【文章內(nèi)容簡介】 長階段，這將為榮成今后的超常規(guī)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與發(fā)展來看 ,榮成市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)較大，隨著城市旅游固定資產(chǎn)投入的加大（ 0 05 年合計(jì)約 30 多億），有望通過旅游更快拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另外近幾年商業(yè)與人均收入情況出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的緩慢增長，商業(yè)消費(fèi)潛能較大。 從居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)來看，滿足基本生存的消費(fèi)已經(jīng)變?nèi)酰蓍e、享受、娛樂型消費(fèi)成為主流。人民生活水平的提高有利于零售業(yè)的發(fā)展。 05/06 年政府在固定資產(chǎn)投資上的力度，以及工業(yè)、 農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)合作工程的啟動(dòng)，未來榮成對外開放與貿(mào)易、旅游業(yè)的發(fā)展將帶來更多的流動(dòng)人口與國內(nèi)外資金，這將使酒店與商務(wù)辦公的需求得到進(jìn)一步的提高，酒店與寫字樓地產(chǎn)可開發(fā)性強(qiáng)。 二、 2021 年經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo) 2021 年是“十一五”發(fā)展實(shí)現(xiàn)良好開局奠定基礎(chǔ)的第一年，榮成市政府提出 2021 年的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，主要的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)初步安排為：市內(nèi)生產(chǎn)總值增長 16%，達(dá)到 億元。其中第一產(chǎn)業(yè)完成 35 億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長 19%，達(dá)到 億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長 18%，達(dá)到 億元。 分析：總體上看， 2021 年國民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)安排的增長幅度基本上與上年相同，繼續(xù)保持較高增幅。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 第三章、宏觀政策 一、土地政策 2021 年 3 月 30 日，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》 ： 規(guī)定 8 月 31 日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。而是國有土地使用權(quán)以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。 此規(guī)定有利于土地交易的公開、公平、公正，但同時(shí)也增加開發(fā)商投資成本。 2021 年 10 月 21 日 ，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》 ： 此次出臺的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。 二、金融政策 2021 年 10 月 28 日，中國人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率 ,為了分散銀行風(fēng)險(xiǎn)及抑制房價(jià)的過快增長，政府采取了多種金融手段。主要是為了： 加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。 提高個(gè)人購置商品房按揭貸款門檻。 利率的上調(diào)對房地產(chǎn)投資者影響比較大 ,打擊了的投機(jī)型客戶。相對而言，定位于高端產(chǎn)品、有固定其他收入的投資者受到的影響比較小。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力，特別 是實(shí)力不濟(jì)的炒房者的短期投機(jī)行為將得到一定程度的抑制。有利于保障房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。對自用型購房者來說，使其消費(fèi)更趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。 05 年 6 月 1 日起，執(zhí)行國家七部委新政，對不是兩年 (年含兩年 )以上轉(zhuǎn)讓的要征繳個(gè)人所得稅，商業(yè)貸款的比率不得低于 50%等。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 三、產(chǎn)業(yè)政策 《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》 出臺，商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展： 鑒于全國商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開發(fā)， 為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對過剩和結(jié)構(gòu)不合理，國家出臺的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，首次在我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽證制度 。根據(jù)《條例》，建設(shè) 3000 平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽證 。 2021 年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在 2021 年逐步顯現(xiàn) ，在 06 年初顯成效 。 近兩年 出臺的政策主要是來自房地產(chǎn)信貸和土地市場方面，簡言之，就是對于房地產(chǎn)的 “地根 ”和 “銀根 ”進(jìn)行了雙向的緊縮，對于整個(gè)房地產(chǎn)市場帶來了較為深刻和長遠(yuǎn)的影響 ： （ 1）貸款利率的上調(diào)一方面 加強(qiáng) 了 房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模 ；另一方 面 提高個(gè)人 買 房按揭貸款門檻 。 （ 2）隨著土地政策進(jìn)一步落實(shí)加強(qiáng)， 土地市場的經(jīng)營態(tài)勢更加有序，地價(jià)將會(huì)有所上漲 。 （ 3）榮成 房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢之一是房價(jià)會(huì)持續(xù)上漲。房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且肯定會(huì)持續(xù)增長， 作出這樣的判斷主要是基于兩個(gè)方面的因素： 其一， 經(jīng)過多年的蓄勢待發(fā)，榮成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善， 05 年眾多重點(diǎn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)投資項(xiàng)目的集體上馬，大力改善城市的投資、居住環(huán)境，外來資金、人才、流動(dòng)人口的大量積聚， 房地產(chǎn)市場的需求 勢必 處于快速增長的態(tài)勢。 其二， 近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度不高，目前 更 因?yàn)檎?調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻拔高，因此當(dāng)前通過審批的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在一段時(shí)期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場投資潛能同時(shí)，也推動(dòng)著城市商業(yè)的良性發(fā)展。 其三，隨著榮成市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，對周邊縣鎮(zhèn)移民的吸引力更大， 大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場需求。 其四 ，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求。城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 第二篇：榮成商業(yè)調(diào)研 為將概念清晰化，我司對榮成商業(yè)分為：市中心商業(yè)、主干道商業(yè)、專業(yè)市場、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)。 一、市中心商業(yè) 目前自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域， 界定范圍： 青山西路、沿河北街、 沿河步行街。 界定標(biāo)準(zhǔn)： 商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源 商業(yè)區(qū)的知名度與影響力 商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)集中程度 二、主干道商業(yè) 城市主要居住區(qū)域內(nèi)的、交通主干道上商業(yè)較為集中的路段。 界定范圍：文化中路、成山大道中路、觀海中路、明珠路中段、建業(yè)街 商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源于所在周邊區(qū)域，外區(qū)人口來源較少 商業(yè)區(qū)的知名度與影響力僅限區(qū)域范圍，對外區(qū)影響力較有限 商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)種類均相對集中。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 第一章： 榮成市中心主要商業(yè)街調(diào)查 目前自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域 ， 界定范圍： 南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。 界定標(biāo)準(zhǔn)： 商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源 商業(yè)區(qū)的知名度與影響力 商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)集中程度 宏觀分析： A：整個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群以本地為主，異地經(jīng)營者為輔。其中異地客群比較多，經(jīng)營活躍，但商業(yè)形態(tài)有些老化，基本是靠原來匯聚的人氣以及傳統(tǒng)商業(yè)街的優(yōu)勢緩慢發(fā)展。 B：整個(gè)商業(yè)區(qū)在榮成本區(qū)域有絕對的影響力。此區(qū)域原本就是榮成商業(yè)的集中區(qū)域，現(xiàn)階段經(jīng)過部分改造、整合雖然有所發(fā)展但十分緩慢，究其原因：傳統(tǒng)商 業(yè)街模式也已不能適應(yīng)現(xiàn)代購物、休閑、文化消費(fèi)。 C：整個(gè)市中心商業(yè)區(qū)占據(jù)榮成本是商業(yè)的半壁江山，經(jīng)營規(guī)模在全市范圍內(nèi)也是獨(dú)一無二，商業(yè)集中程度非常之高。但隨著城區(qū)的擴(kuò)張，新興商業(yè)區(qū)不斷崛起，將對其構(gòu)成威脅。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 1． 沿河北街 路段的共有各類店鋪 115 間，該商業(yè)街特性分析： A、傳統(tǒng)商業(yè)老街，服裝百貨業(yè)仍然是主流。 由于榮成最老集中性服裝市場 —— 易發(fā)商貿(mào)城的長期影響，沿河北路一直都是市民百貨消費(fèi)的聚集地。盡管隨著人們消費(fèi)水平的提高，目前易發(fā)商貿(mào)城逐漸淪落為面向周邊農(nóng)村人口消費(fèi)、低收入家庭的低檔百貨市場，對沿 河北街的商業(yè)促動(dòng)作用越來越弱，但在老百姓心目中：沿河北街已經(jīng)具有廣泛的文化根基和商業(yè)底蘊(yùn)，未來仍然主導(dǎo)著城市的傳統(tǒng)商業(yè)格局。 B、在城市百貨商業(yè)中，商業(yè)老街享有得天獨(dú)厚的地源優(yōu)勢。 由于沿河步行街本身臨街鋪位較少，加上由于缺乏管理，作為個(gè)體成衣攤點(diǎn)的新世紀(jì)商城經(jīng)營不善、缺乏商業(yè)人氣，因此眾多商家寧愿堅(jiān)守商業(yè)老街的第一陣線。目前這里的商鋪出租率高達(dá) 98％，其中絕大多數(shù)以零散個(gè)體戶為主，也出現(xiàn)了部分品牌專賣店、服裝大超市的人氣拉動(dòng)。 C、品牌服飾發(fā)展緩慢，市場空間極大。 目前在沿河北街的品牌服飾、專賣 店僅有 20 家，比重僅為 20％，且約 60％的均為 40 平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街內(nèi)，除利群百貨收攏有部分品牌外，臨街專賣店的數(shù)量及品牌也是極為稀少。 而根據(jù)中國城市步行街的發(fā)展趨勢：品牌店、專賣店將成為個(gè)體百貨的經(jīng)營主流，因此判斷：相比榮成市民的消費(fèi)水平，服裝品牌店、專賣店具有較大的發(fā)展前景。 （注：品牌店、專賣店，并不意味著高消費(fèi)人群，品牌本身也具有針對性。） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 1． 5 雙橋市場商業(yè)情況分析 A、雙橋市場是 2021 年開發(fā)的項(xiàng)目，臨街共 36 間商鋪，一二層聯(lián)體銷售，局部三層，面積 160 － 200 ㎡，首層面積 50－ 60 平米，二層房屋售價(jià) 4000 元 /㎡，三層房屋 3000 元 /㎡ 租金 3 萬元 /年，單位租金 元 /㎡ 天。 B、目前僅有靠近青山路前端的 5 間商鋪實(shí)現(xiàn)經(jīng)營，其它鋪位均空置，空置率高達(dá) 86％。 C、從 31 間空置商鋪內(nèi)部仍為毛胚結(jié)構(gòu)，可以看出該項(xiàng)目自建成后一直均未做過招商經(jīng)營的管理工作，所有商鋪放任自流，加上地段較特殊，交通不便以及崖頭河污染嚴(yán)重，因此盡管商業(yè)街整體形象較好，但仍然不被商家看好；對比沿河北街近 98％的滿租率，可見該商業(yè)街的價(jià)值得不到商家的認(rèn)可。 沿河南街 該路段的業(yè)態(tài) 分布如下：共有各類店鋪 56 間 該商業(yè)街特性分析 —— 餐飲業(yè)集中部分： A、該路段商鋪由榮達(dá)房地產(chǎn)公司于 2021年開發(fā)，目前一二層聯(lián)體整棟銷售，面積從 128－ 180㎡，未賣出物業(yè)由代理公司代銷。售價(jià)為 3200元 /㎡，租金 100元 /㎡ 年，換算結(jié)果為 /㎡ 天 ；已賣出物業(yè)轉(zhuǎn)售價(jià)格 3000元 /㎡，租金 /年，約 /㎡ 天。 B、目前有 數(shù)個(gè) 鋪面空置，直觀空置率占了一定比率， 因此判斷該項(xiàng)目最高銷售率不超過為 70％。 C、該地段是榮成西南部較為集中的餐飲娛樂一條街。多數(shù)為中餐館，火鍋店、韓國 料理各 1家，總體經(jīng)營情況一般，目前尚無大型的品牌餐飲涉足。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 沿河步行街 1． 該路段的業(yè)態(tài)分布如下：除集中式商場外，其它臨街門店共 20 間。 1． 該商業(yè)街特性分析 A：超大型商場經(jīng)營慘淡，阻礙步行街發(fā)展。 作為沿河步行街最主要的商業(yè)代表，新世紀(jì)商場巨大的商業(yè)體量約占 50％，但由于該商場長期經(jīng)營管理不善，當(dāng)前不僅淪落為中低檔成衣、鞋業(yè)的集中市場，更出現(xiàn)了大面積的場地空置，商業(yè)形象極差，嚴(yán)重影響了步行街商業(yè)的整體發(fā)展。 B：新購物中心出現(xiàn)，取代老霸主地位。 嚴(yán)格而言，利群購物中心的地段位 置并不在步行街內(nèi)，但隨著該商場的出現(xiàn)，為了依托該商場的人氣帶動(dòng)整條商業(yè)街的消費(fèi)，沿河步行街目前已經(jīng)可以自由通車，失去原本步行街的意義，而整條商業(yè)街的重心位置發(fā)展改變，圍繞利群百貨形成新的中心，取代了新世紀(jì)商城的步行街領(lǐng)袖市場的地位。 C：集中式商場數(shù)量多，臨街商店數(shù)量少，商業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。 整條沿河步行街，共有大中小集中性商場 6 家，占步行街總商業(yè)面積的 70－ 80％，而臨街店面數(shù)量僅為 20 間，與沿河北街相比數(shù)量不足 1/5；臨街商業(yè)發(fā)展不成規(guī)模，是沿河步行街的規(guī)劃硬傷，未來很長一段時(shí)間內(nèi)仍將成為制約其發(fā)展的缺陷 之一。 D：市中心商業(yè)輻射力有限，步行街商業(yè)面積供大于求。 由于目前榮成市中心商業(yè)是以沿河北街與青山路交叉路口為中心向外輻射，因此沿河步行街發(fā)展到利群購物中心已經(jīng)處于商業(yè)末梢的地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 位置，目前商場一街之隔的金日商廈已經(jīng)出現(xiàn)大面積的空置率，而福地小區(qū)及西北方向的某舊商場，空置率分別為 50％和 90％，進(jìn)駐商業(yè)也完全脫離步行街商業(yè)業(yè)態(tài)，多數(shù)為餐飲、發(fā)廊、雜貨店、藥店等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)。 第二章：主干道商業(yè)調(diào)研 ：城市主要居住區(qū)域內(nèi)的、交通主干道上商業(yè)較為集中的路段。 界定范圍：文化中路、成 山大道中路、觀海中路、南山中路 宏觀性商業(yè)調(diào)研分析： 商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源于所在周邊區(qū)域，外區(qū)人口來源較少，商業(yè)雖不如市商業(yè)中心區(qū)繁華，但商業(yè)氛圍比較濃厚。 商業(yè)區(qū)的知名度與影響力僅限區(qū)域范圍，對外區(qū)影響力較有限。 商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)種類均相對集中，專業(yè)市場優(yōu)勢比較明顯。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 ——