【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 承受力高，多次置業(yè)；追求項(xiàng)目升值空間； 目標(biāo)客戶群體主要關(guān)注項(xiàng)目環(huán)境、社區(qū)整體度假氛圍營(yíng)造、戶型設(shè)計(jì)的舒適度、控制面積、球場(chǎng)質(zhì)量等問(wèn)題。 四、 目標(biāo)消費(fèi)群體銷(xiāo)售通路 網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙 口碑傳播 高爾夫球會(huì) 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合 通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)和報(bào)紙對(duì)項(xiàng)目推廣，介紹項(xiàng)目產(chǎn)品與服務(wù)功能，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力與知名度，吸引人們的關(guān)注。 主要以已購(gòu)客戶為主，通過(guò)已購(gòu)客戶對(duì)項(xiàng)目的口碑，挖掘已購(gòu)客戶所在圈層的其他潛在客戶。 項(xiàng)目高爾夫練習(xí)場(chǎng)已建成營(yíng)業(yè)，可通過(guò)高爾夫文化引導(dǎo)客戶，來(lái)創(chuàng)造消費(fèi)需求。 與國(guó)內(nèi)知名代理商或者團(tuán)購(gòu)企業(yè)合作，利用對(duì)方所掌握的客戶資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。 15 五、 營(yíng)銷(xiāo)策略 推廣策略 序號(hào) 分類(lèi) 媒介 備注 1 球會(huì) 廣西各地 高爾夫球協(xié)會(huì) 球會(huì)合作，掌握球客資源 2 雜志 《旅游地產(chǎn)》、《中國(guó)城市旅游》、《中國(guó)旅游攝影》、《中國(guó)國(guó)家旅游雜志》 通過(guò)在雜志、 3G 網(wǎng)絡(luò)投放項(xiàng)目廣告，形成合作互動(dòng) 3 3G 3G 網(wǎng)絡(luò) 4 報(bào)紙 南國(guó)早報(bào)、右江日?qǐng)?bào) 刊登項(xiàng)目廣告 5 旅行社 廣西區(qū)內(nèi)各旅行社 與旅行社合作，為項(xiàng)目帶來(lái)游客消費(fèi) 通過(guò)多方面的合作，擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，吸引潛在客戶群體關(guān)注，為項(xiàng)目銷(xiāo)售儲(chǔ)備客源。 定價(jià)策略 在初期面市價(jià)格推出的基礎(chǔ)上，視市場(chǎng)實(shí)際反饋的情況采取 “分階段提價(jià)，平開(kāi)高走 ”的策略；配合各銷(xiāo)售階段和項(xiàng)目在市場(chǎng)知 名度的穩(wěn)步提升，價(jià)格定位會(huì)視當(dāng)時(shí)情況作針對(duì)性調(diào)升，以期最后穩(wěn)健地攀升到理想目標(biāo)價(jià)位。 總體銷(xiāo)售策略 本項(xiàng)目作為田陽(yáng)最高檔的別墅區(qū)，總房款相對(duì)于田陽(yáng) 以及周邊縣份 來(lái)說(shuō)較高，以一般的營(yíng)銷(xiāo)手段，已很難完成銷(xiāo)售任務(wù)。同時(shí)本項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，工程進(jìn)度不快，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)。因此本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)操作采用的是 抓住有利的入市時(shí)機(jī) ,穩(wěn)打穩(wěn)扎，由面到點(diǎn)，（通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等大眾媒體提升項(xiàng)目的知名度、美譽(yù)度，然后以俱樂(lè)部營(yíng)銷(xiāo)鎖定目標(biāo)客戶、以一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)上門(mén)跟進(jìn)目標(biāo)客戶，）逐步向目標(biāo)市場(chǎng)推進(jìn)的策略 . 銷(xiāo)售執(zhí)行 目標(biāo)消費(fèi)群體組合計(jì)劃 1. 從預(yù)熱期至 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期目標(biāo)消費(fèi)群以對(duì)百色本地和已成為項(xiàng)目高爾夫球客的對(duì) 項(xiàng)目 認(rèn)知較深的消費(fèi)者為主，逐漸向周邊其他市縣輻射； 2. 與團(tuán)購(gòu)公司或者代理商合作，由對(duì)方開(kāi)始向自己原有的客戶資源進(jìn)行推廣項(xiàng)目，吸引這些潛在客戶關(guān)注項(xiàng)目； 3. 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)廣告、報(bào)紙廣告、戶外廣告等大眾媒體，集中火力地毯式轟炸大范圍傳遞項(xiàng) 16 目信息，大量吸引到訪客戶。 4. 期間投資客將隨以上不同的主力客戶消化； 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備： 1. 項(xiàng)目氛圍營(yíng)造，宣傳資料、樣板間等準(zhǔn)備充分； 2. 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)須配備足夠的銷(xiāo)售人員并對(duì)準(zhǔn)大客戶進(jìn)行一對(duì)一溝通。 投資收益篇 一、 項(xiàng)目 用地 項(xiàng)目整體規(guī)劃用途 項(xiàng)目用地性質(zhì)分類(lèi)表 序號(hào) 分類(lèi) 面積 備注 1 高爾夫用地 1200 畝 租賃形式取得 2 水庫(kù)面積 400 畝 免費(fèi)使用水庫(kù) 3 房開(kāi)面積 1100 畝 掛牌出讓方式取得 4 旅游用地 300 畝 未定 項(xiàng)目土地計(jì)劃流程 征地進(jìn)程情況表 序號(hào) 分類(lèi) 面積 備注 1 遠(yuǎn)期規(guī)劃 3000 畝 高爾夫用地 1200 畝 （已租） ，水庫(kù)面積 400 畝，房開(kāi)面積1100 畝 (包含已取得地塊 )，旅游用地 300 畝 2 已經(jīng)取得 土地 約 469 畝 別墅 用地 88 畝，住宅 用地 350 畝（未定開(kāi)發(fā)何類(lèi)產(chǎn)品） ，商業(yè) 用地 20 畝 ，會(huì)所用地 畝 3 即將取得 約 400 畝 用于房開(kāi)，目前正在審批過(guò)程中 4 后期取得 約 531 畝 住宅用地約 231 畝，旅游用地 300 畝 17 二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程 別墅 低層住宅（別墅） 商業(yè) 18 洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) 低層住宅（別墅） 低層住宅（別墅） 已取得土地 88 畝 已取得土地 350 畝 即將取得土地 400 畝 商業(yè) 20 畝 住宅約 230 畝 970 畝，打造 18洞標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) 開(kāi)發(fā)時(shí)間點(diǎn) 開(kāi)發(fā)面積 已在開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)1 年內(nèi)開(kāi)發(fā)完成 3 年開(kāi)發(fā)完成 3 年開(kāi)發(fā)完成 居住氛圍已基本形成，商業(yè)住宅同時(shí)開(kāi)始開(kāi)發(fā)，需 2 年 房開(kāi)項(xiàng)目已經(jīng)基本完成開(kāi)發(fā)，政策允許的情況下，開(kāi)發(fā)高爾夫 項(xiàng)目房開(kāi)開(kāi)發(fā)還需 9 年時(shí)間，于 2020 年完成 別墅用地 88 畝 住宅 用地 350 畝 商業(yè) 用地 20 畝 會(huì)所 畝 高爾夫土地已租賃約 1200 畝 目前已完成征地的 18 三 、已取得土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （ 未包含會(huì)所用地 ） 分項(xiàng) 數(shù)據(jù) 分項(xiàng) 數(shù)據(jù) 總用地面積： 458 畝 總用地面積： ㎡ 總建筑面積： 388754 ㎡ 商業(yè)建筑面積： 17411 ㎡ 住宅建筑面積： 350070 ㎡ 別墅建筑面積： 21273 ㎡ 綠化率： 約 30% 綠化面積： 90962 ㎡ 備注： 以上數(shù)據(jù)根據(jù)以下規(guī)劃指標(biāo)進(jìn)行預(yù) 測(cè) ： 別墅：容積率 ， 住宅：容積率 ≤，建筑密度 ≤43%，綠化率 ≥30% 商業(yè)：容積率 ≤，建筑密度 ≤41%，綠化率 ≥25% 項(xiàng)目已取得住宅 用地 350 畝 、商業(yè)用地 20 畝具體規(guī)劃尚未確定，現(xiàn)對(duì)這兩類(lèi) 產(chǎn)品 進(jìn)行 預(yù) 規(guī)劃 ： 住宅：別墅、聯(lián)排別墅、 4～ 5 層 電梯 情景洋房 商業(yè)：上下兩層商業(yè) 已取得地塊位置圖 別墅地塊 88畝 住宅 148 畝 商業(yè)地塊 20 畝 住宅 202 畝 會(huì)所用地 正在審批中的 約 400 畝 高爾夫練習(xí)場(chǎng) 230畝（租賃） 19 四 、 88 畝 別墅用地投資收益 估算 分項(xiàng) 數(shù)據(jù) 分項(xiàng) 數(shù)據(jù) 總用地面積： 88 畝 總用地面積： 58667 ㎡ 總建筑面積： 21273 ㎡ 綠化面積： 17600 ㎡ 土地費(fèi)用 序號(hào) 名 稱(chēng) 計(jì)算公式 金額 (萬(wàn)元 ) 樓面地價(jià) 1 別墅土地費(fèi) 88畝 5萬(wàn)元 /畝 345元 /㎡ 2 土地印花稅 總地價(jià) % 3 土地契稅 總地價(jià) % 4 小計(jì) 備注 房開(kāi)用地是采用掛牌出讓的方式取得， 取得后政府將通過(guò)返還的方式返還土地款，最終價(jià)格 5 萬(wàn)元 /畝。 報(bào)建費(fèi)用 序號(hào) 名 稱(chēng) 計(jì)算公式 金額 (萬(wàn)元 ) 1 城建配套費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) 2% 2 教育附加費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) 0% 3 報(bào)建費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) % 4 招標(biāo)費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) % 5 質(zhì)檢費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) % 6 人防建設(shè)費(fèi) 建筑面積 10元 /㎡ 7 白蟻防治費(fèi) 建筑面積 2元 /㎡ 8 墻改費(fèi) 建筑面積 /㎡ 9 消防配套費(fèi) 建 筑面積 3元 /㎡ 10 城市規(guī)劃綜合費(fèi) 建筑面積 2元 /㎡ 11 垃圾清運(yùn)費(fèi) 綜合價(jià) 50 12 勞動(dòng)保護(hù)費(fèi) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) 0% 13 職工意外傷害保險(xiǎn) 土建中 (議 )標(biāo)價(jià) % 20 14 噪音、防雷費(fèi) 建筑面積 4元 /㎡