【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的調(diào)查 分析 ,從調(diào)查結(jié)果可以知道，上地住宅項(xiàng)目的規(guī)模均在 15 萬(wàn)平方米以上。都是單一業(yè)主進(jìn)行出租。房屋的出租價(jià)格從 1000 元 /月到 1600元 /月不等，付款多為半年付和押一付三。需求人群是按獨(dú)居或合租形式進(jìn)行租賃，人均承受價(jià)格在 600 元左右。 在我們 對(duì)本區(qū)域的需求人群 的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，租賃房屋的多為上地高科技公司的員工，從事是研發(fā)和工人，各小區(qū)房屋的出租率基本上保持在 95%以上 ，選擇清河小營(yíng)居住的人群達(dá) %以上，在回龍觀(guān)居住的人群達(dá) %以上，在西二旗西、三旗居住的人群達(dá) %。 在調(diào)查中 我們發(fā)現(xiàn)，本區(qū)域需求人群構(gòu)成主要為附近各大公司的普通員工，其余為一些管理人員，年齡主要集中在 22 自 30之間 這個(gè)調(diào)查說(shuō)明本地域?qū)ι系氐目蛻?hù)還是有相當(dāng)大的吸引力，但由于供應(yīng)量的缺乏，導(dǎo)致很大一部分客流外流，但客流的分布也是一輕軌 13 號(hào)線(xiàn)鋪開(kāi)的。 上述種種情況表明上地地區(qū)住宅市場(chǎng)的前景基本看好，采取出租的策略也可謀求較高的投資回報(bào) 。 28 七：上地區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析 1； 供應(yīng)市場(chǎng)調(diào)查與分析 在做調(diào)查分析以前我們有必要就什么是市場(chǎng)要分析一下，因?yàn)樗且粋€(gè)綜合性的概念，這就要求我們對(duì)他的細(xì)化終端有細(xì)致的了解。 批 發(fā)市場(chǎng)在國(guó)外是有特定涵義的，即指專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品的市場(chǎng)，而在中國(guó)，批發(fā)市場(chǎng)卻幾乎涵蓋了各行各業(yè)、各種商品，廣泛分布在農(nóng)副產(chǎn)品、服裝紡織品、日用工業(yè)品、生產(chǎn)資料等眾多領(lǐng)域，這可以說(shuō)是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一大特色。 批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)生原因是，當(dāng)商品生產(chǎn)者數(shù)量極多、商品種類(lèi)多、生產(chǎn)批量小、效率低且生產(chǎn)關(guān)系不穩(wěn)定時(shí)，通過(guò)批發(fā)市場(chǎng)能節(jié)省交易費(fèi)用。在這種特殊的情況下，批發(fā)市場(chǎng)更有效率。具體到農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，則是由這些商品本身的特性決定的。農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品、鮮活產(chǎn)品的生產(chǎn)受自然條件、氣候條件的影 響較大，而且產(chǎn)地分散，距離消費(fèi)地較遠(yuǎn)，生產(chǎn)者、零售者中小規(guī)模經(jīng)營(yíng)占多數(shù)，因此，為了保證農(nóng)副產(chǎn)品、水產(chǎn)品及鮮活產(chǎn)品的供給，穩(wěn)定價(jià)格，及時(shí)、快速地將產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)往銷(xiāo)地，協(xié)調(diào)產(chǎn)銷(xiāo)矛盾，需要一個(gè)中介場(chǎng)所來(lái)承擔(dān)集中、分散和價(jià)格決定的功能，而批發(fā)市場(chǎng)就是起這一作用的。 29 名詞解釋?zhuān)? 市場(chǎng) ：商品交換的場(chǎng)所。常常被描述為商品交換關(guān)系的總和，體現(xiàn)供給與需求之間矛盾的統(tǒng)一體。 市場(chǎng)的類(lèi)型 ：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、完全壟斷市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)。 花卉市場(chǎng) ：以綠植、花卉、盆景、觀(guān)賞魚(yú)及其附屬品為主要商品的交易場(chǎng)所。 舊貨市 場(chǎng) ：以 已進(jìn)入生產(chǎn)消費(fèi)和生活消費(fèi)領(lǐng)域，處于儲(chǔ)備、使用和閑置狀態(tài)，保持部分或者全部原有使用價(jià)值的 舊貨為交易商品的市場(chǎng)。 舊貨市場(chǎng)上物品的價(jià)格會(huì)低于相應(yīng)的新商品的市場(chǎng)價(jià)格 。也常被稱(chēng)為“跳蚤市場(chǎng)”。 建材城： 以建筑材料（包括五金制品、地板、陶瓷、玻璃、廚衛(wèi)用品、木制品、裝修材料等）為主要交易商品的市場(chǎng)，具備一定規(guī)模及信譽(yù)度的，被統(tǒng)稱(chēng)為建材城。 綜合批發(fā)市場(chǎng)： 涵蓋各行各業(yè)、各種商品，如農(nóng)副產(chǎn)品、服裝紡織品、日用工業(yè)品、生產(chǎn)資料等眾多領(lǐng)域的大型綜合類(lèi)的大宗批發(fā)性質(zhì)的產(chǎn)品交易集散地。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 以快速銷(xiāo)售農(nóng)副產(chǎn)品，包括蔬菜 、水果、肉禽蛋類(lèi)、糧食，水產(chǎn)品，鮮活產(chǎn)品的小型零售性質(zhì)的交易場(chǎng)所 30 對(duì) 市場(chǎng)有了綜合的了解后，我們又對(duì)各類(lèi)市場(chǎng)目前在北京的發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)發(fā)展方向做了充分的了解，以便總結(jié)出有目的性的調(diào)查分析。 31 各類(lèi)市場(chǎng)情況 調(diào)研中我們?cè)谏系氐貐^(qū)僅發(fā)現(xiàn) 1 個(gè) 小型 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、 1 個(gè)物流市場(chǎng)、 1 個(gè) 中小型 建材市場(chǎng)、 1 個(gè) 在建 花卉市場(chǎng)、 4 個(gè)鋼材市場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了上地地區(qū)人群的消費(fèi)需求。 市場(chǎng)供需對(duì)比示意圖： 05000100001500020210供 需系列1 2； 需求市場(chǎng)調(diào)查與分析 上地公寓、住宅小區(qū)數(shù)量 普通住宅小區(qū) 6 個(gè)分別是上地佳園、 上地東里、上地西里、上地南里、當(dāng)代城市家園、怡美家園；高檔生活區(qū) 3 個(gè)分別是上地 MOMA，當(dāng)代城市家園二期，領(lǐng)袖硅谷。 各住宅小區(qū) 的規(guī)模均在 15 萬(wàn)平方米以上 ，總?cè)丝谠?5 萬(wàn)以上。但該區(qū)域的生活配套極為缺乏，如市場(chǎng)數(shù)量、規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了當(dāng)?shù)厝巳旱男枨?。 4 上地區(qū)域人群調(diào)研結(jié)果 32 為落實(shí)上 地 區(qū)域居住 人群對(duì)各類(lèi)市場(chǎng)的需求程度，我們又進(jìn)行了有針對(duì)性的人群調(diào)查。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)人群對(duì)市場(chǎng)需求程度的排序如下圖 ： 020406080100農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 綜合性市場(chǎng) 建材市場(chǎng)票數(shù)票數(shù) 上述情況表明上地地區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的前景基本看好，在該方面投資經(jīng)營(yíng)可謀求較高的投資回報(bào) 。 33 第 四 部分 SWOT 分析 一、 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)： 可操作空間較大，有塑造概念的空間。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 本案位于海淀區(qū)上地橋東北，緊鄰城市鐵路１３號(hào)線(xiàn)，毗鄰上地信息產(chǎn)業(yè)基地，周邊有許多大型綜合社區(qū)，交通相對(duì)便利，有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 土地使用成本優(yōu)勢(shì)： 我公司是從合作方租賃土地來(lái)經(jīng)營(yíng)，這就使得土地的使用所占據(jù)的資金相對(duì)較少，資金使用成本相對(duì)較低。 二、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目的分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目存在以下的不足： 周邊小環(huán)境差 緊鄰 項(xiàng)目東側(cè)有一個(gè)自然村落，由于它的存在，給項(xiàng)目的整體形象帶來(lái)嚴(yán)重的影響。這個(gè)村子的拆遷問(wèn)題遲遲得不到解決，二百多戶(hù)居民的生活垃圾和廢水四處隨意排放，村子周邊環(huán)境可以用臟亂差來(lái)形容，如果這個(gè)村子不能夠盡快拆遷，對(duì)項(xiàng)目今后的發(fā)展是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)和威脅。 34 交通條件有缺陷 在上地信息產(chǎn)業(yè)基地工作的客戶(hù)及周邊的居民不能直接到達(dá)項(xiàng)目地，必須通過(guò)上地橋繞過(guò)輕軌，它極大地影響了項(xiàng)目的發(fā)展。 噪音污染嚴(yán)重 項(xiàng)目的南側(cè)和西側(cè)分別為小營(yíng)西路和城市鐵路和京包線(xiàn)，這兩側(cè)的過(guò)往車(chē)輛噪音非常大，對(duì)將來(lái)居住于此的客戶(hù)來(lái)講也是不利的 因素 。 三 、 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 作為上地高科技園區(qū)緊鄰的地段，我們認(rèn)為本項(xiàng)目擁有如下的機(jī)遇： 上地北區(qū)開(kāi)始規(guī)劃擴(kuò)張，總規(guī)模面積巨大； 政府規(guī)劃中關(guān)村北區(qū)的定位，要以商務(wù)服務(wù)為主，形成一個(gè)重點(diǎn)突出的商圈； 北區(qū)的土地價(jià)格現(xiàn)在也很高昂了，直接導(dǎo)致該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格高； 附近地區(qū)缺乏大型 的 出租 性 公寓產(chǎn)品 ； 附近地區(qū)缺乏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和大型綜合性市場(chǎng)。 35 四、 項(xiàng)目威脅分析 經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目所在 區(qū)域單一 的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不穩(wěn)定。 上地地區(qū)是以軟件開(kāi)發(fā)為主的科技園區(qū)，上地區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展直接受 IT 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響，產(chǎn)業(yè)單一造成了上地地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定性。 政策分析 項(xiàng)目目前的土地使用性質(zhì)是倉(cāng)儲(chǔ)用地。我們開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目涉及到土地使用性質(zhì)的變性問(wèn)題，會(huì)遇到一系列的政策及審批問(wèn)題。 36 第 五 部分 項(xiàng)目定位 一、 功能定位 （一）總體功能定位建議 為了能更好地推廣本項(xiàng)目，提升本項(xiàng)目的知名度，我們認(rèn)為有必要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行概念設(shè)計(jì)。 通過(guò)對(duì)上地現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，通過(guò)對(duì)上地整體的規(guī)劃的考慮，通過(guò)對(duì)中關(guān)村北區(qū)總體定位的分析，結(jié)合項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，我們建議把本地域建設(shè)成為 適合年輕流動(dòng)一族集中展住區(qū) ，建 成后使本地域成為 上地區(qū)域 年輕流動(dòng)一族精神家園 。定位依據(jù)如下： 上地定位 上地定位為：“上地科技區(qū)核心區(qū)，將建設(shè)成一個(gè)以高新技術(shù)為特征的都市中心。中關(guān)村北區(qū)被稱(chēng)為中關(guān)村的“鉆石寶地”，是未來(lái)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的信息交流和商務(wù)中心。 上地狀況 目前上地高科技園區(qū)被稱(chēng)為中國(guó)的科研中心，雖然人員文化層次很高，但整體環(huán)境缺乏便利氛圍，居住場(chǎng)所匱乏?？陀^(guān)存在對(duì)本定位物業(yè)的需要。 項(xiàng)目預(yù)期 這樣的定位使本項(xiàng)目真正成為高科技園區(qū)核心區(qū)的配套地域。 自身優(yōu)勢(shì) 這樣的定位符合本地域業(yè)已存在的需求氛圍，可以繼續(xù)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，并符合日后長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)的思路。 37 文化氛圍 文化的設(shè)計(jì)，符合當(dāng)前人們崇尚文雅，向往休閑生活的潛在愿望。同時(shí)可以合理有效借助統(tǒng)一型管理的便利所體現(xiàn)的獨(dú)特性，使本地域的定位具有唯一性。 （二）分區(qū)域功能定位建議 項(xiàng)目的功能定位為居住、休閑、服務(wù)于一體的綜合性物業(yè)。其首成有 500平米建議作為以休閑服務(wù)為中心的商業(yè)設(shè)施。 其他配套部分建議如下： 車(chē)位； 餐廳； 家政服務(wù) ； 二、價(jià)格定位 租價(jià)定位建議 本項(xiàng)目 每套租 價(jià)建議 每套 在 1000 元 /套 。本價(jià)格由兩種方式推算而來(lái)，為建議價(jià)格，具體的價(jià)格要根據(jù)產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)、客 戶(hù)狀況和市場(chǎng)價(jià)格情況進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整，以靈活的方式進(jìn)行調(diào)整，以保持價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)力和 投資商 自身的利益。 具體推算見(jiàn) 投資分析 需要指出的是，該價(jià)格為我們根據(jù)目前市場(chǎng)情況分析得來(lái)，由于未來(lái) 上地住宅租 價(jià)存在受到非市場(chǎng)因素干擾的可能，我們沒(méi)有對(duì)未來(lái)價(jià)格進(jìn)行分析修正；在項(xiàng)目推向市場(chǎng)前仍需要重新進(jìn)行價(jià)格定位工作。 38 三、客群定位 本項(xiàng)目客戶(hù)定位要放開(kāi)視野，廣泛定位。通過(guò)我們對(duì)上地地區(qū)多年的經(jīng)驗(yàn)，在上地發(fā)展的企業(yè)不但有軟件開(kāi)發(fā)行業(yè)，還包括一些軟件制造行業(yè)。因此，我們建議的客戶(hù)定位為： 1 軟件開(kāi)發(fā)行業(yè) 2 軟件開(kāi)發(fā)相關(guān)行業(yè) ，包括娛樂(lè)，咨詢(xún)，物流等 3 周邊居住的年輕一族 4 在 軟件開(kāi)發(fā) 中，我們建議多關(guān)注中小型公司和企業(yè)。 39 第 六 部分 投資 分析及其 風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避方式提示 第一節(jié) 財(cái)務(wù)分析 一、投資估算 本項(xiàng)目仍處于可研階段，有 5 家設(shè)計(jì)施工單位為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)初步方案并出具了方案的毛估算，以下數(shù)據(jù)均采用 5 家設(shè)計(jì)單位毛估算的平均值。 （一）項(xiàng)目租賃（使用）成本 : 假設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期為一年。項(xiàng)目的年租賃成本尚未與甲方確定，此時(shí)暫按 80 至 160 萬(wàn)區(qū)間的平均值 120 萬(wàn)計(jì)算。 （二）前期階段有關(guān)費(fèi)用： 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 萬(wàn)元 可行性研究及策劃： 10 萬(wàn)元 工程勘察費(fèi) : 6 萬(wàn)元 （三）建筑安裝工程費(fèi)： 1, 萬(wàn)元 （四）開(kāi)發(fā)間接費(fèi) : 不計(jì) （五）管理費(fèi)用 : 萬(wàn)元 （六）財(cái)務(wù)費(fèi)用 : 萬(wàn)元 （七）其他費(fèi)用 : 萬(wàn)元 （八）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 : 萬(wàn)元 （九）總投資 =120+10+6++1,++++ =1, 萬(wàn)元 40 二、資金籌措方案 資金籌措與投資計(jì)劃 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資資金的來(lái)源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是外部借款。資金運(yùn)作方式為：自有資金全部用于投資；缺口資金則向外部借貸。 根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際，資金籌措方面，自有資金 500 萬(wàn)元；外部借款合計(jì) 1, 萬(wàn)元（本金 1, 萬(wàn)元，利息 萬(wàn)元）。項(xiàng)目總投資 1, 萬(wàn)元，其中：建設(shè)投資 1, 萬(wàn)元，借款利息 萬(wàn)元 總籌資額： 1, 萬(wàn)元 其中： 自有資金： 500 萬(wàn)元 外部借款： 1, 萬(wàn)元 貸款本金償 還及利息支付 經(jīng)營(yíng)期收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后，即可用于還本付息，還本付息按 8 年等額分期償還。 本項(xiàng)目在第一年向外部借款 1, 萬(wàn)元，利率 10%,建設(shè)期利息 萬(wàn)元。建設(shè)期借款本息合計(jì) 1, 萬(wàn)元 ,在經(jīng)營(yíng)期前 8 年等額償還，每年等額支付本息 萬(wàn)元， 8 年可以還清借款。 41 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期估算 （一） 經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及財(cái)務(wù)分析預(yù)案 項(xiàng)目分為公寓和綜合市場(chǎng)兩部分：公寓 200 套房間，每套每月租金 1100 元人民幣；市場(chǎng)有效使用面積 4100 平米，租賃價(jià)格均價(jià)為 元 /天 /平方米 。 財(cái)務(wù)分析預(yù)案：承租期 20年；年租賃成本 120 萬(wàn)元；外部借款利率 10%；年出租率 85%。 （二）年經(jīng)營(yíng)收入確定 （ 200 12+ 365） 85%= 萬(wàn)元 (三 ) 經(jīng)營(yíng)期估算 各期經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè) 靜態(tài)利潤(rùn)預(yù)測(cè)： 暫按 20 年經(jīng)營(yíng)期、 120 萬(wàn)元租賃成本計(jì)算，靜態(tài)利潤(rùn)為 2,萬(wàn)元 經(jīng)營(yíng)期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8年 以后各年 營(yíng)業(yè)總收入 費(fèi)用及稅金 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) 42 四、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （一）靜態(tài)指標(biāo)分析： 由于