟件配套：凝聚力，隨處體現(xiàn)人性化。 物業(yè)管理： “先業(yè)主之憂而憂 ”，強強攜手，通過知名品牌物管提升項目檔次及服務(wù)質(zhì)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)主專用車：訂購 20輛大巴，前期訂購 5輛，內(nèi)部改裝成展示接待間，入住前作為流動售樓部在周邊市縣流動宣傳、銷售，后期作為小區(qū)業(yè)主專車。 P81 七、賣場的規(guī)劃與設(shè)置 會所，即賣場。 位于地塊中軸線，地下一層為室內(nèi)泳池，地面一層為客戶接待大廳，二層為樣板間展示區(qū)。 準備：前廣場建設(shè)完成； 噴泉、雕塑、綠化等景觀完成； 高爾夫看樓車： 4輛。 銷售中心啟用時，同時啟用部分會所功能：泳池、健身、網(wǎng)絡(luò)咖啡廳等，同時品牌物業(yè)管理公司進駐。 P82 八、分期開發(fā)劃分與相關(guān)配套要求 兵馬未動，糧草先行。 以雷霆萬鈞之勢迅速展現(xiàn)出自己的錦繡 宏圖，聲勢奪人 ,將與住戶生活息息相關(guān) (限于小區(qū)內(nèi)商業(yè)街等 )的商業(yè)配套先行開發(fā)。 開發(fā)前期：會所、小區(qū)商業(yè)街 住宅中心花園建設(shè)完成； 會所局部功能開放 ,提前讓客戶感受小區(qū)舒適的生活及配套 。 品牌物管公司進駐。 一期開發(fā) ——住宅組團 4，小區(qū)商業(yè)街 2，學校、幼兒園； 施工工程道路 2使用，入伙后，通過圍墻建立封閉式小區(qū)，避開工程干擾；綠化、學校、幼兒園、小區(qū)商業(yè)街正式啟用 。 二期開發(fā) —— 住宅組團 2； 臨時工程車道 4交付使用，施工工程道路 2修建成為小區(qū)車道正式使用。 三期 開發(fā) ——商業(yè)組團 5 通過圍墻建立封閉式小區(qū)。 P83 第五部分 營銷策略 “工欲善其事，必先利其器 ”， 整合營銷成為房地產(chǎn)攻略的最有效武器。 一、價格策略 （一）價格制定 原則和理性價格方法： (1) 原則： 以目標消費群體的承受力為原則，以競爭對手和競爭項目的市場價格為導向，以本項目成本加利潤為基礎(chǔ)制定價格體系。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）方法： 商品房價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）： 選擇可類比項目，確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重； 分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要 素之特征； 對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值； 根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價。 P84 注意事項： Ⅰ 、類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 *市政交通及直入交通便利性的差異； *項目周邊環(huán)境的差異，即自然和綠化景觀的差異； *教育和人文景觀的差異； *各種污染程度的差異； *社區(qū)素質(zhì)的差異； *周邊市政配套便利性的差異。 Ⅱ 、項目可提升價值判斷： *建筑風格、外立面的設(shè)計和材質(zhì)； *單體戶型設(shè)計； *建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計； *小區(qū)配套和物業(yè)管 理； *形象包裝和營銷策劃； *發(fā)展商品牌和實力。 Ⅲ 、關(guān)鍵問題： 項目可實現(xiàn)價值分析，即類比樓盤分析與評價項目價值類比分析：價值提升和實現(xiàn)要素對比分析、項目類比價值計算。 （ 3）價格的理性思考： ★ 本項目階段性調(diào)價； ★ 根據(jù)付款方式進行調(diào)價； ★ 根據(jù)銷售速度進行調(diào)價。 P85 全程均價為（取整值）： 多 層： 2100元 /平方米 小、中高層： 2480元 /平方米 商 場：配套商業(yè)總體均價 7000元 /平方米 4層鋼架商場總體均價 7800元 /平方米 商業(yè)裙樓總體均價 6000元 /平 方米 酒店式公寓： 2880元 /平方米 產(chǎn)權(quán)式酒店或經(jīng)營酒店，其價格制定見項目財務(wù)分析 P86 （二）價格策略 把握宏觀市場脈搏，及本項目開發(fā)周期，其價格策略應(yīng)采用低開高走的方式，緩步上揚，長線發(fā)展。 P87 二、入市時機 “世紀大道 ”與西安的對接（根據(jù)已經(jīng)掌握資料， 2021年年底將全線貫通）是本項目入市的絕佳契機。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 故將本項目入市時機定為： 2021年 9月 18日開始內(nèi)部認購 2021年 10月 18日開始公開發(fā)售 P88 三、銷售周期 本項目體量大，開發(fā)周期長，總體分為三期開發(fā)，銷售周期應(yīng) 該緊密結(jié)合開發(fā)周期。 以 2021年 10月 18日為正式開盤時間計算，其銷售周期如下： 一期銷售周期， —— 二期銷售周期， —— 三期銷售周期， —— 以上銷售周期總計 36個月，為銷售理想模式，如有不可抗拒因素，銷售周期順延。 銷售率按 95%計算，余 5%根據(jù)市場變化調(diào)節(jié)。 P89 四、營銷組合方式 現(xiàn)場銷售 /行 銷 /定向銷售 /體驗式銷售 /情景式銷售 /網(wǎng)絡(luò)銷售 /活動銷售 /流動銷售 P90 第六部分 推廣策略 一、推廣主題 （一）項目核心價值體系分析 地 段價 值 /區(qū) 域價 值 /提 升價 值 /潛 在價 值 P91 （二）推廣主題 最具文化氣質(zhì)的社區(qū) 采用 “絲路花城 ”案名主題廣告語： 更西安、更中國 傳承文化，感悟生活 釋 義： 絲綢之路以西安為起點，是中國與世界溝通的一條重要通道，中國文化通過這條黃金紐帶，傳播到了西方，而本項目是現(xiàn)代都市與傳統(tǒng)文化的結(jié)合，也充分體現(xiàn)現(xiàn)代文明與古代繁榮的結(jié)合。 P92 采用 “雙城記 ”案名主題廣告語： 城市運動領(lǐng)舞者 建筑與城市的空間理想 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中 管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 釋 義： 著名建筑設(shè)計大 師山本理顯（現(xiàn)代 SOHO 城的建筑設(shè)計師）對