【文章內容簡介】 醫(yī)藥保健快餐超市通訊音像電器服裝 業(yè)態(tài)面積 餐飲 家政 百貨 汽修 娛樂 美容 醫(yī)藥 保健 快餐 超市 百分比 22 3 13 4 7 5 3 5 1 16 業(yè)態(tài)面積 通訊 音像 電器 服裝 經紀 陪飾 建材 寵物 健身 金融 百分比 2 2 3 3 3 0 2 2 2 2 在所有競爭區(qū)域業(yè)態(tài)中，餐飲類、超市、百貨、娛樂業(yè)數量最多，占所有商業(yè) 8 數量的 58%左右，說明回龍觀地區(qū)的主要商業(yè)營業(yè)面積比較符合大眾需求方式。 各商業(yè)業(yè)態(tài)簡述 餐 飲 回龍觀區(qū)域的餐飲市場被投資者、經營者持續(xù)看好?；佚堄^的餐飲市場，是回龍觀地區(qū)營業(yè)面積最大，投資回報額最高的商業(yè)業(yè)態(tài)，平均 元 /天平米的租金價格已經達到了本市市內一些地區(qū)的餐飲租金值，并有上升的趨勢。 回龍觀餐飲市場現(xiàn)經營的菜品主要是大眾類菜系，回龍觀特色型菜系經營狀況并不好，只有類似金山城、金百萬類的大眾型中檔次餐飲才能在回龍觀地區(qū)取得良好的經營效果。 2021平米左右的餐飲商業(yè)對餐飲投資者在回龍觀地區(qū)有較大的吸引力。 娛樂 回龍觀區(qū)域的娛樂市場由于經營范圍差異化比較大，位置比較分散，所 以經營效果有較大差異?；佚堄^娛樂市場現(xiàn)經營的業(yè)態(tài)主要有以下幾大項：洗浴、網吧、KTV、健身中心等。從綜合效果來看網吧的經營效果最好、洗浴中心其次、 KTV 再次之、健身中心最差。 回龍觀地區(qū)娛樂消費以小金額即時性消費為主，回龍觀地區(qū)經營面積不合理不能吸引投資者購買，消費者消費。 商務 回龍觀區(qū)域沒有真正意義上的商務市場，商務市場的需求更多地以金融物業(yè)形式及酒店辦公所承載，由于回龍觀地區(qū)為低消費人群居住區(qū)，地處比較偏僻，區(qū)域內商務需求不多。但是零散性租賃，定銷式銷售可能會在回龍觀地區(qū)有部分市場 空間。 車位 9 回龍觀地區(qū)區(qū)域外交通擁堵，成為區(qū)域內人群居住購車的瓶頸，區(qū)域內商業(yè)車位以地上停車為主，但是從長遠的角度考慮，車位的需求必將在未來市場內有廣闊的空間。 區(qū)域內巨大的商業(yè)市場供應面積及區(qū)域外與區(qū)域內互補的商業(yè)業(yè)態(tài)，給予了回龍觀地區(qū)未來商業(yè)發(fā)展巨大的市場壓力，選擇好本項目經營業(yè)態(tài)以及相對合適的經營面積，成為項目成敗的關鍵。 商業(yè)客戶群體特征 回龍觀居住小區(qū)亮燈率示意圖 從這張圖里我們可以看出回龍觀的主要居住人口為商品房居住區(qū)、原住民居住區(qū)和回龍觀經濟適用房 1期。所以 支持回龍觀基本商業(yè)運營的人群是該地區(qū)的原住民和商品房購買者及外地在回龍觀打工人員。 10 以下為回龍觀地區(qū)各主要居住區(qū)入住率： 風雅苑： 70％左右、三合莊園： 50%左右、龍澤苑： 60%左右、龍騰苑 30%、龍躍 10%20%、龍禧苑 50%左右、流星花園 70%以上、龍錦苑 40%50%、矩陣 80%左右。 區(qū)域商業(yè)特征總結 ? 供應量： 回龍觀商業(yè)的總體供應量與人口入住率比，已經明顯過大，底商的過多造成了業(yè)態(tài)發(fā)展的不均衡，商業(yè)業(yè)態(tài)的整合將隨著同質化人口的共同變化性加速發(fā)展，大型、綜合能力強的商圈，將會在業(yè)態(tài)整合 的過程中，搶占大量的市場份額。 ? 商業(yè)動力 在商業(yè)輻射面積方面來看，輻射面積小的商業(yè)街形式商業(yè)，必將在未來的 510年內面臨經營上的巨大危機。而大型、綜合能力強的商圈，由于其的輻射能力將會蠶食現(xiàn)有商業(yè)的大量商業(yè)份額。 ? 商業(yè)租金 從租金方面來看在回龍觀現(xiàn)階段只有中低端，低附加值的、勞動密集型商業(yè)形態(tài)可以取得良好經營效果，但是從發(fā)展的角度上講這類商業(yè)的過多，必將會影響回龍觀地區(qū)商業(yè)總體租金價格的增長趨勢，同時隨著人民生活水平的提高這類商業(yè)服務，也將面臨進一步的優(yōu)勝劣汰。 ? 商業(yè)投資回報 底商由于經營項目的單調性， 給 予商業(yè)物業(yè)造成的租金的巨大差別，商業(yè)的投資者對集中商業(yè)、純商更有投資信心，作為開發(fā)商如果在這時繼續(xù)開發(fā)底商，項目將會在未來銷售經營上面臨巨大的市場考驗。 11 回龍觀商圈概述 在現(xiàn)在的回龍觀地區(qū)共有 3 個小型商業(yè)中心 —— “京客隆 三合商廈商圈”、“物美超市及育知東路北段商圈”、“育知東路南段商圈”。 “京客隆 三合商廈商圈”簡述及交通 “京客隆 三合商廈商圈”是回龍觀地區(qū)最大的商業(yè)集中區(qū)，其承載的商業(yè)消費量約等于回龍觀地區(qū)商業(yè)承載量的 60%。京客隆 三合商圈位于回龍觀住宅區(qū)西端，八達嶺高速東側，是由八達嶺高速進入回龍觀地區(qū)的主要入口處。 商圈內縱橫交錯的城市主干道共計兩條 —— 育知路、回龍觀西大街，城市次干道 3條 —— 龍禧二街、龍禧三街、育知西路。商圈內公交線路共計 9條， 4條大公共線路， 4條小公共線路，另有商業(yè)班車 1條。 “物美超市及育知東路北段商圈”簡述及交通 “物美超市及育知東路北段商圈” 是回龍觀地區(qū)最為典型的底商性商業(yè)中心區(qū)，其承載的商業(yè)消費量約等于回龍觀地區(qū)商業(yè)承載量的 10%。 “物美超市及育知東路北段商圈”位于回龍觀住宅區(qū)北端，城北市場東南面，回龍觀公交總站東面，位于回龍觀中心地帶主要交通樞紐區(qū)域。 商圈內縱橫交錯的城市主干道共計一條 —— 育知東路、城市次干道 1條 —— 龍禧二街。商圈內公交線路共計商圈內公交線路共計 15 條， 8條大公共線路， 6條小公共線路，另有商業(yè)班車 1條。 “育知東路南段商圈”簡述及交通 “育知東路南段商圈” 是回龍觀地區(qū)最新，最具潛力的商業(yè)中心區(qū)， 其承載的商業(yè)消費量約等于回龍觀地區(qū)商業(yè)承載量的 10%。但是由于該地區(qū)在回龍觀地區(qū)的中心位置，還有大面積的商業(yè)土地儲備，所以說該地區(qū)將很有希望成為回龍觀地區(qū)最大的商業(yè)。 12 “育知東路南段商圈”位于回龍觀住宅區(qū)南端，回龍觀地區(qū)的主入口處，城鐵回龍觀站正北面，回龍觀公交站西面，交通路網較為發(fā)達。商圈內縱橫交錯的城市主干道共計 2條 —— 育知東路、十里長街。城市次干道 1條 —— 龍騰街。商圈內公交線路共計 4條，小公共 4條。 二、項目商圈 商圈輻射范圍 由商業(yè)區(qū)為中心， 、 、 10KM 為半徑畫圓可以得到項目商業(yè)的輻射范圍。 商圈輻射人口 根據 商圈的輻射范圍：核心商圈主要輻射人口數量約在 萬人、次級商圈主要輻射人口數量約 萬人、邊緣商圈主要輻射人口數約 萬人。 根據小區(qū)未來的入住率的變化和項目商圈對入住率的影響，我們估計未來項目商圈入住率：核心商圈 80%、次級商圈 70%、邊緣商圈 70%。根據未來入住率的 13 情況核心商圈 萬人、次級商圈 萬人、邊緣商圈 萬人。 根據客戶吸引力法則（赫夫法則）：核心商圈的有效輻射指數為 71%、次級商圈的有效輻射指數為 23%、邊緣商圈的有效輻射指數為 6%。我們可以確定商圈的輻射有效人口為 萬人。另外項目強調通過 TOD 模型強制性引導人流數為 萬人。商圈內總有效人口為 萬人。 項目商圈總消費能力 以北京平均人均購買力水平測定該區(qū)域的消費總量： 2021 年北京市 居民人均可支配收入 17690 元，依照人口支出情況： 1／ 3 為儲蓄， 1／ 3 為消費和居住，項目商圈總消費能力 億元／年。 三、區(qū)域市場需求探測 回龍觀地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套物業(yè)需求調查結論 ? 回龍觀地區(qū)商業(yè)配套市場 ,總體情況是商業(yè)嚴重供應過量； ? 底商未來基本沒有優(yōu)勢經營的可能性 ； ? 回龍觀地區(qū)缺少地標型 20210平米集中商業(yè) ； ? 回龍觀地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)經營內容只能滿足消費者最基本的生活需要，缺少品牌店； ? 以聯(lián)營為主的集中商業(yè)未來面臨巨大的市場競爭； ? 純商型物業(yè)由于其投資小，經營受限小，經營方向轉換速度快，在回龍觀地區(qū)商業(yè)配套中發(fā)展良好。 商業(yè)配套市場業(yè)態(tài)探測結論 ? 目前回龍觀商業(yè)配套市場缺少 500－ 1000 平米的物流型商業(yè)，如電器品牌專賣、小型服裝品牌專賣、藥店、健身房等； ? 無論是投資者，還是經營者都對整體回龍觀的餐飲市場持續(xù)看好，尤其 14 2021平米左右的餐飲商業(yè)對餐飲投資者在回龍觀地區(qū)有較大的吸引力； ? 娛樂業(yè)經營體量不合理，目前回 龍觀商業(yè)物業(yè)建筑形式不適合健身、 KTV等娛樂業(yè)的使用。 四、區(qū)域目標客戶群探測 消費者的基本情況分析 請問您的年齡在下面的哪一個區(qū)段內？ 調查者的年齡區(qū)段23%21%11%8%10%2