【文章內(nèi)容簡介】 降幅度將近 50% 北京市2 0 0 7 2 0 0 8 商品住宅成交面積對比圖0204060801001201401601801月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：萬平方米 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%2021年 2021年 同比增長 環(huán)比增長 2021 年 111 月住宅成交套數(shù)和成交面積分別為 74366 套、 萬平方米，較去年同期相比分別下降 %和 %； 自 2021 年 11 月以來，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率正式實施 ，使得 2021 年一開始就進(jìn)入了樓市觀望期，住宅成交量同比持續(xù)下降；年中由于受到華東地區(qū)房地產(chǎn)市場價格大幅下跌以及國際金融危機等因素的影響，北京樓市觀望氣氛亦加濃厚，成交量持續(xù)下滑，價格也出現(xiàn)松動； 9 月份以來國家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，出臺一系列擴大內(nèi)需，增加保障性住房供應(yīng)等政策，使得 9 月份以來住宅成交量由于保障性住房集中供應(yīng)成交而有所上漲；由于 10 份諸多刺激樓市成交的利好政策的執(zhí)行， 11 月份北京部分剛性需求得到釋放，成 交量環(huán)比大幅上漲，但同比仍在下降。 2021年住宅日均成交套數(shù)同比下降過百 北京市2 0 0 7 2 0 0 8 商品住宅日均成交套數(shù)對比圖01002003004005006001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 全年單位：萬平方米2021年 2021年 2021年 2021 年以來，住宅日成交套數(shù)持續(xù)下滑，并且下降幅度增加；住宅日均成交套數(shù)從2021 年的 429 套下降到 2021 年的 334 套，降幅為 95 套，而進(jìn)入 2021 年降幅進(jìn)一步加大；2021 年 111 月住宅成交套數(shù)為 74366 套，日成交套數(shù)為 223 套，較 2021 年下降了 111 套；可見 2021 年住宅市場觀望氣氛濃厚，市場需求沒有得到釋放，成交量持續(xù)低迷。 保障性住房開發(fā)力度加大，新增供應(yīng)較去年上漲近 4倍 2021 上市套數(shù) 占比 上市面 積 占比 銷售套數(shù) 占比 銷售面積 占比 供銷比 商品住宅 112380 100% 100% 121909 100% 100% 保障性住房 8238 % % 5765 % % 經(jīng)濟適用房 8238 % % 5765 % % 兩限房 0 % % 0 % % 2021:111 上市套數(shù) 占比 上市面積 占比 銷售套數(shù) 占比 銷售面積 占比 供銷比 商品住宅 131250 100% 100% 74366 100% 100% 保障性住房 41029 % % 21631 % % 經(jīng)濟適用房 13804 % % 11964 % % 兩限房 27225 % % 9667 % % 注：（單位：套、萬平方米） 2021 年以來，北京政府逐步加大保障性住房的開發(fā)建設(shè)， 2021 年整年保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積達(dá)到 8238 套和 萬平方米，分別占住宅供應(yīng)的 %和 %； 2021年保障性住房開發(fā)力度進(jìn)一步加大，尤其是下半年以來，商品住宅市場持續(xù)低迷；國務(wù)院為了保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，在擴大內(nèi)需的同時進(jìn)一步加大和加快保障性住房的建 設(shè)； 2021 年 111 月保障 性住房供應(yīng)套數(shù)和面積分別為 41029 套、 萬平方米，占別分別為 %和 %，市場供應(yīng)較 2021 年整年提高了將近 4 倍；隨著 11 月國務(wù)院計劃 20212021 年總投資 9000 億元加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，平均每年計劃投入 3000 多億；20212021 年，將增加 200 多萬套的廉租住房、 400 多萬套的經(jīng)濟適用住房，屆時北京保障性住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加。 2021 年北京上半年房價維持高位運行，下半年價格出現(xiàn)松動，保障性住房集中供應(yīng)成交拉底住房成交價格 北京市2 0 0 7 2 0 0 8 商品住宅成交均價對比圖600070008000900010000110001202113000140001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：元/平方米2021 2021 2021 從北京房價近三年的走勢來看， 北京 上半年 房價 較 2021 年同期實現(xiàn)較大幅度的上漲，并且持續(xù)上漲趨勢，這種現(xiàn)象一直保持到 4 月份，進(jìn)入 5 月份房價同比持續(xù)上漲，但漲幅有所放緩；進(jìn)入 8 月在經(jīng)濟適用房集中供應(yīng)成交的拉動下，房價同比出現(xiàn)下滑； 9 月份經(jīng)濟適用房和限價房成交面積達(dá)到 萬平方米，保障性住房占住宅成交比重從 8 月的%上漲到 9 月 %，住宅成交價格被拉底到 2021 年最低，僅為 7853 元 /平方米，回歸到 2021 年同期水平； 11 月由于保障性住房成交比例依然保持在 50%左右，住宅成交價格低位運行。 北京中房住宅指數(shù) 2021 年以來表現(xiàn) 平穩(wěn)，與住宅成交價格基本吻合 20212021商 品住宅交易價格與中房住宅指數(shù)走勢對比圖600070008000900010000110001202113000140002007:012007:032007:052007:072007:092007:112008:012008:032008:052008:072008:092008:11140016001800202122002400商品住宅成交均價 中房住宅指數(shù) 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京住宅指數(shù)從 2021 年 1 月的 1578 點，持續(xù)上漲到 2021年 3 月的 2300 點，漲幅度達(dá)到 %；而住宅實際成交價格從 2021 年 1 月的 8726 元 /平方米上漲到 2021 年 3 月的 13506 元 /平方米，漲幅度為 %；中房北京住宅指數(shù)與住宅實際成交價格走勢基本保持一致； 2021 年下半年由于住宅市場整體低迷，價格出現(xiàn)松動，住宅指數(shù)出現(xiàn)下滑，但幅度較小。 人均可支配收入持續(xù)增加，但房價收入比仍然過高 北京市歷年房價收入比變化圖0246810121416182021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 年 111 月北京市人均可支配收入同 比持續(xù)增加，達(dá)到 18577 元，同比上漲%，漲幅度較 2021 年的 %上漲了 個百分點；然而北京 2021 年 111 月住宅價格為 11578 元 /平方米較 2021 年同期的 10970 元 /平方米，上漲了 個百分點；依次 測算 2021 房價收入比仍然為 16，仍高于合理水平。 根據(jù)現(xiàn)有的金融政策和國家房地產(chǎn)的新出臺的政策的滯后性判斷， 2021 年上半年北京市房地產(chǎn)的價格指數(shù)仍有可能徘徊在低位，有可能在 2021 年的三、四月份見底，并在 2021年的下半年進(jìn)行恢復(fù)性上漲。這對于資金充裕的房地產(chǎn)企業(yè)來說是一 個進(jìn)行土地儲備的最佳時期。 二、 通州 區(qū)域市場分析 13 季度 通州區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增長 %。房屋施工面積為 萬平方米，同比增長 2%。房屋竣工面積 萬平方米，同比下降 17%。商品房銷售 萬平方米，同比下降 %。 土地購置費、拆遷補償費等其他費用占投資總額比重明顯增加，建筑工程投資比重下降 從投資構(gòu)成看，上半年因為有幾家房地產(chǎn)開發(fā)公司購置了土地，從而使今年投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，土地購置費、拆遷補償費等其他費用達(dá)到 億元 ,是 同期的 倍 ,占投資總額的比重為 %,成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要因素。由于今年奧運會期間，部分房地產(chǎn)企業(yè)暫停施工兩個月，企業(yè)錯過了黃金施工期，使得房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程投資明顯下降。建筑工程投資額為 億元 ,比同期下降 %,占投資總額的比重為%，設(shè)備及安裝工程完成 億元，比去年同期增長 %。 商品房開復(fù)工面積略有上升，本年新開工面積增幅較大 13 季度， 通州區(qū) 商品房開復(fù)工面積 萬平方米 ,比上年同期增長 7 萬平方米，同比上升 2%。其中住宅施工 面積 萬平方米，同比上升 %；別墅、高檔公寓類施工面積為 ,同比下降 %；辦公樓施工面積 ，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房施工面積 萬平方米，同比下降 %。 通州區(qū) 商品房新開工面積 萬平方米，同比增長 %。 商品房銷售降速有所放緩，房價高位運行 受市場供應(yīng)量減少、房價居高不下、市場觀望氣氛濃重等因素的影響，今年以來 通州區(qū) 商品房銷售一直處于下降狀態(tài)， 19 月 通州區(qū) 商品房銷售面積 萬平方米 ,比去年同期下降 %,商品房銷售額為 億元，同比下降 %。商品房平均售價為 8903 元 /平方米 ,比同期 8395 元 /平方米 ,上漲了 508 元 /平方米。 商品房銷售面積 平方米 408736 600118 其中：現(xiàn)房 平方米 154186 217046 29 期房 平方米 254550 383072 商品房銷售額 萬元 363904 503822 其中：現(xiàn)房 萬元 103510 182535