【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)新模式。 ② 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和項(xiàng)目承擔(dān)單位的情況，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體將是經(jīng)濟(jì)富裕人群和新興的中產(chǎn)階層，面向事業(yè)有成、工作穩(wěn)定在青島常住的消費(fèi)者以及越來越多的外地投資客戶。在戶型設(shè)計(jì)上將考慮不同消費(fèi)者的需求，在單體房型設(shè)計(jì)和樓盤房型組合方面滿足不同消 費(fèi)者的需要，擴(kuò)大項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 19 ③ 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析 新華錦愛丁堡國(guó)際公寓 新華錦?愛丁堡國(guó)際公寓地處松嶺路和遼陽東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約 10 萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約 27萬平方米，新華錦?愛丁堡國(guó)際公寓規(guī)劃建設(shè)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公寓住宅、五星級(jí)酒店等。規(guī)劃建設(shè) 20 棟小高 層、高層建筑。小高層住宅設(shè)計(jì)為 9到 11層，高層規(guī)劃為 20到 24層，標(biāo)準(zhǔn)戶型在 56平方米到 180平方米之間項(xiàng)目 3年后落成。 上實(shí) 海上海 上實(shí) 海上海是上實(shí)地產(chǎn) 2021 年主要的項(xiàng)目。上實(shí)海上海項(xiàng)目定位于高端豪宅， 5 棟高層，總建筑面積 6萬平。上實(shí)海上海戶型面積區(qū)間在 178— 1000平米之間，精 裝修。 5棟板式高層。樓層數(shù)： 5樓 28層； 4樓 30層 .樓體高度： 5樓高 ； 4樓高 ； 3樓高 。目前銷售均價(jià)在 30000 元 /平方米 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 恒基新天地 恒基新天地項(xiàng)目位于香港東路千禧龍?jiān)窎|、美林小鎮(zhèn)西，恒基新天地由九棟別墅和疊加花園洋房及三棟小高層電梯公寓組成。恒基新天地為 200500平方米的極品豪宅， 高， 65%的綠化率，戶均雙車庫，擁有世界頂級(jí)物業(yè)顧問、世界頂級(jí)廚、衛(wèi)設(shè)備、五星級(jí)豪華裝修，國(guó)際 5A級(jí)智能化管理，為中國(guó)首家精裝修智能車庫、首家無瀝青、水泥路面、首家園外人、車分流。恒基新天地可提供戶均雙車位車庫，電梯直達(dá)地下車庫，戶均雙車位的設(shè)計(jì)。由電腦直接控制車門自由出入，實(shí)行智能化交通 管理恒基新天地在中國(guó)首家實(shí)行車庫車位超五星級(jí)精裝修設(shè)計(jì)，庫位為大理石貼面、豪華門廳設(shè)計(jì)，給每位業(yè)主賓客至歸的感覺。恒基新天地每戶設(shè)一套日本大金空調(diào) （ DAIKIN） 系統(tǒng)。目前銷售均價(jià)為 25000 元 /平方米 頤和星苑 頤和星苑位于青島市嶗山區(qū)香港東路四姜一灣，石老人以東、沙子口以西，由頤中地產(chǎn)和環(huán)宇地產(chǎn)聯(lián)合投資、中宇置業(yè)有限公司開發(fā)，總占地約 1400畝，涉及石灣、北姜、西姜、青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 東姜 4個(gè)自然村舊區(qū)改造。該項(xiàng)目將規(guī)劃建設(shè) 、 6個(gè)原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約 22 萬平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶型面積從 90 到500平米不等，設(shè)計(jì)有套一、套二、套三、套多種戶型。目前銷售均價(jià) 18000元 /平方米。 海逸翠庭 海逸翠庭由青島宏基物業(yè)有限公司開發(fā)，臨青島石老人國(guó)家旅游度假區(qū)。海逸翠庭共 8棟多層，復(fù)式住宅。 20%超低密度。 3050 多米的大尺度樓間距。特色：增加南 向采光，樓基座面積小。海逸翠庭 190— 330 平洋房在售， 190 平戶型帶閣樓。海逸翠庭 330 平大戶型起價(jià) 13998/平，最低 462萬 /套。海逸翠庭地下停車位出售，約 18萬 。 四 、 項(xiàng)目定價(jià) 住宅定價(jià) 以市場(chǎng)比較定價(jià)法來確定價(jià)格。比較法的重點(diǎn)是比較實(shí)例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性 。 為了使比較實(shí)例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取了該區(qū)域內(nèi)比較典型的、距離本項(xiàng)目較近的嶗山區(qū)以上幾個(gè)項(xiàng)目為比較實(shí)例?？紤]位置、配套設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、外觀、戶型組合、樓盤規(guī)模等修正因素，本項(xiàng)目可將市場(chǎng)平均售價(jià)定 多層22021元 /㎡，高層 17000 元 /㎡ ， 海關(guān) 住宅 按 政府定價(jià)為 6000元 /㎡ 。 商業(yè)用房定價(jià) 商業(yè)用房的價(jià)格受到地理位置、周邊商業(yè)用房?jī)r(jià)格等因素比較大，具有一定趨同性。通過對(duì)周邊地區(qū)商業(yè)用房的銷售定價(jià)的橫向比較，目前其銷售價(jià)格在 1800025000元 /㎡ 之間，考慮到本項(xiàng)目的位置、周邊環(huán)境等因素，確定商業(yè)用房的價(jià)格為 20210元 /㎡ 。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第四部分 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件 一 、 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至青島 二中、北至翠嶺路。 二 、 地質(zhì)條件 目前尚無該地塊的正式地質(zhì)勘 察報(bào)告，無法判定該地塊在地下深層的詳細(xì)地質(zhì)情況。 三 、 抗震設(shè)計(jì) 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021），青島市抗震設(shè)防烈度為六度，該地塊為對(duì)建筑抗震一般地段，建筑物抗震設(shè)計(jì)按六度設(shè)防。 四 、 外部配套條件 本項(xiàng)目西鄰剛建設(shè)完成的濱海大道（松嶺路）。周邊的市政配套等基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，完全可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。 給水 給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來水。松嶺路建有城市自來水管網(wǎng)，可滿足項(xiàng)目需要。 排水 本項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，雨水、污水分別排至松嶺路道路排水管 網(wǎng)。 電力 青島市目前電力供應(yīng)較為充足，項(xiàng)目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。 電訊 青島市電訊事業(yè)非常發(fā)達(dá)，目前城市程控交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá) 300萬門，寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)較為完善，且項(xiàng)目臨近松嶺路等城市干道，可滿足項(xiàng)目電訊需要。 熱力 松嶺路鋪有市政熱力管網(wǎng)，熱源為高溫蒸汽，可滿足項(xiàng)目需要。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 交通 項(xiàng)目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。 鳥瞰圖 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 一、 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總占地面積為 ，根據(jù)青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見書的要求，該宗地的總建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在 725478 平方米內(nèi)。根據(jù)上述要求，經(jīng)過對(duì)不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項(xiàng)目的總建設(shè)規(guī)模為 725200 平方米 其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積 70000 平方米，安置住宅建筑面積 230200平方米，公共建筑面積 176000平方米 。 二、 建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括單體建筑的土建及公用工程、綠化工程、道路工程及室外公用工程。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 25 第六部分 總體規(guī)劃 一、總體規(guī)劃的原則 在整個(gè)規(guī)劃編制 的過程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。 合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團(tuán)結(jié)構(gòu)合理，便于實(shí)施。 方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近午山的特點(diǎn)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和休閑環(huán)境。 經(jīng)濟(jì)性：選擇合理的建設(shè)方案，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。 美觀性：因形就勢(shì)，充分利用自然優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切對(duì)話，利用高低錯(cuò)落的建筑群落營(yíng)造出詩一般的意境。 二、總體規(guī)劃 總 平面布置 項(xiàng)目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程 39米、最高海拔高程達(dá)到 179米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。是良好的可建設(shè)向陽坡地，地理位置十分理想。為充分利用優(yōu)越的自然條件，總的布置原則是外圍緊，中央松，將小區(qū)中央?yún)^(qū)域作為共享空間和中央綠地，使小區(qū)綠化與背景山勢(shì)形成連貫的綠色長(zhǎng)廊，創(chuàng)造出具有田園風(fēng)光特色的居住環(huán)境。 為充分利用自然光線，滿足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。高層建筑呈平行或錯(cuò)位布置，避免了對(duì)北側(cè)多層建筑的遮擋，保證每戶居民均能得到充足的日 照時(shí)間。 在小區(qū)的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區(qū)域既作為小區(qū)的中央綠地，又是共享空間和交流空間。步行小徑穿行其中，將各組團(tuán)連接成為一個(gè)有機(jī)和諧的整體。建筑沿綠地周圍層層環(huán)繞，開闊的空間視野將山勢(shì)與園林美景串聯(lián)起來，將大自然的美麗風(fēng)光引入到了小區(qū)的內(nèi)部。項(xiàng)目總平面布置詳見附圖。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 鳥瞰圖 2 道路系統(tǒng) ① 路網(wǎng)布置 道路路網(wǎng)根據(jù)建筑物的密度確定，整個(gè)路網(wǎng)既具有交通功能，同時(shí)又是內(nèi)部景觀的游覽路線，沿路而行，景色逐次展開。 主干道呈環(huán)行布置，使小區(qū)內(nèi)部交通和對(duì)外聯(lián)絡(luò)變得十分順暢，保持小區(qū)內(nèi)部適中 具有良好的可達(dá)性。道路的走向充分考慮了對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)，基本沿建筑物的兩側(cè)山墻布置，對(duì)建筑物的噪音干擾降至最低。 在小區(qū)內(nèi)部個(gè)建筑物前，設(shè)宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來。在樓前、綠地，設(shè)步行路，便于居民散步和內(nèi)部組團(tuán)間的聯(lián)系。 所有道路適當(dāng)設(shè)置曲折路段，以減少行車速度和降低路面坡度。 ② 道路結(jié)構(gòu) 主干道寬度為 6m，在靠近小區(qū)出入口附近，寬度為 8m。主干道為雙向雙車道，兩塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。 宅間路寬度為 ～ 3m，為一塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。 步行到采取自由松散的道路結(jié)構(gòu)，寬度、走向根據(jù)地 形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 ③、 出入口設(shè)計(jì) 小區(qū)共設(shè)三個(gè)出入口，全部在松嶺路上。 交通系統(tǒng) 三、 綠化工程 小區(qū)綠化共分兩個(gè)等級(jí)：公共綠地和樓前綠化，公共綠地包括大面積的公共綠地和道路兩側(cè)的綠化、行道樹。除必要的道路、停車場(chǎng)和其它硬化地面外，建筑物周圍的所有土地均進(jìn)行綠化，完全避免裸露土地。 綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機(jī)地合起來，形成層次分明、搭配得當(dāng)?shù)木G化體系。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點(diǎn)，選擇合適的景觀樹種和草種，以降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。 小區(qū)的總綠化率為 %,整個(gè)小區(qū)的公共綠地占地面積為 221852 ㎡ 。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 綠化系統(tǒng) 四、 豎向及場(chǎng)地整治 盡量保持原有地形地貌，對(duì)原有豎向不做大的變動(dòng)，減少土石方挖填量，爭(zhēng)取土石方自我平衡。對(duì)需加固的邊坡分別采取自然放坡、擋土墻、錨桿等方法加固，對(duì)填方區(qū)采取分層夯實(shí)，土質(zhì)低劣區(qū)進(jìn)行換土處理。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 29 第七部分 單體建筑建設(shè)方案 一、 單體建筑內(nèi)容 本項(xiàng)目的單體建筑包括 高層住宅、多層住宅 和公建項(xiàng)目。 二、土建工程 建筑設(shè)計(jì) 采用組團(tuán)式布局，將不同戶型、高度的住宅單元結(jié)合地形、地貌形態(tài)，分別組合成單元數(shù)目不等的住宅樓，在 保證戶戶向陽的前提下，按照編排有序的結(jié)構(gòu)分布。 單體建筑外觀采用歐式建筑風(fēng)格。外墻面使用不同顏色的涂料涂刷，結(jié)合優(yōu)美的小區(qū)自然環(huán)境，形成色彩艷麗、層次分明的景色。 住宅平面采用多種戶型組合，保證每間房屋均有直接對(duì)外的窗戶，主臥室和主客廳均位于南側(cè)。高層住宅根據(jù)實(shí)際情況分別采用一梯三戶、一梯四戶。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 由于目前尚無該地塊的詳細(xì)地質(zhì)勘探資料，各單體建筑的基礎(chǔ)需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 高層住宅采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)或片筏基礎(chǔ)。 三、 建筑裝飾 本項(xiàng)目主要為住宅，因此建筑物 外裝修按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，室內(nèi)則僅進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，由入住的各業(yè)主自行進(jìn)行精裝修。 建筑物外墻全部采用高級(jí)外墻涂料罩面，臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用天然花崗巖板或大理石板裝飾，臺(tái)階均采用天然石材。 建筑物外窗均采用鋁合金窗，住宅分戶門采用防盜門，內(nèi)門采用空心木門。住宅的每單元底層設(shè)電子防盜門。 四、 豎向交通 高層建筑物內(nèi)部設(shè)電梯，電梯原則上采用住宅專用梯，運(yùn)行速度不超過 。每單元設(shè)一部消防電梯，與客梯兼用。 青島市 嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 第八部分 公用工程 一、 給水工程 給水量 計(jì)算 小區(qū)總?cè)藬?shù)為 13866 人，人均用水指標(biāo)取 200L/人? d。用水量計(jì)算詳見表 81。 表 81用水量計(jì)算表 名 稱 單位 數(shù)量 用水指標(biāo) 日用水量 居民用水 人 13866 200（ L/人 d） 2773（ m3/d） 綠化用水 m2 221852 （ L/m2 d） 333（ m3/d） 小計(jì) 3106（ m3/d） 不可預(yù)計(jì)水量 388（ m3/d） 日用水量合計(jì)（ m3/d） 3494 最大小時(shí)用水量（ m3/h） 室外給水管網(wǎng) 由松嶺路市政給水管網(wǎng)引來兩路水源，管