【文章內容簡介】 房價會持續(xù)上升。隨著輕軌的建成 拱 北與前山漲幅比較快。尤其是前山片將最為明顯。 第 13 頁 共 36 頁 三、樓盤分析特點 （ 1）物業(yè)類型分析 圖片：前山 1 前山片區(qū)的樓盤大部分規(guī)模都較小。其中占地面積較大的是華發(fā)新城。華發(fā)新城的 運用的是分期開發(fā)的策略。其它 樓盤都是采取分批推廣的策略。這主要不是市場空 間的不足，而是開發(fā)商對未來市場的預期比較好，希望通過多次、小批量推售掌握 調整價格的主動權，爭取更大的利潤空間。 前山片區(qū)的物業(yè)在建筑類型上主要還是以小高層為主，輔以少量的多層、高層 ，小高層也以 17層居多。多層與小高層的比例大約在 3： 7左右。但從以上幾個大盤 的規(guī)劃來看，大多數(shù)的項目后期都將以多層主。而且主城區(qū)內土地資源相對是稀缺 的，多層建筑過多會浪費太多的土地資源，因而建筑往小高層甚至高層發(fā)展將是大 勢所趨。 第 14 頁 共 36 頁 （ 2）戶型分析 圖片：前山 2345 第 15 頁 共 36 頁 第 16 頁 共 36 頁 從以上前山片區(qū)的戶型統(tǒng)計分析中可以看到，各種戶型所占的比例上存在著一定的 差別。其中二房、三房、四房各占的比例 22%、 %和 %，五房及復式所占的 比例相對較小。碧水云天的主力戶型是四房兩廳達到 700戶左右占整個片區(qū)四房比 例的 %。 從整體情 況來看 ,前山片區(qū)樓盤大部分比較傾向于小戶型 ,緊湊實用的戶型也較符合 前山的市場。預計這類戶型在前山片區(qū)還會陸續(xù)增加。 （ 3）價格及銷售速度分析 第 17 頁 共 36 頁 圖片：前山 6 片區(qū)樓盤以華發(fā) 碧水云天銷售最為理想。平均 月銷售速度在 150套左右，華發(fā)是 珠海房地的龍頭企業(yè)。深受廣大購房者的青睞，它的品牌形象已經在消費者的心目 中根深蒂固。華發(fā)新城幾期均以精裝修標準交樓。小區(qū)整體規(guī)模大、配套設施較為 完善。廣告推廣力度較為強大。前兩期銷售周期都較短。三期碧水云天主推中大戶 型的臨河景單位。 其次，就是位于圓明新園附近的鈺海山莊及金域廊院在片區(qū)銷售情況也比較理想。 所處位置較好，緊臨國家 4A級旅游區(qū)圓明新園。其中大戶型深受港澳臺及外地客戶 的喜愛。金域廊院的均價已達到 5700元 /平方米，銷售速度約為每月 76套。鈺海山 第 18 頁 共 36 頁 莊則為 5600元 /平方米，銷售速度平均每月 71套。 由于該片區(qū)為珠海主城區(qū)工業(yè)聚集地之一，聚集了大量的制造業(yè)的工薪階層。整體 素質相對較低，購買力度有限。所以，區(qū)域的價格相對較低，小戶型比較暢銷。如 湖光山色、藍鉆 100、九洲時代、棕櫚假日四期等小戶型幾乎售罄。而產品素質的 良莠不齊則反映了片區(qū)整體檔次的低下，存在很大的挖掘空間。 （ 4）主題分析 圖片：前山 7 第 19 頁 共 36 頁 （ 5）物業(yè)管理費分析 圖片：前山 8 在物業(yè)管 理的收費上，前山片區(qū)的相差不是太大，華發(fā)新城相對較高為 /平方 米。其它大部分都維持在 /㎡左右，而多層在 /㎡之間，這種收費在該 片區(qū)比較合理。 第 20 頁 共 36 頁 (6)客戶群體分析 圖片：前山 9 在客戶群的分布上，港澳臺及公務員購房的比較多，主要以澳門客戶為主，而其它 客戶主要是公務員、本地及內地居民、企業(yè)技術管理人員。 第 21 頁 共 36 頁 (7)車位配比分析 圖片：前山 10 總結 （ 1）前山片區(qū)因為前山河的存在及圓明新園的存在以及輕軌路線的穿越，使得本 地和外地開發(fā)商紛紛搶灘前山片區(qū)，因此前山片區(qū)的房地產業(yè)目前了漸漸熱了起來 。目前總體的價格低 ,銷售情況也較好。在片區(qū)內的樓盤有華發(fā)新城、湖光山色、 頤和人家、鈺海山莊、金域廊院、幸運閣、濱江明珠、晴朗明珠等等。這些樓盤一 般都以河景、園景、輕軌站點作為自己的賣點。 （ 2）片區(qū)銷售情況較好的華發(fā)新城、鈺海山莊、金域廊院等；小區(qū)景觀設計好， 綠化率高。良好的景觀設計提升了項目的附加值，提高了項目的檔次，提高了消費 者對樓盤的心理價位，成為了項目的主要賣點之一。還邀請一些國外的景觀設計公 司擔綱，做小區(qū)的景觀設計。如華發(fā)新城是由國際一級景觀設計師劉太格設計，有 第 22 頁 共 36 頁 浪漫的愛情灣、美麗的前山河、漂亮的小區(qū)園林等。如金域廊院的園林景觀設計， 邀請的是香港阿特森泛華設 計，定義為 “城中央 七十年原味法式生活 ”。如鈺海 山莊由 “水木園林景觀設計公司設計 ”，主題為 “在城市中央與山水相伴 ”這樣的 樓盤當然深受青睞。 （ 3）經濟合理的戶型設計。良好的戶型設計是項目最重要的賣點之一。消費者買 一套房子是一輩子的大事，房子一平方米數(shù)千元，消費者當然希望每個平方米都能 有作用，不能浪費。在調研的樓盤中，部分戶型設計不合理，表現(xiàn)在功能分區(qū)不合 理、部分戶型偏大、部分戶型的一些面積很難利用等方面，這樣的戶型肯定不好賣 。而設計合理經濟的戶型當然就會受到消費者的青睞。如華發(fā)新城的入戶處有花 園 ，體現(xiàn)了以人為本的設計思想。金域廊院在廚房旁邊設計了生活陽臺，同樣體現(xiàn)了 這種思想。消費者都不希望自己花錢所購買的物業(yè)白白浪費。 對市場細分，填補市場空白點。能填補市場空白點，就是找到了贏得市場的最 高點。在前山一帶，一些工薪階層，企業(yè)技術及管理人員對小戶型還是有大量的需 求，藍鉆 100就填補了市場的這塊空白滿足部分客戶對小面積的需求。達到了 2個月 售罄的成效。所以未來前山市場對小戶型的需求 ,可謂有增無減。 前山片區(qū)概況分析 ： 前山位于珠海市城區(qū)西南，始于南宋紹興二十二年開埠， 明代天啟元年建設城寨， 1987年前山正式建鎮(zhèn)， 2021年 8月“撤鎮(zhèn)改街”，轄區(qū)面積 53平方公里，常住人口 ，其中戶藉人口 ，轄 21個社區(qū)居委會。轄區(qū)內有著名學院暨南大學珠海學院，著名旅游景觀 —— 圓明新園、梅溪牌坊、農科園藝中心；華南地區(qū)最大之一的裝飾材料集散地 —— 世邦國際裝飾城，駐街機關、企事業(yè)單位以及大中小學共上千家，是一個以建材為特色、工業(yè)為主體，經濟商貿繁榮、文化教育發(fā)達、人口集中的城郊結合街道 . ： 前山建材、汽車城：處前山街道辦轄區(qū)范圍，是珠海市建材和汽車銷售集中 地。建材和汽車銷售都是大宗零售貿易， 2021年前山街道辦社會消費品零售額 ，占全區(qū)比重第 23 頁 共 36 頁 ％，零售貿易額全市最大。前山地處廣珠西線和廣珠輕軌的交集點，是我市近期規(guī)劃建設的前山物流園所在地。區(qū)域內有世邦建材城、夏村建材街、梅華西警民路汽車街、南溪汽車城。 3產業(yè)布局： ,內資 .財政收入 萬元。 (珠海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù) )。 前山片區(qū)樓盤分析如下 ： 項目名稱 價格（元/m2） 裝修狀況 物業(yè)費 （元 /平方米月） 物業(yè)形 態(tài) 總套數(shù) 總建筑面積 （ M2） 推出時間 芭堤雅境 8500 毛坯 高層 618 已推出 華業(yè)香莊 7500 精裝修 高層 532 已推出 中新國際 7000 毛坯 未知 多層、高層 230 已推出 榮泰河庭 8300/12000 精裝修 小高層、高層 200 8月 京華奧園 6900 毛坯 高層 600 7萬 9月 財富世家 7100 毛坯 小高層、高層 105 已推出 悅安雅苑 7000 毛坯 小高層、高層 400 已推出 二城心作 8000 精裝修 未知 高層 572 已推出 時代廊橋 代定 毛坯 未知 小高層、高層及 TH混合產品 816 夏逸庭院 8600 精裝修 多層、小高層 570 已推出 和協(xié)綠城 6800 毛坯 多層、小高層 404 已推出 百花小鎮(zhèn) 4200 毛坯、精裝修 多層、小高層 600 7萬 (一期 ) 綠陽琚 4600 毛坯 小高層 1000 12萬 城市主場 6200 毛坯 未知 小高層 234 .第 24 頁 共 36 頁 05 合計： 總套數(shù) 6881套 , 總建筑面積 ㎡，以上數(shù)據(jù)看出 , 前山片區(qū)推盤量多 ,但是樓盤規(guī)模小 ,小戶型多 ,適合前山工薪階層及企業(yè)技術管理人員的需求 .其中 京華奧園 一期售完 ,二期正在熱銷 . 城市主場以低于市場的價格出售 ,售出１８０套，取得不俗的業(yè)績 .綜觀