【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 降幅度將近 50% 北京市2 0 0 7 2 0 0 8 商品住宅成交面積對(duì)比圖0204060801001201401601801月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：萬(wàn)平方米 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%2021年 2021年 同比增長(zhǎng) 環(huán)比增長(zhǎng) 2021 年 111 月住宅成交套數(shù)和成交面積分別為 74366 套、 萬(wàn)平方米，較去年同期相比分別下降 %和 %； 自 2021 年 11 月以來(lái)，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率正式實(shí)施 ，使得 2021 年一開(kāi)始就進(jìn)入了樓市觀望期，住宅成交量同比持續(xù)下降；年中由于受到華東地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅下跌以及國(guó)際金融危機(jī)等因素的影響，北京樓市觀望氣氛亦加濃厚，成交量持續(xù)下滑，價(jià)格也出現(xiàn)松動(dòng)； 9 月份以來(lái)國(guó)家為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，出臺(tái)一系列擴(kuò)大內(nèi)需，增加保障性住房供應(yīng)等政策，使得 9 月份以來(lái)住宅成交量由于保障性住房集中供應(yīng)成交而有所上漲；由于 10 份諸多刺激樓市成交的利好政策的執(zhí)行， 11 月份北京部分剛性需求得到釋放，成 交量環(huán)比大幅上漲，但同比仍在下降。 2021年住宅日均成交套數(shù)同比下降過(guò)百 北京市2 0 0 7 2 0 0 8 商品住宅日均成交套數(shù)對(duì)比圖01002003004005006001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 全年單位：萬(wàn)平方米2021年 2021年 2021年 2021 年以來(lái)，住宅日成交套數(shù)持續(xù)下滑，并且下降幅度增加；住宅日均成交套數(shù)從2021 年的 429 套下降到 2021 年的 334 套，降幅為 95 套，而進(jìn)入 2021 年降幅進(jìn)一步加大；2021 年 111 月住宅成交套數(shù)為 74366 套，日成交套數(shù)為 223 套，較 2021 年下降了 111 套；可見(jiàn) 2021 年住宅市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)需求沒(méi)有得到釋放，成交量持續(xù)低迷。 保障性住房開(kāi)發(fā)力度加大，新增供應(yīng)較去年上漲近 4倍 2021 上市套數(shù) 占比 上市面 積 占比 銷售套數(shù) 占比 銷售面積 占比 供銷比 商品住宅 112380 100% 100% 121909 100% 100% 保障性住房 8238 % % 5765 % % 經(jīng)濟(jì)適用房 8238 % % 5765 % % 兩限房 0 % % 0 % % 2021:111 上市套數(shù) 占比 上市面積 占比 銷售套數(shù) 占比 銷售面積 占比 供銷比 商品住宅 131250 100% 100% 74366 100% 100% 保障性住房 41029 % % 21631 % % 經(jīng)濟(jì)適用房 13804 % % 11964 % % 兩限房 27225 % % 9667 % % 注：（單位：套、萬(wàn)平方米） 2021 年以來(lái)，北京政府逐步加大保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)， 2021 年整年保障性住房供應(yīng)套數(shù)和面積達(dá)到 8238 套和 萬(wàn)平方米，分別占住宅供應(yīng)的 %和 %； 2021年保障性住房開(kāi)發(fā)力度進(jìn)一步加大，尤其是下半年以來(lái)，商品住宅市場(chǎng)持續(xù)低迷；國(guó)務(wù)院為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，在擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)進(jìn)一步加大和加快保障性住房的建 設(shè)； 2021 年 111 月保障 性住房供應(yīng)套數(shù)和面積分別為 41029 套、 萬(wàn)平方米，占別分別為 %和 %，市場(chǎng)供應(yīng)較 2021 年整年提高了將近 4 倍；隨著 11 月國(guó)務(wù)院計(jì)劃 20212021 年總投資 9000 億元加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，平均每年計(jì)劃投入 3000 多億；20212021 年，將增加 200 多萬(wàn)套的廉租住房、 400 多萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房，屆時(shí)北京保障性住房供應(yīng)將進(jìn)一步增加。 2021 年北京上半年房?jī)r(jià)維持高位運(yùn)行，下半年價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，保障性住房集中供應(yīng)成交拉底住房成交價(jià)格 北京市2 0 0 7 2 0 0 8 商品住宅成交均價(jià)對(duì)比圖600070008000900010000110001202113000140001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：元/平方米2021 2021 2021 從北京房?jī)r(jià)近三年的走勢(shì)來(lái)看， 北京 上半年 房?jī)r(jià) 較 2021 年同期實(shí)現(xiàn)較大幅度的上漲，并且持續(xù)上漲趨勢(shì)，這種現(xiàn)象一直保持到 4 月份，進(jìn)入 5 月份房?jī)r(jià)同比持續(xù)上漲，但漲幅有所放緩；進(jìn)入 8 月在經(jīng)濟(jì)適用房集中供應(yīng)成交的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下滑； 9 月份經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房成交面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，保障性住房占住宅成交比重從 8 月的%上漲到 9 月 %，住宅成交價(jià)格被拉底到 2021 年最低，僅為 7853 元 /平方米，回歸到 2021 年同期水平； 11 月由于保障性住房成交比例依然保持在 50%左右，住宅成交價(jià)格低位運(yùn)行。 北京中房住宅指數(shù) 2021 年以來(lái)表現(xiàn) 平穩(wěn)，與住宅成交價(jià)格基本吻合 20212021商 品住宅交易價(jià)格與中房住宅指數(shù)走勢(shì)對(duì)比圖600070008000900010000110001202113000140002007:012007:032007:052007:072007:092007:112008:012008:032008:052008:072008:092008:11140016001800202122002400商品住宅成交均價(jià) 中房住宅指數(shù) 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)北京住宅指數(shù)從 2021 年 1 月的 1578 點(diǎn)，持續(xù)上漲到 2021年 3 月的 2300 點(diǎn)，漲幅度達(dá)到 %；而住宅實(shí)際成交價(jià)格從 2021 年 1 月的 8726 元 /平方米上漲到 2021 年 3 月的 13506 元 /平方米，漲幅度為 %；中房北京住宅指數(shù)與住宅實(shí)際成交價(jià)格走勢(shì)基本保持一致； 2021 年下半年由于住宅市場(chǎng)整體低迷，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，住宅指數(shù)出現(xiàn)下滑，但幅度較小。 人均可支配收入持續(xù)增加，但房?jī)r(jià)收入比仍然過(guò)高 北京市歷年房?jī)r(jià)收入比變化圖0246810121416182021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 年 111 月北京市人均可支配收入同 比持續(xù)增加，達(dá)到 18577 元，同比上漲%，漲幅度較 2021 年的 %上漲了 個(gè)百分點(diǎn)；然而北京 2021 年 111 月住宅價(jià)格為 11578 元 /平方米較 2021 年同期的 10970 元 /平方米，上漲了 個(gè)百分點(diǎn)；依次 測(cè)算 2021 房?jī)r(jià)收入比仍然為 16，仍高于合理水平。 根據(jù)現(xiàn)有的金融政策和國(guó)家房地產(chǎn)的新出臺(tái)的政策的滯后性判斷， 2021 年上半年北京市房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)仍有可能徘徊在低位，有可能在 2021 年的三、四月份見(jiàn)底，并在 2021年的下半年進(jìn)行恢復(fù)性上漲。這對(duì)于資金充裕的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一 個(gè)進(jìn)行土地儲(chǔ)備的最佳時(shí)期。 二、 通州 區(qū)域市場(chǎng)分析 13 季度 通州區(qū) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。房屋施工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 2%。房屋竣工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 17%。商品房銷售 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 土地購(gòu)置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等其他費(fèi)用占投資總額比重明顯增加，建筑工程投資比重下降 從投資構(gòu)成看，上半年因?yàn)橛袔准曳康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)置了土地，從而使今年投資結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，土地購(gòu)置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等其他費(fèi)用達(dá)到 億元 ,是 同期的 倍 ,占投資總額的比重為 %,成為拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的主要因素。由于今年奧運(yùn)會(huì)期間，部分房地產(chǎn)企業(yè)暫停施工兩個(gè)月，企業(yè)錯(cuò)過(guò)了黃金施工期，使得房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程投資明顯下降。建筑工程投資額為 億元 ,比同期下降 %,占投資總額的比重為%，設(shè)備及安裝工程完成 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。 商品房開(kāi)復(fù)工面積略有上升，本年新開(kāi)工面積增幅較大 13 季度， 通州區(qū) 商品房開(kāi)復(fù)工面積 萬(wàn)平方米 ,比上年同期增長(zhǎng) 7 萬(wàn)平方米，同比上升 2%。其中住宅施工 面積 萬(wàn)平方米，同比上升 %；別墅、高檔公寓類施工面積為 ,同比下降 %；辦公樓施工面積 ，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 通州區(qū) 商品房新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 商品房銷售降速有所放緩，房?jī)r(jià)高位運(yùn)行 受市場(chǎng)供應(yīng)量減少、房?jī)r(jià)居高不下、市場(chǎng)觀望氣氛濃重等因素的影響，今年以來(lái) 通州區(qū) 商品房銷售一直處于下降狀態(tài)， 19 月 通州區(qū) 商品房銷售面積 萬(wàn)平方米 ,比去年同期下降 %,商品房銷售額為 億元，同比下降 %。商品房平均售價(jià)為 8903 元 /平方米 ,比同期 8395 元 /平方米 ,上漲了 508 元 /平方米。 商品房銷售面積 平方米 408736 600118 其中：現(xiàn)房 平方米 154186 217046 29 期房 平方米 254550 383072 商品房銷售額 萬(wàn)元 363904 503822 其中：現(xiàn)房 萬(wàn)元 103510 182535