【文章內(nèi)容簡介】 D、小區(qū)巡邏崗三班倒 24 小時值班 E、 小區(qū)主入口大門三班倒 24 小時值班 F、保安主管負(fù)責(zé)花園內(nèi)安全管理工作的總體協(xié)調(diào)。 （ 3）加強(qiáng)非辦公時間門崗的監(jiān)控力度 A. 人流出區(qū)控制圖 B. 圖 人流入?yún)^(qū)控 門崗值勤 業(yè)戶 所帶貴重物品須經(jīng)業(yè)戶確認(rèn) 在登記本簽字 檢查證件（出入證）無異 常 放行 來訪客戶 放行 其他人員 放行 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶 問 候 詢問后、登記 詢問后、登記 進(jìn)入翰嶺院 來訪客戶 進(jìn)入翰嶺院（ 跟蹤觀察） 其他人員 進(jìn)入翰嶺院 （跟蹤觀察） C. 物流出區(qū)控制圖 門崗值勤 用戶所帶物品 詢 問 執(zhí)用戶證明 執(zhí)管理處開的放行條 放行 來訪客戶 收回放行 其他人員 確認(rèn)無誤，收回放 行條放行 （ 4）組建機(jī)動快速應(yīng)急分隊 快速應(yīng)急分隊直屬管理處管理，負(fù)責(zé)突發(fā)事件的快速反應(yīng)處理。它的特點(diǎn)是機(jī)動靈活，基本職能是：區(qū)內(nèi)外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機(jī)動。 （ 5）實(shí) 行 24 小時巡視 巡邏人員實(shí)行 24 小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 （ 6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏 為加強(qiáng)對治安巡邏的控制，保證巡邏到位。 （ 7）治安狀況統(tǒng)計 對治安狀況控制實(shí)行每月統(tǒng)計，分析所產(chǎn)生的各種問題，找出原因，制定相應(yīng)的措施。 （二）車輛管理 車輛管理的重點(diǎn)是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點(diǎn)，首先要搞好停車場的建設(shè)。 位置規(guī)劃 車輛可分為機(jī)動車和非機(jī)動車兩類，機(jī)動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理 人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，翰嶺院管理處把停車場庫的區(qū)位作適當(dāng)劃分，以下是停車場庫劃分的一個構(gòu)想： 內(nèi)部要求 對于機(jī)動車，我們將根據(jù)物業(yè)的整體規(guī)劃，實(shí)施以下管理措施： （ 1） 了解用戶車輛情況，實(shí)行便捷停放 （ 2） 實(shí)施停車專用車位制度 （ 3） 物業(yè)道路設(shè)減速坡，限制車輛速度 （ 4） 嚴(yán)禁無牌車進(jìn)入停車場 （ 5） 做好宣傳工作，除在標(biāo)識牌上標(biāo)明車輛停放標(biāo)志外，平時也做好相應(yīng)宣傳，發(fā)動大家自覺遵守停放規(guī)定 （三）消防管理 消防安全責(zé)任重大，這是我們多年物業(yè)管理實(shí)踐中得出的切身體會，消防管 理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。 宣傳教育 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針為前提，我們的每一位員工都是義務(wù)消防隊員和義務(wù)消防救護(hù)員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設(shè)消防宣傳欄、收看錄相、發(fā)放宣傳材料等向用戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數(shù)人的事，而應(yīng)是物業(yè)中全體人員的共同職責(zé)，對于物業(yè)的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面： （ 1） 物業(yè)防火工作的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定； （ 2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法； 停車場庫 機(jī)動車區(qū) 摩托車區(qū) 汽車區(qū) 非機(jī)動車區(qū) 管 理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)： （ 1） 遇到緊急情況時自己的職責(zé)任務(wù)； （ 2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。 日常檢查 （ 1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。 （ 2） 應(yīng)急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是否有灰塵等； （ 3） 各種消防標(biāo)識：安裝是否牢固，定位是否準(zhǔn)確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。 （ 4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內(nèi)等。 （ 5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 讓用戶參與物業(yè)的消防管理 （ 1） 組織物業(yè)人員開展消防演習(xí)。 （ 2） 請消防支隊做有關(guān)知識講座。 （ 3） 成 立義務(wù)消防檢查隊，對物業(yè)消防設(shè)施進(jìn)行檢查。 消防報警特殊處理程序 通知 往現(xiàn)場 報警 往現(xiàn)場 往現(xiàn)場 報告 掌握現(xiàn)場情況 報告 往現(xiàn)場 通知 （四）翰嶺院項(xiàng)目環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是 物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，既經(jīng)濟(jì)又能保持物業(yè)美觀。 在翰嶺院項(xiàng)目，我們將指導(dǎo)管理處對物業(yè)的清潔衛(wèi)生、綠化等項(xiàng)目提供高標(biāo)準(zhǔn)的管理處主任 調(diào)度 中 心 值 班 人 員 義務(wù)消防隊員 消防 119 公司領(lǐng)導(dǎo) 出事用戶 火 警 撲 救 服務(wù)，努力營造一個舒適、整潔、明亮的辦公環(huán)境，我們將切實(shí)做好以下幾項(xiàng)工作： 全面實(shí)施 ISO9001： 2021 質(zhì)量保證體系和導(dǎo)入 ISO14000 環(huán)境管 理體系 實(shí)施 ISO9001： 2021 質(zhì)量保證體系是進(jìn)行物業(yè)規(guī)范化管理的保證，建立和實(shí)施ISO14000 環(huán)境管理體系則保證翰嶺院項(xiàng)目成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保辦公物業(yè)。 環(huán)境管理主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu) （ 1）環(huán)境部主要任務(wù)： 負(fù)責(zé)物業(yè)各個樓面和各部位公用用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求； 負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，掌握清潔費(fèi)用的支出； 負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。 備注：翰嶺院環(huán)境保潔工作擬建議考慮以外包的方式委托專業(yè)保潔公司實(shí)施，管理處負(fù)責(zé)對 受托專業(yè)保潔公司的保潔工作進(jìn)行監(jiān)督和管理，具體外包分析和建議將進(jìn)行充分調(diào)查后在后續(xù)的顧問工作中專項(xiàng)提供貴司。 （ 2）組織結(jié)構(gòu) （ 3） 16 小時保潔制度 物業(yè)實(shí)行 16 小時兩班組保潔制度，早晨 7： 00 上班直至晚上 11： 00 時下班。以保證物業(yè)的衛(wèi)生達(dá)到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在物業(yè)人流低谷時和下班時進(jìn)行，盡量減少對用戶辦公的影響。 （ 4）噪音污染控制 噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據(jù)了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關(guān)噪音 的就占 65%以上。把噪音控制在國家規(guī)定的“白天不高于 55管理處經(jīng)理 環(huán)境組主管 保潔公司領(lǐng)班 用具保管 清潔督查 外圍清潔工 樓面清潔工 大堂清潔工 廣場清潔工 機(jī)動清潔工 綠化督查 綠化工 分貝，晚上不高于 45 分貝”的標(biāo)準(zhǔn)，是噪音控制工作的重要目標(biāo)。 垃圾分流 在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識的基礎(chǔ)上，我們將對垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。 （ 1）垃圾收集袋裝化：垃圾的收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進(jìn)行袋裝并投于“三合一”功能的垃圾箱。 （ 2）垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。 （五）設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù) 高檔物業(yè)對機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求 甚高，為保障設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合翰嶺院項(xiàng)目的實(shí)際情況，把利豐在設(shè)備管理方面的成功管理經(jīng)驗(yàn)和模式運(yùn)用到本物業(yè)的設(shè)備管理與維護(hù)當(dāng)中，在實(shí)際的管理運(yùn)行中建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。 此外，我們將在翰嶺院項(xiàng)目的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時，盡可能為用戶創(chuàng)造一個舒適的綠色辦公環(huán)境。為此，我們對該物業(yè)設(shè)備管理與維護(hù)制定了以下管理方案。 機(jī)電設(shè)備管理的基本原則 (1)、 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的管理采用利豐安全而高效的管理模式 建立完善的設(shè)備管理維護(hù)體系。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。運(yùn)行管理將嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程。 制訂高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由便用單位或責(zé)任單位負(fù)責(zé)，設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)由相關(guān)單位根據(jù)《設(shè)備管理規(guī)定》和《巡視檢查記錄》開展工作，并作相關(guān)記錄。 實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。設(shè)備的修理分簡單維修，如更換燈具、開關(guān)、疏通管道等，超出簡單修理范圍為設(shè)備的大、中 修。維修均應(yīng)有記錄，其中主要設(shè)均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。 (2)、 建立完善的設(shè)備編碼及標(biāo)示方案 A、 根據(jù)物業(yè)圖紙資料的有關(guān)圖則及通用圖則，制定《設(shè)備編碼規(guī)則》 B、 制定含有設(shè)備編碼編號的《設(shè)備總覽表》。 C、 依《設(shè)備總覽表》設(shè)立《設(shè)備卡》并執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度。 D、 對于標(biāo)貼明顯的將導(dǎo)入利豐視覺標(biāo)示系統(tǒng)。 E、 機(jī)電的編號編碼由公司工程部統(tǒng)一進(jìn)行。 (3)、 主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊、建立設(shè)備臺賬 A、 設(shè)備臺賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報廢。 B、 工程部建立內(nèi)部例會制度，創(chuàng)造學(xué)習(xí)、討論．督促．建議的平臺，便各項(xiàng)工作 均朝良性方向發(fā)展。 (4)、 建立完善的質(zhì)量記錄體系 A、 任何工作做到有據(jù)可查。 B、 以工作記錄考評員工的工作能力、工作績效。 C、 完善合格供應(yīng)商供貨渠道。前期介入時將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)以確保今后各設(shè)備系統(tǒng)維修需要和可靠運(yùn)行。 D、 利用金地物業(yè)公司強(qiáng)大的技術(shù)資源結(jié)合供應(yīng)商技術(shù)力量對翰嶺院管理處形成有力的技術(shù)支持。 (5)、 技術(shù)資料的管理 A、 對于技術(shù)資料管理，遵守“二級制”模式。管理處工程部資料部門掌握所有的一手資料，工程部對于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動使資料遺 失。 B、 工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。 (6)、 有關(guān)設(shè)備類鑰匙的管理 A、 定義設(shè)備類鑰匙：所有設(shè)備功能鑰匙，及其門柜、門房鑰匙。 B、 設(shè)備類鑰匙均統(tǒng)一存放在工程調(diào)度室專用鑰匙箱，分樓層防火門及井道鑰匙箱、設(shè)備房及設(shè)備鑰匙箱。 C、 設(shè)立與本物業(yè)相適應(yīng)的鑰匙掌管制度，對內(nèi)方便工作，對外防范破壞及恐怖行為。 (7)、 技術(shù)工種的管理 因物業(yè)機(jī)電設(shè)備的特殊性、對技術(shù)工種進(jìn)行崗位兼職，一崗多能，既提高工作效率和應(yīng)急處理能力，作到人力資源的合理配制。 設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)管理 物業(yè)的公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備的維護(hù)管理采用利豐成熟完善的管理模式。 A、 消防中心、停車場及物業(yè)周圍由工程部和保安部聯(lián)同負(fù)責(zé)，設(shè)備的日常運(yùn)行 和使用由工程部門負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。 B、 設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和分級維護(hù)保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)、設(shè)備定期保養(yǎng)和分級保養(yǎng)由工程部負(fù)責(zé)，根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開展工作并作好詳細(xì)記錄。 C、 擬建議外聘專業(yè)電梯維保公司對電梯進(jìn)行專業(yè)化管理并充分發(fā)揮利豐物業(yè)公司的電梯管理技術(shù)特長，技術(shù)支持和配合管理處作好小區(qū)電梯的管理工作。 D、 建立完善的設(shè)施、設(shè)備編碼和標(biāo)示方案。根據(jù)物業(yè)的圖紙資料制定《設(shè)備編碼規(guī)則》和《設(shè)備總覽表 》，并設(shè)立設(shè)備管理人和設(shè)備管理責(zé)任人。 E、 對設(shè)施、設(shè)備及有關(guān)場所、通道及標(biāo)貼明顯處將導(dǎo)入利豐 CI視覺標(biāo)示系統(tǒng)，充分顯示利豐的規(guī)范化管理模式。 增收節(jié)支，